四平铁东区目市场调研报告.ppt

吉林四平_万达广场项目 市场调研报告,谨呈：万达集团,2013年1月,目录,2,宏观背景研究,1,项目本体分析,3,各物业市场研究,4,核心结论总结,2,3,3,项目本体解析,1,对本项目自身的审视,本体。,【项目区位】位于四平铁东区，政府重点规划的东南生态新城核心地段，紧邻紫气大道、东山大道，交通便利，通达性强，距离城市核心商圈及高铁站均在5公里之内,项目位置：位于四平市铁东区铁东广场东南角，政府重点规划的东南生态新城核心地段，连接传统商业中心及未来的高铁商务中心，距离四平高铁站4.5公里，距离城市核心商圈仅为3公里 区域交通：南面紧邻城市新的东西交通主干道紫气大路，东面紧邻铁东区南北向主干道东山大街，交通通达性强；区域内横纵路网交织，整体交通网络完善、便利,4,紫气大路,中央大路,开发区大路,烟厂路,南一经街,北一经街,南四纬路,东山大街,南九经街,四平站,高铁站,铁东广场,四平市,公主岭市,双辽市,梨树县,伊通满足自治县,长春市,铁西区,铁东区,红嘴经济开发区 （国家级）,循环经济示范区,铁东经济开发区,四平经济开发区 （省级）,商业中心,高铁商务中心,东南生态新城,【项目四至】地块南临紫气大道、华亿紫金城；北临南四纬路、东方居小区、不夜城及西北角的铁东广场；东临东山大街及东北角的金水名居，临近热电厂，对未来客户心理上将有一定影响；西临南九经路及海银花园；内部主要建筑附着物为三中南校区,铁东广场,南四纬路,不夜城,紫气大路,南九经街,东山大街,三中高中部,5,热电厂,本项目,三中南校区,东方居小区,星源圣府,金水名居,热电厂,四平一中,三中主校区,不夜城,铁东广场,海银花园,华亿紫金城,蔚蓝之都,南四纬路,紫气大道,东山大街,南九经街,【项目配套】项目地处铁东区主要地段，周边教育、医疗、商业等各项配套完善，生活便利,6,三中南校区,三中主校区,四平一中,南一纬小学,四平二中,八马路小学,二马路小学,海银技校,第三职高,十三中,轻化工学校,不夜城,欧亚购物中心,中央东路小学,铁东区政府,铁东区国土局,第一人民医院,铁东区法院,铁东实验小学,第一实验小学,肠胃专科医院,结核病医院,铁东医院,皮肤病医院,中医医院,教育配套 高中：四平一中（省重点高中） 初中：三中（市重点初中）、二中、十三中 小学：二马路小学、八马路小学、南一纬小学等 医疗配套 四平市第一人民医院（二级甲等）、中医医院（二级甲等）、铁东医院等，整体由于由于成立时间较久，实力相对弱于铁西区的两家三甲医院（中心医院、第三人民医院） 商业配套 欧亚购物中心及商业步行街、不夜城是区域内的主要商业配套 政府机构 铁东区政府、国土局、法院等,【项目指标】项目总占地为260亩，总建筑面积约74.63万平米，是四平市规模最大的城市综合体项目，规模效应、品牌效应和区域价值明显,项目体量 总占地面积：260亩 总建筑面积：74.63万平米，其中地上61.53万平米，地下13.1万平米 容积率：3.55 持有物业：17.7万平米 销售物业：56.56万平米 限制条件 项目预估对外遮挡49户，对内遮挡约32户；,7,属性界定,区位价值高,交通便利,教育资源丰富,位紧邻城市主干道紫气大路，周边多条交通道路横纵交织，道路通达性较高,周边配套较为完善，教育配套资源突出,位于政府重点规划发展的东南生态新城，是连接市区商业中心及高铁商务中心的重要地段，区位价值高,关键词：,大型综合体,大型综合体项目，具有品牌效应、规模效应 综合体项目用地，多功能、多业态共存，综合价值高,SWOT分析,城市重点发展东南新城，区位价值高 交通便利、周边配套完善、教育资源强 大型综合体项目，万达品牌全国知名度高且拥有成熟的产品线,东南生态新城的重点规划及高铁站的开通，加快区域的发展 目前房地产市场发展较为初级，需一线开发品牌引领 综合体供应少，市场存在需求,城市人口和人 均收入有限，第三产业发展较慢 周边多为刚需项目，存在一定的低价威胁,东北部的热电厂存在一定的干扰 东侧为在建住宅，损失部分沿街面 本地市场缺乏高层豪宅产品，客户接受度不确定,优势：,劣势：,机会：,威胁：,8,9,宏观经济&城市规划,2,宏观背景研究,城市。,【城市经济】2012年四平GDP产值为1186亿元，同比增速为20.6%，经济形势良好，全省占比8.72%，省内位居第四位；人均GDP产值为35023元，增长速度有所减缓，省内排名靠后,数据来源：吉林省及四平市国民经济和社会发展统计公报,10,四平市2006-2012年GDP走势（亿元）,四平市2006-2012年人均GDP走势（元）,吉林省主要城市2012年GDP排名（亿元）,平均值1512,平均值46490,吉林省主要城市2012年人均GDP排名（元）,【资产投资】2011年四平的固定资产投资450.6亿元，房地产开发投资37.3亿元，占比8.3%，省内排名第6位，房地产投资虽逐年递增，但所占比例较低，房地产业并不强势，处于初期发展阶段,11,数据来源：吉林省及四平市国民经济和社会发展统计公报,四平市2006-2011年社会固定资产、房地产开发投资,2011年吉林省主要城市投资对比,亿元,亿元,2011年四平市社会固定资产投资450.6亿元，其中房地产开发投资37.3亿元，占比仅为8.3%，房地产业对城市整体经济的拉动性较弱 2011年四平市社会固定资产投资额较省内主要城市处于中游地位，排名第6位；房地产开发投资额及占固定资产投资的比重均位居第6位，房地产业并不发达,【产业结构】四平以第二产业发展为主，在产业结构中处于相对强势的地位，而第三产业的比例一直保持在30%-35%之间，发展较为稳定,四平产业格局以二产为主，一、三产比重相当，其中工业发展较明显，近年工业的产值占GDP比例始终占到40%以上，2011年第二产业对四平经济增长的贡献率达到65.8%，占据绝对优势，说明了四平目前是以二产为主的传统工业城市； 目前阶段，第三产业要取代第二产业在产业结构中的优势地位，还有比较大的难度。