十一经路写字楼分析.ppt

经 纬 大 厦 项 目 市 场 简 析,目 录,1,5,2,3,6,经纬大厦区域概况,周边竞品写字楼概况,周边市场分析,经纬大厦SWOT分析,经纬大厦项目概况,4,周边竞品写字楼要点,经 纬 大 厦 项 目 背 景,1,经纬大厦项目概况,经纬大厦由中国银行天津分行建造，于1999 年5月正式使用，由于近期河西区友谊路新楼 已竣工，中国银行天津分行已全部搬迁至新楼， 经纬大厦除一二层中国银行河东支行使用外其 余部分已空置。,1,经纬大厦项目概况,经 纬 大 厦 地 理 位 置,经纬大厦地处天津河东区十一经路59号，北临十一经路东接津塘公路。本项目位于城市交通主干线上，距离十一经路里交桥100米左右，是天津机场、经济开发区的必经之路，交通便利快捷，周边生活教育、金融、商务、休闲等配套齐全成熟，与小白楼中心商业圈和解放北路金融街一桥之隔。,1,经纬大厦项目概况,经 纬 大 厦 基 础 数 据,经纬大厦高：地上共25层，地下两层,电梯配置：四部电梯,建设单位：中国银行天津分行,竣工时间：1999年5月,层高： 目测2.4米左右,建筑结构：核心筒结构,单层面积层：目测1600平米左右,2,经纬大厦项目概况,经 纬 大 厦 周 边 交 通,陆路交通：紧邻津塘公路、十一经路立交桥、津滨大道等天津市重点规划的交通路网，通达便捷前往市中心、开发区及机场等市内的各个位置。,地铁9号线：天津地铁9号线的全线投入运营实现了与地铁2、3号线的零距离换乘，使开发区与市区紧密链接。,公交站点：大光明桥站(十一经路上)：600路、613路、643路、651路、673路、840路、842路、866路、871路、963路、机场巴士4路、校线1路,2,经纬大厦区域概况,河东区是天津市中心市区之一，位于天津市东部，占地40平 方公里。现有居民73万人，河东区是天津的发源地之一，是 市区连接滨海新区的前沿，是实现天津市经济中心战略东移的要地,按照天津市2010年“一主两副”空间布局规划、“金贸河东”功能定位，重点建设一个市级中心、三条经济发展带、六个功能区，重点发展六大产业，形成以现代服务业为主的产业结构体系。整合十一经路资源，大力发展金融服务业和总部经济，形成十一经路金融服务业聚集区。,区 域 概 述,2,区域概况,五区三带区位图,2,区域概况,区 域 概 述,天津南站商务区,十一经路至新开路金融商务区,六纬路商务商业发展带,河东区重点打造规划中的五区三带，经纬大厦所在的十一经路区域占有两区一带,2,区域概况,天 津 南 站 商 务 区,区域概况,2,十 一 经 路 至 新 开 路 金 融 商 务 发 展 带,2,区域概况,六 纬 路 商 务 商 业 发 展 带,3,周边竞品项目概况,经纬大厦周边重点写字楼基础数据,3,周边竞品项目概况,万 隆 太 平 洋 大 厦,万隆太平洋大厦为销售型物业，1-2层为商业（目前太平洋保险、农业银行等商家租用）3-5层为开发商自用，14层至20层为太平洋保险整体购买，（6-12层）散售，销售面积集中在60平米-150平米，该楼设施陈旧电梯等候时间过长，车位使用非常紧张，吸引的租户集中在国内私营小企业，楼内杂乱无序，物业管理水平有限。,3,周边竞品项目概况,天 星 河 畔 大 厦,天星河畔为销售型物业，目前该楼租金为十一经路区域最高。该楼1-5层为商业（目前有东方之珠、登瀛楼餐饮等商家租用因大光明桥的扩建改造对其商业造成极大影响），6至40层写字楼，高区部分吸引了大型船运公司和电力公司整层购买，中底区散售面积集中在60-120。该楼的客群超过80%为货代、物流、海运相关行业，在业内也被称作物流楼。该楼的整体建造及物业有非常好的水准，硬件如电梯、空调、层高都已接近甲级写字楼的配置。,3,鼎 泰 大 厦,鼎泰大厦为烂尾楼改造项目，1-5层为商业（因十经路立交桥的影响至今未能找到合适商家租用），6至20层为销售型写字楼，面积集中在56-110平米，室内有独立卫生间，21至32层为住宅型公寓，写字楼部分已经销售完毕，销售均价为每平方米11000远，购买及租赁客户以中小企业为主。