链家等房产中介如何.ppt

第十二讲 链家等房产中介如何做互联网金融,链家，一个房产中介公司。,链家未来（到2017年）将着力打造一个万亿级别的房产O2O平台，实现房地产闭环。,链家等房产中介如何做互联网金融链家地产、我爱我家，以及全国各地的房产中介都准备做或正在切入互联网金融。 那些中介地产、汽车垂直门户类，可以形成数据的闭环，在细分领域做得好，无人能敌，这些企业未来都会在互联网金融上获得自己的一席之地。 这些细分公司的实力往往不在于金融，而在于对原有产业链的把控。,链家的中介费收入：,2012 年，链家地产在北京有4500 5000 家，成交额超过1100 亿元，中介费是总价款的2. 7%，折算下来为33. 15 亿元。,链家以1/ 6 的店面、1/ 3 的经纪人数，效益却是行业平均水平的3 倍，在整个北京二手房中介市场中占比50%。坦白说，买房人承担的2. 7% 的中介费真的很高。在北京，一套五环外的两居，要300 万元，中介费就是8. 1 万元，不是小钱。,二手房经纪的核心非常简单，找房源，找买房人，然后促成交易。地产中介最大的价值就在于获得真实的房源，地产中介将买卖房双方撮合之后，随后的银行批贷、过户，中介已经非常标准化，流程也并非中介能掌控，此时的中介就没什么价值了。,二手房的买卖完全可以放到互联网上来，平台中介只需要筛选购房、买房的真实需求，确保真实交易即可。,在二手房购买中，有一个专业词汇叫跳单，意思是跳过中介。在买房人、中介、房主这三个环节中，一旦地产中介愿意做私单、房主愿意与买房人私自成交，那么，中介机构就收不到钱。,如何私自成交呢？,在看房的过程中，有买房人在冰淇淋里面藏联系方式，请房主吃冰淇淋的；有买房人看完房子后，记住房号，回头再来敲门的；有买房人找到房主单位，从而找到联系方式的；更有买房人趁中介不注意将名片放到房屋的客厅、洗手间、厨房等地方的。所谓“道高一尺，魔高一丈”，看完房之后，中介一定要将买房人送出小区，打上车，进地铁，然后还在楼下待30 多分钟，防止买房人回来。,为了防止房主私自与买房人跳单，链家地产使用各种手段，绑定房主，独家与速销房源。独家一般是连款单，买房人需要换房，以小换大，一居换两居，两居换三居，于是链家就做了两笔生意。这样，买房人跳单的概率就非常小。,速销房也是链家锁定房源的一种形式，链家会事先向业主交纳部分保证金（通常为数千元），承诺在一定期限（1 3 个月）、一定总价范围内帮业主卖掉房子，否则保证金为业主所有。,签订合同后，链家会安排一名特定的经纪专职跟踪速销房，提供包括保洁、及时反馈、周边市场分析等服务。这一方面给卖房的人提供了方便，不需要操心就可以卖房；另一方面，链家获得了这个授权之后，对买房者就有了谈判优势。 速销房一般由链家独家代理，目前，链家1/ 6 的房源是速销房。,链家经纪人的收入：,具体来说，获取房源信息的经纪人可得佣金总额的30%。在链家，房源部分有3 个业务动作信息录入、所属和实勘，可由一人或者多人完成，分成比例分别为10%、15% 和5%，达成交易的经纪人只得70%；而速销房源，获取房源的经纪人可得到佣金的40%，做单经纪人只分60%。,链家地产在招人时，往往招那些家境一般、老实忠厚的应届生，不招那些在其他中介干过的。,房屋成功签约后，收取2.2%的居间服务费，0.5%的保障服务费。 比如： 刚刚入职，A1级别，录了一套报价100万的房子，房屋实堪、钥匙、独家都是自己弄的，最后成交也是成交的。 