某市廉租住房制度实证研究论文

吉林大学珠海学院 毕 业 论 文 广州市廉租住房制度实证研究 系系 别别： ：行政管理行政管理 专专业业名名称称： ：劳动劳动与社会保障与社会保障 学学生生姓姓名：名： 学学 号：号： 指指导导教教师师姓名、姓名、职职称称： ： 完成日期 年 月 日 1 吉林大学珠海学院本科毕业论文开题报告吉林大学珠海学院本科毕业论文开题报告 选 题广州市廉租住房制度实证研究 院 系行政管理专 业劳动与社会保障 学生姓名指导教师 一、本选题的意义及国内外发展状况： 近年来，随着城市化的不断扩增，城市居民的住房问题,尤其是中低收入者的住房问 题越来越成为政府和社会关注的焦点。沿海城市房价的不断上涨，超出国民人均收入增 长以及消费者物价指数，已经给居民与政府无限的压力和困扰。从长远来看，构建健全 的住房保障体系，体现政府的责任和义务，有助于促进社会可持续发展；构建完善的廉 租保障性住房制度更有助于解决低收入群众的基本生活问题，体现社会保障的社会功能。 我国自 1998 年起初步建立以住有所居为目标的住房保障体系。住房保障制度大致分 为两个部分，一是以中低收入群体为对象的经济适用房制度，二是以低收入群体为对象 的廉租住房制度。但是，目前的住房保障体系覆盖面狭窄、供给房源短缺、管理实施机 制缺乏等问题日益成为阻碍我国住房保障体系发展的重要因素。 2011 年省委十届八次全会提出“十二五”时期“加快转型升级、建设幸福广东”的 目标，而建设全省宜居城乡“首善之区”广州更要率先加快转型升级建设“幸福广 州” 。幸福从哪里来？幸福要从生活来。住房是关系到国计民生的大事情，而廉租房更是 党和政府为城市低收入者解决住房困难的一项民心工程和重大举措。 广州市政府不断探索住房保障体系的发展道路，并于 2010 年在全国率先启动以经济 适用房制度、廉租住房制度以及公租房制度为基本框架的住房保障体系，成为解决民生 问题的一大举措，也是住房保障体系发展的一个里程碑。尤其是在廉租住房制度上，更 是有了一个飞跃的发展，不断放宽准入条件，逐步扩大受惠群众，不断完善监督管理机 制，逐渐扩宽退出机制渠道，逐步扩展供给房源的途径等，真正实现人人有房住，住有 所居的目标。然而，在探索廉租住房体制的发展道路上，仍然存在廉租住房居民生活幸 福度不足、管理机制不完善、筹资渠道缺乏等一系列的问题。 廉租住房制度作为保障性住房体系的重要组成部分，也关系到千家万户幸福的民生 问题。广州市住房保障新体系的建立，开启了我国住房保障制度改革的新纪元。但广州 的廉租住房制度仍在探索中，从制度的制定到具体的实施细节上还存在诸多问题。在这 种情况下，广州廉租住房制度存在哪些问题和解决对策，以及为我国住房保障事业改革 和发展提供哪些宝贵的措施和经验？这便是本文尝试分析研究的问题。 二、国内发展状况: 国内对住房问题的研究起步比较晚，在改革开放时期，我国理论界一定程度上忽视 2 了从宏观调控的角度以及政府主导的角度研究住房保障的问题。自 1998 年起初步建立以 “住有所居”为目标的住房保障体系，并不断探索其发展道路，于 2007 年 12 月日起 实施的由建设部等九部委联合发布廉租住房保障办法正式取代城镇最低收入家庭 廉租住房管理办法 ，标志着我国进入“以低收入群体为主要受惠对象的时代” 。然而， 我国现有的廉租住房制度还不足以满足广大普通群众的需求，存在着覆盖面狭窄、供给 房源短缺、管理机制的不完善、筹资渠道的缺乏许多的不足等问题。国内的不少专家学 者也就住房保障的可持续发展做出大量的研究。 国外发展情况： 19 世纪末 20 世纪初，随着各国以工业化作为重要动力的城市化迅速发展，城市在人 口和用地上快速扩展，以住房为突出矛盾的城市社会问题一直困扰着所有国家百姓。即 使在发达国家，住房问题仍亟待解决。各国纷纷致力于进行住房保障政策方面的研究和 分析。具有新兴经济的典型特点新加坡的廉租住房制度模式更是令人瞩目。世界各国公 共廉租住房制度的从开始建立、发展到完善共分为三个阶段，因此，廉租住房制度发展 得比较完善，值得我国学习和借鉴。 （一） 、研究视角综述 从国内文献研究到视角来看，主要以是从政策设计、管理实施机制、政府可利用资源 等角度着手说明现时廉租住房制度突出的问题和解决方法，并突出强调政府的主导地位， 力求建立适合该区域，覆盖社会低收入阶层的多途径、多层次、多方式解决低收入家庭 住房困难的制度。较具代表性的文献有：重庆科技学院人文学院社会学硕士研究生曾慧 敏的我国城镇廉租住房制度的问题和对策分析等。 （二） 、研究内容综述 从文献研究的内容来看，主要集中在分析国内现有廉租住房制度的优缺点及其成因， 并从资金筹集、进入机制、管理机制、退出机制等方面提出解决的政策，为我国廉租住 房制度的可持续发展提供较为科学的理论设想、总结国外廉租住房制度发展较为成功的 案例以提供借鉴，研究国内开展廉租住房制度城市或地区积累经验等方面。其中，保障 体系是众多专家学者研究的焦点。较具代表性的文献有：四川大学康宇、殷松涛的浅 析我国廉租住房制度问题 、四川大学经济学院陈超、黄盛我国廉租住房制度现状与对 策浅析 ，厦门大学法学院硕士研究生王悦我国廉租住房制度问题及对策探析等。 3 三、研究内容 1 绪 论 1.1 选题的学术背景及实际意义 1.2 国内研究文献综述 1.2.1 研究视角综述 1.2.2 研究内容综述 1.3 研究方法与研究内容体系 1.3.1 研究方法 1.3.2 研究内容体系 2 廉租住房制度概述 2.1 廉租住房制度的含义和特性 2.1.1 廉租住房制度的界定 2.1.2 廉租住房制度的特性 廉租住房制度供应住房的救助性 廉租住房供应对象的确定性 廉租住房所有权的公有性 廉租住房运作过程的非盈利性 2.2 我国廉租住房制度的发展历程 2.3 广州市廉租住房制度的发展历程 3 广州市廉租住房制度概况 3.1 廉租住房制度的内容 3.1.1 准入与退出机制 广州市廉租住房政策的准入机制 广州市廉租住房政策的退出机制 3.1.2 廉租住房政策的供给模式 3.1.3 廉租住房政策的管理机制 3.1.4 资金筹集机制 3.2 广州市廉租住房制度的运行情况 3.3 广州市廉租住房住房制度实施效果分析 3.3.1 廉租住房户型结构较为合理 3.3.2 社区基本设施不断完善 3.3.3 廉租住房制度的受惠范围较为广泛 3.4 广州市廉租住房住房制度存在的问题 3.4.1 退出机制尚未完善 3.4.2 责任主体模糊 4 3.4.3 资金来源不充足 3.4.4 廉租房制度建设滞后 3.4.5 房源供给短缺 4 国内外廉租住房制度研究及启示 4.1 香港的公屋制度 4.1.1 管理和监督专业化 4.1.2 资金来源多元化 4.1.3 准入与退出机制严谨化 4.1.4 房屋配套设施的人性化 4.2 新加坡公共廉租住房制度 4.2.1 合理分配公屋，强调社会公平性 4.2.2 大力建造公屋，实现居者有其屋 4.2.3 集权式管理模式，建设和谐社区 4.2.4 加大政府补贴，减少低收入家庭负担 4.3 国际廉租住房制度的启示 4.3.1 加强立法，完善的住房保障法律体系 4.3.2 强化政府宏观调控作用，完善廉租住房的供应体系 4.3.3 拓宽筹资渠道,确保建设廉租住房的资金供应 4.3.4 完善社区配套设施，构建和谐社区 5 完善广州市廉租住房制度的对策 5.1 强化退出机制 5.1.1 设立专门的廉租房退出机制的管理部门 5.1.2 建立廉租房家庭收入跟踪管理制度以及个人信用制度 5.1.3 引入有效的媒体监督机制以及民主监督机制 5.1.4 建立奖惩有度的廉租住房退出方式 5.2 明确政府责任 5.2.1 制定政府工作目标 5.2.2 成立相应的管理机构 5.2.3 加强法律法规建设 5.2.4 加大资金投入力度 5.3 拓宽建设资金融资渠道 5.3.1 非市场化融资 5.3.2 市场化融资 5.4 健全相关法律法规建设 5.5 扩展供给房源的途径 5 结束语 附录 参考文献 四、研究方法、手段及步骤： 主要采用文献分析法、数据分析法以及实证法相结合的研究方法 （一） 、数据分析法 根据历年的数据资料，分析广州市现行的廉租房制度发展状况。 （二） 、文献分析法 通过文献资料，对我国廉租房制度的发展历程和现状进行分析，并分析总结国内外 地方的成功经验，完善廉租住房制度建设。 （三） 、个案访谈分析法 对广州市入住廉租房低收入居民进行入户访谈调查，分析广州市廉租住房制度存在 的问题。 五、参考文献： 1姚玲珍.中国公共住房政策模式研究M.上海财经大学出版社,2003. 2周运清.中国城镇居民住房居住质量M.社会科学文献出版社,2008. 3汪泽青,朱周斌.我国城镇廉租房制度论析J.华北电力大学学报(社会科学版),2008 年第 5 期:36-39. 4冯天翼.我国廉租房制度缺陷分析及对策选择J.社会发展报,2002 年第 12 期:67- 68. 5朱记军,杨易.浅议我国廉租房制度J.中南财经政法大学研究生学报,2007 年第 1 期: 22-26. 