佰思腾郑州4月报.ppt

,佰思腾郑州房地产月报 2011年04月,2010年05月13日,目录,行政法规,【央行4月6日起上调存贷款基准利率0.25个百分点】中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。 这是央行2011年以来第二次加息，也是2010年以来第四次加息。,央行上调存款基准利率0.25个百分点,行政法规,中国人民银行宣布，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2011年一季度以来，央行先后三次上调了存款类金融机构人民币存款准备金率。此次上调后，我国大型金融机构和中小型金融机构的存款准备金率已经分别高达20.5%和17%的历史高位。,今年以来央行连续多次提高存款准备金率，并连续两次加息，意在控制当前的通货膨胀，抑制物价上涨过快，收紧的货币政策可有效调控市场货币的流动性，控制物价；而上调存款准备金率可以有效抑制银行放贷行为，从而实现对市场流动性的有效控制。对房地产而言，未来房地产开发商尤其中小型开发商融资难度进一步加剧，资金链日益紧张成为其面临的重要问题；同时对与购房者加大购房经济压力，会在一定程度上使部分刚性需求置业延期，加重市场观望气氛。,百思腾观点：,央行四次上调存款准备金率,行政法规,从2011年4月6日起，上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.1个百分点，由0.40%上调至0.50%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.60%上调至2.85%；五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.50%上调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.00%上调至4.20%；从2011年4月6日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。,住建部上调公积金利率,新华社北京月日电 国务院总理温家宝日主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。会议强调巩固和扩大房地产市场调控成效。要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。严格控制投机投资性购房需求，增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。切实抓好保障性住房建设，建立保障性住房管理制度，增加普通商品住房供应。,要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松,房地产市场2011年延续了2010年的调控基调，一二线城市均在调控范围之内，调控区域内实力雄厚的开发商均放缓了推盘步骤，但实力不强的开发商加快了推盘速度，采取了降价和优惠等形式来加速资金回笼。在旺盛的刚性需求大的环境下，二线城市成交量受调控影响不大。相应地，三四线城市提早迎来了房地产发展的春天。严厉调控之下，各大开发商纷纷涌向调控焦点之外的三四线城市。,行政法规,百思腾观点：,博鳌亚洲论坛年年会日上午在海南博鳌开幕。国家主席胡锦涛出席开幕式并发表主旨演讲。胡锦涛强调，中国将坚定不移走和平发展道路，坚定不移奉行互利共赢的开放战略，始终把亚洲放在对外政策的首要位置，坚持与邻为善、以邻为伴的周边外交方针，积极发展同亚洲各国的睦邻友好和互利合作，不断增进相互理解和信任，永远做亚洲各国的好邻居、好朋友、好伙伴。 胡锦涛指出，年来，中国经济持续快速发展，经济实力、综合国力、人民生活水平迈上新的台阶，为促进亚洲和世界经济增长作出了重要贡献。不久前，中国制定并公布了国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，提出了今后年中国经济社会发展的总体任务。未来年，中国将着力实施扩大内需特别是消费需求的战略，着力实施“走出去”战略，着力参与全球经济治理和区域合作，着力建设资源节约型、环境友好型社会。,5年内，中国将着力实施扩大内需战略,3月份我国居民消费价格指数（CPI）同比上涨5.4%，涨幅创32个月新高，环比下降0.2%。 一季度，居民消费价格指数（CPI）同比上涨5.0%。其中，城市上涨4.9%，农村上涨5.5%。分类别看，食品上涨11.0%，烟酒及用品上涨2.0%，衣着上涨0.3%，家庭设备用品及维修服务上涨1.6%，医疗保健和个人用品上涨3.1%，交通和通信下降0.1%，娱乐教育文化用品及服务上涨0.6%，居住上涨6.5%。,3月CPI上涨5.4%，创32个月新高,行政法规,财经动态,国家统计局河南调查总队调查数据显示，3月份全省居民消费价格（CPI）同比上涨5.9%，一季度全省CPI同比上涨5.5%。