北京望京项目运作提案.ppt

北京 望京项目 项目运作提案,谨呈：深国投商用置业有限公司,深国投北京望京项目 项目有运作提案,2007.7,目录,一、项目的SWOT分析 二、项目运作的八个步骤 三、项目运作的管理团队 四、坚定的信心，郑重的承诺,劣势Weakness,机会Opportunity,威胁Threat,优势Strengths,一、项目SWOT 分析,1.1项目的优势content,S1.优越的地理位置，望京核心区，交通便利 S2.望京区域入住人口数量大，消费实力强 S3.崛起的望京经济，望京商业迅速发展 S4.嘉茂购物中心的经营使当地商业气氛日趋浓重 S5.沃尔玛大卖场的进驻，带来人流与商机 S6.依靠准确定位，与沃尔玛错位，形成小型购物中心效应 S7.投资方的雄厚实力,1.2项目的劣势Weakness,劣势Weakness,W1.在北京，商场培育期投入较大 W2.项目辐射范围为望京区域 W3.项目周边同业竞争激烈 W4.消费氛围尚未成熟 W5.项目物业仅为负一层和一层，缺乏完整性 W6.物业的规划设计存在缺陷，单层面积大，纵深过长，客流不宜调动,1.3项目的机会Opportunity,O1.北京商业发展规划的重点区域 O2.商业格局仍在不断演变 O3. 借力嘉茂购物中心，一起打造望京的核心商 圈，从而形成共赢 O4.居民消费习惯尚未完全形成 O5.零售经营仍可创新,1.4项目的威胁Threat,T1.同业在不断地迅速调整 T2.仍将有新对手加入其中 T3.有可能出现沃尔玛旺，项目不旺现象 T4.商业资源遭到分食,二、项目运作的八个步骤,调查 定位,规划 布局,管理 架构,招商 招租,人员 培训,商装 管理,开业 促销,运营 管理,明确方向,先决基础,运行保障,成功关键,培养团队,品质保证,一鸣惊人,平稳发展,环环相扣 步步为营,2.1调查定位,缜密的市场调研 是项目定位的基础,以市调为依据 对项目准确定位,市调的重点内容为：城市经济运行水平、区域商业特点、 商圈分析、商业资源调查、同业竞争者调查、消费水平调查、 消费行为研究、项目本质分析、同类项目收益对比分析等,从市场调查得到数据，并进行分析获得结论， 从而得到项目的初步定位。市场是在不断变化的， 需按照市场变化，对定位进行细微调整。,本案的初步定位,方案二 沃尔玛配套商业,方案一 时尚百货店,作为沃尔玛的补充与配套，可达到小型购物中心的效果， 与沃尔玛形成两旺的局面。,满足望京区大量城市新贵时尚消费，借势嘉茂购物中心， 并实现错位经营，共同打造望京区域的核心商圈。,本案,2.2 规划布局,专业商业 规划设计,楼层布局,交通组织,物 业 优 化,空 间 环 境,配套设施、设备选型 物业改造、装修装饰,购物空间设计建议 功能区域组合优化,垂直布局 平面布局 店铺切割 柜位切割 品牌落位,人流动线 物流动线 车流动线 电梯位置 客流走向,2.3 管理架构,扁平架构 体系简单 管理通畅,招商计划 营销计划 体系建设计划 财务费用计划 人事行政计划,规范管理 程序作业 分工明确,招商部布展 宣传品 办公用品 客户贮备 营销物料,管理制度 工作流程 审批流程,2.4 招商招租,出台招商招租方案策略,确定招商招租条件,品牌商的洽谈签约,开展外埠招商,举行招商酒会,强化招商成果,确定目标品牌、支柱品牌、备选品牌；明确引进策略。,主要引进源头品牌、支柱品牌、个性品牌。,塑造项目良好形象，以求圆满招商任务。,2.5 人员培训,对员工培训 进行人员招聘，并组织专业的人员培训，提升员工 业务素质和工作能力，营业人员的技能水平， 建设优秀的企业文化， 最终形成一支强有力的 专业队伍，打造高效精英团队。,对商户培训 对商户进行专业知识的培训， 使商户充分了解商场的运营 管理模式、相关规章制度、 有关工作流程、企业文化等 以求商户对商场的理解和 支持，确保商场稳定运营。,2.6 商装管理,商户进场装修阶段：对专柜形象、装修材料、柜台尺寸、作业流程、 施工时间、资源（水、电等）分配、施工秩序、施工进度等进行严格地 审核把关与管理。,2.7 开业促销,开业前各项筹备工作：店内美陈、庆典方案、物料准备、促销活动、 宣传品印制、营销推广、公关活动、人员配备、开业预演等,我司项目开业庆典实景图,店 内 中 厅 美 陈,开 业 营 业 员 宣 誓,2.8 运营管理,按照逐步建立的管理体系，对项目进行经营管理，从而确保项目稳定长远的发展， 保证商业物业的持续升值以及投资方获得长远的经济收益。,项目的后期运作，需要如同火车运行一般，目标明确、高速、平稳、安全风险小。,三、运作管理团队,我司项目运作方法为： 由我司指派一名项目总负责人全面负责项目的日常事务，并与投资方保持及时高效的汇报沟通，直接对项目负责； 指派招商总监全面负责项目的招商招租工作； 指派营销总监全面负责项目营销企划宣传工作； 指派运营总监全面负责项目日常运营管理工作； 财务总监、物业经理则由甲方指派任命； 其他人员则由投资方统一向社会招聘，双方考核录用。,.运作管理团队组织架构表,项目总负责人,招商总监,营销总监,运营总监,招商经理 招商主管 若干名,文案策划 美工设计 媒体联络 ,运营管理 楼层管理 ,项目总负责人,招商总监,营销总监,.外围专家顾问小组及协作公司,公司还将组建以董事长张璋先生为核心，公司领导为主的外围顾问组，对项目 进行整体把握与运营指导。与此同时，规划设计公司、商业培训中心、网络科 技公司等其他分公司也会在项目的不同阶段和时期，对项目进行问题解答与技术帮助。,项目,顾问组,规划设计公司,商业培训中心,网络科技公司,四、坚定的信心，郑重的承诺,我们充满信心、把握十足，志在把项目运作成为望京区域代表性的领袖式商业项目，以确保投资商的长期收益与投资回报，真诚期待与深国投公司携手今日，共赢明天，并不断深入合作。 为此，我们郑重承诺：,郑重承诺,1、认同并接受深国投公司优秀的企业文化，以求合作的高效、顺利、愉快； 2、接受深国投公司对项目的宏观