6马娆,孙玉娟.社会公平视下我国廉租房制度建设的路径选择J.山西财政税务专科学 校学报,2009 年第 4 期:60-63. 7王新.现阶段廉租房制度存在的问题与对策J.中州学刊,2010 年第 1 期:133-135. 8马光红,胡晓龙,施建刚.美国住房保障政策J.房地经济，2006 年第 287 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The housing problem of city residents, especially of low-income resident has become the focus of government and society. With increasing development of the coastal city housing, the housing price has already exceed the Consumer Price Index and gave the pressure for government and resident. Guangzhou is one of the earliest cities which builds the low-rent housing policy. More than 20 years of development, Guangzhou has made certain achievements in basic establishment of rental subsidies and for the rental housing system .The Twelfth Five-Year Plan of Guangzhou lays stress on doing well on civil engineering to build the blest Guangzhou. Its pressing for government to rebuild the low-rent housing system. First of all, this thesis introduces the concept and basis characteristics of low-rent housing system. And then, it looks back to the phylogeny low-rent housing system and introduce the advanced experience of other countries. Besides, this thesis introduce the achievement of Guangzhou low-rent housing system in brief and point out the problem and disadvantage of low-rent housing system. According to above saying ,this thesis put forward some policy to solve these problems. Key words: Guangzhou，low-rent housing，low-income housing system，policy 1 目录目录 1 绪 论 1 1.1 选题的学术背景及实际意义 .1 1.2 国内研究文献综述 .1 1.2.1 研究视角综述 2 1.2.2 研究内容综述 2 1.3 研究方法与研究内容体系 .2 1.3.1 研究方法 2 1.3.2 研究内容体系 2 2 廉租住房制度概述 .4 2.1 廉租住房制度的含义和特性 .4 2.1.1 廉租住房制度的界定 4 2.1.2 廉租住房制度的特性 4 2.2 我国廉租住房制度的发展历程 .5 2.3 广州市廉租住房制度的发展历程 .5 3 广州市廉租住房制度概况 .7 3.1 廉租住房制度的政策内容 .7 3.1.1 准入与退出机制 7 3.1.2 廉租住房政策的供给模式 8 3.1.3 廉租住房政策的管理机制 8 3.1.4 资金筹集机制 9 3.2 广州市廉租住房制度的运行情况 9 3.3 广州市廉租住房住房制度实施效果分析 .11 3.3.1 廉租住房户型结构较为合理 .12 3.3.2 