商业地产策划案例-商业市场调查报告

海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 商业地产策划案例（购物中心）商业地产策划案例（购物中心） 商业市场商业市场调查报告 报报 告告 目目 录录 第一章第一章 xx 市概况市概况1 第二章第二章 xx 市商业市场现状市商业市场现状5 一、竞争主力店经营调查一、竞争主力店经营调查7 1、竞争主力店状况报告表、竞争主力店状况报告表8 2、xx 商场经营综合分析商场经营综合分析9 3、xx 商场经营综合分析商场经营综合分析10 4、xx 超市经营综合分析超市经营综合分析11 5、xx 商场经营综合分析商场经营综合分析12 6、五交化商场经营综合分析、五交化商场经营综合分析13 7、xx 家电商场经营综合分析家电商场经营综合分析14 8、xx 超市经营分析超市经营分析15 9、集贸市场经营综合分析、集贸市场经营综合分析16 10、竞争主力店经营现状比较分析、竞争主力店经营现状比较分析17 11、xx 市各主力商场租金价位状况一览表市各主力商场租金价位状况一览表18 12、项目周边人潮调查统计汇总表、项目周边人潮调查统计汇总表19 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 二、沿街商业网点店铺的经营调查二、沿街商业网点店铺的经营调查24 1、xx 市第一商圈业态分布状况表市第一商圈业态分布状况表25 2、xx 市各业态业种经营状况汇总分析表市各业态业种经营状况汇总分析表26 3、xx 市第一商圈各业种零售店数量面积对照表市第一商圈各业种零售店数量面积对照表27 4、xx 市各业态业种消费层次状况汇总分析表市各业态业种消费层次状况汇总分析表28 5、xx 市品牌档次汇总分析表市品牌档次汇总分析表29 6、xx 市商业楼盘租市商业楼盘租/售价格比较表售价格比较表30 三、三、xx 市经营服装品牌档次定位标准参照市经营服装品牌档次定位标准参照32 1、市场依据分析、市场依据分析31 2、档次定位标准参照表、档次定位标准参照表33 第三章第三章 xx 市商业市场现状评估市商业市场现状评估34 1、竞争主力店综合评估、竞争主力店综合评估34 2、沿街商业网点综合评估、沿街商业网点综合评估36 3、集贸大市场综合评估、集贸大市场综合评估36 4、消费结构与消费习惯调查评估、消费结构与消费习惯调查评估37 第四章第四章 xx 市商业市场发展趋势分析市商业市场发展趋势分析40 第五章第五章 未来未来 xx 市商业市场发展展望市商业市场发展展望41 第六章第六章 市场调查员工专用问卷调查分析报告市场调查员工专用问卷调查分析报告42 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 第七章第七章 目标顾客有奖问卷调查汇总分析报告目标顾客有奖问卷调查汇总分析报告48 第八章第八章 周边店铺情况调查汇总表周边店铺情况调查汇总表53 商业地产策划案例（购物中心）商业地产策划案例（购物中心） 购物广场项目运作可行性报告购物广场项目运作可行性报告 纲要编制目的：纲要编制目的： 为项目运作实施提供纲领性文件，指导整个为项目运作实施提供纲领性文件，指导整个 项目运作，保证项目成功运作。项目运作，保证项目成功运作。 纲要编制统筹：纲要编制统筹： 主主 要要 人人 员：员： 纲纲 要要 目目 录录 第一章第一章 项目名称项目名称1 第二章第二章 项目定位与经营管理模式构想项目定位与经营管理模式构想1 一、项目定位说明一、项目定位说明1 1、经营业态定位、经营业态定位1 2、经营业种与经营商品定位、经营业种与经营商品定位2 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 3、竞争策略定位、竞争策略定位2 二、经营管理模式构想二、经营管理模式构想3 三、经营管理理念简述三、经营管理理念简述4 四、经营信条要素四、经营信条要素4 第三章第三章 项目经营规划与经营特色构想项目经营规划与经营特色构想5 一、总体规划思路与经营特色体现一、总体规划思路与经营特色体现5 二、一楼经营规划简析二、一楼经营规划简析6 三、二楼经营规划简析三、二楼经营规划简析8 四、三楼经营规划简析四、三楼经营规划简析8 第四章第四章 项目前期运营程序计划项目前期运营程序计划11 一、市场广告推广策略一、市场广告推广策略11 二、专业人才招聘、培训计划二、专业人才招聘、培训计划13 三、组建运作机构三、组建运作机构13 第五章第五章 项目招商工作安排与作业程序项目招商工作安排与作业程序15 一、招商基本政策一、招商基本政策15 