常州和平国际商业街招商方案及计划35P.ppt

和平国际商业街招商方案及计划,综述,我司前面已经就本项目的商业定位和规划做了详细的描述，现就具体招商方案和计划做如下安排，并就业态分布、商铺划分、租金体系做详细分析。,2,招商的目的,打消商铺投资者的顾虑，提供给他们更好更多的租户供其直接签约。 引进主力店，带活整个商业项目，为其他商铺及住宅实现增值，为开发商带来更多的销售回报。,3,招商策略描述一：,主力店引进：TESCO乐购-已经在进行，预计2008年3月签署意向协议并支付定金。备选品牌：沃尔玛、家乐福 次主力店引进：知名电器连锁店等，如苏宁电器（根据开发商要求，待定） 2008年6月起在项目现场开始租赁商业客户储备，尽可能建立更多的商户资源。并陆续签订租赁意向。,4,招商策略描述二：,B区商业：B区商业包括1个部分： B1沿街底商：定位为娜嘉时尚生活中心（生活邻里中心），作为住宅配套。该定位为引导形式定位，以强调凸显出欧式风格的完美生活定位。实际操作中，直接销售，由业主自营、自行租赁、或委托我们招商但由其直接与商业企业签订租赁合同（需承担1.5个月招商佣金）。,5,主力店招商流程,6,一般客户招商流程,7,招商模式,8,主动型招商 针对目标：重点客户、主力店客户 招商方式： 第一步 首先进行客户筛选和挑选，确立重点主力客户名单 第二步 携带初步项目资料，电话邀约客户，进行登门拜访 第三步 邀请客户前往现场考察，建议客户设店位置 第四步 与客户进行简单商务谈判，签订意向协议书 第五步 根据客户提出的要求进行调整与方案修改，给予答复 第六步 客户确认后，正式签署合同，安排客户进场装修 第七步 签约发布会，配合客户进行媒体宣传,9,被动性招商 针对目标：一般客户，小客户 招商方式： 第一步 通过广告宣传吸引客户主动前往招商中心进行咨询 第二步 我方建立客户信息并进行评估考察 第三步 通过评估的客户进行商务洽谈，并签订正式协议 第四步 安排客户进场装修，并配合客户进行开业活动设计,10,设计性招商 针对目标：主题型客户，投资型客户 招商方式： 第一步 设计各类商业组合主题（如淘宝吧、美食美客） 第二步 根据设计的商业组合进行针对性招商 第三步 设计招商优惠方案和联合经营方案，吸引高端客户进驻 第四步 安排客户进场装修，并配合客户进行开业活动设计 具体的招商时间节点及任务在第四部分方案中已有描述,整体招商策略,主力店先行，利用主力店优势进行招商宣传。 个性次主力店优先于其他业态先行招商。 对于优势品牌，给予3个月免租期，其他品牌给予1个月免租期。 销售和招商配合，大部分商铺只进行商业定位规划，提供招商服务，由投资业主与租户直接签订租约，小部分商铺 给予2年8%回报。提供招商服务的，收取1.5个月招商佣金。 餐饮品牌建议多使用电力设备，油烟排放要求商家经过环保处理。 B区为概念引导性定位，不主动提供招商服务，但建议预留58个铺位进行招商，以凸显定位风格，达到销售目的。,租金定位依据：,周围市场行情 参考项目周围1公里内商业租金价格，并结合常州市场综合租金水平。 商业定位及配套情况 项目定位和主力店的引入，对租金的提升起到辅助作用。 楼层和所处位置 楼层和所处位置（是否靠近楼梯、是否为死路等）对租金价格起引导作用。 实际租金可承受能力 不同类别的商业有最高租金承受力，结合日常招商经验，对租金价格进行合理把控。,各楼层业态分布,红色区域建议开发商保留， 招商引入次主力店，提升整体形象。