社区基本设施不断完善 .14 3.3.3 廉租住房制度的受惠范围较为广泛 .15 3.4 广州市廉租住房制度存在的问题 .16 3.4.1 退出机制尚未完善 .16 3.4.2 责任主体模糊 .18 3.4.3 资金来源不充足 .19 3.4.4 廉租房制度建设滞后 .20 3.4.5 房源供给短缺20 4 国内外廉租住房制度研究及启示 22 2 4.1 香港的公屋制度 .22 4.1.1 管理和监督专业化 .22 4.1.2 资金来源多元化 .22 4.1.3 准入与退出机制严谨化 .23 4.1.4 房屋配套设施的人性化 .23 4.2 新加坡公共廉租住房制度 .23 4.2.1 合理分配公屋，强调社会公平性 .23 4.2.2 大力建造公屋，实现居者有其屋 .23 4.2.3 集权式管理模式，建设和谐社区 .24 4.2.4 加大政府补贴，减少低收入家庭负担 .24 4.3 国际廉租住房制度的启示 .24 4.3.1 加强立法，完善的住房保障法律体系 .24 4.3.2 强化政府宏观调控作用，完善廉租住房的供应体系 .25 4.3.3 拓宽筹资渠道，确保建设廉租住房的资金供应 .25 4.3.4 完善社区配套设施，构建和谐社区 .25 5 完善广州市廉租住房制度的对策 26 5.1 强化退出机制 .26 5.1.1 设立专门的廉租房退出机制的管理部门 .26 5.1.2 建立廉租房家庭收入跟踪管理制度以及个人信用制度 .26 5.1.3 引入有效的媒体监督机制以及民主监督机制 .26 5.1.4 建立奖惩有度的廉租住房退出方式 .26 5.2 明确政府责任 .27 5.2.1 制定政府工作目标 .27 5.2.2 成立相应的管理机构 .27 5.2.3 加强法律法规建设 .27 5.2.4 加大资金投入力度 .27 5.3 拓宽建设资金融资渠道 .27 5.3.1 非市场化融资 .28 5.3.2 市场化融资 .28 5.4 健全相关法律法规建设 .28 5.5 扩展供给房源的途径 .29 结束语 30 附录 31 参考文献 35 致谢 37 1 1 绪论绪论 1.1 选题的学术背景及实际意义 近年来，随着城市化的不断扩增，城市居民的住房问题,尤其是中低收入者的住房问 题越来越成为政府和社会关注的焦点。沿海城市房价的不断上涨，超出国民人均收入增 长以及消费者物价指数，已经给居民与政府无限的压力和困扰。从长远来看，构建健全 的住房保障体系，体现政府的责任和义务，更有助于促进社会可持续发展；构建完善的 廉租保障性住房制度更有助于解决低收入群众的基本生活问题，体现社会保障的社会功 能。 我国自 1998 年起初步建立以住有所居为目标的住房保障体系。住房保障制度大致分 为两个部分，一是以中低收入群体为对象的经济适用房制度，二是以低收入群体为对象 的廉租住房制度。但是，目前的住房保障体系覆盖面狭窄、供给房源短缺、管理实施机 制缺乏等问题日益成为阻碍我国住房保障体系发展的重要因素。 2011 年省委十届八次全会提出“十二五”时期以“加快转型升级、建设幸福广东” 的目标，而建设全省宜居城乡“首善之区”广州更要率先加快转型升级建设“幸福 广州” 。幸福从哪里来？幸福要从生活来。对于人民来说，尤其是低收入困难家庭，住有 所居、居有所安则是幸福的重要组成部分。 广州市政府不断探索住房保障体系的发展道路，并于 2010 年率先启动以经济适用房 制度、廉租住房制度以及公租房制度为基本框架的住房保障体系，成为解决民生问题的 一大举措，也是住房保障体系发展的一个里程碑。尤其是在廉租住房制度上，更是有了 一个飞跃的发展，不断放宽准入条件，逐步扩大受惠群众，不断完善监督管理机制，逐 渐扩大退出机制渠道，逐步扩展供给房源的途径等，真正实现人人有房住，住有所居的 目标。然而，在探索廉租住房体制的发展道路上，仍然存在廉租住房居民生活幸福度不 足、管理机制的不完善、筹资渠道的缺乏等一系列的问题。 廉租住房制度作为保障性住房体系的重要组成部分，也关系到千家万户幸福的民生 问题。广州市住房保障新体系的建立，开启了我国住房保障制度改革的新纪元。然而， 广州的廉租住房制度仍在探索中，从制度的制定到具体的实施细节上还存在诸多问题。 在这种情况下，广州廉租住房制度存在的问题和应对对策，以及为我国住房保障事业改 革和发展提供哪些宝贵的措施和经验？这便是本文尝试分析研究的问题。 