河南调查总队调查数据显示，城市上涨5.3%，农村上涨6.9%；食品价格上涨11.9%，非食品价格上涨3.5%。分类别看，食品上涨11.9%，烟酒上涨3.0%，居住上涨9.4%。食品类和居住类价格仍然是上涨最快的商品大类。,省统计局公布今年一季度全省经济运行报告，据初步测算，一季度全省地区生产总值5615.44亿元，按可比价格计算，比上年同期增长10.8%，高于全国1.1个百分比。,3月份河南CPI上涨5.5%,一季度河南GDP同期增长10.8%高于全国1.1个百分比,一季度，全市财政总收入完成209.1亿元，同比增长28.4%，其中一般预算收入突破百亿元大关，完120.4亿元，增长20.9%，占全省收入近1/3；一般预算支出完成90.5亿元，增长36.3%。,全市财政总收入完成209.1亿，一般预算收入突破百亿元大关,市政动态,建业路等15条道路即将进行道路管线铺设和升级改造，目前已经进入公示阶段。,15条道路将升级改造,3月29日，二七区签约11个大项目，有7个项目落户二七区运河新区总部产业园区；30日，二七区运河新区总部经济产业园区概念性规划通过专家评审；31日，“郑州二七运河新区总部经济发展论坛”举行，来自全国的专家学者、企业领袖目光聚集新区，点亮城区发展智慧。三天三个大动作标志着二七区运河新区建设大幕开启。,二七区运河新区建设大幕开启,郑州投340亿元提升城市功能打造畅通郑州,2011年，郑州市计划投资340亿元，较上年实际下达计划增长11.1%，以完善农业基础设施、推进优质教育和医疗资源倍增计划、提升城市服务功能、打造畅通郑州。,目录,住宅市场,4月，郑州市商品房住宅新批预售68.29万，环比增长138.9%，同比增长41.0%，本月经济适用房没有新增供应； 4月，郑州市商品房住宅成交25.22万，环比下降47.1%，同比下降71.3%；剔除经济适用房，商品住宅成交量为21.62万，环比下降44.5%； 4月，郑州市商品房住宅成交均价为5993，环比增长17.0%，同比增长19.6%；剔除经济适用房，商品住宅成交均价6536元/，环比增长13.6%；,供求关系：供应恢复性增长，成交依然维持低迷,住宅市场,4月份全市商品房住宅新增供应68.29万，较前两个月出现大幅度增长。由于新年伊始政策接二连三的出台给市场带来了很大的冲击，各方市场观望情绪浓厚，市场供应出现了短暂的疲软状态，但随着时间的推移，潜在供应会逐步释放出来。,供应：潜在供应逐步释放出来，出现恢复性增长,住宅市场,4月份郑州市商品房住宅成交25.22万，环比、同比再度双双出现大幅度下跌，并创下了2009年以来历史成交最低记录。 成交量的大幅下滑，一方面与前两个月的有效供应不足有关，（2、3月份剔除政策性商品住宅供应仅有20万左右），另一方面，主要还是与政策调控有很大的关系，特特别是郑州市3月份以来全面限购，很大程度上一致了改善性需求，部分品质性项目成交量显著下降，严重影响到了销量。,成交：供应不足及政策因素造成成交量低位徘徊,住宅市场,4月份郑州市商品住宅成交均价为5993元/，环比增长17.0%；扣除经济适用房因素，4月份商品住宅销售均价为6536元/。 从近几个月的价格走势看，受政策的影响，我市房价已经结束了持续上扬的势头，在岁末年初创下了最高历史记录后，开始出现回落迹象。,价格：受政策的影响，开始出现回落迹象,住宅市场,90以下户型成交量占到62.0%，较上月扩大了近20个百分点，其主要原因是定向开发的田园新城、不受限购的综合用地性质的蓝堡湾二期世豪小公馆小户产品集中放量备案，成交面积基本都在90以下，进而影响到整体面积段下移；90-150成交套数占到31.0%,较上月下降了近6个百分点，150以上成交套数占到7.0%，较上月回落了近13个百分点。,成交面积段：受个案影响，小户成交放量,住宅市场,受定向开发项目园田新城低价大量备案的结构因素影响，4000元以下成交面积扔占到18.7%，本月成交单价主要集中在6000-10000元/，其中6000-8000单价段是郑州近几个月来一直维持的主力价格区间，单价段上移的动力明显减弱。,成交单价段：单价段上移动力减弱,住宅市场,由于受低单价及中小面积田园新城以及小户公寓产品蓝堡湾等项目的集中备案影响，导致总价段有所下移，60万元以下的总价段成交套数占比为59.9%，较上月扩大了12.5个百分点，其中20万元以下的总价段这两个月维持在7%以上。从长期走势看，去年以来各月成交总价段基本保持稳定。,成交总价段：小户成交放量，总价段有所下移,目录,土地市场,2011年4月，郑州市共有6宗土地公告出让，供应土地面积39.58万，规化建筑面积79.92万。其中，1宗土地为金水区商务金融用地，2宗土地为郑东新区城镇住宅用地，3宗土地为经开区工业用地。 2011年4月，郑州市共有5宗土地成交，成交土地面积16.79万，成交土地金额3.6亿元。