工业明显的结构优势地位、人均收入水平及消费水平较低、人口数量少是制约四平第三产业所占比重上升不快的原因； 目前四平三大支柱产业为现代装备制造、农产品加工和能源产业。,12,数据来源：四平市国民经济和社会发展统计公报、四平年鉴,【支柱产业】四平以现代装备制造、农产品加工及能源产业为支柱产业，聚集大量的专业性强的大中型企业，促进城市经济的快速发展,13,现代装备制造 装备制造业是四平的传统优势产业，四平市现代装备制造业主要生产汽车配件、换热器、改装车、大客车、收割机、装载机等，其中以汽车配件发展迅速。 主要企业：一汽四平专用汽车有限公司、奋进专用汽车有限公司、一汽四平长江客车有限公司、四平专用汽车集团、公主岭金优专用车、公主岭汽车改装厂等 农产品加工 农产品加工业是四平市经济发展的重点支柱产业，四平主城区尤以糖、酒业为突出代表，而公主岭、梨树县则农畜产品加工的重点区域。吉林四平梨树农畜产品加工产业示范基地已通过省级专家评审列入国家审核名单，年内将成为国家级新型工业化产业示范基地。 主要企业：中粮生化能源（公主岭）有限公司、黄龙食品工业有限公司、梨树天丰农业集团有限公司、山东禹城绿健梨树公司、新天龙已与吉粮酒精制造企业、上海亿丰公司、金士百 能源产业 四平市的能源产业主要以风能、太阳能、生物质能、地源热泵为主，形成了较为完整的产业发展领域。 风能资源总储量达9900兆瓦，风速稳定、可开发面积大，适用于大规模并网发电。另外还有丰富的玉米秸秆、玉米芯、稻壳、稻草、畜禽粪便及农村废弃物等生物质资源。 主要企业：国电、华电、华能、中广核,能源,农产品加工,现代装备制造,【产业发展】第二产业的快速发展，大中型企业数量的增多，促使四平中间阶层的人群数量迅速增长，加之四平城市化的大力建设，将有助于四平房地产消费群体的不断扩大,14,数据来源：四平市国民经济和社会发展统计公报、四平年鉴,第二产业的快速发展，大中型企业数量的增多，有助于四平房地产消费群体扩大，消费层次提升，主要表现为城市中高端收入人群数量扩大，以及大量中低端收入人群财富等级提升 城市化进城的加快发展，为房地产市场的发展提供了强有力的客源支持,城市化率,时间,20%,40%,60%,80%,初期阶段,加速阶段,后期阶段,四平城市化率53%（2011年）,世界城市化进程阶段性规律图,【三产结构】房地产业的产值在第三产业发展行业中排名第四位，占第三产业总产值的8.7%，房地产行业存在较大的发展空间,15,数据来源：四平市国民经济和社会发展统计公报、四平年鉴,2011年四平市第三产业发展行业分布均衡，其中批发零售、交通运输仓储邮政、住宿和餐饮业分别为前三甲，房地产业产值约25亿元，三产之中排名第四,亿元,2011年四平市第三产业主要行业产值,【居民收入】城市产业的不断发展，居民收入水平逐年提高，2011年四平人均可支配收入达到18483元，整体收入水平位居省内第四,16,数据来源：吉林省及四平市国民经济和社会发展统计公报,注：2008年受金融危机影响，居民收入水平的增幅下降，之后基本保持稳定的态势,【居民储蓄】2011年四平市人均储蓄量达13410元，同比增长17.26%，但在省内排名靠后，居民储蓄意识不强，将刺激人均消费的提升,17,数据来源：吉林省及四平市国民经济和社会发展统计公报,平均值21404,【居民消费】消费群体的扩大，直接表现为社会消费零售总额逐年提升，省内排名第四，2011年人均消费性支出为11291元，省内主要城市中排名倒数,18,数据来源：吉林省及四平市国民经济和社会发展统计公报,2006-2011年四平市社会消费品零售总额,2011年吉林省主要城市社会消费品零售总额,2011年吉林省主要城市人均消费性支出,2006-2011年四平市人均消费性支出,亿元,亿元,元,元,【人口结构】四平人口增长速度相对缓慢，2011年城市化率有较大提高，市区人口仅为60.6万人，较低的人口数量将制约四平房地产发展速度,2011年四平全市总人口数量约为341.1 万人，近几年增长速度缓慢，全市非农业人口数量为180.7 万人，城市化率达到53 2011年四平市区总人口数量为60.6万人，非农业人口数量为54.9万人 2006-2011年，四平市人口数量整体增长缓慢，在吉林省主要城市中排名第三，高于平均水平，人口的缓慢增长和城区人口少在一定程度上制约了四平房地产的发展，但是另一方面四平房地产投资的快速增长，使得目前四平市房地产市场出现供大于求的现象,平均值是305.5,19,数据来源：吉林省及四平市国民经济和社会发展统计公报,【人口结构】大量的人口主要集中在周边县市，其中公主岭、梨树县人口占比较大，而四平城区人口数量较少，铁东区数量相对较多于铁西区，而铁西区全部为非农业人口,20,数据来源：四平市国民经济和社会发展统计公报,四平六大区域中，公主岭、梨树县人口占比较大，四平城区人口较少 四平市城市化进程自2009年开始明显加快，农业人口不断减少，非农业人口增多。