1.2 国内研究文献综述 国务院于 1998 年颁布关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知 ，提出 了廉租住房的构想，并于 1999 年建设部颁布城镇廉租住房管理办法详细阐述了廉租 住房制度的涵义，标志着我国进入住房保障体系的新时代。然而，我国现有的廉租住房 2 制度还不足以满足低收入家庭的需求，存在着许多的不足。国内的不少专家学者也就住 房保障制度的可持续发展做出大量的研究。 1.2.1 研究视角综述 从国内文献研究的视角来看，主要是从政策设计、管理实施机制、政府可利用资源 等角度着手说明现时廉租住房制度突出的问题和解决方法，力求建立适合该区域，覆盖 社会低收入阶层的多途径、多层次、多方式解决低收入家庭住房困难的制度。较具代表 性的文献有：重庆科技学院人文学院社会学硕士研究生曾慧敏的我国城镇廉租住房制 度的问题和对策分析等。 1.2.2 研究内容综述 从文献研究的内容来看，主要集中在分析国内现有廉租住房制度的优缺点及其成因， 并从资金筹集、进入机制、管理机制、退出机制等方面提出解决的政策，为我国廉租住 房制度的可持续发展提供较为科学的理论设想，总结国外廉租住房制度发展较为成功的 案例以提供借鉴，研究国内开展廉租住房制度城市或地区积累经验等方面。其中，保障 体系是众多专家学者研究的焦点。较具代表性的文献有：四川大学康宇、殷松涛的浅 析我国廉租住房制度问题 、四川大学经济学院陈超、黄盛我国廉租住房制度现状与对 策浅析 ，厦门大学法学院硕士研究生王悦我国廉租住房制度问题及对策探析等。 1.3 研究方法与研究内容体系 1.3.1 研究方法 主要采用文献分析法、数据分析法以及实证法相结合的研究方法。 （一） 、数据分析法 根据历年的数据资料，分析广州市现行的廉租住房制度发展状况。 （二） 、文献分析法 通过文献资料，对我国廉租房制度的发展历程和现状进行分析，并分析总结国内外 地方的成功经验，完善廉租住房制度建设。 （三） 、个案访谈分析法 对广州市入住廉租住房低收入居民进行入户访谈调查，分析广州市廉租住房制度存 在的问题。 1.3.2 研究内容体系 本文主要对广州市廉租住房制度政策进行研究，并运用访谈、数据对比等方法研究 对广州现有层次的住房保障中存在不足之处进行分析，提出完善广州市廉租住房制度政 策建议。首先简要概述廉租住房制度的理论基础，然后重点对广州住房保障制度政策现 状及其主要问题进行重点阐述，分析廉租住房政策的现状及主要问题，再通过对国内外 3 廉租住房政策的研究，总结其重要经验，并指出其对广州市廉租住房制度的重要启示， 最后提出完善广州住房保障制度的政策建议。从明确廉租住房保障的范围、调整现行的 住房保障政策等方面提出建议。 4 2 廉租住房制度概述廉租住房制度概述 2.1 廉租住房制度的含义和特性 2.1.1 廉租住房制度的界定 1999 年建设部颁布城镇廉租住房管理办法中界定廉租住房的含义，是指政府和 单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租 金相对低廉的普通住房。2007 年颁布的广州市城市廉租住房保障制度实施办法(试行) 对廉租住房保障制度作出界定，是指政府按照规定的条件通过发放租赁补贴、实物配租、 公房租金核减等方式，解决城市低收入家庭住房困难的住房保障制度。 廉租住房制度是一种社会救助制度，也是一项保障性住房制度。国家以降低租金、 实物配租、租赁补贴向无力购买住房的困难家庭或需要其他保障的弱势群体提供的最低 住房保障制度。 廉租住房保障办法中阐述，所谓城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府 所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。 廉租住房制度作为住房保障制度最重要的部分，是社会保障不断完善的体现，它的 改革和发展也就与社会保障的研究有着密不可分关系。 2.1.2 廉租住房制度的特性 廉租住房制度供应住房的救助性 廉租住房制度的供给是满足低收入阶层家庭的需求，保障低收入家庭最基本的生存 权利。从这个角度上，这类住房的供应具有一定社会救助性质。因此，廉租住房在性质 上不同于商品房，也不同于由政府提供的经济适用房，这就决定了廉租住房的建设、供 应和管理必须以政府为主导，企业为辅的运营方式。 廉租住房供应对象的确定性 与经济适用房、公共租赁房的供应对象不同，根据广州城市廉租住房保障制度实 施办法规定，廉租住房制度的确立对象必须符合经济贫困标准和居住困难标准的双重 衡量即“双特困家庭”。