所有权的类型与保护.pptVIP

第六讲 所有权类型与保护,一、国家所有权 1、国家所有权主体：国务院代表国家行使所有权； 国家机关对其支配的动产和不动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利； 国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利 国家出资的企业，有国务院、地方人民政府依法分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益,2国家所有权客体 专属于国家所有的自然资源：矿藏、水流、海域、城市的土地；无线电频谱资源；国防资产 可以属于国家所有也可以属于集体所有：森林、山岭、草原、荒地、滩涂、野生动植物资源 可以属于国家、集体或个人所有：文物、铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施,例3：村民王某在盖房打地基时，挖出一块石碑。后依据有关专家鉴定是宋代文物，县文物保护部门来人说要带走石碑，因为属于国家所有。王某说这是自家地里挖出来的，应该属于自己，不同意将石碑带走,3、对国家所有权的保护 物权法56条、57条,二、集体所有权 1、集体所有权主体：农民集体所有的，属于本集体成员所有。包括村(行政村)农民集体、村民小组以及乡镇农民集体。物权法59条、60条 城镇集体所有的，由本集体享有占有、使用、收益、处分的权利,2、集体土地所有权的客体是依法确定给集体的农村和城市郊区的土地，包括集体所有的耕地、山岭、滩涂、草原、荒地、森林、宅基地以及其他集体建设用地。,3、农村集体组织成员的民主管理权与撤销权 例4：靠山村的村民赵甲得知，村集体的空心楼板预制厂租给了村民赵乙。租期10年，共交租金5万元，而按当时行情，这样大的厂子，一年就得交3万元，他和十几个村民认为这个合同太离谱，于是他们就另写了一份合同，租期三年，年交租金3万，一起奔赵乙家，当时赵乙的女儿在家，赵乙的女儿就在合同上签了字。但是村长拒绝去收钱，赵乙也不承认他女儿签的合同，问应如何解决？,4、权利保护 保护村民的知情权 物权法62条 对承包地被征收的补偿 物权法132条,三、私人所有权 物权法65条 住宅建设用地使用权 149条第1款 建筑物区分所有权,四 其他主体的所有权 法人所有权 ：企业出资人的权利 67条；法人财产权 68条 社会团体所有权 69条,五、建筑物区分所有权 （一）概念 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 建筑物区分所有权的特征,（二） 建筑物区分所有权具有如下几个特征： 1、复合性 建筑物区分所有权是由专有权(对专有部分享有的所有权)、共有权(对建筑区划内的共有部分享有的共有权)以及成员权(对共有部分共同管理的权利)等三个要素构成的特别所有权,2、专有权的主导性 在构成建筑物区分所有权的三个要素中，专有权居于主导地位，是共有权及成员权的前提与基础。 3、一体处分性：三种权利在转让、抵押、继承时，必须一体转让，受让人也应同时取得 4、权利主体身份的多重性,（三）、建筑物区分所有权的类型 1、纵向分割式区分所有权 纵向分割式区分所有权，也称纵切式区分所有权，指的是对二栋建筑物进行纵向分割，并分别由两个或两个以上的人所有，如连体别墅。此种建筑物区分所有权的共有部分较少，因此其法律关系也较为简单。,2、横向分割式区分所有权 横向分割式区分所有权，也称横切式区分所有权，是指对一栋建筑物作横向分割，使各层分别属于不同区分所有权人所有。于此情形，各区分所有权人之间的共用部分，除共同的墙壁外，尚有共同的屋顶、楼梯、走廊和基地等。,3、混合式区分所有权 混合式区分所有权，是指对一栋建筑物进行上下横切、左右纵割，分套所有。,专有所有权：区分所有人对专有部分享有的占有、使用、收益、处分的权利。 学习要点：1、专有所有权的客体，在区分所有人之间，尤其是有关建筑物的维持、管理关系上，专有部分仅包括四壁、柱、天花板、地板等境界部分表层所粉刷的部分 在外部关系，尤其是对第三人的买卖面积计算、费用分摊与纳税、保险等关系上，专有部分的范围包括壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心线,2、专有所有权具有主导性：取得专有所有权就同时取得共有权和成员权，丧失专有所有权就丧失共有权和成员权 3、专有权标的物的大小决定共有权和成员权的应有份额 4、区分所有权的成立上，只需要登记专有所有权,5、专有所有权在行使上受共同生活规则的限制：不得危及建筑物的安全、不得损害其他业主的合法权益、受相邻关系的限制、不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。