铁西区人口始终为非农业人口,四平市各区域人口总量及非农业人口数量,【人口结构】四平新增家庭数量每年稳步上升，人口整体流动性较为平稳，一定程度上对房地产市场起到了一定的刺激作用,21,数据来源：吉林省及四平市国民经济和社会发展统计公报,四平市的新增家庭数量每年稳步上升，2010年前以1.5%左右的数量增加，而2011年后增速提高为3.5%。而市区家庭数量2010年-2011年间也有较大提高，2011年增加8.6%。新增家庭对于四平房地产起到了一定的刺激作用 20072011年，四平市流动人口数量具有一定的波动性，迁出人口自2008年开始不断增加，而迁入人口2011年明显减少，远低于迁出人口,四平2007-2011年流动人口情况,四平2007-2011年家庭数量情况,【城市属性】四平是吉林、黑龙江及内蒙东部地区通向沿海口岸和环渤海经济圈的重要交通枢纽，连接两省省会城市间最主要的城市，发展潜力空间巨大，对于本项目的发展带来极大的规划利好,位于吉林省西南部，松辽平原腹地，吉林省第三大城市，地处东北亚区域的中心地带，辽、吉、蒙三省（区）交界处，是东北地区重要交通枢纽和物流节点城市，军事上的战略要地； 因为著名的四平解放战役，被称为“英雄之城”； 是东北主要的传统工业城市。总面积14323平方公里，人口341万人，占吉林省人口的12.4%，市区常住人口60万，城市化水平为53%； 区划两区、两市、两县：铁西区、铁东区、公主岭市、双辽市、梨树县，伊通满族自治县。距长春、沈阳分别为115公里和188公里。,四平所处地理位置在吉林省整体经济区中具有很大的优势，是吉林、黑龙江及内蒙东部地区通向沿海口岸和环渤海经济圈最近的城市和必经之路，承接沈阳以南地区的产业转移，积极融入长春经济圈，融入长吉图开发开放先导区，成为“长春的前厅、沈阳的后花园”，具有巨大的发展潜力。,22,【城市规划】四平市未来将结合主城区发展“一核三带，南接北融”的城市发展战略，并紧密连接与融合各城区间的战略发展关系,23,市域城镇建设规划： 优化发展中心城区。结合四平市发展“一核三带，南接北融”的城市发展战略，重点打造城市周边产业，开发东南，拓展西北。形成与辽宁省市的产业转移以及长吉先导区。 一核三带： “一核”即由城市区和城市周边区构成的产业发展核心。城市区即以四平市建成区为主体； “三带” 即四平至长春经济发展带(长平带)、四平(经辽河垦区)至郑家屯经济发展带(四郑带)、长春外环经济发展带(环长带)。,公主岭市,四平市,双辽市,长春市,【城市规划】主城区规划形成“一城两翼，两心三带”的城市格局，位于城市两大核心之间的本项目，占据城市核心发展的主要位置，势必将成为城市未来新的一极,24,一城两翼：四平中心主城区，是中心城区的各项职能综合发展结合的地区，也是四平作为中心城市和宜居城市的服务中心。 两翼：指四平市向西北、东北两个方向发展的产业组团。其中西北方向主要是发展循环经济型产业的工业组团，东北方向主要是发展以物流加工业、汽车零部件、行走机械为主导产业的物流产业组团。 两心三带： 两心：传统商业中心由原铁西、铁东的商业区结合发展而成；高铁商务中心开展现在城市功能中缺失的高端金融、商务职能。 三带：指规划期内北河、南河、中轴绿化带三个城市生态走廊。,城市产业发展方向,城市产业发展方向,【交通规划】对于拥有得天独厚的交通地理优势的四平，高铁的开通将更加促进四平与东三省各省市间的紧密联系，同时内部道路系统的不断完善，也将加快区域的高速发展，为本项目带来有利的支撑,市域交通发展战略 规划形成以四平中心城区为主中心，公主岭和双辽城区、各县城为次中心，各中心镇为基础的三级综合交通枢纽体系。实现四平中心城区20分钟到达梨树、山门等相邻城镇，60分钟内覆盖市域内全部县市的时空通达目标，发挥四平中心城对市域内各县市的辐射带动作用。 城市道路系统规划 公路：规划形成“两纵两横，一环两联”的高速公路网络。 铁路：完成四平东站、公主岭新站建设任务，哈大铁路客运专线提前一年实现通车；加快建设四平至长白、辽源至长春等多条铁路；力争四平火车站及货场外迁与四平至长白铁路扩能改造线路项目同步规划和建设。 机场：加快四平军民合用机场前期工作进度，抓紧做好候机楼、机场跑道、导航站等主体规划和附属设施规划。力争“十二五”中期能正式通航。