二、招商品牌基础档案的建立二、招商品牌基础档案的建立15 三、招商宣传资料编制（略）三、招商宣传资料编制（略）15 四、招商工作计划作业进度安排四、招商工作计划作业进度安排15 五、招商工作作业程序五、招商工作作业程序15 第六章第六章 项目经营管理构想项目经营管理构想16 一、项目发展与管理目标一、项目发展与管理目标16 （一）（一） 、规模效益与连锁经营、规模效益与连锁经营16 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 （二）（二） 、建立总店经营效应、建立总店经营效应16 （三）（三） 、促进商业现代化发展、促进商业现代化发展16 （四）（四） 、提高、提高 xx 市整体商业水平市整体商业水平16 （五）（五） 、缔造第二商圈、缔造第二商圈17 二、项目行政组织架构二、项目行政组织架构17 三、项目各部门组织架构三、项目各部门组织架构17 四、项目营业人员管理四、项目营业人员管理17 五、项目招商（出租）业主管理五、项目招商（出租）业主管理17 六、项目店面装修工程管理六、项目店面装修工程管理17 七、项目经营管理制度七、项目经营管理制度17 第七章第七章 项目推广、宣传基本步骤项目推广、宣传基本步骤17 一、广告策划、执行（纲要）一、广告策划、执行（纲要）17 二、招商说明会策划、执行（纲要）二、招商说明会策划、执行（纲要）17 三、开业筹备及开业庆典策划、执行（纲要）三、开业筹备及开业庆典策划、执行（纲要）17 第八章第八章 项目运作费用投入分析项目运作费用投入分析17 1、项目运作费用变动投入预算表（人事费用）、项目运作费用变动投入预算表（人事费用）18 2、项目运作费用固定投入预算表（外部形象改造投入）、项目运作费用固定投入预算表（外部形象改造投入）21 3、项目运作费用固定投入预算表（内部装修投入）、项目运作费用固定投入预算表（内部装修投入）22 4、项目运作费用固定投入预算表（商业设施投入费用）、项目运作费用固定投入预算表（商业设施投入费用）23 5、项目运作费用变动投入预算表（招商投入费用）、项目运作费用变动投入预算表（招商投入费用）25 6、项目运作费用变动投入预算表（广告策划实施费用）、项目运作费用变动投入预算表（广告策划实施费用）26 第九章第九章 项目经营利润回报分析项目经营利润回报分析27 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 一、招商租金收入分析一、招商租金收入分析27 二、广告位招商收入分析二、广告位招商收入分析27 三、项目经营收入分析三、项目经营收入分析27 四、项目投入及利润回报分析四、项目投入及利润回报分析27 1、项目投资计划汇总概算表、项目投资计划汇总概算表27 2、利润回报分析、利润回报分析27 第十章第十章 报告可行性结语报告可行性结语31 一、项目运作的基础一、项目运作的基础引进专业人才引进专业人才31 二、项目执行的保证二、项目执行的保证专业运作团队专业运作团队31 三、项目持续发展的基础三、项目持续发展的基础组织、制度、效率组织、制度、效率32 第一章第一章 项目名称项目名称 ： 诸城市爱民购物广场 ： 诸城市爱民购物中心 ： 诸城市新爱民购物广场 ： 诸城市爱联广场 ： 诸城市三联购物广场 以上建议名称由甲方董事会批准，在未批准之前，本报告暂用“爱民购物广场” 一名，后文中用“本项目”或“爱民广场”皆指同义。 第二章第二章 项目定位与经营管理模式构想项目定位与经营管理模式构想 一、项目定位说明一、项目定位说明 根据 2005 年 5 月 2 日至 5 月 16 日对诸城市场的调查资料汇总分析，对本项目 的定位特作以下说明。 1、经营业态定位 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 针对诸城市场商业现状，本项目的经营业态定位为“超级大卖场” 。这种业态 是目前山东省、国内所有商业业态中最具活力的，而且在较长时期内不会被其他业 态所取代。如现在风靡全球的家乐福均以这种业态的成功即是一个最近的有力证明。 台湾统一企业在进军大陆零售业市场时，其旗下的“大润发” 、 “大福源”两个品牌 皆是此种业态的成功典范。 当然，仅是以“超级大卖场”单一业态，仍不足以和“利群” 、 “百盛”相抗衡。 必辅配以其他相关业种，方能真正发挥以“超级大卖场”为经营核心，带动其他关 联业种发展缔造新商圈的全新动力。 （其他关联业种将在下一节经营业种与经营 商品定位中作详细说明） 2、经营业种与经营商品定位、经营业种与经营商品定位 经营业种定位 超级大卖场及辅配业种以如下 10 个大业种为主力业种： 超市（面积 4000m2 左右，经营单品应不 8000 个，涵盖所有百姓日常生活所需） ； 家电（面积 4000m2 左右，经营所有家电系列） ； 轻型交通用具（摩托车、电动自行车、童车等） ； 家居（布艺、窗帘等家居装饰品） ； 餐饮（各地风味、KFC、德克士、迪迪汉堡等） ； 中高档品牌服装； 中高档鞋帽、化妆品系列； 儿童游乐园、童装童鞋、玩具、孕妇、婴幼儿用品等； 黄金珠宝、通讯器材、照相器材、钟表系列； 药品超市及相关医药产品； 3、竞争策略定位、竞争策略定位 战场中，最薄弱的防守位置，决定战争的成败。在本项目的最强对手中（百盛、 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 利群） ，均有共同的弱势餐饮，而且这个业种也是当前诸城市场的空白点。因 此，我们认为本项目的竞争策略应采用避实击虚之策，即先用餐饮与其竞争，再回 头用规模（即大卖场）与之强项“超市”争夺客源，再利用招商品牌与百盛的百货 部分一争高低，我们认为，这应该是最有成功希望的策略。 4、商品定位比例关系、商品定位比例关系： A、高档商品 10%， B、中档商品 70%， C、中低档商品 20%。 二、经营管理模式构想二、经营管理模式构想 1、经营管理模式简述、经营管理模式简述 准确的市场定位是一个商场生存与立足的根本，而成功的管理模式则是商场发 展的保证。根据当前国内零售业态的发展方向与趋势， “超级大卖场”这种近年来 发展出来的新型零售业态和模式，逐渐成为新的商业主流业态，因为这种业态是零 售业态向顶级业态（Shopping Mall）发展的必由之路。因此，为了让诸城的商业发 展驶上快车道，提升诸城商业文化水准，本项目将采用这种业态与经营管理模式来 运营。本项目所推行的管理模式，更多地借鉴“家乐福” ，而且通过“超级大卖场” 的吸客能力，发展出其他复合型业态，如对品牌招商，餐饮娱乐等相关业种，在引 进的这种复合型业态业种上，其管理上推行“统一经营，集中管理”的方式。在购 物广场的统一架构下，全面推行“管理八统一” ，以提升购物广场的市场竞争力和 发挥规模效应，并有效提高经营水平。 管理“八统一”即： 统一布局规划；统一布局规划； 统一店面形象；统一店面形象； 统一营业时间；统一营业时间； 统一人员管理；统一人员管理； 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 统一规范服务；统一规范服务； 统一人员着装；统一人员着装； 统一品牌管理；统一品牌管理； 统一价格政策。统一价格政策。 推行管理“八统一”的目的在于营造购物广场的经营氛围，吸引市场热销商品 品牌进驻，也有利于提高购物广场的管理档次和水平。使这座位于核心商圈边沿的 商场真正实现规范化经营、制度化管理，具有诸城地方特色又融合先进经营理念的 现代化休闲购物广场。 三、经营理念阐述三、经营理念阐述 经营理念是购物广场的灵魂和思想，针对诸城市当前的市场状况，我们提出爱 民购物广场的经营理念： 引领时尚生活，创新都市文化。引领时尚生活，创新都市文化。 倡导平价消费，保证真品真价。倡导平价消费，保证真品真价。 都市生活方式是现代生活的重要标志，而时尚是都市人追求的理想生活状态， 作为一个集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的现代都市购物广场，它有理由和条件 引导当地的生活消费方式。 都市的繁华是以商业发达为基础，自古就有“无商不富”之说，足见商业对社 会经济发展的作用，商业文化是都市商业发展水平的主要特征。现代人追求时尚、 舒适和回归自然，所以，爱民购物广场的经营理念核心是引领时尚，营造商业文化， 倡导平价消费，提供真品真价之商品，并塑造真情服务品质。 四、经营信条要素四、经营信条要素 要能够完美的达成和延展经营理念，企业的管理内部必须推行与之相辅配的信 条，我们提出经营信条要包含如下要素： 诚信务实，经营永续。诚信务实，经营永续。 敬业创新，廉洁自律。敬业创新，廉洁自律。 互助互爱，共荣共利。互助互爱，共荣共利。 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 第三章第三章 项目经营规划与经营特色构想项目经营规划与经营特色构想 一、总体规划思路与经营特色体现一、总体规划思路与经营特色体现 1、总体规划思路、总体规划思路 人潮（客流量）是购物广场生存的基础，怎样吸引人潮是购物广场总体规划必 须优先考虑的问题，本项目共 3 层结构，总营业面积约为 13000 平方米，楼层单 体面积均超过 4000 平方米，而且地处商圈边沿，远离主流消费群，所以必须考虑 通过科学规划有效吸引人潮。 