这是取得廉租住房租赁权的必须条件之一。 廉租住房所有权的公有性 由于低收入家庭难以购买商品住宅经济适用房，政府以最低价格出租房屋保障低收 入群体的生存权利，因此廉租住房的所有权不是私有的，而具有公有性，低收入家庭享 有廉租住房的使用权。 廉租住房运作过程的非盈利性 不同于商品房和经济适用房，廉租住房的主要受益群体是城市的低收入人群。因此， 建立廉租住房制度所追求的是社会效益而不是经济效益，国家建设廉租住房的目的就是 能够让低收入家庭实现居者有其屋。从这个角度上看，廉租住房制度在运作过程中无论 5 是规划、建设、管理方面都必须具有非营利性。因此，政府必须尽量减轻廉租住房入住 者的入住成本。 2.2 我国廉租住房制度的发展历程 国务院于 1998 年颁布关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知 ，提出 了建立廉租住房的构想，并于 1999 年建设部颁布城镇廉租住房管理办法 ，此办法确 立了廉租住房制度的涵义，标志着我国进入住房保障体系的新时代。随后，建设部于 2004 年颁布实施城镇最低收入家庭廉租住房管理办法 ，对廉租住房的进入机制、监督 管理机制、退出机制等作出明确的规定。2007 年党的“十七大”报告中指出：“社会建 设与人民幸福安康息息相关。必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障 和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义， 努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推进建设和谐 社会。健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难” 。温家宝总理在十一届全 国人大一次会议上作政府工作报告中提出：“抓紧建立住房保障体系，要健全廉租 住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房建设和管理，积极解 决城市低收入群众住房困难。 ”2007 年 12 月 1 日起实施的由建设部等九部委联合发布 廉租住房保障办法正式取代旧的城镇最低收入家庭廉租住房管理办法 ，不断扩大 覆盖范围，拓宽资金筹资，扩展房源获取途径等，使廉租住房制度真正实现人人有住房， 居者有其屋的时代。 2.3 广州市廉租住房制度的发展历程 改革开放后，广州经济得到飞跃的发展，住房商品化以及城市化的发展不断加快。 但是，一些家庭由于残疾、疾病、失业及退休等原因，收入来源十分有限，微薄的收入 难以支撑其基本的生活，更难以解决自己的住房问题。因此，政府应肩负起解决这部分 群体的住房问题的责任和义务。 自 1988 年起，广州市政府一直坚持着“公平共享，解困扶弱”的原则，不断拓宽廉 租住房的保障范围，努力地实现对城市最低收入以及住房困难的家庭“应保尽保”的目 标。经过 10 年的“三级跳” ，广州市成为全国廉租住房保障范围最广以及保障标准最高 的城市之一。至 2007 年，广州市政府一共投入城镇廉租住房保障的资金为 19.34 亿元， 2007 年投入的廉租房建设资金高达 13.25 亿元，投入的资金数额占过去 10 年来总投入的 68%，为近年投入力度最大的一年，预计 15 万低收入家庭可享受保障 1。 广州廉租住房制度的建设经历四个阶段，第一阶段是 19982003 年，广州市政府以 解决居住面积为 5 平方米以下的双特困户住房问题为目标的起步阶段。广州市政府于 1998 年制定了广州市廉租住房分配方案 ，正式开启对双特困户的住房保障工作，确立 1钟华山.广州市住房保障制度与政策研究D.西北大学硕士学位论文，2008. 6 解决双特困户住房问题的大方向。截止至 2003 年底，广州市总共投入资金 2.645 亿元， 通过扩建、改造和重建等多种方式，建设廉租住房共 1770 套，建筑面积达 9.5 万平方米， 首次推出 7 期廉租住房，解决 1041 户人均住房面积 5 平方米以下，人均收入 300 元以下 的特困家庭的住房问题，基本确立最低收入家庭户的住房保障体系和工作机制 2。这一阶 段，廉租住房的供给方式主要以实物配租为主。然而，由于双特困户的数量过多，房源 紧缺，只能通过摇珠抽号的方式来确定入住廉租住房先后次序。 