,例5：王某新买了一套住宅，空闲了一段时间之后，感觉很吃亏，就把自己的公司搬到了住宅内，觉得这样可以节省不少经营成本，但是因此给周围的邻居带来很多不便，于是其周围的邻居纷纷向业主委员会反映王某的问题，但王某认为属于自己的房屋，别人无权干涉,6、附属于建筑物表面的设施，不能因该设施依附于其专有使用部分的外墙而主张为其专有权的标的,共有所有权：区分所有人依照法律和管理规约的规定，对建筑物共有部分享有的占有、使用和收益的权利 学习要点：1、共有所有权伴随专有权的转让而转让，其他区分所有权人并无优先购买权 2、共有所有权的客体包括法定共有部分与规约共有部分： 建筑物的基本构造，如支柱、屋顶、外墙部分,建筑物的共有部分及其附属物，楼梯、消防通道、走廊、水塔、自来水、煤气、暖气管道，但各楼层之间的楼梯、间壁墙等仅属于相邻部分的业主所有 建筑物及其附属设施的维修基金 建筑物所占的地基的使用权,建筑区划内的道路，但属于城镇公共道路的除外。 建筑区划内的绿地，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,2、区分所有人作为共有人的权利和义务 权利： 使用权：各区分所有人在兼顾其他共有人权益的前提下，有权对共有部分按其正常用途予以使用，其他业主不得限制和干涉 收益分享权：对于因共有部分所涉外能够的利益的权利，各业主有权按规约或其共有持份（区分所有中业主根据专有部分的面积占整个建筑物总面积的比例所确定的份额），分享收益,修缮改良权：在不影响或不损及建筑物的共有部分固有性质的前提下，有权对共有部分进行修缮或改良。但如果进行变更的修缮或改良，则需要经业主大会决定。物权法76条第6款,义务：依共有部分本来用途使用：应当按照共有部分的使用性质使用，对于某些非按其本来用途使用，如果无损于建筑物的保存和不违反业主共同利益的合理使用，也应当允许，例如对共有部分做装饰等 不得侵占 维护现状 费用负担：80条 不得以放弃权利为由不履行义务,车库、车位所有权的归属： 建筑区划内,规划用于停放汽车的车库,车位应当首先满足业主的需要。 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位,车库的归属,由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。,成员权 (一)成员权的含义 所谓成员权，是指建筑物区分所有权人作为基于建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的建筑物管理团体成员之一而享有的权利和承担的义务。,(二)成员权的内容 成员权人享有的权利：(1)投票表决权；(2)参与订立建筑物管理规约权；(3)选举及解除管理者权；(4)对公共管理事项的请求权(如请求召集成员大会的权利)；(5)撤销权，按照物权法第78条第2款的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。,成员权人承担的义务： (1)执行区分所有权人管理团体的会议作出的决议的义务； (2)遵守管理规约的义务。,(三)成员权的行使方式 成员权的行使往往表现为管理团体的设立及其运作。 管理团体或管理组织，包括区分所有权人大会与管理委员会。 业主大会决定区分所有建筑物的重大事项。 业主大会与业主委员会的决定属于业主的共同意志，对全体业主具有约束力，这是私法自治的体现。,业主大会和业主委员会除了具有决议权以外，还有如下权利：对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业等费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。,区分所有建筑物日常事务的管理有两种方式：一是自行管理，二是委托管理。 