下半青海省房地产估价师《制度与政策》机构的风险管理试题.docx

精选资料2015年下半年青海省房地产估价师制度与政策：机构的风险管理试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为年。A：38B：42C：58D：60E：工业用地的监测点评估价格 2、消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的影响关系是。A：若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求B：若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求C：若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求D：若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求E：执行层的组织协调3、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到_的极限值。A利润为零B最高运营费用比率C最大费用D允许的最低经济效益指标 4、已知向量a、b、c都是单位向量，且满足a+b+c=0则a·b+b·c+c·a=（）。AABBCCDD5、房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/(年末收取)。出租运营费用为每年50元。假设折现率为5，风险补偿为200元，则该房地产的期房价格为元。A：3300B：3324C：3335D：3573E：工业用地的监测点评估价格 6、采用收益法测算房地产价格时，公式表示。A：房地产净收益按一固定数额逐年递增B：房地产净收益按一固定数额逐年递减C：房地产净收益按一固定比率逐年递增D：房地产净收益按一固定比率逐年递减E：工业用地的监测点评估价格 7、“三项预测值”分析方法是（）中的一种。A单因素敏感性分析方法B多因素敏感性分析方法C概率分析方法D盈亏平衡分析方法 8、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为_万元。A40B48C50D60 9、下列关于管理规约，表述不正确的是。A：管理规约是一种公共契约，属于协议、合约的性质B：管理规约作为业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守C：建设单位应当在销售物业之后，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定D：建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益E：执行层的组织协调 10、估价目的本质上是由_提出并决定的。A估价人员B委托人C地方政府D国家相关法规11、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是_的体现。A经济学原理B均衡原理C替代原理D对立原理 12、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于_万元。A536B549C557D816 13、如果没有_的约束，人们的需要可以说是无止境的。A支付能力B国家政策C经济法律D市场控制14、2004年8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了关于修改(中华人民共和国土地管理法)的决定，区分了。A：“国有”和“集体”B：“有偿”和“无偿”C：“出让”和“转让”D：“征收”和“征用”E：房地产估价机构必须加盖公章 15、基准地价是城市中均质区域内的土地_。A最低价格B最高价格C平均价格D成交价格 16、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为_万元。A521B533C695D711 17、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在_以上的，应进行土地增值税的清算。A55%B65%C75%D85% 18、根据物权法规定，业主大会决定选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经的业主同意。A：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数B：专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一C：专有部分占建筑物总面积四分之一以上的业主且占总人数四分之一D：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二E：执行层的组织协调 19、下列关于企业利润和收入的表述，正确的是_。A企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B经营收入=销售收入+出租收入C销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入D可分配利润=税后利润-未分配利润 20、管理中心运作住房公积金的基本要求是_。A效益性B安全性C流动性D风险性 21、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为_。A1067元/m2B1070元/m2C1084元/m2D1141元/m2 22、经济适用房的土地采用_方式取得。A行政划拨B转让C出让D低价出让23、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为_。A12.55%B12.68%C14.75%D15.01% 24、当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是。A：容积率B：建筑高度C：建筑规模D：建设工程E：借款合同25、职工死亡或者被宣告死亡的，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户的存储余额。A：向社会捐助B：帮助住房公积金缴存困难职工C：纳入住房公积金的增值收益D：纳入社会统筹资金E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值，通常把收益法求得的价值简称为_。A市场价格B积算价格C比准价格D收益价格 2、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是_。A不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用B土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费C房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费D前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费3、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为02，则该家庭第8年最后一个月的还款额为元。A：362706B：363431C：481834D：484243E：借款合同 4、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的关系，考察房地产供求之间的总量差距是。A：房地产供求结构B：房地产投资结构C：房地产数量结构D：房地产总量结构E：借款合同5、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有。 (2005年试题)A：自我消费B：房地产保值C：房地产增值D：开发利润E：出租收益 6、根据权利的作用，可将民事权利分为。A：专属权B：支配权C：请求权D：形成权E：抗辩权 7、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资_的自有资金或股本金。A15%B20%C30%D40% 8、某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。A1.4B1.5C1.6D1.8 9、在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的_。A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段 10、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为_。A1067元/m2B1070元/m2C1087元/m2D1141元/m211、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为_年。A1.4B1.9C2D3 12、一般来说，地籍资料具有 )三大功能。A：土地利用管理和规划的功能B：财政税收的功能C：法律功能D：明示功能E：暗示功能 13、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于（）。A单元估算法B单位指标估算法C概算指标法D工程量近似匡算法14、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有。A：独一无二B：寿命长久C：供给有限D：价值量大E：保值增值 15、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的_%计算扣除。A4B3C2D1 16、“三通一平”等土地开发费用，主要包括。A：地上原有建筑物、构筑物拆除费用B：原有建筑物、构筑物补偿费用C：场地平整费用D：通水、通电、通路的费用E：公共配套设施建设费 17、下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是_。A非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期B住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期C非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前6个月申请续期D非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前2年申请续期 18、记账凭证按照经济业务是否涉及货币资金分为三种。A：收款凭证B：付款凭证C：转账凭证D：原始凭证E：记账凭证 19、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有（）。A后退道路红线距离B土地使用期限C基础设施完备程度D容积率E合并的可能性 20、下列房地产中，不得抵押的有。(2008年试题)A：集体所有的土地使用权B：村办企业厂房C：列入城市房屋拆迁范围的房屋D：宅基地E：已经设定抵押权的房地产 21、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是调查。A：市场需求容量B：消费者行为C：市场营销因素D：竞争情况E：借款合同 22、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有。(2007年试题)A：当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率B：实际利率真实地反映了资金的时间价值C：名义利率真实地反映了资金的时间价值D：名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大E：计息周期相同时