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房地产：政策、市场、行业,浙江大学房地产研究中心主任 贾生华 教授、博导 2011年7月13日,一、政策形势 二、市场走势 三、行业趋势,一、政策形势,房地产调控为什么锲而不舍？,房地产是“天使”还是“魔鬼”？ 房地产调控是宏观调控的重要内容,4,2019/7/27,浙江大学房地产研究中心主任 贾生华 教授,调控目标：不是降低房价,持续健康发展（2003） 稳定住房价格（2005） 调整供应结构，稳定住房价格（2006） 加强住房保障，抑制过热（2007-2008） 促进房地产市场稳定健康发展（2008-2009） 平稳健康发展，遏制房价过快上涨（2010） 进一步做好房地产市场调控工作（2011）,5,2019/7/27,浙江大学房地产研究中心主任 贾生华 教授,房地产的特点和属性,双重属性：消费品，投资品 三个市场：服务市场，资产市场，资金市场 四种功能： 保增长，建城市，重民生，防风险,6,2019/7/27,浙江大学房地产研究中心主任 贾生华 教授,房地产：经济支柱，社会重心，政治基石,调控下生存将成为常态 2011年：“政策看市场表现而动” 据各地住房城乡建设部门上报汇总，截至3月31日，全国657(包括287个设区城市、370个县级市)个城市中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，而在公布的房价调控目标中，大多数的城市，主要以GDP和人均可支配收入涨幅为参照。,7,2019/7/27,浙江大学房地产研究中心主任 贾生华 教授,“两只手”的关系,8,2019/7/27,浙江大学房地产研究中心主任 贾生华 教授,下阶段如何完善政策？,限购、限贷、限价、限售，“限政”必然调整 3600万套保障性住房：“保障”逐步落实 房产税：“税政”有序跟进 有退有进，结构优化，整体完善,2019/7/27,浙江大学房地产研究中心主任 贾生华 教授,9,最近，温家宝召开四次经济座谈会 强调落实房产调控政策,温家宝要求统筹做好关系全局的几项重点工作。一是保持物价总水平基本稳定。管住货币总量外，抓好农产品生产、特别是食品供应，促进供求平衡；切实降低过高的流通成本，规范发展住房租赁市场，合理把握政府管理价格的调整时机和力度；加强价格监管，稳定通胀预期。二是坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处。继续抑制不合理的住房需求，重点抓好保障性住房和普通商品房建设，落实好1000万套保障性住房开工建设计划，加强金融支持，推动制度建设。三是毫不放松地抓好农业和粮食生产。继续落实“米袋子”省长负责制和“菜篮子”市长负责制。实行扶持生猪产业持续健康发展的政策措施，增加市场供应，促进市场稳定。四是抓好结构调整和节能减排相关工作。五是努力保持对外贸易稳定增长，促进对外贸易基本平衡。,二、市场走势,把握房地产周期循环的三种简单方法,1、追随宏观调控政策指向 2、观察宏观经济预警走势图 3、留意人民银行“紧箍咒”,2019/7/27,12,浙江大学房地产研究中心主任 贾生华 教授,2011年6月，全国居民消费价格总水平同比上涨6.4%(为2008年7月以来三年新高)。其中，城市上涨6.2%，农村上涨7.0%；食品价格上涨14.4%，非食品价格上涨3.0%；消费品价格上涨7.4%，服务项目价格上涨4.0%。,2019/7/27,13,浙江大学房地产研究中心主任 贾生华 教授,14,2019/7/27,浙江大学房地产研究中心主任 贾生华 教授,16,2019/7/27,浙江大学房地产研究中心主任 贾生华 教授,一听，二看，三感觉,2011年的市场走势 成交量持续低迷，住宅承压，非住宅受益 成交价格整体稳定，区域和项目分化,18,2019/7/27,浙江大学房地产研究中心主任 贾生华 教授,杭州市主城区可售住宅房源持续增加 2011年7月12日为：18353套,2019/7/27,浙江大学房地产研究中心主任 贾生华 教授,19,宁波市六区商品房销售和可售房源（套）,据宁波市透明售房网数据，5月底市六区可售房源18261套，按照去年全年销售量15427套计算，月均为1286套，消化期14个月。,2019/7/27,浙江大学房地产研究中心主任 贾生华 教授,20,三、行业趋势,政策调控逐步深化 游戏规则的变化影响深远,22,2019/7/27,浙江大学房地产研究中心主任 贾生华 教授,中国房地产业的发展阶段： 2005年前，15年市场培育期，企业创业期 20052010年，宏观调控期，产业调整期，企业反思期 2010年后，15年产业成熟期，企业成长期,2019/7/27,23,浙江大学房地产研究中心主任 贾生华 教授,面对产业演进的新阶段,房地产投资潜力无限还是风险巨大？ 对这些问题的思考和回答，正在引导行业变革，并促使优秀房地产企业迈向新的高度。,2019/7/27,24,浙江大学房地产研究中心主任 贾生华 教授,根据近期各家公司发布的销售公告，上半年主要开发商销售增长显著。 万科以656.5亿元的销售业绩再次拔得头筹，而2010年上半年万科的销售业绩为367.7亿元，同比增幅达到78.54%。上半年累计实现销售面积565.5万平方米，同比上升了76.7%。 中海累计实现房地产销售额433.93亿元，同比增长85.9%，累计实现销售面积307.2万平方米，同比增长38.2%。 恒大地产上半年销售金额也在430亿元左右，销售面积则突破600万平方米大关。 保利地产上半年累计实现签约面积340.9万平方米，同比增长27.64%，实现签约金额394.58亿元，同比增长81.38%。,房地产投资潜力巨大（1）,（1）城市集聚 人口。 产业。 财富。 基础设施和公共服务。,2019/7/27,26,浙江大学房地产研究中心主任 贾生华 教授,房地产投资潜力巨大（2）,（2）财富积累,2019/7/27,27,浙江大学房地产研究中心主任 贾生华 教授,2019/7/27,28,浙江大学房地产研究中心主任 贾生华 教授,房地产投资潜力巨大（3）,（3）人民币升值,2019/7/27,29,浙江大学房地产研究中心主任 贾生华 教授,房地产投资潜力巨大（4）,（4）通货膨胀,2019/7/27,30,浙江大学房地产研究中心主任 贾生华 教授,2019/7/27,31,浙江大学房地产研究中心主任 贾生华 教授,房地产投资不是“洪水猛兽”,“速冻的需求”与“雪藏的需要” 投资的需要是客观存在的 如何驾驭城市社会，如何管理富裕社会,2019/7/27,32,浙江大学房地产研究中心主任 贾生华 教授,风险加大，“与泡沫共舞”？,政府： 完善制度 抑制泡沫 加强保障 疏导投资,2019/7/27,33,浙江大学房地产研究中心主任 贾生华 教授,“与泡沫共舞”？,行业： 告别暴利 分工合作 优化模式 提高效率,2019/7/27,34,浙江大学房地产研究中心主任 贾生华 教授,“与泡沫共舞”？,企业： 修炼能力 提升品质 创造价值 服务