例6：2000年1月顺腾开发商经A市计划委员会、城市规划管理部门等部门的同意，在该市某区建设开发了一栋高层商品住宅楼，并先后与300多名客户签定了售房合同，2001年，付清全部房款的300多名购房户，取得房屋的相关产权证书，陆续入住该栋商品楼。同年6月，顺藤开发商自行将该栋商品楼的楼定部分出租给个体户丁某栽种花卉，双方约定每年收取租金2万员。由于花卉浇灌用水向楼层渗漏，引起该楼住户余某等人的强烈不满，在与开发商、丁某多次交涉未果，余某等人联合楼内的300多名住户，起诉至A市法院，要求开发商终止丁某的租赁合同，赔偿造成的损失。,例题1、甲与乙系五、六楼邻居关系。甲于1994年购买此房。进住后，甲在五楼通往六楼的楼梯上安装铁栅栏门，铁栅栏门外又安装了铝合金门，并用胶合板将楼梯扶手上的空间封堵。2001年5月，乙购买了进住六楼。2004年5月，乙认为甲严重造成了自己出入及搬运东西的不便，于是向法院提起了诉讼，要求甲立即拆除。下列说法正确的是：（ ） A不应支持乙的诉讼请求，因为甲安门在前，乙进住在后，进住时乙明知楼中的格局问题 B不应支持乙的请求，因为甲是建筑物空间共有人之一，可自由使用该空间 c应支持乙的诉讼请求，因甲侵犯了其共有权 D不应支持乙的诉讼请求，因其请求已过诉讼时效,2、王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。后王某将该楼房的第二层出售给了张某。下列哪些选项是正确的？ A张某无权要求王某拆除广告牌 B张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系 C张某对楼顶享有共有和共同管理的权利 D张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益来,3、对于区分所有人的建筑物（ ）？ 区分所有人对整个建筑物享有共同所有权 区分所有人得就共有部分请求分割 区分所有人得就共有部分的权利可单独转让 共有部分的修缮费用及其他分担，由各区分所有人按其所有部分价值的比例分担,4、甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的？ a甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入 b一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利 c若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权 d如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意,5、王某在“翠艳新城”购买了二室二厅的住房一套，下列选项中王某必定享有共有权的是（）？ A小区内的道路 B小区内的绿地 C房屋内的承重墙 D停车位,6、“翠艳新城”小区内共有300位业主，2008年7月6日召开业主大会拟制定管理规约，共有240位业主参加。假设该小区内每套房屋的面积完全相同，请问至少有多少位业主同意才可能通过该管理规约（）？ A200 B160 C151 D121,7、甲公司开发建设了美景花园小区。乙丙等人购买了房屋。回答下列各问： （1）由于一层采光较差，而面积超过150平方米的房屋总价较高，开发商为了促销，在合同中约定，购买一层房屋的业主将免费获得其窗外一块面积为15平方米的绿地，购买面积超过150平方米房屋的业主将免费获得规划用于停放汽车的车位一个。假设乙购买了一套一层房屋和另一套面积为168平方米的房屋，则（ ）。 A乙可以根据合同约定取得绿地 B乙不能根据合同约定取得绿地，因为绿地归全体业主共有 C乙可以根据合同约定取得车位 D乙不能根据合同约定取得车位，因为车位归全体业主共有,（2）乙购买两套房屋以后，业主大会召开会议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，决定一层的业主可以将房屋改为经营用房，但每月应当向物业公司多交1000元物业费，以抵充其他业主的物业费。业主大会将该项决定张贴在美景花园入口处。乙在会上投了反对票。后乙因事务繁忙，将自己的一层房屋卖给丙，用于开设中餐馆。对此，以下说法正确的是（ ）。