那么业绩就是1000000*2.7%=27000（单位：元） 因为是A1级别，提佣就是通提10个点，也就是27000*10%=2700 A1刚刚入职，底薪是2500，如果没有再开单的话，本月的工资就是2500+2700=5200 因为超过3500要缴纳个人所得税，并且工作中因为种种原因还要扣除一部分费用，实际上拿到工资差不多就是4800元左右。,链家经纪人如何月薪过万？,按照北京房价的均价来算，大概是4万左右。举个例子。 朝阳门吉祥里小区某个拐角户型，有一套50平米的一居室房子。报价200万。 这是北京普通得不能再普通的小房子了，供需都很大，换手率也高。 被某人录入被他卖掉，他的全业绩，5万4千。 这是普通得不能再普通的交易，每天至少会在北京2万经纪人里面发生10例此类房子签单。 晒一晒5万4千业绩的经纪人的工资。,链家经纪人卖一套200万房子各级别的收入。,链家的产业链,链家构建了资产管理（丁丁租房、自如友家） 交易管理（新房、二手房） 金融管理（链家理财、理房通等） 三个O2O生态圈。,丁丁租房和自如友家做的是租房业务，连接了租房用户与业主，这就形成一个用户基础，而且自如是自营租赁，向业主提供资产管理服务，为业主提供每个月两次的上门免费保洁、公共区域保洁、家电维修、免费WiFi等，借此，链家将“触角”伸至家具、装修、搬家等多个衍生领域。,房产交易仍然占据链家的核心地位，链家网也已经完成房产交易O2O的前期找房环节和服务者咨询的环节。在交易环节，链家在做的是业主发一个申请、就可以在线议价和在线出价，签约时把网签、面签、贷款、过户等流程可视化，甚至签约以后的房产后市场，比如装修、搬家、社区O2O等等， 都纳入链家网的平台上。,链家金融共分为四大业务，包括传统基础业务产权服务、银行贷款按揭引荐服务，以及新兴业务资金托管服务（第三方担保支付“理房通”）、短期融资服务（P2P“家多宝”）。这四大业务紧密相关，一环套一环。,链家的业务,2014年,2015年,6月 链家网成立（原身为链家在线)，链家集团O2O战略落地，线上平台进入飞速发展期; 7月 获得中国人民银行颁发的“支付业务许可证“ 12月 推出理房通，国内唯一一家房屋资金担保支付平台,2月 与成都伊诚地产合并 3月 与上海德佑地产合并 3月 与深圳中联地产合并 5月 与高策机构合并，全面发力新房市场 6月 与杭州盛世管家合并 6月 链家举行战略发布会，将“链家地产”正式更名为“链家” 6月 链家宣布成立1亿元先行赔付基金 7月 与重庆大业兴合并,链家未来（到2017年）将着力打造一个万亿级别的房产O2O平台，实现房地产闭环,链家大事记,房屋租赁,丁丁租房,二手房,链家网二手房板块,新房交易,房江湖,资产管理,自如网,金融平台,链家理财、理房通,链家业务,链家业务初步形成了以交易管理、金融管理、资产管理为核心的全产业链覆盖,搬家服务 家具家居 生活支付 社区服务 ,2.,1.,3.,4.,5.,佣金全免,1.丁丁租房,5天租金作为服务费,丁丁白条,零息贷款，季付改月付,手续费,佣金2.7%,2.二手房,打五折,安心服务,资金、学区、凶宅、房屋被查封和辐射等五大问题，承诺先行垫付和原价回购等服务,房江湖 （电商平台）,3.新房交易,新房直销,渠道整合,项目驻场,线上推广,一二手联动,新房网 门店+经纪人 高策机构 其他中介,零佣金,新房网 零广告 电话直通,自如网 （改造装修）,4.资产管理,资益+,自如寓,自如友家,单套住宅 至少3年,租金年付 3%增长,整栋/多套 至少10年,5.金融平台,理财产品,房款保,通通赚,链家理财 P2P互联网金融平台,理房通,家多宝,新房宝,贷款途径,还易贷,抵房贷,定金、物业