居住规划与房产投资.ppt

第十章 居住规划与房产投资,现在正是买房时！,什么时候是出手买房的时机？ 我需要 我喜欢 我不卖：自住房关心的是房，而不是价 我买得起：心理上买不起 房价会跌吗？什么时候跌？ 会跌，但是至少现在不跌 现在买房有风险吗？ 有风险，但是不买房有涨的风险,有所有人都赚钱的市场吗？ 有，中国的房市 所有人都赚钱的市场健康吗？ 不健康，但是不会永远不健康 谁会成为不健康市场的最后一棒？ 越晚接棒可能性越大 可以希望政府政策打压吗？ 分税制改革后地方政府没有钱只有地 损害经济增长 宁要浦西一张床，不要浦东一间房,借钱买房天经地义,首付款：首套房贷20%，家庭成员二套房贷50% 一次付清的优惠可以去银行的个人贷款中心申请“直客式贷款”业务 足够的还款能力：最为合理的月供算法是月供占月均收入的比例不超过50% 良好的信用记录：贷款和信用卡的还款记录被纳入了个人信用报告 办信用卡时最好选择与工资卡相同的银行：到了信用卡还款转账银行自动从工资卡还款,贷多少年？,贷款时间：1个月至30年，可以分5段 1-6个月、6-12个月、1-3年、4-5年、5-30年 实际的平均还款期限为5年左右 借款人的年龄：不超过65岁 所购房屋的房龄：年龄加上贷款的期限不超过70年 Eg: 现在45岁，要买一个房龄还有20年的房子 = 目前最多可以贷款20年,为什么要做居住规划,陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子 没有考虑未来收入与支出的变化，购房梦功败垂成 没有房涯规划的观念，难以拟订合理的行动计划 没有一个具体可行的购房规划，很难强迫自己储蓄 没有事先规划购房现金流，无法选择最佳的贷款配合,租房与购房规划,居住规划目标：大小、地段、环境、交通 根据居住规划目标和利率水平、房租成长率、房价成长率、居住年数、负担能力等等因素判断购房还是租房,购房和租房的决策因素 年成本法 购房年成本 = 首付款机会成本率 + 贷款余额贷款利率 + 年维修费及税金 房价每年涨幅 租房年成本 = 押金机会成本率 + 年租金 还需要考虑决策者对未来房价涨跌的判断,小王看上了一处100平方米的房子。如果租用，房租每月5500，押金1个月租金。如果购买，总价120万，首付60万，可以申请60万、利率6%的房贷。房屋的维护成本是5000元/年，预计房价每年上涨100元/平米。押金与首付款的机会成本均为3%。 租房年成本 = 550012 + 55003% = 66165 购房年成本 = 60万3% + 60万6% + 5000 100100 = 49000,2. 净现值法（可考虑不讲） 在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量折现为现值，比较两者的净现值较高者为合算 Excel 表9-2,购房与换房规划,可买多少钱的房子？ 购房负担能力分析 （1）年收入概算法 可负担房价（通常为年收入的5-8倍） = 年收入负担比率房贷利率贷款成数 Excel 9-1,（2）目标精算法 Excel 9-2,2. 可负担房屋总价 / 需求面积 = 可负担房屋单价 可负担房屋总价：852606 3. 已确定购房总价后的规划：以期房为例 Excel 9-3,如何选择房子 购房与换房的信息来源 选择哪个区位 选择哪个特定社区 选择哪种特别标的 选择哪种装修方式与设施,换房规划 换房能力概算 需筹首付款 = 新房净值 旧房净值 = (新房总价-新房贷款)-(旧房总价-旧房贷款),2. 随生涯状况由小房换大房 准备充分后买梦想的家 3. 换房所需的阶段性储蓄 Excel 9-4,换房步骤 先买后卖：资金缺口 先卖后买：居住的接续问题 其他购房成本的考虑 中介费用：1-2% 装潢费用 搬家费用 房贷相关费用 税收：印花税、契税 公共维修基金：2-3%,购房区位选择住与行的成本分析 1.市中心工作地点附近住宅：100平方单价1万 2.郊区住宅：100平方单价5000 购房的年成本率均为房价的5%，市区每年居住成本5万，郊区为2.5万 市区步行上班无通勤成本 郊区住宅通勤成本=汽油费+停车费，1年1.8万 市区住宅比郊区住宅每年多出0.7万开销,购买二手房与期房的考虑因素 期房价格 = 现房价格购置期房至交房前的房租现值 PV(r,n,R) r:折现率 n:交房期 R:月租金 合理价差 = 购置期房至交房前的房租现值 现房每平方米11000，当地租房每平方米40，期房工期15个月，折现率3% 期房应比现房每平米便宜 PV(3%/12,15,-40)=588 二手房 = 现房 * (1- 折旧率*使用年数 ),购买二手房实用宝典 网络信息 + 实地考察（物业） 不同阶段的买房诉求不同：20多岁看交通、30多岁看学校、50多岁看医院 房产证上的面积才是真的 业主当年购房的发票要全：涉及过户交税费 费用要结清：物业费、车位费、供暖费,销售二手房实用宝典 以买同样房源的身份到中介公司探明市价：买房时报偏高价、卖房时报偏低价 修补房屋的破旧之处 在有家具的时候让人来看房 限定看房时间给看房人压力,我国的房产制度与房产市场,住房公积金：由个人与单位各自按照薪资的一定比率，缴存住房公积金到个人住房专款专用账户上。目前缴存下限各5%，上限各12%。住房公积金贷款利率通常比一般房贷低1%以上。 Excel 实例9-1,房产投资,投资房地产用于出租需要考虑的因素 1.当房东的总成本 = 资金成本+折旧+修缮管理费+换房客时空置