Chap1房地产估价概述.ppt

Chap 1 房地产估价概述,一、房地产的整体概念 一）房地产的定义： 房地产：又称不动产，是指土地、建筑物以及固着于土地建筑物上不可分离部分及其所附带的各种权益,是实物、权益、区位三者的综合体。,第一节 房地产概说,二）房地产的三种形态 土地（地产） 建筑物（房产） 土地建筑物（房地）,估价的两种思路：,1、分离评估，综合计价 （房地价房价地价） 2、整体考虑，综合评估,二、估价师对房地产的描述与分析,一）土地的描述与分析 1、名称 2、位置（区位） 3、四至 4、面积 5、形状 6、地势 7、土壤及地基状况,一）土地的描述与分析 8、权利状况 9、使用条件 10、开发利用情况 11、交通条件 12、周围环境景观 13、公共服务设施完备程度 14、其它,二、估价师对房地产的描述与分析,1、名称 2、位置 3、规模 4、年龄 5、层数和高度 6、建筑结构 7、设施设备 8、装饰装修,二）建筑物的描述与分析,二）建筑物的描述与分析 9、层高或净高 10、空间布局 11、防水、保温、隔热、隔音、通风、 采光、日照 12、外观 13、维修养护情况及完损程度 14、权利状况 15、占有使用情况 16、其他,三、房地产的特性,一）土地的特性 1、土地的自然特性 1）具有承载力 2）具有肥力 3）位置固定性 4）数量有限性 5）土地利用的永续性 6）个别性,三、房地产的特性,2、土地的人文特性 1）土地用途的多样性 2）社会经济位置的可变性 3）合并与分割的可能性,二）房地产的特性,1、不可移动性（位置固定性） 2、独一无二性（个别性） 3、长期使用性（寿命长久性） 4、数量有限性 5、用途多样性,二）房地产的特性,6、相互影响性 7、易受政策限制性 8、大量投资性（价值高大性） 9、难以变现性 10、保值增值性,四、房地产的类型： 一）按用途分： 房地产按其用途来划分，主要分为下列10类：,1居住房地产 2商业房地产 3办公房地产 4旅馆房地产 5餐饮房地产 6娱乐房地产 7工业和仓储房地产 8农业房地产 9特殊用途房地产 10综合房地产,二）按开发程度来划分的类型 房地产按其开发程度来划分，主要分为下列5类： 1生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。 2毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。 3熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。,二）按开发程度来划分的类型,4在建工程：是指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年。 5现房(含土地)：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。,三）按收益性划分： 1、收益性房地产 2、非收益性房地产 四）按市场性划分 1、出租型房地产 2、出售型房地产 3、营业型房地产 4、自用房地产,第二节 房地产估价 一、概念： 房地产估价是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上对待估房地产在估价时点的客观合理价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。 区分两个概念： 房地产估价 房地产定价,二、房地产估价的特点：,1、即时性 2、市场性 3、预测性 4、咨询性 5、专业性 6、公正性,三、房地产估价的基本要素,1、估价当事人 2、估价对象 3、估价目的 4、价值类型 5、估价时点,三、房地产估价的基本要素,6、估价依据 7、估价假设 8、估价原则 9、估价程序 10、估价方法 11、估价结果,四、房地产估价的意义,一）理论上： 1、由于房地产具有位置固定性和个别性， 所以房地产市场是个不完全市场，不会 自动形成大家都能接受和识别的价格 2、影响房地产价格的因素非常多而且十分 复杂，对这些因素的把握需要专门的知 识和经验,二）实践上： 1、新形势下房地产管理工作的需要