龙城市场街当前已成为仅次于诸城第一商圈人气最旺的街道，但是由于缺乏主 力商场，消费人潮集中在生活用品和菜市场上，消费水平停留在低档消费层次，依 托市场现形成的人潮，做好本项目的整体规划，这是本项目最高决策层必须要认真 面对的课题。 根据市场调查结果评估，我们提出本项目的总体规划设想。 利用经营业态优势，以 1 带 1 的规划思路，即将超市设在二层，利用超市的经营规 模优势把消费人潮引上二层，一层则分别开设“风味餐饮街” 、 “品牌服装” 、 “品牌 鞋帽”等中高档品牌商品，以吸引主流消费群，三楼则经营大小家电和家居用品， 规划展现：规划展现： 1F：时尚广场；：时尚广场； 2F：爱民大卖场；：爱民大卖场； 3F：三联家电城。：三联家电城。 2、经营特色体现、经营特色体现 本项目的经营特色主要体现在以下四个方面 新理念新理念：采用大卖场成功之经营理念； 新模式：新模式：引进购物广场多主题、多业态，组合式经营，最贴近市场需求，延 伸经营面； 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 一站式：一站式：真正通过多业态、多业种经营，实现“一站式”购物； 平民化平民化：商品以中档为主，低档为辅，高中低互补的经营定位，既迎合了诸 城当前的市场消费，又逐步引导诸城的中高消费阶层。 本项目将突破传统百货商场的管理模式，采用“统一经营，集中管理”的方式， 既加强了购物广场的规范化管理，又增强了招商业主的经营自主权，同时，依托市 场庞大的人潮，将消费主流客群引入购物广场，充分体现规划之可行性。 二、二、1F 经营规划简析（规划图见附件经营规划简析（规划图见附件 1） 一层是商场的黄金楼层，以我们对诸城现有竞争主力店的调查结果分析，并结 合目前诸城的消费现状，初步拟定 1F 的经营规划如下： 总经营面积约 5000 平方米（建筑面积） 。 1、经营主题：时尚广场 2、主要经营业种计划 A、绅士馆：约 700 平方米，经营男装系列； B、女人天地：约 1200 平方米，经营女装、化妆品系列、黄金珠宝、中高档饰 品等； C、时尚鞋馆：约 800 平方米，经营男女皮鞋及皮具； D、儿童世界：约 500 平方米,经营童装、童鞋、玩具、儿童娱乐项目； E、风味餐饮街：约 1100 平方米，经营风味小吃； F、沿街品牌店（西面、北面）：约 188 平方米，经营品牌服装等较有影响力 的商品品牌，以提升商场经营档次； G、其他补充业种：肯德基、德克士等。 H、其他面积使用见规划图。 三、二楼经营规划简析（规划图见附件三、二楼经营规划简析（规划图见附件 2） 1、经营主题：爱民大卖场 四、三楼经营规划简析（规划图见附件四、三楼经营规划简析（规划图见附件 3） 1、经营主题：三联家电城。 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 第四章第四章 项目前期运营程序计划项目前期运营程序计划 一、市场广告推广策略一、市场广告推广策略 项目形象推广策划项目形象推广策划 1、项目推广口号； 2、项目推广理念； 3、项目促销专项活动策划； 4、项目标志设计； 5、项目标志字设计、标准色设计； 6、项目标准组合规范设计； 7、装修期间项目围档设计； 8、招商接待中心导识、标识设计； 9、招商手册设计（平面部分） ； 10、招商用手袋、DM 设计； 11、项目宣传车体广告设计； 12、招商、项目管理人员服装设计（夏装、冬装） ； 13、项目各部门人员工装设计； 14、招商人员、管理人员名牌、胸卡设计； 15、项目保安人员服装设计； 16、1F2F 规划分区图设计、制作。 （二）项目运作文件编制（二）项目运作文件编制 1、招商手册编制（文案） ； 2、项目管理运作手册编制（超市部分） ； 营运管理手册； 营运培训手册； 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 收货运作手册； 客户服务手册； 生鲜管理手册； 收银管理手册； 安全防损手册； 管理人员手册； 人事工作手册。 3、项目管理运作手册编制（百货部分） 项目管理基本制度； 业户手册； 营业人员手册； 接待中心管理手册； 业户装修施工管理规范； 管理人员手册（与超市共用） 厂促人员管理规范； 项目规范合同文本（含超市合同） 。 （三）办公场地规划设计（三）办公场地规划设计 1、办公场地规划方案（集中办公规划） ； 2、办公场地装饰设计； 3、办公设备配置方案； 4、办公室管理规范。 （四）广告传媒投入方案策划（四）广告传媒投入方案策划 1、电视专题广告投入方案； 2、报纸广告投入方案； 3、专项活动广告投入方案； 4、其他广告投入方案； 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 二、专业人才招聘、培训计划二、专业人才招聘、培训计划 1、专业人才需求计划表（另附） 2、培训计划表（另附） 三、组建运作机构（见下表三、组建运作机构（见下表组织架构表）组织架构表） 第五章第五章 项目招商工作安排与作业程序项目招商工作安排与作业程序 一、招商基本政策一、招商基本政策 1、免租金政策（具体减免由董事会决定） ； 建议：免租期 24 个月。 2、免管理费政策（具体减免由董事会决定 ） ； 建议：免第一年的管理费。 3、免税政策（具体减免由董事会决定 ） ； 建议：一楼招租部分免税两年。 4、其他相关促进招商政策。 二、招商品牌基础档案建立（另附）二、招商品牌基础档案建立（另附） 。 三、招商宣传资料编制。三、招商宣传资料编制。 1、爱民购物广场宣传画册（文案稿） ； 2、爱民购物广场三维动画宣传片（分镜头脚本文案稿） 四、招商工作计划作业进度安排（已包含在诸城市爱民购物广场四、招商工作计划作业进度安排（已包含在诸城市爱民购物广场 综合统筹策划工作计划进度表内）综合统筹策划工作计划进度表内） 。 五、招商工作作业程序。五、招商工作作业程序。 采用农村包围城市的战略占领诸城市场，以达成永续经营的企业目标。 规模效益与连锁经营（略） 。 建立总店经营效应（略） 。 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 促进诸城商业现代化发展（略） 。 提高诸城市整体商业水平（略） 。 缔造诸城第二商圈。 二、项目行政组织架构（见前表） 。 三、项目各部门组织架构（略） 。 四、项目营业人员管理（另附营业人员手册 ） 。 五、项目招商（出租）业主管理（另附业户手册 ） 。 六、项目店面装修工程管理（另附店面装修工程管理规范 ） 。 七、项目经营管理制度（另附） 。 第七章第七章 项目推广、宣传基本步骤项目推广、宣传基本步骤 一、广告策划、执行（另附）一、广告策划、执行（另附） 。 二、招商说明会策划、执行（另附二、招商说明会策划、执行（另附招商说明会实施方案纲要招商说明会实施方案纲要 ） 。 三、开业筹备及开业庆典策划、执行（另附）三、开业筹备及开业庆典策划、执行（另附） 。 第八章第八章 项目运作费用投入分析项目运作费用投入分析 1、项目运作费用变动投入预算表（人事费用） 2、项目运作费用固定投入预算表（外部形象改造投入） 3、项目运作费用固定投入预算表（内部装修投入） 4、项目运作费用固定投入预算表（商业设施投入费用） 5、项目运作费用变动投入预算表（招商投入费用） 6、项目运作费用变动投入预算表（广告策划实施费用） 第九章第九章 项目经营利润回报分析项目经营利润回报分析 一、一、1F 招商租金收入分析（见表）招商租金收入分析（见表） 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 二、广告位招商收入分析（见表）二、广告位招商收入分析（见表） 三、项目经营收入分析（见表）三、项目经营收入分析（见表） 四、项目投入及利润回报分析四、项目投入及利润回报分析 1、项目投资计划汇总概算（见表） 2、利润回报分析 根据本报告投资预算，本项目共投入启动资金 798.26 万元，其中固定费用 758.16 万元，变动费用 35.1 万元，综合人事费用投入第一年约 250.56 万元（本人 事费用预算包含专业运作团队费用） 。固定费用折旧摊销（按 10 年摊销）每年折旧 摊销约为 75.81 万元。 目前，本项目拥有建筑面积约 13042.98m2，2F、3F 分别为 4105.46m2，按正常 商业项目，折合营业面积约 8478m2。 根据诸城市商业网点租金状况，1F 招租租金测算为 315.94 万元；2F、3F 楼外店 租金收入测算为 42 万元，2F、3F 整体大卖场营业额预算，每年约 5580 万元，平 均毛利率 8 %，实际毛收入 446.40 万元，整个项目年收入（第一年）约 804.34 万元。通过商业运作，1F 的租金每年约递增 15 %左右。以正常商业投资测算，本 项目约需 3 年可回收投资成本。 第十章第十章 报告可行性结语报告可行性结语 一、运作的基础一、运作的基础引进专业人才引进专业人才 购物广场的经营管理，是一项系统性、专业化、经验性很强的工作，从前期策划、购物广场的经营管理，是一项系统性、专业化、经验性很强的工作，从前期策划、 招商、筹备开业到日常经营管理，均需要有相应从业经验的专业人才主导运作，以招商、筹备开业到日常经营管理，均需要有相应从业经验的专业人才主导运作，以 确保达到低成本投入，正确性执行，高效率运营的目的。