上海房地产估价师《制度与政策》管理规约制度考试题.docx

精选资料上海房地产估价师制度与政策：管理规约制度考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、最适合用市场法估价的是。 A：用做生产的房地产 B：可销售的房地产 C：出租或营业的房地产 D：仅适用于自用的房地产 E：工业用地的监测点评估价格 2、A房地产开发企业在取得暂定资质证书一年后，经审查符合条件，可以直接申报级资质证书。 A：一 B：二 C：三 D：四 E：房地产估价机构必须加盖公章3、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即_，定位于最大的细分市场，即_，同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即_。 A差异性营销，集中性营销，无差异性营销 B无差异性营销，集中性营销，差异性营销 C集中性营销，无差异性营销，差异性营销 D集中性营销，差异性营销，无差异性营销 4、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是。 A：过去数据简单算术平均法 B：过去数据加权算术平均法 C：未来数据简单算术平均法 D：未来数据资本化公式法 E：工业用地的监测点评估价格5、_是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。 A市场法 B成本法 C收益法 D假设开发法 6、在市场调查中，_是最易出错的阶段。 A分析信息 B信息汇总 C收集信息 D报告结果 7、拆除公益事业用房的货币补偿，通过_确定其价格。 A成本核算 B协商 C评估 D房地产管理部门规定 8、用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为a(1+g)t-1，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=（）。 A0 B Ca×n D∞ 9、估价报告书中说明的_限定了其用途。 A估价原则 B估价方法 C估价目的 D估价对象状况 10、设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。 A：14 B：15 C：20 D：28 E：执行层的组织协调11、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、等设施或条件以及场地平整。 A：给水、排水、电力、通信 B：给水、排水、燃气、热力 C：排水、电力、通信、燃气 D：排水、电力、通信、热力 E：工业用地的监测点评估价格 12、既为治热毒血痢之良药，又为治阿米巴痢疾所常用的药物是_ A大青叶 B鱼腥草 C败酱草 D水牛角 E白头翁 13、_是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。 A直接观察法 B间接观察法 C采访法 D报告法14、是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 A：使用价值 B：市场价值 C：市场价格 D：理论价格 E：工业用地的监测点评估价格 15、下列物业中，属于特殊物业的是（）。 A在建工程 B车站 C购物中心 D科技产业园区 16、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起_日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 A10 B15 C20 D30 17、在房地产市场调查的方法中，最科学的调查方法是_。 A专体讨论法 B问卷调查法 C观察法 D实验法 18、对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向、_申请确认。 A土地管理局 B房屋面积鉴定机构 C城市规划行政主管部门 D房产测绘单位 19、在某商业街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45.72 m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为_万元。 A1504 B1404 C1304 D1204 20、建设工程概(预)算最基本的内容是_。 A单位工程概(预)算书 B工程项目综合概(预)算书 C已建设项目总概算书 D其他工程费用概(预)算书 21、张某取得了房地产估价师执业资格，按照规定，张某报名参加房地产经纪人执业资格考试可免试科目。 A：房地产经纪相关知识 B：房地产基本政策与制度 C：房地产经纪实务 D：房地产经纪概论 E：执行层的组织协调 22、下列不属于建设用地使用权出让特点的是。 A：平等 B：自愿 C：有偿 D：无限期 E：房地产估价机构必须加盖公章23、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的住房公积金属于。 A：企业管理费 B：规费 C：直接工程费 D：措施费 E：执行层的组织协调 24、经济增长通常用一定时期内实际_的平均增长率来衡量。 A国内生产总值 B国民生产总值 C国民收入 D国民消费水平25、路线价法主要适用于两侧土地的估价。 A：城市街道 B：城市主干道 C：城市商业街道 D：城市高速公路 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于股票与股单的表述正确的是。 A：股票和股单都是在股份制企业中运用的概念 B：二者同属于证据证券，但两者存在根本性的区别 C：股票是由股份有限公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证 D：股票有普通股与优先股、记名股与不记名股 E：股单可以是记名的，也存在普通股与优先股，有表决权与无表决权之分 2、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于_万元。 A536 B549 C557 D8163、豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由低至高的顺序为_。 