土地招标拍卖挂牌课程培训.ppt

招标、拍卖、挂牌办法培训,大纲,招标,拍卖,挂牌,目录,一、招标定义,二、招标方式,三、招标代理,四、土地招标出让程序,招标,招标,一、招标的定义： 招标是指在一定范围内公开货物、工程或服务采购的条件和要求，邀请众多投标人参加投标，并按照规定程序从中选择交易对象的一种市场交易行为。 二、招标的方式： 招标分为公开招标和邀请招标。公开招标是招标人通过招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。邀请招标是指招标人以投标邀请的方式邀请特定的法人或其他组织投标。,招标,三、招标的代理： 招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。招标代理机构是依法设立从事招标代理业务并提供服务的社会中介组织。,招标,四、土地招标出让程序： a. 市土地局制定出让土地招标方案，报经市政府批准发布招标公告。 b. 有意投标人到指定地点购买土地使用规划、投标须知、土地投票书、土地使用合同书文本及其它有关文件。 c. 市土地局向有意投标者解答有关出让土地法规及出让有关问题。 d. 投标者在规定的投标截止日期前缴纳保证金（不计息），并将密封后的投标书投入标箱。 e. 市土地局组织有关部门组成评标委员会，主持开标、评标、决标工作。 f. 对有效标书进行评审，市土地局向中标者发出中标证明书，未中标者由市土地局退保证金。 g. 中标者在规定的时间内与市土地局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门签订土地出让合同，并缴纳定金，保证金可抵充定金。 h. 中标者按合同规定支付全部出让金后，到市土地局办理土地使用权登记，领取土地使用证。,招标,五、举例：,一、拍卖的定义,二、拍卖的特点,三、土地拍卖出让程序,拍卖,目录,拍卖,一、拍卖的定义： 中华人民共和国拍卖法(以下简称拍卖法)第三条规定：拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。,拍卖,二、拍卖的特点： 一是通过拍卖的形式进行买卖而转移拍卖标的物。一般由委托人将拍卖标的物依法交由拍卖人，由拍卖入主持通过竞买人竞价的方式而将其拍卖标的转移给竞买人中的最高应价者-买受人。 二是一般由最高应价者获取拍卖标的。一般由拍卖师三次叫价无人竞价时，由其最高应价者获得拍卖标的。 三是拍卖行业具有中介服务性质。拍卖与一般商业单位或贸易公司不同，其自身没有应拍卖的标的，而是接受委托人的委托，通过组织竞买人竞价，而促其成交的一种交易行为，因而，拍卖行具有中介服务的性质。随着社会主义市场经济的逐步深入，新的拍卖方式也不断出现，如拍卖公司与商家举办联合拍卖会、网上拍卖等等。,拍卖,三、土地拍卖出让程序： a. 市土地局制定出让土地拍卖方案，报经市政府批准后，发布拍卖出让土地公告。 b. 市土地局向竞争者提供土地使用合同书文本、土地使用规划及其他有关文件。 c. 验证竞买者资格，发放应价牌。 d. 市土地局主持拍卖竞买，简介拍卖地块情况，宣布拍卖起价。 e. 竞买者举牌应价。 f. 竞买获胜者与市土地局签订土地出让合同，缴付定金。 g. 竞买获胜者按土地出让合同规定，在付款时限内向市土地局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门付清全部土地出让金。 h. 竞买获胜者付清全部土地出让金后30日内，到市土地局办理土地使用权登记手续，领取国有土地使用证。,目录,一、挂牌的定义,二、挂牌的特点,三、土地挂牌出让程序,挂牌,挂牌,一、挂牌的定义： 挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。,挂牌,二、挂牌的特点： 挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，并同样是具有公开、公平、公正特点的国有土地使用权出让的重要方式，尤其适用于当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。挂牌出让是招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充。,挂牌,挂牌,d. 审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动。 e. 挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。 f. 揭牌：在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认书，同时缴纳定金。 g. 公布成交结果：挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。,关于39号令对招标、拍卖、挂牌出让国有建设用地使用权的规定,一、关于申请人况买资格的限定： “第十一条 中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。” 以往，在土地招拍挂时，出于保证项目顺利开展，方便出让后的土地管理，尽量避免土地开发不规范问题的角度，除了对商服和工业用地的申请不设置条件外，招拍挂用地通常会对申请人提出一定的资格要求，如：对实施招拍挂的住宅用地，一般会就申请人提出房地产开发资质要求。如令，随着此项新规定的实施，需要对此进行调整。,关于39号令对招标、拍卖、挂牌出让国有建设用地使用权的规定,二、挂牌申请时间拉长： 在39号令第十一条的第二款中规定：“ 挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的申请人，出让人应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。” 这项规定将挂牌截止时间规定为挂牌出让结束日前2天，因为挂牌时间应不少于10个工作日。也就是说在有些申请人已完成申请并开始报价8天后，其他有意向竞买人仍可以申请竞买，与以前相比，这就使挂牌申请时间延长，对于竞买人来说，更为方便。,关于39号令对招标、拍卖、挂牌出让国有建设用地使用权的规定,三、对挂牌出让截止期限的规定更加明确： 旧的11号令第19条对“挂牌出让期限截”时可能发生的情况作了具体规定，目的是保证充分竞争，防止竞买人利用时间差规避他人竞买。但是，各地在挂牌出让实践中，对该条款的理解不一致，产生了一些纠纷。 为避免纠纷和理解混乱，39号令对挂牌出让截止的内容重新进行了明确，“第十九条 挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人”。对“挂主持人连续三次报出最高挂价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的”，挂牌主持人根据规定按不同情况确定挂牌结果。在第十九条规定了以下三种情况来确定挂牌结果： （一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交； （二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外； （三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。,关于39号令对招标、拍卖、挂牌出让国有建设用地使用权的规定,四、规范了土地出让金的缴纳： 在旧的11号令第23条明确规定，爱让人依照国有土地使用权出让合同约定缴清全部出让金后，依法申请办理土地登记，领取土地使用权证书，取得土地使用权。实践中，一些地方存在受让人未缴清全部出让金，就取得了土地使用权证，或根据付款进度和支付比例分割取得土地使用权证，造成了一些项目房子都卖了还没交齐土地出让金的现象出现。同时，也造成了一些开发商只支付少量首付资金，就大量拿地的问题。 为规范出让金管理，防止欠缴出让金，39号令对未缴清出让金而发入建设用地使用权证书的情况进行了重新明确：“第二十三