第二阶段是在 20052006 年，随着广州市廉租住房制度的不断完善，保障范围扩展 到人均居住面积 7 平方米以下的城市最低收入家庭。2006 年廉租住房的保障范围扩展到 人均居住的面积为 10 平方米以下的最低收入家庭。廉租住房的实物安置租金为每月每平 方米 1 元。 第三阶段是在 2007 年2010 年，广州市政府不断加快完善廉租住房制度，根据 2007 年 8 月国务院出台的 24 号文，并结合实际制定了广州市城市廉租住房保障制度实 施办法（试行） ，很大程度提高廉租住房的保障范围，逐渐简化、优化资格审核程序， 逐步完善了廉租住房准入条件，分层次地对保障对象给予帮助，科学完善了廉租住房动 态审核退出机制，规范建立了廉租住房资金保障机制，家庭收入保障线从过去的年人均 可支配收入 4680 元提高到 7680 元，成为全国目前廉租住房保障范围最广和标准最高的 城市之一。 截至 2007 年 11 月，5643 个双特困的家庭的住房问题已经得到合理解决。5643 户双 特困家庭的住房问题的解决标志着广州市最低收入家庭的住房困难问题得到较高水平的 保障。2008 年起，双特困户家庭将以发现一户解决的一户的方式解决住房问题。 第四阶段是从 2010 年至今，广州市不断扩大覆盖范围，广州市政府在2010 年广州 市政府工作报告中强调调整廉租住房申请标准，将申请人年均可支配收入由 7680 元调 整到 9600 元，提高住房保障普及度，并加快保障性住房建设进度，建设龙归城等大型社 区，交通方便、设施齐全，旨在建设人性化的社区，提高人民的幸福度。 2钟华山.广州市住房保障制度与政策研究D.西北大学硕士学位论文，2008. 7 3 广州市廉租住房制度广州市廉租住房制度概况概况 3.1 廉租住房制度的政策内容 住房作为人最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决 的实事之一。广州市为解决低收入家庭的住房困难问题，已经制定了相关政策，采取了 一系列行之有效的措施。然而，仍有相当一部分低收入家庭既没有能力购买经济适用住 房，又不属于双特困家庭，无法享受到政府的住房保障。实行城市廉租住房保障制度是 贯彻落实党的“十七大”和十一届全国人大一次会议精神，切实关注和改善民生，构建 社会主义和谐社会的重要举措，是广州市贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住 房困难的若干意见 （国发200724 号，下称国发 24 号文） 、广东省人民政府关于切 实解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见 （粤府20083 号） 、 广州市关于加快住 房和土地供应加强住房管理抑制房价过快增长若干问题的意见 （穗国房字2007258 号） 、 中共广州市委、广州市人民政府关于切实解决涉及人民群众切身利益若干问题的 决定 （穗字20072 号）一系列政策文件的重要举措。 2007 年 12 月 18 日，广州市政府通过广州是城市廉租住房保障制度实施办法（试 行） ，正式标志着以廉租住房为主导的住房保障体系确立。此办法对准入机制、筹资模 式、政府房屋的供给模式，监督管理机制以及退出机制有了明确的规定。 3.1.1 准入与退出机制 广州市廉租住房政策的准入机制 根据广州是城市廉租住房保障制度实施办法（试行） （穗府200748 号） （以下 称办法 ）有关规定，申请廉租住房保障应当同时符合下列条件：一是申请人及共同申 请的家庭成员具有本市市区城镇户籍，并在本市工作或居住；二是家庭年人均可支配收 入、家庭资产净值符合政府公布的标准；三是无自有产权住房，或现自有产权住房人均 居住面积低于 10 平方米；四是未享受过任何购房优惠政策；五是申请人及共同申请的家 庭成员在申请之日前 5 年内没有购买或出售过房产。 广州市廉租住房政策的退出机制 根据办法第三十条规定，廉租住房保障采取合同制管理办法，即保障对象签订 合同后应在每年 3 月主动向申请部门或其委托机构如实申报家庭收入、资产、家庭人口 和住房变动情况，区国土房管分局应当会同有关部门对其申报情况进行审核，经审核符 合廉租住房保障条件的，重新签订租赁合同；经审核家庭收入、资产、家庭人口等情况 8 发生变化，不再符合原核定保障标准，但仍符合其他档次保障标准的，按其他档次保障 标准所对应的保障方式调整；经审核不再符合廉租住房保障条件的，取消廉租住房保障。 