下半山西省房地产估价师《制度与政策》商品房销售管理考试试题.doc

精选资料2015年下半年山西省房地产估价师制度与政策：商品房销售管理考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列有关丘的表述中，不正确的是_。 A一个地块属于一个产权单元时称为独立丘 B房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制 C组合丘一定大于独立丘 D房屋权属证书中应注明丘号 2、路线价法主要适用于_。 A城市街道两侧商业用地的估价 B旧建筑物的估价 C新建筑物的估价 D拆迁房屋的估价3、根据房产测量规范，下列项目中计算一半建筑面积的是_。 A无顶盖的室外楼梯 B无柱的雨篷 C无顶盖的阳台 D房屋之间无上盖的架空通廊 4、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期涨价预备费约为_万元。 A305 B463 C636 D9615、物业管理企业发生变换时，维修资金账户转移手续应当自双方签字盖章之日起_内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。 A3日 B5日 C10日 D15日 6、_是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。 A市场法 B成本法 C收益法 D假设开发法 7、单独编制的历史文化名城保护规划，由国务院审批其总体规划的城市，报_审批。 A建设部 B国家文物局 C国务院、建设部 D建设部、国家文物局 8、在强制拍卖中，拍卖的主体是_。 A人民法院和拍卖公司 B竞买人和买受人 C人民法院和拍卖标的所有权人 D拍卖公司和拍卖标的所有权人 9、房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为_。 A1.2% B10% C12% D20% 10、_不属于对外交通用地。 A管道运输 B港口 C企业内铁路 D机场11、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由_裁决。 A上级房屋拆迁管理部门 B人民法院 C县级以上人民政府 D同级人民政府 12、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日5月30日，估价报告应用有效期为1年2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于【2006年考题】 A：15年 B：16年 C：17年 D：20年 E：工业用地的监测点评估价格 13、从买方的角度来看，房地产价格是基于社会上的“生产费用”，类似于_，具体来说，是买方愿意支付的最高价格，不能高于所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，还不如自己开发建设。 A替代原理 B生产费用价值论 C预期收益原理 D价格构成原理14、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是。(2008年试题) A：使用者地位 B：购买动机 C：对渠道的信赖度 D：对价格的敏感程度 E：借款合同 15、估价时点也称为价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由决定的需要评估的价值所对应的时间。 A：估价结果 B：估价假设 C：估价目的 D：估价对象 E：工业用地的监测点评估价格 16、某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的。 (2007年试题) A：居住区 B：居住小区 C：居住组团 D：居住社区 E：执行层的组织协调 17、某墙身详图中所标明的尺寸为660，表明其所对应的实际尺寸是_。 A660mm B1320mm C5500mm D13200mm 18、对单位或者个人获准征收或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额倍以下的耕地占用税。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调 19、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下净收益大于零的持续时间称为。 A：设计寿命 B：经济寿命 C：法定寿命 D：自然寿命 E：借款合同 20、下列关于拍卖保留价规则的表述中，正确的是_。 A保留价属于拍卖的必备条件，无保留价拍卖的情况是没有的 B保留价是表面上所体现的价格，而是一种权利义务的制衡点，用来防止利益的过分倾斜 C委托人拥有保留价的确定权 D保留价不可公开 21、房地产估价机构组织形式中，有限责任制最低由专职注册房地产估价师共同出资发起设立。 A：1名以上(含1名) B：2名以上(含2名) C：3名以上(含3名) D：5名以上(含5名) E：执行层的组织协调 22、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于_。 A估价时点和估价对象均为现在 B估价时点和估价对象均为未来 C估价时点为现在，估价对象为未来 D估价时点为现在，估价对象为过去23、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3 300元，出租的年未净收益为330元假设折现率为10，风险补偿估计为现房价格的2，计算该期房的价格为。 A：2 934元 B：2 390元 C：2 900元 D：2 940元 E：工业用地的监测点评估价格 24、在某商业街深度30的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3 000 元，后街路线价为2 000元。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为。 A：18 B：20 C：15 D：25 E：工业用地的监测点评估价格25、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。 A成本利润率 B动态投资回收期 C投资利润率 D财务内部收益率二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下面_引起的房地产价格上升是房地产的保值，不是真正的房地产自然增值。 