该楼在建造上有一设计缺陷，层高局部不到2米，虽然该楼竣工时间不长，但整体感觉不到任何新意。,周边竞品项目概况,3,周边竞品项目概况,三 联 大 厦,万 泰 大 厦,三联大厦与万泰大厦为子母楼，高楼为三联大厦，矮楼为万泰大厦，均由三联集团开发建造。三联大厦为销售型物业，1-5层为商业（已全部租售完毕），该楼整体销售多以整层客户为目标，吸引了包括钢材，电力，地产等方面的企业购买，部分散售面积集中在100左右，散售部分客群比较多样，多以中小企业为主。该楼空调系统为非中央空调系统，电梯等候时间过长，且物业管理水平不高，影响都了该楼品质。车位设计较少，大部分租户无停放车位。,矮楼万泰大厦，该楼由万泰进出口贸易有限公司整体购买，1-5层为商业外，11-16层为该公司自用，6至10层对外出租，该楼不散租，招租目标客户为需求整层的企业，目前该租金为每天每平米3.1元，其中25%为物业费，15%为能源费。,3,周边竞品项目概况,津 东 大 厦,津东大厦为租赁型物业，因该楼是河东区楼宇经济的重点项目之一。2001年5月被区政府命名为“私营经济培育发展基地”及“重点服务保护单位”，作为河东区“经济园区”，入住津东大厦可享受河东区引进企业优惠政策。该楼1-3层为裙房商业（目前有麦当劳、招商银行等商户租用），3-13层的写字楼部分主力租赁面积在44-80平米，因该楼的建造时间较早，未能充分考虑业主停车因素，车位非常紧张。,4,该区域写字楼平均净租金为2元-2.5元,该区域写字楼电梯配置较低，电梯运速非常慢。,该区域写字楼租赁面积多为60-120平米左右,该区域除鼎基大厦外其它楼宇建造时间均为10年以上,该区域物业费较低楼宇物业管理水准较差,该区域租户多以国内中小企业为主,该区域写字楼层高偏低，净高多为2.3米-2.5米,该区域写字楼车位非常紧张,周边竞品写字楼要点,5,周边市场分析,无行业内认定的甲级写字楼，该市场被行业内定为天津写字楼的 二级市场，不作为重点研究对象。 该区域与南京路高端商务区一桥之隔，在消化区内注册企业的同 时，其便利的交通及低廉的租金同事也能吸引到其他区域的租户 该市场聚集了多家企业自行开发使用的写字楼，如人保大厦（ 人保保险）、天津金融大厦（工商银行大楼）、金耀集团大厦 等。 该区域楼宇出租率基本上都可打到80%以上，我们分析可能与宏 观经济形势不好，各企业降低成本，加速了中低端楼宇的需求。 该市场已经形成了一定的商务氛围，但是市场中没有培育出有影 响力项目，未能吸引中高端客户进入，一些有影响力的企业也开 始迁出该区域。,该区域缺乏中高端的商务配套设施。,6,经纬大厦SWOT分析,优 势,S T R E N G T H,经纬大厦地处城区交通主干线，紧邻十一经路立交桥，可顺势快速延伸至津滨大道、卫国道、京塘公路等市内主要干线，便捷通往机场、开发区等市内各个区域。 经纬大厦距离地铁9号线300米，9号线的开通使该区域进一步融汇到开发区、市区的商务氛围中，提升这一区域的商务竞争力。 该区域与小白楼商业区、南京路商务区比邻，地理位置佳。,6,经纬大厦SWOT分析,劣 势,W E A K N E S S,由于经纬大厦建造竣工时间为1999年，已13年的时间，在设计之初未能充分考虑车位因素，造成现阶段车位的紧缺。,经纬大厦所在的区域，为天津市写字楼的二级区域，在吸 引高端客户的能力上会有一定的障碍。,经纬大厦四部电梯的配置也是该楼劣势之一，作为25层的高楼电梯数量略少。,经纬大厦虽然地处交通干线，但在上下班高峰期会有拥堵发生。,6,经纬大厦SWOT分析,机 会,O P P O R T U N I T P,经纬大厦所在区域是河东区政府规划的重点五区一带的范围之内，该区域集商务、商业、金融等概念于一体，具有很高的发展前景，使该区域内的物业带来更多的机会。 该区域已经有香港嘉里集团、中信集团、中粮集团进入开发高端写字楼，未来的5至8年时间必将带领该区域走向商务写字楼的发展的新阶段，完成该区域写字楼市场由底端到高端的整体升级。 该区域目前缺少甲级写字楼，新建高端楼宇还需时间，如能很好利用甲级写字楼的概念，将经纬大厦包装推入该市场，填补市场空白，存在非常大的利润价值。,6,经纬大厦SWOT分析,威 胁