A商场、豪华住宅、私立学校 B豪华住宅、商场、私立学校 C私立学校、商场、豪华住宅 D商场、私立学校、豪华住宅 4、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括。 A：应采用客观成本而不是实际成本 B：应采用实际成本而不是客观成本 C：应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D：应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E：应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整5、估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，可视为估价机构提供给委托人的“产品”，对其具体的写作要求是_。 A全面性 B科学性 C客观性 D准确性 E概括性 6、某在建工程预计一年后建成，可能存在情形的估价有_哪几种。 A估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格 B估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格 C估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格 D估价时点为未来，估价对象为现时状况下的价格 E估价时点为过去，估价对象为未来状况下的价格 7、基本预备费是按三项之和为计费基础，乘以基本预备费率进行计算。 A：设备及工器具购置费 B：建安工程费 C：工程建设其他费用 D：直接工程费 E：间接工程费 8、国际货币基金组织就是使用_这种“投资”定义统计国际收支平衡。 A以资产为基础 B以企业为基础 C以交易为基础 D以价值为基础 9、进度控制是对建设工程项目实施的_管理。 A质量 B成本 C时间 D计划 10、以下引起房地产价格上升的情况中，属于真正的自然增值的是。 A：房地产本身的投资改良 B：通货膨胀 C：更新装修 D：经济发展引起房地产需求增加 E：周围环境改善11、下列属于房地产估价机构各资质等级通用标准的是。 A：机构名称要求 B：法定代表人或者执行合伙人要求 C：专职注册房地产估价师人数要求 D：专职注册房地产估价师股份或者出资额比例要求 E：估价报告质量要求 12、下列关于担保公司设立，表述正确的是。 A：设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照 B：设立担保公司，向王商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准 C：担保公司的组织形式为有跟责任公司或者股份有限公司 D：担保公司的组织形式为合伙企业 E：担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保、收取服务费用、具有法人地位的房地产中介服务企业 13、下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有。 A：普通商品住宅 B：城市基础设施用地 C：公立学校办公楼 D：大型商场 E：经济适用住房14、2002年12月，w自治区A市C食品公司以出让方式取得了一宗A市城市规划区内的建设用地使用权，用于生产厂房建设，该宗地土地面积为12000，出让用途为工业。2009年12月，由于生产经营困难，C食品公司拟以其中的4500土地进行房地产开发，建造商品住宅用于销售，另外7500土地由C食品公司抵押给银行进行贷款。同时，C食品公司20042009年生产经营利润分别为180万元、210万元、240万元、260万元、280万元、300万元。试回答以下问题：C食品公司改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途，应当。 A：征得受让方同意 B：征得出让方同意 C：经土地管理部门和城市规划部门批准 D：经土地管理部门和城市建设部门批准 E：最小二乘法 15、在的情况下，采用市场提取法求取资本化率r要用到（）。 A试错法 B移动平均法 C曲线拟合法 D线形内插法 E指数修匀法 16、有条件的地方，可申请缴存住房公积金。 A：城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工 B：城镇个体 C：城镇工商户 D：城镇自由职业人员 E：农民 17、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是_。 A待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B待开发房地产建设发包日期 C取得待开发房地产的日期 D房地产开发完成并投入使用的日期 18、某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低_元/m2。 A200 B300 C700 D1000 19、房地产权益状况比较、调整的内容有。 A：基础设施完备程度 B：城市规划限制条件 C：地面形状、面积大小 D：环境景观 E：土地使用年限 20、土地用途管制的核心是_。 A保护耕地 B实行土地登记制度 C实行土地有偿有限期使用制度 D不能随意改变农用地的用途 21、市场主体通常包括。 A：买家 B：卖家 C：交易对象 D：交易价格 E：交易行为 22、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的_。 A权责发生制原则 B收负实现制原则 C配比原则 D划分收益性支出与资本性支出原则23、下列关于土地使用税的纳税人的说法，正确的是。 A：土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人 B：土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位，不包括个人 C：土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税 D