,A业主大会做出该项决定的程序不合法，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意才能做出该项决定 B若乙认为该项决定侵害其合法权益，可以请求人民法院撤销该项决定 C因业主大会做出该项决定时丙不是业主，所以该项决定对丙没有约束力 D若丙开设餐馆，还应经有利害关系的业主同意,（3）丙开设中餐馆以后，为了打开局面，雇佣音乐学院的学生在餐馆门口进行歌舞表演，声音过大，致使很多业主没法正常生活和休息。对于丙的这一行为（）。 A业主大会有权制止 B业主委员会有权代表业主向法院起诉 C受侵害的业主有权向法院起诉 D业主大会有权代表业主向法院起诉,（4）A栋紧邻城市主干道，甲公司预计如果把A栋的顶层空间出租给广告商用于悬挂广告牌的话，每年将会有可观的租金收入。为了取得租金收入，甲公司拟定了如下计划，其中，可以实现的是（）。 A将房屋全部出售，保留顶层空间使用权 B将顶层全部房屋保留给自己，从而取得顶层空间的使用权 C与物业管理公司协商，由物业管理公司出租顶层空间，甲公司分得部分租金 D与业主协商，经业主大会批准，从业主处租得顶层空间使用权，再转租给广告商,2010司考 北林公司是某小区业主选聘的物业服务企业。关于业主与北林公司的权利义务，下列哪一选项是正确的? A.北林公司公开作出的服务承诺及制定的服务细则，不是物业服务合同的组成部分 B.业主甲将房屋租给他人使用，约定由承租人交纳物业费，北林公司有权请求业主甲对该物业费的交纳承担连带责任 C.业主乙拖欠半年物业服务费，北林公司要求业主委员会支付欠款，业主委员会无权拒绝 D.业主丙出国进修两年返家，北林公司要求其补交两年的物业管理费，丙有权以两年未接受物业服务为由予以拒绝,六、相邻关系与地役权权 （一） 相邻关系是不动产相邻关系的简称，相邻人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因行使权利的延伸或限制而发生的权利义务关系。而在此关系中权利得以延伸的一方，即被认为拥有相邻权。 一方相邻权的行使，同时构成对他方所有权或使用权的限制，故有台湾学者将相邻关系称为“私益上所有权之限制”。这种限制的内容在法律上都以例举的形式一一明示，当事人也只有在法律例举的范围内承担义务。,特征：1、须在两个或两个以上的权利主体之间，相邻关系的主体必须是不动产的所有人或使用人。 2、相邻关系的发生必须以不动产的互相毗邻的事实为前提。所谓毗邻，主要是指不动产在地理位置上相邻，包括两种情况：一种是不动产之间相连接，另一种是相邻近。即，某种自然条件下，对不动产的利用与其他不动产相联系。“只要一方行使不动产所有权或使用权影响到另一方的利益或必须对对方提供某种方便，均构成毗邻，产生法律规定的相邻关系。”,3、相邻关系的客体是行使不动产的所有权或使用权所体现的财产利益和其他利益。这里的“其他利益”主要指不动产所有人或使用人的人身利益，如相邻人在排放废水，废气、废渣时可能对他人人身权利造成的损害。物权法第86、87、88、89等在用水、排水、通行、铺设管线、通风采光和日照等方面做出规定。 4、相邻关系依据法律规定而产生，属于法律的强行性规定，当事人之间不能通过约定加以排除,我们对相邻权应有两点根本认识：第一，相邻权关系只能发生在相邻不动产主体之间，而不像其他物权那样是对世权，可以产生对抗第三人的效力。 第二，法律所设定的相邻权关系多与不动产所有人或使用人的生产、生活及安全问题密切相关，并且有不可缺少的最基本意义，换言之，相邻权是法律维护所有权或使用权这类基本物权的最低限度保障。,案例一： 甲乙相邻邻居，村里为各家各户埋设地下水管，乙家埋设水管必须通过甲家否则无路可走。但甲乙两家关系紧张多年互不往来，乙家埋设时甲拒绝乙通过。经多方协调无果，乙家将甲家告上法庭。 案例二; 张某夫妇居住在北京房山区某小区二楼，该楼北邻交通要道，田某在张某夫妇下方一楼租赁一房间经营麻辣烫，该间操作间有一个燃气灶，正好位于张某夫妇主卧室的正下方。田某在制作麻辣烫的过程中排出的“麻辣空气”薰得张某夫妇日夜不得安宁。2007年10月初，张某夫妇诉至法院。,六个相邻权的具体内容 （一）水的相邻关系 用水、排水相邻权 第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。 对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。