,A 生活配套 B 咖啡简餐、棋牌室、足疗可与前面铺位打通合租 C 美食美客餐饮广场 D 青年流行购物广场 E 文化用品店 F 品牌咖啡店 G 方案一：屈臣氏 方案二：高端品牌时尚店 H 首饰工艺、移动营业厅,一层 超市+商业街,租赁和销售配合方式： 该区域带租约销售，给予2年8%回报,租赁和销售配合方式： 红色框区域销售后，提供招商服务，收取佣金 黑色框区域： 方案一：整租给屈臣氏等大商户后，打包进行整体销售 方案二：分割做高端时尚店，采用带租约形式销售，给予2年8%回报。,首饰工艺,移动营业厅,方案二：高端时尚店,蓝色框区域建议开发商保留， 招商引入次主力店，提升整体形象。 租赁给大商户后，可考虑打包整体出售。,老字号,西餐,中餐,快餐,连锁餐饮,租赁和销售配合方式： 该区域采用纯销售并提供招商服务工作，如果委托我方招商，收取招商佣金。,红色区域建议开发商保留， 招商引入次主力店，提升整体形象。 租赁给大商户后，可考虑打包整体出售。,19,二层 超市+商业街,D,A,B,红色框区域建议开发商保留， 招商引入次主力店，提升整体形象。 租赁给大商户后，可考虑打包整体出售。,A 家庭生活馆 B 咖啡简餐旗舰店 C 美食美客餐饮广场 D 时尚精品店 E 品牌折扣服装店 F 男士专卖区,C,C,C,C,E,E,F,租赁和销售配合方式： 该区域采用纯销售并提供招商服务工作，如果委托我方招商，收取招商佣金。,租赁和销售配合方式： 该区域采用纯销售并提供招商服务工作，如果委托我方招商，收取招商佣金。 红色框区域 方案一：带租约销售，给予2年8%回报 方案二：整租给大商户后，打包整体出售,男鞋,品牌男装,租赁和销售配合方式： 红色框以外区域采用纯销售并提供招商服务工作，如果委托我方招商，收取招商佣金。 红色框区域： 方案一：带租约销售，给予2年8%回报 方案二：整租给大商户后，打包整体出售,时尚精品店,延续1层业态,品牌折扣店,24,租赁和销售配合方式： 红色框区域建议开发商保留 方案一：带租约销售，给予2年8%回报 方案二：整租给大商户后，打包整体出售,品牌餐饮店,租赁和销售配合方式： 方案一：带租约销售，给予2年8%回报 方案二：整租给大商户后，打包整体出售,时尚精品店,租赁和销售配合方式： 本区域带租约销售，给予2年8%回报。 业态包括： 特色美食、咖啡店、电玩、茶社、足疗中心、SPA会所、健身中心、KTV、儿童娱乐、儿童摄影、儿童教育等。,27,可引入品牌列举：,28,娜嘉时尚生活中心（B区） NAGA-Living Center,29,娜嘉时尚生活中心（NAGA-Living Center） NAGA Living Center: The perfect combination of neighborhood business and BLOCK business forms BLOCK商业是一种来自美国的全新商业模式， 即 B-Business（商业） L-Leisure（休闲） O-Open（开放） C-Crowd（人群） K-Kind（亲和）,30,B区计划引入商业示意：,销售策略,第一阶段：B区一期门面商铺 第二阶段：A区 1、先销售集中商业部分，如图红色框。 2、销售绿色框区域4楼及蓝色框区域23楼部分区域。 3、橙色（单身公寓）内铺及外铺（1-3F）。 4、绿色区域剩余可销售铺位。 5、黑色框区域铺位。 第三阶段：B区二期门面商铺,说明： 1、销售采用先难后易的策略，将难去化的铺位先行销售，并灵活合理应用返租策略促进销售。 2、第二阶段也可以延缓销售集中商业部分（绿色框区域4楼），使得可以留出时间寻找可以一次性购买整体商业的客户，但这样如在其他部分销售结束后，该部分还未销售出去，则容易造成滞销。,招商进度计划,因为开发商的建设周期我们无法确定，目前我们暂定拆迁时间为2008年5月， 施工时间为2008年6月。建设周期2年。 以下我们的招商节点均以此为