A更新或添加设施、设备，重新进行装饰装修，改进物业管理 B政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等 C经济发展和人口增长带动房地产需求增加 D将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率 E通货膨胀 2、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。 A544.10 B709.99 C6300.00 D709.383、某收益性房地产，有效毛收入为I，运营费用为E，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长gI，运营费用增长gE，该类房地产的报酬率为Y，则计算该房地产价值的公式为（）。 A.A B.B C.C D.D 4、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的_。 A30% B40% C50% D60%5、防水材料包括三大类。 A：防水卷材 B：防水涂料 C：防水物理材料 D：防水化学材料 E：建筑密封材料 6、将借款本息视为现金流出的基本报表是。 A：全部投资现金流量表 B：资本金现金流量表 C：借款还本付息估算表 D：投资计划与资金筹措表 E：借款合同 7、下列关于记名债券的优缺点的表述正确的是。 A：记名债券的优点是比较安全 B：记名债券缺点是流动性较差 C：记名债券优点是流动性强 D：记名债券缺点是转让时手续复杂 E：记名债券缺点是转让手续简便 8、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是_。 A获利能力分析 B盈亏平衡分析 C市场状况分析 D定性风险分析 9、在估价报告中陈述_，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。 A估价师声明 B估价的假设和限制条件 C估价方法 D估价对象 10、根据房地产广告发布暂行规定，禁止发布房地产销售广告的情形有等。(2004年试题) A：集体土地上的合法房屋 B：代管房屋 C：列入拆迁范围内的房屋 D：共有房屋 E：商品房预售许可证正在办理之中的房屋11、下列属于报酬率求取方法的是_。 A累加法 B功能法 C市场提取法 D投资报酬率插入法 E匀衡法 12、根据城市房地产开发经营管理条例规定，下列不征收土地闲置费的情形有。 A：因不可抗拒力造成开工延期 B：因政府的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的 C：因动工开发必需的前期工作(发现地下文物)而延期动工开发的 D：因政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的 E：因房地产资金问题而不能如期开工的 13、下列有关物业服务合同，说法不正确的是。 A：业主委托物业服务企业对物业实施物业管理，物业服务企业接受委托从事物业管理服务，双方应当签订物业服务合同 B：物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同 C：物业服务合同既可以发生在法人之间，也可以发生在公民与法人之间 D：前期物业服务合同合同甲方是业主委员会 E：物业服务合同合同甲方是房地产开发企业或公房出售单位14、下列关于强制拆迁，说法正确的是。 A：城市房屋拆迁管理条例规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以依法实施强制拆迁 B：实施强制拆迁必须以裁决为前提 C：对在裁决规定的搬迁期限内搬迁的，可以依法强制拆迁 D：实施行政强制拆迁，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门执行 E：实施行政强制拆迁，也可由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行 15、城市用地包括以下等10大类。 A：居住用地 B：工业用地 C：社会用地 D：道路广场用地 E：市政公用设施用地 16、选取可比实例时，应符合的要求包括_等。 A可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B可比实例的交易类型与估价目的吻合 C可比实例的规模与估价对象的规模相当 D可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同 17、开发商以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目时，需要办理的规划审批工作，下列说法正确是。 A：同划拨土地开发项目程序一样 B：需要向政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请 C：不需要向政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请 D：不需要经过开发项目选址、定点审批阶段 E：需要提交设计方案并经规划部门审查 18、时间序列中的各项指标值为。 A：时间序列 B：发展速度 C：发展水平 D：序时平均数 E：执行层的组织协调 19、业主公约由制定并修改。 A：业主大会 B：业主委员会 C：一半以上业主 D：全体业主和物业管理企业共同 E：执行层的组织协调 20、房屋登记办法规定，可以办理房屋预告登记的情形有。(2008年试题) A：房屋所有权转让 B：房屋抵押 C：在建工程抵押 D：预购商品房抵押 E：预购商品房 21、2007年末，某市住房总量为5000万，其中经济适用住房400万，商品住房3750万；同期住房空置量为750万，其中经济适用住房为50万，商品住房为450万，则该市2007年末的商品住房空置率是。(2008年试题) A：9% B：12% C：12.5% D：15% E：借款合同 22、当抵押人_时，其房地产合法继承人或代管人应继续履行原抵押合同。 A丧失民事行为能力 B死亡 C不能履行其相应义务 D依法被宣告死亡 E被宣告失踪23、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是。 A：市场营销因素调查 B：消费者及消费者行为调查 C：技术发展调查 D：国内外市场环境调查 E：借款合同 24、根据注册房地产估价师管理办法，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有_。 A缓刑期未满的