,（二）邻地使用的相邻关系 通行相邻权 甲和乙分别承包了 A、B两块土地从事果树种植，其中B地邻近公路，而A地在B地的内侧，甲要将果实运出，必须绕行，非常不便，能否要求从B地通行？ 通行相邻关系的成立条件：1、土地与公路道路无适宜的联系 2、为土地的通常的使用所必须 3、土地与公路道路无适宜的联系，不是土地所有人或使用人任意造成的 利用他人建筑物内的空间通行 民通意见101条,施工相邻权 第八十八条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。,（三）相邻地界关系 越界建筑 竹木根枝的越界 果实的越界,四）相邻防险关系 地基动摇的相邻防险关系 建筑物及其他设施倒塌危险的防险关系 放置或使用危险的防险关系,（五）通风、采光和日照相邻权 （六）相邻环保关系,处理原则 有利于生产、方便生活 团结互助、公平合理 依据法律法规及尊重历史与习惯 合理损失赔偿原则,例：甲、乙、丙依次比邻而居，甲为修房向乙提出在其院内堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费200元，并提出不得超过20天，甲同意。在修房过程中，甲搬运建材必须从乙的家门前经过，乙予以阻拦，对此，下列哪一种说法不正确？ A 乙无权拒绝甲在其院内堆放建材 B 乙无权阻拦甲经其门前搬运建材 C 甲应依约定向丙支付占地费 D 若建材堆放时间超过20天，丙有权要求甲清理现场,（二）、地役权概念、特征 地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。其中，提供便利的土地为供役地，接受便利的土地为需役地。,地役权有以下独立的法律特征： 1、地役权是使用他人土地的独立物权。 2、地役权是为自己土地便利的权利。所谓土地的便利，应注意两个问题：（1）不能以地役权人的个人便利作为地役权的内容，如狩猎、散步而使用他人的土地则不属于地役权。（2）便利包括供役地对需役地提供利用土地的方便而相宜的经济利益(如排灌)和精神利益(如眺望)两类。,3、地役权是根据当事人的自由协商约定而产生，不是法律上必须负担的义务。关于地役权的约定不得违反法律、法规及社会公序良俗。 4、地役权具有从属性和不可分性。,三、相邻权与地役权的区别： (一)两者权利性质不同。相邻权是根据法律直接规定而确定，是所有权的延伸。地役权则是依当事人之间的设立地役权合同而发生，属他物权范畴。 (二)两者适用的范围不同。相邻权适用的范围既包括土地毗邻关系，又包括建筑物毗邻，及建筑物内部区域的毗邻关系。地役权只适用于土地之间的利用关系。,(三)两者的权利要求程度不同。相邻权作为法定权利，所反映的是不动产毗邻关系中最基本的生活、生产、安全要求。地役权作为约定权利，反映对自己土地提供约定的便利要求，自然在对他人土地利用权能上比相邻权有较大扩展。 (四)权利义务的主体范围不同。相邻权的权利、义务主体的都是特定的，只能在相邻不动产主体之间产生，地役权是一个独立的用益物权，具有物权对世性的特征，故其义务主体是不特定的。,(五)两者权利发生的前提条件不同。相邻权必须以相互毗邻的不动产为前提，地役权并不一定以需役地与供役地相互毗邻为限度，有时即使两地并不相连，但只要有事实上的利用需要也可以设定地役权。另外，相邻权的行使一般是无偿要求相邻方履行义务，地役权的设定往往是有偿的。 （六）两者受到损害后的救济请求不同。相邻关系受到侵害后，不能直接以相邻关系为基础涕泣损害赔偿诉讼，而应该提起所有权的行使受到妨害之诉，地役权受到损害后，受害人可以直接提起地役权受损害的请求之诉,例：在下列民事纠纷中，哪些应按相邻关系处理？ A 甲在乙的房屋后挖菜窖，造成乙的房屋基础下沉，墙体裂缝，引起纠纷 B 甲村为了取水浇地，在乙、丙、丁村的土地上修建引水渠，引起纠纷 C 甲新建的房屋滴水滴在乙的房屋上，引起纠纷 D 甲村在河流上游修建拦河坝，使乙村用水量骤减，引起纠纷,例：张某于2007年5月签约买下某市城南一处高级公寓，年底一家人喜迁新居。2008年4月，他们忽然发现，开发商原本设计要建绿茵足球场的一块地方竟建起了一幢楼房，成为了小区变电站，张某在多次要求停工未果的情况下，把开发商告到了法院，认为开发商擅自改变设计，与原宣传不符，且昼夜施工扰民，侵害了他们的知情权、眺望权、通风和防噪音污染权，要求开发商立即拆除新楼并赔礼道歉,四、地役权的设立： 通常采取合同方式，也有以遗嘱的方式设立。