,规划的旭日立交桥,25,【东南生态新城规划】本项目所在的东南生态新城是未来城市拓展新区, 并作为四平市未来发展热点区域，是城市规划重点打造的新的城市副中心，随着城市逐步向东南扩张发展，区域价值将逐渐显现,规划规模：586.4公顷，规划常住人口8至10万人 区域范围：位于四平市东南部，西起南九经街及入口广场，东至哈大高速客运铁路四平东站，北至南四纬路，南至烟厂路及平东广场 定位及发展方向：集城市生态花园、生态绿地景观、商业金融、生活居住、文化会展、物流交通等功能为一体的现代化东南生态新城 分为东西两个区：东区为高铁发展新区、西区主要为新加坡生态花园城 新城又以紫气大路为轴自东向西功能分区： 以高铁客运站为主体的客运中心 以紫气大路为轴的商务中心 以市委办公综合体为主体的政务中心 以会展、文化博物馆体育馆为主体的文化中心 以东山主题公园为主体的旅游休闲中心 “一轴、一点、两中心”九大分区： 以紫气大路为轴自东向西 A-综合商业区 B-市政服务区（行政区） C、G-核心商业区 D、E-高端居住区 F-城市均衡区（回迁安置区） H-站前综合服务区（交通枢纽区） I-中心景观区,26,开工日期：2011年8月 在建项目： 2011年8月19日，旭日立交桥项目开工建设，2012年11月主桥贯通 2012年5月17日：市第一人民医院新院、吉林师大附中综合体、中国北方义乌商城、规划馆、科技馆、回迁楼等7项民生工程及政务中心、政法中心、金融总部等项目开工建设 2012年7月5日，市检察院办案及专业技术用房开工建设 2012年7月10日，四平市公安局办公和业务技术用房开工建设 2012年9月29日，四平市交通枢纽指挥中心开工建设。,【东南生态新城规划】项目所处位置为东南生态新城西北部顶端区域，属于东南生态新城区与四平中心城区衔接地段，承接综合商业功能及过渡作用，具有较大的发展前景,27,旧城商业中心,高铁商务中心,项目所处地块：A区域 功能属性： 向西与老城区相接，同时也负担着为老城区提供商业服务的功能，商业比例相对较高，由南部商业综合体，紫气大路北侧商业内街及北部住宅区三部分组成。 价值促进：东南生态新城最先发展的商业综合体项目，规模最大，同时承接着新、老城区的商业功能。,A区规划效果图,【产业规划】四平在国家“振兴东北老工业基地”及“长吉图开发开放先导区”战略的实施下，不断提升传统产业，大力发展第三产业，同时注重新兴产业的发展，未来产业发展前景良好,全力提升传统产业,转变农业发展模式，提升产业发展水平，强化换热器、汽车零部件、行走机械和精细化工等传统优势产业的自主创新的能力，打造区域性产业集群。,大力发展现代服务业,打造区域性专业物流中心，探索建设区域性玉米期货市场，大力发展品牌店、专卖店、便利店、超市、汽车服务等多种形式商业业态，发展粮食、化纤、钢铁等专业性会展，加强旅游营销，完善景区景区基础建设。,积极培养新兴产业,重点支持新能源、新型建材产业发展，提升产业技术层次，引进太阳能等先进技术企业，培育四平光伏产业，加快精选砂、硅灰石、石灰石、膨润土等非金属矿产加工产品的集约化、规模化发展。,产业发展策略,新兴产业,28,【产业规划】四平产业发展主要向西北、东北“两翼”发展，并保留平东老工业基地的大部分工业用地，实现产业升级，将对城市污染较大的企业外迁，打造城市城市新型的产业园区,红嘴高新技术 开发区（北部新城）,循环经济 示范区,铁东经济开发区,平东老工业基地,发展方向 西北：主要是发展循环经济型产业的工业组团 东北：主要是发展以物流加工业、汽车零部件、行走机械为主导产业的物流产业组团。,三大区域： 四平红嘴高新技术开发区、循环经济园区:重点发展换热器、农副产品加工、医药、 化工、建材等产业； 铁东经济开发区：以汽车零部件、行走机械制造为主导产业； 平东老工业基地：保留大部分工业用，对现有产业腾笼换鸟，实现产业门类和环境品质的提升。,29,【产业规划】四平特色的十大产业园分布格局,30,十大产业园： 1、行走机械特色产业园区 2、换热器特色产业园区 3、汽车零部件特色产业园区 4、农产品及食品加工特色产业园区 5、玻璃特色产业园区 6、畜产品加工特色产业园区 7、光伏特色产业园区 8、化工特色产业园区 9、医药特色产业园区 10、现代服务业特色产业园区,散热器特色产业园区,行走机械特色产业园区,汽车零部件特色产业园区,公主岭,畜产品加工特色产业园区,双辽市,玻璃特色产业园区,梨树县,光伏特色产业园区,化工特色产业园区,医药特色产业园区,农产品及食品加工特色产业园区,市场小结：,城市区位度高：四平是吉林、黑龙江及内蒙东部地区通向沿海口岸和环渤海经济圈最近的城市和必经之路，两省省会城市间最主要的城市，发展潜力和空间巨大 经济发展稳定：四平的城市经济水平在吉林省内大城市中，处于第四的位置，经济发展势头良好，城市第二产业在城市产业结构中占据绝对优势，人民收入与消费水平逐步得到提升，为房地产市场发展奠定了良好的经济基础 城市规划利好： 四平未来将形成“一城两翼，两心三带”的城市格局，东南生态新城区是政府打造的重点区域； 东南生态新城是城市规划重点打造的一个城市副中心区域，在四平市的发展中有着重要的战略意义以及区域价值。 本项目位于东南生态新城核心位置，占有城市发展中优越的配套资源，享受城市发展的多重利好，必将树立四平城市标签形象,32,各物业市场表现,3,住宅、商业、写字楼、公寓,市场。,33,2007-2012四平市土地出让情况,土地成交面积分两个阶段： 2007-2009年受金融危机影响，略有下降，反应一级市场需求表现相对滞后，且可建筑面积并不高，平均容积率较低，产品形式单一。 2010-2012年，成交量逐渐开始翻倍，市场需求增大，可建筑面积也增多，平均容积率提高，产品形式多样化趋势明显。