补：房地产市场调查.ppt

房地产市场调查,房地产市场调查不仅是房地产开发商进行项目定位、修正项目开发方案的基础，也是政府对房地产业进行调控的重要依据，对于了解和掌控房地产开发经营活动具有重要意义。本章将对房地产市场调查方法、流程、内容，调研报告的撰写方法等进行详细的阐述，并辅以相关案例分析。,主要内容,房地产市场调研的含义 房地产市场调研的内容 房地产市场调研的方法 房地产市场调研报告的撰写,一、房地产市场调查的含义及特点 1、市场调查的含义 市场调查是系统的设计、收集、分析并报告与企业面临的特定市场营销状况有关的数据和调查结果的过程，其目的在于为企业决策者进行预测和决策、制定计划提供重要依据。 2、房地产市场调查的含义 房地产市场调查就是开发商为了项目开发的需要而进行的市场调查活动。,3、房地产市场调查的特点 专业性强 针对性强 技术性强 时效性强,二、房地产市场调查的重要性,重要性,1、房地产项目定位的需要,2、制定正确的 营销策略,3、企业健全决策 机制的需要,4、企业发现新的市场机会的需要,三、房地产市场调研的内容 （一）市场环境调查 1、宏观环境调查 包括经济环境调查、政策环境调查、行业环境调查、人口环境调查、文化环境调查、技术环境调查等，涉及到政治、法律、经济环境、房地产市场总体运行状况、人口、技术、开放程度等内容。,2、区域环境调查 （1）对城市环境进行调查（这部分亦可放在宏观环境调查中） 市场整体情况 土地市场情况 商品房市场情况 全市房地产价格走势 全市主要发展商开发销售情况 三级市场交易情况 （2）对区域环境进行调查 对项目所在区域的区域经济、城市规划、社会文化生活、区域交通条件、房地产企业情况、专业机构和中介、区域楼盘总体价格水平与供求关系等内容进行分析，对项目地块所具有的区位价值进行判断。,3、微观环境调查 即项目开发条件分析，通过对项目用地现状及开发条件、项目周边环境以及项目对外联系成都、交通组织等进行调查，以分析项目自身价值提升的可能性与突进，为项目市场定位奠定基础。,（二）房地产市场需求调查 1、市场需求容量调查 指对房地产产品有购买欲望且具有购买能力的市场需求总和。（主要调查本市的，但亦不可忽略了周边城市的购买力，如新都、温江等地的楼盘，需要调查成都的市场）,2、消费者调查,主要指标为家庭年收入,即消费偏好,年龄、文化程度、家庭结构、职业及原居住地等,（三）房地产市场供给调查 1、房地产市场供给总体调查 房地产市场产品供给结构、供给总量、供给变化趋势、供给的充足程度、价格现状、企业的生产与经营等。 （例如：价格现状调查的内容包括：房地产市场整体价格水平和变化趋势、价格影响因素、价格变化引起的社会反映、有无新的价格政策、市场上的主导价格策略和定价方法等）,2、竞争楼盘调查,产品调查,价格调查,促销手段调查,房地产竞争楼盘调查,竞争楼盘销售情况调查,物业管理调查,产品调查,区位调查,产品特征调查,开发商实力,交房时间调查,价格调查,单价（起价、均价、 主力价、最高价）,总价,付款方式（一次性付款、 分期付款、公积金贷款）,促销手段调查,广告,活动促销,人员促销,客户关系促销,促销广告,形象广告,观念广告,公关广告,销售情况,销售率,销售顺序,客户群分析,物业管理调查,物业管理内容,物业管理情况,物业管理费,物业管理公司,3、竞争对手调查 企业的专业化程度、品牌知名度、推动度或拉动度、开发经营方式、楼盘质量、纵向整合度、成本状况、价格策略、与当地政府关系、竞争对手历年来的项目开发情况、竞争对手的土地储备情况以及未来的开发方向及开发动态等,四、房地产市场调查的原则,重要性,1、真实性,2、时效性,3、全面性,4、计划性,五、房地产市场调查的方法 调查方法：,资料收集方法：,房地产市场调研数据的分析方法 定量分析（如线性分析法）与定性分析（如德尔菲法） 数据类型：数值型、序号型、文字型 （见可行性分析）,六、房地产市场调查报告的主要内容,5. 