其中，1宗土地为郑东新区商务金融用地，1宗为中原区城镇住宅用地，3宗土地为经开区工业用地。,土地市场概况,土地市场,本月全市共有6宗土地公告出让，供应土地面积39.58万，环比增长626.1%，同比增长15.1%，规划建筑面积79.92万。 本月挂牌出让土地中，1宗土地为金水区商务金融用地，2宗土地为郑东新区城镇住宅用地，3宗土地为经开区工业用地。继今年前三个月土地供应的低迷表现，本月供应出现反弹，供应面积同比小幅增长。可以说土地市场低迷的表现，是特殊环境下所产生的结果，而不应该成为今年的常态。土地供应的稀少将造成未来房地产新增供应的继续不足，这和政府调节市场供求矛盾、平抑房价的初衷无疑是背道而驰的。,土地供应：本月供应出现反弹，供应面积同比小幅增长,土地市场,本月全市共有5宗土地成交，成交土地面积16.79万，同比减少82.6%，成交土地金额3.6亿元。 本月土地成交中，1宗土地为郑东新区商务金融用地，1宗土地为中原区城镇住宅用地，3宗土地为经开区工业用地。本月土地成交量较上个月的零成交，无疑有所增长，但较去年同期来说，成交量同比下跌超80%。究其原因，主要是因为，随着房地产市场调控的深入。政府减缓了土地供应节奏。受限制于供应影响的土地市场，呈现出成交量同步下跌的状态。,土地成交：较去年同期来说，成交量同比下跌超过80%,目录,4月份，郑州市检测的主流媒体（大河报、河南商报、郑州晚报、东方今报）平面广告投放数量为425份，较上月相比出现小幅攀升，增幅达13.64%，较上年同期增幅近40%；本月平面媒体投放金额为5266万元，较上月增幅为11.12%,较上年同期增长超过60%； 从图上我们不难看出，4月份平面媒体市场延续3月份走势，呈现持续上升的趋势，这是年后项目开始活跃的必然结果，同时，与10年同期相比，3、4月份的媒体投放，无论从数量还是金额上同样增幅明显，说明11年平面媒体的市场需求大于10年同期水平，这主要是因为年后限购令的出台使得市场行情冷淡，开发商需要大量的媒体版面来扩大项目的曝光量，与同质精品抢夺客户资源，预计5月份的媒体市场仍将延续本月上升趋势。,市场营销,总体情况：延续3月上升趋势,4月份，平面广告投放量最大的是大河报，在全部媒体中占比例达到43%，在监控的主流媒体中让高居榜首，成为开发商进行产品宣传的最大平台。 与3月份相比，河南商报、郑州晚报以及东方今报呈现一种后来居上的态势，不仅在绝对数量上有较大提高，相对百分比上也有明显突破，三者公共占比已超过50%，相对也压缩了大河报的媒体份额。,主流媒体分布：大河报呈现垄断，其他媒体后起直追,市场营销,4月份，平面媒体投放主要分布在金水区、二七区、中原区和其他区域，金水区和二期区本省项目较多，相应推高了媒体投放数量，中原区本月投放数量主要依靠中原万达广场、海森林以及中原新城，金中环等项目支撑； 本月除郑州市主城区外，经开、高新和其他地市区域媒体投放量呈现一种攀升态势，这其中除部分商业和办公项目外，一些住宅项目借限购之际，以“不限购”为宣传卖点加入客户资源抢夺大战。,广告区域分布：金水区、二七区、中原区成为主力区域,市场营销,市场营销,在4月份的平面媒体诉求中，品质诉求扔占据重要位置，超过一半的媒体广告将品质作为主打宣传点； 4月份开始，各个项目逐渐进入活跃阶段，各项活动的开展也成为本月媒体诉求的重点，占比可达26%。,4月份的平面媒体活动主要有开盘、加推、招募、优惠及其他活动； 本月，开盘和招募活动在全部媒体投放中占比较大，这主要是因为部分项目在10年底已经开始招募或前期宣传，前期多个项目的铺垫使得开盘和加推活动集中在了4、5月份，预计未来会有更多的项目加入到开盘或加推大军中来； 各个项目的活跃表现使得整个平面媒体市场在经历了一段时期的沉寂后，开始迎来年后第一个小高峰。,市场营销,4月份，平面媒体投放物业分布扔集中在住宅部分，占全部媒体投放数量的八成，其他依次为商业、办公和别墅，占比分别为11%、5%和3%； 与3月份相比，4月份住宅媒体投放量虽然有所增加，但是整体占比却小幅下降，本月占比增幅主要体现在办公和别墅上，而商业基本与上月持平，其中，办公项目主要依靠福田财富广场、金中环、绿地之窗以及居易摩根中心等项目支撑整体数量，别墅由于本月新增正商红河谷项目而展现了高于3月份的投放占比； 办公、别墅项目隶属于限购令以外，在以往住宅市场一枝独秀的情况下宣传手段较为平和，媒体投放力度较小，如今，住宅市场政策遇冷，办公、别墅等非限购商品房在媒体宣传市场开始发力以期扩大市场占有份额。,物业类型分布：住宅为绝对主力，办公、别墅投放量增加,本月项目营销排行榜中，多数项目以品质和活动为主要诉求，其中清华大溪地以32版投放次数高居榜首。 本月新上榜项目为橡树玫瑰城三期、福田财富广场以及利海托斯卡纳。,市场营销,项目营销TOP10排行榜,市场营销,清华大溪地本月投放平媒32次，投放金额348万，涉及大河报、商报、晚报以及今报。,重点项目分析：清华大溪地,改项目位于郑