,【土地市场】受2008年金融危机影响，2009年土地成交出现小幅度萎缩，一级市场表现相对滞后，2010年开始，土地成交量逐渐翻倍，市场需求逐渐增大，可建筑面积增多，2012年土地出让面积为126万平米，可建筑面积达314万平米，平均容积率为2.5，市场以中高层为主，并开始趋于多元化,数据来源：四平国土局监测数据,四平全市房地产投资自05年起逐年增加，2007-2010年维持平稳增长，2011-2012年大幅度增长，增涨幅度远远超过GDP增长幅度。四平市是农业大市，且逐渐转型为由工业为主导，房地产支柱特征并不明显 四平全市商品房施工量保持了较快的增长，随着多个开发区建设的正式启动，仅20112012年两年内施工面积增幅出现明显增大，2012年商品房施工面积达527.6万，单年增幅均在40以上 商品房竣工量逐年递增，竣工面积比例较低，2012年仅占施工面积的23%，竣工与施工存在一定失衡,2005-2012年四平全市房地产投资情况,2007-2012年全市房屋施工竣工面积分析,【房地产市场】2012年四平全市房地产投资额达58.7亿元，商品房新开工面积为527.6万平米，而竣工面积为126.1万平米，仅占施工量的23%，市场供应存在一定的失衡,数据来源：四平市国民经济和社会发展统计公报,34,四平全市年度成交量自2009年开始增长放缓，市场发展速度趋于平稳，2011年由于国家调控成交量出现负增长：由于价格保持着持续的增长，整体销售金额也持续平稳增长，但是增长幅度有明显的波动。09年至12年这段时间，增长幅度开始稳定无明显增长，尤其是10年，出现负增长。一方面由于国家宏观政策的调整，房地产行业受到打压比较严重，另一方面市场供应量不足，需求得不到良好满足而萎缩； 潜在供应量将继续放大： 11年开始全市商品房施工面积的大幅增长，以目前市场去化能力来计算，未来3到5年市场存在大量潜在供应，市场供求存在失衡风险，竞争将趋于白热化； 截至2012年底，四平全市未来新竣工住宅面积与存量住宅面积之和，已高达600万平方米。以每套房面积100 计，未来1-2年将有6万套的新品供应。,2007-2012年四平全市商品房销售面积、金额、增速分析,2007-2012年四平全市商品房施工、销售面积分析,【房地产市场】四平全市商品房销售面积09年开始保持平稳甚至出现负增长，主要是国家宏观调控的影响以及市场供应相关；同时期商品房销售面积相对施工面积的占比逐年减少，施工逐渐递增而年消化速度较为平均，市场潜在供应量预计将持续放大,数据来源：四平市国民经济和社会发展统计公报,35,2010年市区商品房成交量大于供应量，达到一定高峰，受市场大环境影响，2011年成交量开始逐渐萎缩。 2012年供应量大幅度上涨，供应量较为低迷，整个市场出现明显的“供大于求”。,2007-2012年四平市区商品房供应量和成交量分析,【房地产市场】四平市区商品房2012年大批放量，供应量为168.6万平米，但市场大环境影响，成交量仅为50.3万平米，开始出现萎缩,36,数据来源：四平市住房和城乡建设局官网,市区商品房成交均价维持上涨： 受居民可支配收入大幅增长、百姓改善住房的实际需求、城市化进程的加快、楼盘开发成本的增加等因素影响，四平市商品房平均销售价格近年来呈持续走高态势。至2012年底，成交均价达到3941元/ ，相较2007年，增长了2.6倍； 市区商品房成交均价增长幅度2011年开始下滑：四平市区商品房成交均价增速出现大幅下降，2009年受国家宏观刺激政策影响，2010年房价增速一度达到了34，但次年开始回落。至2012年，商品房均价增幅已经降至7，价格上涨趋于平稳。,数据来源：四平市住房和城乡建设局官网,【房地产市场】四平市区商品房成交均价一直维持上涨态势，至2012年成交均价达到3941元/，较2007年增长了2.6倍；成交均价2011年的增长率出现了比较大的下滑，增幅降至7%，主要由于2011年国家宏观房地产调控政策的影响,37,2007-2012年四平市区商品房成交均价,由于铁东、铁西区的经济发展不平衡，区域发展、人们置业习惯、区域供应量等原因，铁东的成交量自2007年到2012年一直大幅度落后于铁西区。 近年来由于政府将铁东区打造成东南生态新城的计划逐渐落实，因此区域开发力度加大，市场供应量开始增加并带来成交量的增加，2011年成交量开始逐渐下滑。,2007年-2012年铁西、铁东区商品房成交走势,数据来源：四平市住房和城乡建设局官网,【房地产市场】铁东区的成交量自2007年到2012年一直大幅度落后于铁西区，虽然铁东区市场的逐步发展，但铁东区成交量从2011年开始出现下滑,38,住宅及商业整体均保持增涨： 住宅投资自2007年开始平稳增长，2012年快速增长达到61%；商业投资2007至2009年为负增长，2010年爆炸式增长，达到顶峰，但在2011-2012年略有回落。 住宅投资占据主导，商业投资比重逐渐增加： 住宅投资的比重至2012年达到90%，占据主导，而商业投资比重逐年增加，自2010年开始出现跨越性增长。 办公楼投资额微小： 办公楼投资额微小，增长缓慢，至2012年办公投资最多不过0.3亿元，基本为市场空白。