设定地役权的合同须具备民事法律行为的成立条件方可成立。,五、地役权的效力： 1、当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。地役权自地役权合同生效时设立，采取意思主义。 2、地役权的期限：地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余的期限。,3、土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。（162条） 4、土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。 （163条） 5、地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。 （164条）,例：甲、乙两村相邻，乙处在一条小河与甲村之间。甲村为了引河水灌溉自己的1000亩农田、果园，遂与乙村协商通过乙村长1000米宽2米的土地上修建一条引水渠，作为补偿每年支付给乙村5000元，期限20年。双方签定合同并办理了地役权登记。 设问1：两年后，甲将灌区的一处50亩的果园承包给了村民丙，承包期限15年。丙是否对乙村享有地役？ 问2：乙村后将一处果园承包给村民丁15年，水渠经过该果园，丁是否负担对甲村的地役权？ 问3：乙村后将一处果园承包给村民丁在前，与甲村协商修建经过该果园的水渠的地役权合同在后，乙是否就修建水库一事经过丁的同意？,6、地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。 （165条） 7、地役权的变动： （1）、需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。 （2）、供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。,六、(1)地役权人的权利： 土地使用权。 为附属行为的权利。地役权人为行使其权利，在供役地内可以为必要的附属行为，设置附属设施。例如通行地役权人，为行使通行权，可以在供役地上开辟道路，铺设路面，建设必要的排水设施等。,(2)地役权人的义务： 地役权人行使地役权时，应尽可能保全供役地人的利益，尽可能避免减少给供役地人造成损失。 维持工作物的义务。地役权人对为行使地役权而在供役地修建的设施，如管道、道路、电力设施，应当注意维修，以免因其设施损坏给供役地人造成损害。 允许供役地人使用工作物的义务。 地役权人应按约定支付租金。,(3)供役地人的权利： 供役地人在不妨碍地役权行使的范围内，可以行使与地役权人相同的权利。 在不妨碍地役权行使的范围内，供役地人有使用地役权人设置的工作物的权利。 供役地人有对利用场所及方法的变更请求权。 在有偿的地役权情形中，供役地人有按约定收取租金的权利。,(4)供役地人的义务：供役地人对于地役权人行使地役权所为的行为有容忍及不作为的义务。,七地役权消灭的原因有： (1)土地灭失，物权以物的存在为前提，土地灭失，地役权当然消灭。 (2)存续期间届满而消灭。如果地役权附有解除条件的，条件成就时，地役权消灭。 (3)目的不能。设定地役权的目的事实上不能实现，即供役地事实上不能再供需役地之便利时，地役权消灭。 (4)抛弃。地役权人抛弃，应向供役地所有权人或使用权人作出明确的意思表示。如果是有偿地役权，地役权人抛弃地役权后，仍应支付地役权全部期间的费用。,(5)解除地役权合同。物权法第168 条规定，如地役权人有以下情形之一的，(一)违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；(二)有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。供役地权利人有权解除地役权合同，合同解除，地役权消灭。 (6)混同。需役地所有权人取得供役地所有权或供役地所有权人取得需役地所有权，地役权即因此消灭。,例1李甲购买了一套临河三层高档别墅，为了能够保证欣赏到远处的风景，与相邻土地的使用权人张乙约定：张乙保证该块土地上不会修建高于三层的建筑，作为补偿，李甲每年向张乙支付5000元。双方签订了书面协议，李甲如约给付了当年的款项。