确保达到低成本投入，正确性执行，高效率运营的目的。 1、前期策划：2005 年 5 月 20 日2005 年 6 月 15 日，组建运作机构，引进各 专业人才。 2、前期招商：2005 年 6 月 15 日2005 年 9 月 15 日，全面推动招商工作和编 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 制购物广场经营管理政策、制度。 3、内、外新改造及装修，2005 年 6 月 15 日2005 年 9 月 15 日，全面改造商 场。 4、营运筹备：2005 年 7 月 1 日2005 年 9 月 30 日，为营运和开业筹备阶段， 准备各项营运工作和开业庆典工作。 二、执行的保证二、执行的保证 高效、正确的执行公司决策、方针、政策是企业追求的目标，而执行的效果则 取决于执行主导者的综合素质、个性、指挥能力、协调能力和沟通能力。但是，真 正阻碍执行效果的是企业决策者对执行人的授权与信任程度。所以，在我们运作的 项目中，都极力倡导合作双方均能以“信任、坦诚、信心”相待，给予主导运作者 足够的信任和充分授权。 三、经营的实施三、经营的实施组织、制度、效率组织、制度、效率 要使这个计划方案变成现实，达成运作目标则必须推行规范化、制度化的管理， 而规范化、制度比的管理，则必须要求有可行性的管理文本，这是一个高度集中， 系统集成的工作，要有良好的组织，完善的制度，高效率的执行，只有这样才能保 证购物广场的规范有效运行，以创造最佳利润。 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 购购物物广广场场项项目目商商业业策策划划运运作作组组织织架架构构（计计划划） 董事会代表： 执行统筹： 副总经理：副总经理： 总经办： 控 管 部 客 服 中 心 人 事 行 政 部 财 务 部 销 售 部 招 商 部 营 运 部 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 购购物物广广场场营营运运部部组组织织架架构构 总监： 助理： 营业督察：信息中心：制度编订： 三楼商场（1 人） 二楼商场（1 人） 一楼商场（1 人） 档案管理（1 人） 信息汇总（1 人） 品牌控制（1 人） 管理制度（1 人） 促销控制（1 人） 营业流程（1 人） 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 购购物物广广场场企企划划部部组组织织架架构构 助理： 设 计 制 作 现 场 执 行 文 案 编 制 经理： 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 购购物物广广场场招招商商部部组组织织架架构构 总监： 业务助理：行政助理： 服装鞋帽：日用百货：餐饮娱乐：工艺饰品：大业种： 男女服装小商品风味小吃女用饰品国际品牌 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 备注：本架构可根据招商进度与规划变更适时调整人员结构。 购购物物广广场场销销售售部部组组织织架架构构 男女皮鞋 箱包皮具 针织童装 洗涤用品 厨房用品 家饰床用餐饮主力 娱乐项目 其 他 工艺品 关联业种 其 他 国内品牌 关联业种 其 他 西区主管：北区主管：接待中心：南区主管：东区主管： 总监： 业务助理：行政助理： 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 购购物物广广场场财财务务部部组组织织架架构构 F 区（1 人） G 区（1 人） 通道（1 人） 通道（1 人） E 区（1 人） D 区（1 人）总机（1 人） 契约（1 人） 资料（1 人） H 区（1 人） 通道（1 人） C 区（1 人）A 区（1 人） B 区（1 人） 通道（1 人） 总监： 助理： 审计课：会计课： 结算中心： 财税结算（1 人） 销售结算（1 人） 招商结算（1 人） 财税会计（1 人） 销售会计（2 人） 招商会计（2 人） 采购审计（1 人） 销售审计（1 人） 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 购购物物广广场场人人事事行行政政部部组组织织架架构构 招商审计（1 人） 经理： 助理： 总务课：人事科： 行政课： 奖 惩（1 人） 纪律检查（1 人） 规范服务（1 人） 资 料（1 人） 培训考核（1 人） 招聘考勤（1 人） 勤 务（1 