,2007-2012年房地产投资结构及增幅,【房地产市场】四平市房地产投资以住宅投资为主，商业投资自2010年开始呈现出一定的跨越式发展态势，写字楼投资金额微小，2012年不过3000万，基本为市场空白,数据来源：四平市国民经济和社会发展统计公报,39,商品住宅2012年供需： 2012年商品房住宅供应量为147.4万平米，同比增长119%；成交量为45.6万平米，同比下降7%；整体比例来看，明显供大于求，商品住宅2012年总成交4974套；商品住宅成交均价为3293元/平米，同比上涨7%。 商业2012年供需： 2012年商业整体供应量为17万平米，成交量为3.01万平方米，成交套数393套，成交均价5050元/平米，商业同样供大于求，月均成交量约2500平米，整体趋势相对平稳。,【房地产市场】四平市2012年的商品住宅与商业整体表现为供大于求，住宅市场成交量开始出现递减的迹象，而商业成交量保持相对稳定,数据来源：四平市住房和城乡建设局官网,四平2012年商业供需表现,四平2012年住宅供需表现,40,41,小结,土地市场：受2008年金融危机影响，2009年土地成交出现小幅度萎缩，一级市场表现相对滞后，2010年开始，土地成交量逐渐翻倍，市场需求逐渐增大，可建筑面积增多，2012年土地出让面积为126万平米，可建筑面积达314万平米，平均容积率为2.5，市场以中高层为主，并开始趋于多元化。 市场发展： 2012年四平全市房地产投资额达58.7亿元，商品房新开工面积为527.6万平米，而竣工面积为126.1万平米，仅占施工量的23%，市场供应存在一定的失衡。 成交面积：四平市区商品房2012年大批放量，供应量为168.6万平米，但市场大环境影响，成交量仅为50.3万平米，开始出现萎缩；2012年的商品住宅与商业整体表现为供大于求，住宅市场成交量开始出现递减的迹象，而商业成交量保持相对稳定。 成交均价：四平市区商品房成交均价一直维持上涨态势，至2012年成交均价达到3941元/，较2007年增长了2.6倍；成交均价2011年的增长率出现了比较大的下滑，增幅降至7%，主要由于2011年国家宏观房地产调控政策的影响。 各区板块：铁东的成交量自2007年到2012年一直大幅度落后于铁西区，虽然铁东区市场的逐步发展，但铁东区成交量从2011年开始出现下滑。,42,住宅市场研究,透析市场,住宅市场格局分析,住宅市场客户研究,住宅市场数据分析,3.1,住宅市场建议,【四平住宅分布】根据置业特征的不同，四平市房地产市场主要分为市府、外环、师大、开发区及东南新城五大板块；其中市府、师大板块配套完善，区域较为成熟；外环、开发区板块配套匮乏，主打性价比；东南新城板块存在政府规划利好，未来重点发展的宜居板块,鼎晟嘉园,莱茵河畔,三隆新天地,玺泷名都,十五峯,华亿紫金城,欧屹金城,成龙国际社区,不夜城,龙腾花园,43,【市府板块】中高端置业区域，依托市政府资源，城市配套完善，产品组合多元化，高层产品价格平台在3500-5000元/之间，以品质刚需和改善为主，辐射全市区域中高端客户,四平市政府,市府板块： 区域特征：临近市政府，是城市的政治中心，也是传统中高端居住圈，客户素质高居住氛围浓厚 产品形式：产品多样化，主要以洋房和高层为主，大多数为品质组合社区，产品搭配合理，以1T2、1T3拼凑为主。 价格平台：高层价格3500-5000元/，洋房4500-7000元/，是城市最高价格平台区域，其中九州金地华章以其豪宅定位达到价格天花板，均价5000-7000元/。 客户特征： 比例：刚需型40%，改善50%，投资10% 目的：品质以及环境改善，婚房 来源：政府机关公务员，铁西区私营业主,44,【重点项目】九洲金地华章：以其优越的地段和口碑打造四平高端品质住宅标杆产品，城市高端客户聚集区,产品概况: 位置：四平市政府西侧 规模：占地6.5万，建面14万 产品形式：联排、洋房、高层 梯户比：一梯二、一梯三。 高层产品户型配比： 两居：面积90-100，套数450，占比51% 三居：面积120-150，套数324套，占比37% 四居；面积180，套数108套，占比12%,销售情况: 2011年7月开盘，月均去化20套，高层均价5000元/，洋房均价7000元/，联排均价9000元/，整体消化率70%，两居室户型消化率70%，三居室消化率80%，四居室消化率39%,客户分析: 比例：品质刚需50%，品质改善30%，终极置业20%。 目的：品质型婚房、环境改善、功能型终极置业。 职业：以政府机关公务员为主，另也包括全市私营业主群体 来源：辐射全市各个区域高端客户，,产品配置: 3000豪华会所，私人游泳馆，城市唯一性 泛庭院式高尔夫球场，圈层生活 全人车分流引导系统 园区现房展示,45,三室两厅 143,高层供应成交情况,【重点项目】海银帝景：开发商以其大量的开发规模在当地有较强的品牌号召力，凭借河景资源和和良好的地段辐射众多区域,产品概况: 位置：四平市铁西区西农园贴息检察院西侧 规模：占地面积28万，建筑面积50万，容积率1.8，绿化率45% 产品形式：多层洋房、小高层、高层 梯户比例：1梯2户 户型配比： 一居：面积60，套数54，占比12% 两居：面积60-70，套数40，占比8% 面积70-80，套数162，占比35% 面积90，套数44，占比9% 面积110，套数44，占比9% 三居：面积120，套数88，占比18% 面积135，套数44，占比9% 开发商品牌：海银地产，本土强势开发商，开发多个项目，客户口碑好。