半年后，张乙因工作调动，将自有房屋和该块土地使用权出售给王丙，因怕影响出售价格故并未告知其与李甲的协议。王丙随后在该块土地上建造了一幢七层大楼，不仅完全遮挡了李甲眺望河滨的角度，甚至妨碍了李甲房屋的正常采光。李甲要求王丙给予补偿，请问李甲的以下主张，哪些是不能得到支持的？（ ）,A.李甲对该块土地享有地役权 B.根据李甲与张乙设定的地役权，该块土地上不能修建高于三层的建筑，该地役权设定在先，王丙的所有权也要受其限制 C.根据地役权的内容，王丙影响李甲的“眺望风景权”，应当予以补偿 D.根据相邻关系的原则，王丙影响李甲房屋正常采光应当予以补偿,例2：李某从自己承包的土地上出入不便，遂与张某书面约定在张某承包的土地上开辟一条道路供李某通行，李某支付给张某2万元，但没有进行登记。下列哪一选项是错误的？ A该约定属于有关相邻关系的约定 B该约定属于地役权合同 C如果李某将其承包经营权转移给他人，受让人有权在张某承包的土地上通行，但合同另有约定的除外 D如果张某将其承包经营权转移给他人，则善意的受让人有权拒绝李某在自己的土地上通行,基础案例分析 1甲购买了一套临河三层高档别墅，为了能够保证欣赏到远处的风景，与相邻土地的使用权人乙约定：乙保证该块土地上不修建高于三层的建筑，作为补偿，甲每年向乙支付5000 元。双方签订了书面协议，甲如约给付了当年的款项。该协议未经登记。问，双方的约定是否具有物权效力?,2甲为保证能在自己的房屋里看远处的风景，与相邻的土地使用权人乙约定，乙在三年内不得建高楼。双方于2007 年10 月5 日订立书面合同，于10 月20 日办理登记手续。问，地役权何时发生效力?,3甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付100 万元，乙公司在20 年内不在自己厂区建造6 米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8 米高的厂房。问，谁有权请求乙公司拆除超过6 米的建筑?,4甲对乙的土地享有通行地役权，该地役权未经登记，问，乙将土地转让给不知情的丙时，甲可否向丙主张地役权?,5甲对乙的土地享有通行地役权，甲将该地役权单独转让给丙，问，甲与丙之间转让地役权的行为是否有效?,6甲对乙的土地享有眺望权，乙在五年内不得建三层以上的高楼。后，甲在自己的土地上为丙设立抵押。丙实现抵押权，土地经拍卖，由丁获得，问，丁是否享有地役权?,7甲对乙的土地享有眺望地役权，该地役权未经登记，后，乙为丙在该土地上设立抵押，并登记。问，丙实现抵押权，是否受地役权负担的影响?,8甲对土地的承包经营权是30 年，甲以该土地承包经营权为乙设立40 年的通行地役权。问，该地役权的设立是否有效?,9甲对乙的土地享有通行地役权，依约定每月甲须向乙支付费用200 元。付款期限届至，乙催告了二次，甲还不支付。问，乙是否有权解除合同，以消灭地役权?,10甲村和乙村相邻，甲村缺水，乙村则有一大湖，水源丰富。甲为了给自己村的土地浇灌， 10年前就约定了甲在乙的土地上享有20 年的取水地役权。该地役权未经登记。现甲村将土地承包给丙，问，丙是否享有取水地役权?,11上例10 中，若乙村将土地承包给了知情的丁，问，丁是否负有为甲提供取水地役权的义务?,12甲村已经将土地承包给了乙经营，甲村又以该土地为丙设立输油管道地役权。问，该输油管道地役权的设立是否有效?,13甲为A 地通行车辆方便，与乙在B 地设定了一项通行地役权并登记，后甲将A 地一分为二，分别卖给了丙、丁，并办妥了登记；乙因欠债不还，他所有的B 地被分割并分别拍卖给戊、己，并办妥登记。某天丙、丁欲通过B 地但遭到戊、己一的阻拦。丙、丁到底是否享有这项地役权呢?,甲为了能在自己房中欣赏远处风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上建造高层建筑，作为补偿，甲一次性支付给乙4 万元。两年后，甲将该房屋转让给丙，乙将该土地使用权转让给丁，丁不知道土地已设定地役权。 问题：(1)甲、乙之间的约定为是相邻关系的约定还是地役权的约定? (2)丙可否禁止丁建高楼? (3)若丁建高楼，丙可向谁主张权利?,相关的司考2006卷三56题 甲为了能现在自己家中欣赏远处风景，变与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上建造高层建筑，作为补偿，甲一次性支付给乙四万