人） 日用采购（1 人） 资材管理（1 人） 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 购购物物广广场场客客服服中中心心组组织织架架构构 经理： 业务助理： 接待组：按揭组： 契约课： 招商合同（1 人） 对口银行（1 人）前 台（1 人） 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 购购物物广广场场控控管管部部组组织织架架构构 销售合同（2 人） 资格审核（2 人）文件收发（1 人） 经理： 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 助理： 监控室：内控组： 外控组： 巡 逻（1 人） 入 口（4 人） 停车场（3 人） 消 防（3 人） 卖 场（6 人） 办公区（3 人） 晚 班（1 人） 中 班（1 人） 早 班（1 人） 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 购物广场招商说明会购物广场招商说明会 实实 施施 方方 案案 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 目目 录录 一、招商说明会目的（1） 二、招商说明会工作组织架构.(2） 三、招商说明会暨新闻发布会人员分工安排（3） 四、招商说明会计划进度安排表（4） 五、招商说明会会议程序（5） 六、招商说明会工作安排（6） 七、招商说明会现场布置（7） 八、招商说明会物资准备（8） 九、招商说明会费用预算明细表（9） 十、招商说明会效果预估（10） 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 一一、招招商商说说明明会会目目的的 综合招商说明会各项工作内容，其所有工作所体现主要目的 有（五）： （一）集中目标客户，通过对开发背景、经营管理理念、经营规划及 发展方向与目标的全面阐述，树立、宣传爱民购物广场的整体形象，让 客户了解爱民。 （二）通过政府领导与相关政府部门的讲话，充分展现政府的支持与 爱民购物广场的实力。 （三）利用现有优势资源及商家代表讲话，扩大爱民购物广场影响力， 坚定客户进驻经营的信心。 （四）利用绝对的招商政策优势，制造、炒作现场气氛，实现现 场预定、抢租热烈场面的目的。通过媒体与客户口碑相传，影响周边 潜在客户市场。 （五）以完备、有序的整个会议组织控制过程，树立良好的 团队整体形象，体现策划、经营管理者的运作能力，影响目标客 户的选择。 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 二二、 招商说明会工作组织架构招商说明会工作组织架构作作小小组组 组组 长：长：翁晓辉翁晓辉 督督 导：导： 李李 晓晓 萍萍刘刘 伟伟段段 仰仰 杰杰王王 金金 伟伟段段 仰仰 杰杰陈陈 辉辉 物物 资资 准准 备备 现现 场场 布布 置置 客客 户户 邀邀 请请 外外 部部 协协 调调 程程 序序 控控 制制 会会 议议 总总 结结 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 三、招商说明会暨新闻发布会人员分工安排三、招商说明会暨新闻发布会人员分工安排 序序 号号 责任人责任人事事 项项落实情况落实情况落实时间落实时间 1统筹、应急 2 会场内外布置、物资准备及运送， 外部协调及接待 3签约台、应急 4咨询台、礼品发放、应急 5 咨询台、外联（会场与公司间物 资信息传递） 、礼品发放 6签约台、礼品发放 7咨询台、礼品发放 8签约台 9签约台 10咨询台 11礼品发放 12邀请函、就餐卡、礼品发放 13帐目审查、现金收取 14 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 四、购物广场招商说明会计划进度安排表四、购物广场招商说明会计划进度安排表 8月月9月月10月月 序号序号工作项目工作项目 负责人负责人 246810121416182022242628312468101214161820222426283024681012141618202224262831 工工 作作 内内 容容目目 标标 要要 求求 1 诸城目标市场 客户采集 针对重点调查对象，依规划 经营项目主题，进行全面信 息采集 认真、细致的进行全面客户 拜访，阐明招商说明会目的， 并进行登记 2 邀请客户 筛选确定 根据客户登记资料进行筛选、 确定邀请客户名单 对有明确意向及有潜在发展 意向客户实行登记，并做好 追踪拜访记录 