,销售情况: 开盘时间2011年3月，高层均价3600元/，小高层4200元/，洋房5500元/.月均去化20套，整体消化率97%。小两居消化率98%，90-110两居消化率100%，三居室消化率100%，四居室消化93%,客户分析: 比例：刚需30%、改善60%、投资10% 目的：婚房、养老改善、功能性改善、 职业：政府机关以及私营业主，周边企业客户 来源：区域周边为主，含部分外县客户,项目点评: 开发商经营10年在当地有一定品牌号召力，价格在地段性价比高 产品质素较高,46,三室两厅 80,高层供应成交情况,47,【重点项目】华宇城：开发商区域深耕多年，客户口碑好，以大盘规模价值和营销品质展示打动客户,产品概况: 位置：四平市铁西区市政新街蓝山东郡西侧 规模：占地面积73万，建筑面积130万，分三期进行，其中一期占地17万平方米，建筑面积34万平方米，容积率1.96。 产品形式：高层、小高、洋房 梯户比例：高层以1T3为主 高层户型配比： 一居：面积61-70，套数16，占比3% 二居 面积70-80，套数36，占比7% 面积80-90，套数128套，占比37% 三居：面积100110，套数144，占比31%,客户分析: 比例：刚需30%，改善60%，投资10%。 目的：婚房、老换新房改善、户型功能改善、资产沉淀 来源：以政府机关公务员为主，周边地段老居民、教师 关注点：开发商实力、口碑，园区配套和绿化，,销售情况: 开盘时间2012年8月，高层3700元/，洋房均价约4800元/，一期整体销售率70%,月均销售20套；两居消化率67%，三居消化率78%,项目点评: 紧邻市政府，中高端住宅圈配套完善， 大盘规模，本体质素较高， 营销力强，案场战展示力强,三室两厅 89,期初供应成交情况,48,【重点项目】宏泰第一城：紧邻市政府规划大型综合体提升整体价值，以相对低价获得客户认同,产品概况: 位置：四平市铁西区南迎宾街（市政府门前） 规模：占地35万，建面77万，当期供应258套，后期产品包括写字楼、公寓、商业、酒店综合体规模 产品形式：本期洋房、小高层 梯户比例：1T2、1T3 户型配比： 一居：面积60，套数22，占比10%。 两居：面积85-100，套数44，占比42% 三居；面积100-110，套数40套，占比 38% 面积145，套数11，占比10%,客户分析: 比例：刚需70%，改善30%。 目的：婚房、老换新刚需、 来源：以政府机关公务员为主 关注点：地段、价格,销售情况: 2012年6月开盘，整体消化率78%，洋房4500元/，小高层3900元/，两居室（85-105）去化率90%，小三居（100-110）去化率90%，大三居、四居室去化率20%,项目点评: 项目紧邻市政府处于核心政务圈，项目规划综合体提高住宅产品附加值，价格在板块有较大优势。,二室两厅 85-101,期初供应成交情况,【师大板块】师大板块临近吉林师范大学，主打人文居住概念；产品配置以品质型社区为主，特征明显，高层价格平台在3600-3800元/之间，以刚需和改善为主，包含部分投资客，区域客户占主流,吉林师范大学,师大板块： 区域特征：紧邻吉林师大，生活配套较为完善，主要为学区概念 产品形式：产品多样化，包含市场最重要的别墅组团产品大禹加州湾和波尔多小镇，在城市内有一定的影响力。以1T3、1T4为主，紧凑户型占主导。 价格平台：高层价格3600-3800元/，洋房4000-5000元/，大禹加州湾为全市第一纯粹别墅产品。 客户特征： 比例：刚需型60%，投资20%，改善20% 目的：刚需婚房，养老刚需，低价置业出租投资，子女上学改善 来源：附近工厂客户，学校教师，政府机关公务员，全款普遍达到50%,49,【重点项目】大禹加州湾：依托区域学府氛围和周边成熟配套,以高品质产品树立市场标杆形象，整体销售较好,产品概况: 位置：铁西区政府（东行200米） 规模：占地面积25万，建筑面积36万，容积率1.62，在售二期，未来有三期上市，具体产品面积区间未定 产品形式：高层、小高层、洋房、联排、独栋 梯户比例：以1T2、1T3为主 高层户型配比： 两居：面积65-75，套数144，占比45% 面积80-90，套数72，占比22% 三居：面积85，套数72，占比18% 面积105，套数36，占比8% 开发商品牌：吉林省大禹股份有限公司，在长春以及外阜开发多个项目，有一定知名度,销售情况: 2011年7月开盘，高层小高均价3800元/，洋房5100元/，联排5500元/，独栋1.5万元/，整体去化率61%，其中两居消化率70%，85紧凑三居消化率30%，105消化率60%，140-150消化率50%，月均去化20套左右,增值卖点: 学区房,教育配套完善，城市属性强 品质型居住社区，中高端居住氛围,50,两室 约90,客户分析: 比例：刚需客户（高层）60%，改善30%，投资10%。 