房地产企业风险防范专题讲座－新.ppt

,国有房地产开发项目法律风险防范实务,2010年 08 月,Tel：86 28 86119970 Fax：86 28 86119827 Email: http：/,宋玲玲 律师,2,3,第一部分 国有房地产开发项目区别于一般民营房 地产开发项目的特点,4,5,第二部分 国有房地产开发项目特点及 企业所面临的风险类型概述,6,7,8,第三部分 国有房地产开发项目过程面临的法律 风险点及防范建议,9,土地使用权获取阶段的法律风险,土地使用权获取阶段常见法律纠纷类型,土地提供方的土地使用权存在重大瑕疵和权利负担 房地产项目公司或有负债的法律风险 房地产项目公司出资不到位、虚假出资的风险 税收风险 收购在建工程时因工程款问题产生的法律风险 被收购房地产项目可能欠政府行政规费的风险（如：土地出让金、土地闲置费、市政配套费等） 合作开发合同或股份转让合同被认定为无效或名不副实合同的法律风险 现行规划与被收购房地产项目原规划指标产生差异带来的潜在风险,土地使用权获取阶段 之法律风险防范对策,房地产建造阶段的法律风险之 项目施工方面的法律风险,由于违反法律禁止性规定导致合同无效的法律风险； 黑白合同产生的法律风险； 签订和履行合同过程中忽视不作为默示条款带来的法律风险； 履约过程中，施工方解除或终止合同导致的法律风险； 因工程质量问题产生的纠纷；,法条链接,房地产建造阶段 之法律风险防范对策,商品房销售广告、楼书等宣传资料的用语及表述不当产生的纠纷 因现场销售人员、客户服务人员虚假承诺或口头宣传不当产生的纠纷 为购房者房屋按揭而承担阶段性保证责任的法律风险 因不规范解除购房合同而产生的纠纷 因延期交房、延期办理房地产证产生的法律风险 因房屋质量问题产生的法律风险 法条链接,房屋销售阶段的常见法律风险,房屋销售阶段的风险管理应实现的三大目标：规范有序、工作有预见性、避免群体性纠纷产生 所有对外宣传和使用的宣传资料以及合同范本、补充协议等应经专业律师审查把关 对一线销售人员进行必要的法律培训 交房工作有序组织，最好安排预验房程序,房屋销售阶段常见法律风险防范对策,17,第三部分 国有房地产开发项目风险防范对策建议,风险防范对策建议之 构建有效的合同风险防范体系,专业律师的专业服务,总结： 房地产项目建设的过程实际上就是风险管理、规避风险的过程，而风险管理（识别、分析、评价、处理）是靠企业的“团队”的力量，靠管理水平、管理经验、职业道德和知识水平进行的，每个风险的规避、缓和、转移都是律师参与、公司团队配合的综合管理结果。,Thank You !,相关法条链接,招投标法 第三条 在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标： （一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目； （二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目； （三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。 四川省工程建设项目招标投标管理若干规定 第十二条 使用国有资金投资项目的范围包括： （一）使用各级财政预算资金的项目； （二）使用纳入财政管理的各种政府性专项建设基金的项目； （三）使用国有企业事业单位自有资金，并且国有资产投资者实际拥有控制权的项目； （四）各级政府用于工程建设项目的其他资金。,相关法条链接,四川省工程建设项目招标投标管理若干规定 第十条 关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围包括： （一）供水、供电、供气、供热、燃气、园林、绿化、路灯照明等市政工程项目； （二）科技、教育、文化等项目； （三）体育、旅游等项目； （四）卫生、社会福利等项目； （五）工业建筑、办公建筑、公共建筑、商品住宅（包括经济适用住房）； （六）其他公用事业项目。,相关法条链接,四川省工程建设项目招标投标管理若干规定 第十五条 本规定第八条至第十四条规定范围内的各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标： （一）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的； （二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的； （三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的； （四）单项合同估算价低于第（一）、（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。 依法必须进行招标的工程建设项目的规模标准由全省作出统一规定,各地各部门不得任意增加或减少。,相关法条链接,招投标法 第十条 招标分为公开招标和邀请招标。 公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。 邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。 四川省工程建设项目招标投标管理若干规定 第二十二条 依法必须进行招标的项目，全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的，应当公开招标。 返回,相关法条链接,最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释 第一条 建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效： （一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的； （二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的； （三） 建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。 第二十一条 当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。 返回,相关法条链接,最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释 第九条 发包人具有下列情形之一，致使承包人无法施工，且在催告的合理期限内仍未履行相应义务，承包人请求解除建设工程施工合同的，应予支持： （一）未按约定支付工程价款的； （二）提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准的； （三）不履行合同约定的协助义务的。 第十条 建设工程施工合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款；已经完成的建设工程质量不合格的，参照本解释第三条规定处理。 因一方违约导致合同解除的，违约方应当赔偿因此而给对方造成的损失 返回,需要避免几个错误认识：,将竣工验收合格前发现的质量问题认为是保修期限发现的质量问题。 误认为保修期间发生的质量问题如果不是施工单位原因造成的，施工单位不需要修复或者施工单位具有保修义务,修复费用需要由施工单位承担。 认为过了保修期，就丧失了质量损害的赔偿请求权。 认为过了保修期，业主方就不能追究参与工程建设各方的责任。 返回,相关法条链接,最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律问题的解释 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通