3会场确定 依据邀请客户名单数量，合 理选定会场 从服务、配套、影响力、费 用等各方面综合比较，选定 合理会场 4会议程序制定 会议当日工作流程安排 简洁、完善、张驰有序，合 理、科学、符合正规会议程 序 5会用物资准备 会场内外布置道具、礼品、 邀请函、卡、券，所用表格 制作 按时、保质、保量完成 6会前广告推广 电视、报刊、DM 单、户外 定位广告 全方位实施、集中轰炸式按 计划到位 7发放邀请函 上门当面发放或电话邀请自 取 真诚与客户当面邀请，并仔 细填写取回回执单，再次向 客户阐明招商会主要目的 8 确认与会客户 名单 依据回执单再次确认、评估 与会客户数量，据此合理布 置会场 熟记与会客户名称、特征、 电话、经营项目，细致认真， 不能有疏漏 9 与会领导、 媒体邀请 重点邀请市领导、相关行政 部门领导及各电视台、报刊 媒体 依据会议程序内容进行邀请， 并按时确定名单 10 会场现场 外布置 拱门、立柱、横竖幅、花篮 等 热烈、红火、气派、不失正 统格调 11 会场现场 内布置 主席台、音像设备、宣传看 板、咨询台、签约台等 正统、不拘谨 12 会议当日 流程控制 各个工作环节的 协调与控制 井然有序，每个环节专人负 责，灵活机动，做到紧张而 不慌乱 13 说明会工作 总结、报告 资料整理、汇总、分析，并 做出正确判断 客观、务实地对说明会实际 达到的效果与体现的问题进 行综合评估，并形成报告 制 表： 审 核： 海量資料, 百套光盤下載 海量資料, 百套光盤下載 五、购物广场招商说明会会议程序五、购物广场招商说明会会议程序 2005 年 9 月 6 日（农历八月初三）星期二 上午 9:58 开会 序号序号内内 容容时时 间间占用时间占用时间 8 月 19 日（星期五）发一期报纸广告、电 视报纸 1 播放爱民购物广场三维动画宣传片 09：58 10：05 7 分钟 2 司仪宣读与会领导、嘉宾、媒体及重点客户 名单，主持人宣布会议开始 10：06 10：16 10 分钟 3董事长（逄总）致欢迎辞 10：17 10：20 3 分钟 4政府领导（副市长）讲话 10：21 10：24 3 分钟 5 邀请客户代表讲话 10：25 10：28 3 分钟 6 王总全面介绍爱民购物广场经营理念、经营 定位、规划与发展目标 10：29 10：39 10 分钟 7主持人致祝福辞，宣布会议结束 10：41 10：44 3 分钟 8商铺预定登记、咨询、签约 10：45 11：15 30 分钟 9 就餐（逄总、王总、刘总 11:5012：05 共 同致祝酒辞） 11：16 12：45 80 分钟 10参观现场，发放礼品 13：00 13：30 30 分钟 海量資料, 百套光盤下載 六六、招招商商说说明明会会工工作作安安排排 序序号号具体事宜具体事宜负责人负责人执执 行行 人人时时 间间备备 注注 1物资运送李晓萍会 前 2会场外布置刘 伟会 前 3会场内布置刘 伟会 前 4指引台、签到台段仰杰08：3010：30 5会前咨询段仰杰08：3009：38 6邀请函、就餐卡周 磊09：3810：30 7会中签到引领09：3810：44 8咨询、签约台10：4511：45 9就餐桌11：4613：00 10礼品发放孙炳兰14：00 11整理礼券17：30 12资料汇总、报告段仰杰18：00 海量資料, 百套光盤下載 七七、招招商商说说明明会会现现场场布布置置 序序号号道道 具具位置位置数量数量规格规格内内 容容责任人责任人 完成完成 时间时间 1拱 门1 个 爱民购物广场招商说明 暨新闻发布会 刘 伟 2气模立柱8 个八大统一刘 伟 3竖 幅12 条 各有关单位及政府部门 祝贺词 刘 伟 4氢气球6 个经营信条刘 伟 5花 蓝16 个庆典用刘 伟 6横 幅1 条 热烈祝贺爱民购物广场 招商说明暨新闻发布会 隆重开幕 刘 伟 7喷绘画3 幅 三大主题 及经营理念 刘 伟 8礼 仪10 名庆典用刘 伟 海量資料, 百套光盤下載 八八、招招商商说说明明会会物物资资准准备备 物 资 名 称数 量到 位 时 间责任人备注 普通礼品400 份9 月 1 日前李晓萍 贵宾、媒体礼品12 份9 月 1 日前李晓萍 礼 品 袋1000 份9 月 1 日前徐珊珊 就 餐 卡400 份9 月 1 日前徐珊珊 礼 品 券400 份9 月 1 日前徐珊珊 会场内布置道具按实地所需9 月 2 日前刘 伟 会场外布置道具按实地所需9 月 2 日前刘 伟 DM 单、折页1500 份8 月 8 日前徐珊珊 商铺购买预定表1000 份8 月 8 日前徐珊珊 商铺出租预定表1000 份8 月 8 日前徐珊珊 商铺认购书1000 份8 月 8 日前徐珊珊 商铺认租书1000 份8 月 8