目的：婚房刚需、养老刚需，纯品质改善，以及总低价投资 来源：全市私营业主，政府高官，附近教师群体,高层供应成交情况,51,【重点项目】波尔多小镇：处于板块新兴地段，主打品质概念居住社区，各类别产品丰富组团式分割，性价较高获得客户认同,产品概况: 位置：铁西区海丰大街与东丰路交汇 规模：占地面积40万，建筑面积70万，容积率2.18，在售一期产品，其他具体未定 产品形式：高层、小高层、洋房、联排独栋（未上市） 梯户比例：高层1T3 户型配比： 一居：面积57，套数30，占比11% 两居：面积70-80，套数60，占比23% 面积80-90，套数114，占比42% 面积90-100，套数33，占比12% 面积100-110，套数33，占比12% 开发商品牌：四平乾程房地产开发有限公司，开发实力一般基本无口碑,销售情况: 2012年5月开盘，洋房均价4100元/，小高3700元/，高层3600元/，57消化67%，70-80消化67%，80-100消化58%，100-110消化58%，三居由于供应量较少消化率达到61%。月均去化20套左右,项目点评: 师院板块有品质诉求概念社区，包括立面构造、物业服务、园区设计均体现客户关怀，相对于其他品质型项目价格略低获得客户认同，另外一居户型设计迎合投资需求。,51,两室 约103,客户分析: 比例：刚需客户（高层）60%，改善30%，投资10%。 目的：婚房刚需、养老刚需，纯品质改善，以及总低价投资 来源：全市私营业主，政府高官，附近教师群体,期初高层供应成交情况,【外环板块】临近外环线为城市边缘板块，配套不发达，居住氛围一般；价格平台在2900-3300元/之间，以刚需和刚改为主，多为被动郊区化客户，吸纳并辐射周边县市客户,西湖中央公馆,金凯浅水湾,西城印象,外环板块： 区域特征：为城市外环线区域，是通向外阜县的必经之路，配套水平一般，整体居住氛围较差，为城市的中低端置业区域。 产品形式：以高层和洋房为主，洋房不纯粹品质感较差，多为1T3、1T4各户型搭配。 价格平台：高层价格2900-3300元/，价格水平较低，置业门槛低。 客户特征： 比例：刚需型70%，改善20%，投资10%。 目的：婚房，老房换新房，周边县镇群进城置业，功能型改善。 来源：周边区域客户为主，外阜县客户。,外环线,52,【重点项目】金凯浅水湾：依托一定的景观资源，以低价快速走量，满足市区外溢刚需客户及周边县市客户,产品概况: 位置：铁西区消防大队西侧 规模：占地面积2.6万，建筑面积7万，容积率2.7 产品形式：高层、多层 梯户比例：高层1T3 高层户型配比： 两居：面积60-70，套数180，占比58% 面积70-80，套数180，占比28% 面积90-100，套数24，占比4% 三居：面积137，套数60，占比10% 开发商品牌：金凯地产，首个项目。,销售情况: 开盘时间2011年7月开盘，高层均价3300，多层3800元/，当下月消化10套，小两居60-80消化率67%，大两居90-100消化率72%，三居室消化率3.3%,客户分析: 比例：刚需60%。改善40% 目的：婚房、老换新、农村返城置业、功能型改善 来源：区域客户为主，包含部分外埠县客户,优劣势: 劣势: 园区狭隘，楼间距密集 开发商口碑一般，物业服务担忧 优势： 价格优势迅速走量。刚需户型定位,53,两室 100左右,期初供应成交情况,【开发区板块】四平红嘴国家级开发区，以产业园区为主，配套较为匮乏；高层价格平台在3300-3400元/之间，以刚需和刚改客户为主，少量多次置业客户，关注价格及环境，以区域内客户为主，吸纳少量铁西区及周边县市客户,开发区板块： 区域特征：位于四平市北郊，是国家级红嘴经济开发区，配套不完善，经济迅速发展，人口来源主要为工作导向，多来自铁西区和周边县市 产品形式：区域产品供应量较少，产品类别丰富，品质型较高，别墅、多层、小高层、高层均有分布。 价格平台：高层价格3300-3400元/，洋房价格4500-5000元/。价格水平处于中流。 客户特征： 比例：刚需型80%，改善20%。 目的：婚房，品质刚需，老房换新房，周边县镇群进城置业，品质型改善。 来源：区域客户为主附带部分铁西区客户，周边县市客户。,宏信莱茵河畔,三隆新天地,玺泷名都,54,【重点项目】宏信莱茵河畔：依托较强势的资源，以高品质多元化的性价比产品，吸引区域内刚需客户及为环境而来的改善型客户,产品概况: 位置：北新华大街与北河交汇处 规模：占地面积20万，建筑面积40万，共分三期开发，整体开发完毕之后总体入住达5000余户，容积率2.0。 产品形式：高层、小高层、多层 梯户比例：高层1T3为主 户型配比： 一居：面积38，套数108，占比13% 面积48，套数64，占比7% 两居：面积57-79，套数468，占比54% 面积80-89，套数64，占比7% 面积90-99，套数136，占比16% 三居：面积101-108，套数22，占比3%,销售情况: 开盘时间2011年7月，高层均价3300-3400元/，多层均价3700-3800元/，整体销售率80%,月均销售70套左右；一居消化率55%，两居消化率83%，三居消化率85%。,客户分析: 比例：刚需50%。品质改善20%，功能改善20%，投资10% 目的：婚房、老换新、居住环境改善、低价投资 来源：区域工厂以及企业业主为主，,优劣势: 劣势: 周边配套不足 优势：