房地产市场形势及发展趋势,6. 结论和建议,4. 房地产市场 需求特征,3. 房地产市场 供给特征,2. 房地产市场环境状况,1. 基本情况概述,房地产市场分析,房地产市场分析就是通过对房地产市场信息的调查搜集、分析加工，寻找出其内在的规律和含义，以预测市场未来的发展趋势；另外通过对市场的深入调查，分析出目标客户的基本构成，并对当地房地产市场的现有客户和潜在客户做出分析与预测。,房地产市场分析的概念和层次 房地产市场分析的内容 房地产市场分析报告的内容 项目所在地房地产市场状况分析,一、房地产市场分析的概念和层次 1、概念 2、层次 （1）区域房地产市场分析 研究区域内所有物业类型及总的地区经济，是对某一特定地区总的房地产市场及各专业市场总的供需分析，侧重于抵御经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析等内容,（2）专业房地产市场分析 对特定区域内某一物业类型房地产市场（住宅、商业或工业物业）或特定房地产子市场的供需分析，是在区域房地产市场分析的基础上，对特定的子市场进行单独的估计和预测。侧重于专业市场供求分析。 （3）项目房地产市场分析 对一个特定地点特定项目做竞争能力分析，得出一定价格和特征下的销售率情况，对项目的租金及售价、市场占有率及吸纳量计划进行预测。侧重于项目竞争分析、营销建议、吸纳量计划预测、售价和租金预测、回报率预测、敏感性分析等内容,二、房地产市场分析的内容 （一）宏观因素分析 国家及地区 （二）市场状况分析 介于宏观与微观之间 主要从四个方面进行，即：供给分析、需求分析、竞争分析、市场占有率分析,供给分析,调查当前存量、过去走势及未来可能的供给,分析当前城市规划及可能的变化,分析规划和建设中的主要房地产开发项目,分析市场的商业周期和建造周期循环情况,需求分析,需求影响因素分析,需求预测,吸纳率分析,市场购买者的产品功能需求,竞争分析,列出与竞争有关项目的功能和特点,市场细分，明确拟建项目的目标使用者,市场占有率分析,基于竞争分析的结果，按各细分市场，估算市场 供给总吸纳量、吸纳速度和拟开发项目的市场份额， 明确拟开发项目吸引客户的竞争优势,市场占有率分析结果，要求计算出项目的市场 占有率、拟建项目销售或出租进度、价格和销售期 并提出有利于增加市场占有率的建议。,竞争项目评价表,（三）相关因素分析 针对某一具体开发投资类型和地点进行更为详尽的分析 不同类型和规模的房地产开发项目所面对的市场范围的差异，会导致市场分析的方式和内容也有很大差异。 以住宅项目为例，应分析包括与房地产经纪机构、物业管理人员，特别是住户的沟通，以了解开发项目周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住房满意的程度和对未来住房的希望，以确定所开发项目的平面布置、装修标准和室内设备的配置。,三、房地产市场分析报告 1、地区经济分析 2、区位分析 3、市场概况分析 4、专业市场供求分析 5、项目竞争分析 6、营销建议 7、售价和租金预测 8、吸纳量计划预测 9、回报率预测 10、敏感性分析,四、项目所在地房地产市场状况分析 （一）项目所在区域房地产市场分析 属于区域市场分析 城市房地产市场发展概述、市场现状分析、未来走势预测 （二）项目所在地板块市场分析 属于专业房地产市场分析 板块总体规划、