广州市房改办住建办每年对廉租住房保障对象实行随机抽查制度，经抽查不再符合 廉租住房保障条件的，取消廉租住房资格。 办法第三十一条规定保障对象应当主动申报退出廉租住房保障的情形为：一、 家庭收入或资产已超过规定标准的；二、购买或通过其他途径获得住房的；三、出现不 符合廉租住房保障条件的其他情形的。 对不再符合廉租住房保障条件而应当取消廉租住房保障的，办法第三十三条规定具 体取消办法如下：一是领取租赁住房补贴的，给予保障对象 12 个月过渡期，过渡期内发 放租赁住房补贴的 50%；过渡期满，停止发放租赁住房补贴。二是享受实物配租的，应 当腾退租住的廉租住房；暂时无法腾退的，给予 12 个月的过渡期，过渡期内按公房租金 标准计租；过渡期满，仍不腾退廉租住房的，改按公房成本租金标准的 50计租，一年 后按公房成本租金标准计租。三是享受公房租金核减的，停止减免租金，纳入公房管理， 按公房管理的有关规定计收租金。四是对于退出廉租住房保障的家庭，符合经济适用住 房申购条件的，经市房改办住建办按照本市有关经济适用房管理的规定批准后，可优先 购买经济适用住房。 3.1.2 廉租住房政策的供给模式 根据办法第三、四条规定，城市廉租住房保障制度是指政府按照规定的条件通 过发放租赁补贴、实物配租、公房租金核减等方式，解决城市低收入家庭住房困难的住 房保障制度。 廉租住房保障以发放租赁补贴为主要方式，同时实行实物配租和公房租金核减等方 式。 租赁补贴，是指廉租住房保障部门向符合条件的申请对象按照廉租住房保障的补贴 标准发放租金补贴，由其自行租赁住房。 实物配租，是指廉租住房保障部门向符合条件的申请对象提供住房，并按照廉租住 房租金标准计收租金。 公房租金核减，是指对现已承租市直管房和各单位自管公房的低收入住房困难家庭， 按照廉租住房租金标准给予减收住房租金。 3.1.3 廉租住房政策的管理机制 根据办法规定，廉租住房的管理机制如下：申请人以虚报、瞒报情况或提供虚 假证明材料等手段骗取廉租住房保障的，广州市房改办住建办有权解除租赁合同，收回 房屋，并按同期市场租金标准追缴占用期间的房屋租金，或追回已发放的租赁住房补贴 和已核减的租金。 9 办法第三十五条规定以下情形之一的，广州市房改办和住建办有权解除租赁合同， 收回房屋，或追回已发放的租赁住房补贴和已核减的租金，并依法追究相关人员责任； 构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任：一、申请人擅自将租住的住房转让、转 租、出借、调换的；二、无正当理由连续拖欠租金 3 个月或累计拖欠租金 6 个月的；三、 无正当理由空置 3 个月以上的；四、擅自对租住的住房进行装修和扩建、加建、改建、 改变房屋结构或改变其使用性质的；五、故意损坏租住的住房及其附属设备的；六、违 反办法的有关规定的。 3.1.4 资金筹集机制 根据 2007 年中国建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银 行、税务总局和统计局联合发布的廉租住房保障办法规定廉租住房建设的资金来源 渠道：一是年度财政预算安排的廉租住房保障资金；二是提取贷款风险准备金和管理费 用后的住房公积金增值收益余额；三是土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金，比 例不得低于 10%；四是政府的廉租住房租金收入；五是社会捐赠及其他方式筹集的资金。 3.2 广州市廉租住房制度的运行情况 随着廉租住房政策的不断完善和发展，廉租住房制度在解决低收入家庭的基本住房 问题上取得了一定的成效 3。 “十一五”期间，广州住房保障工作取得了重大进展，廉租 住房的保障范围从最低收入住房困难家庭逐步扩大到低收入住房困难家庭，收入线标准 实现“三级跳” ，从家庭人均月收入 390 元（年人均 4680 元）依次提高到 640 元（年人 均 7680 元） 、800 元（年人均 9600 元） ；共完成住房保障 7.4 万户，惠及人口约 22 万人。 2006 年，广州市政府相继建设了 7 个用于解决低收入家庭居住问题的社区。白云区的同 德小区二期、海珠区的大塘小区二期和荔湾区的中山八路党恩新街、海珠区的万松园、 毛纺厂危改地块以及天河区的安花园剩余地块、金沙洲 E 区等 7 个项目，计划建设住宅 为 8859 套，用于解决 2005 年登记在册的 5643 户双特困户的住房问题和其他符合条件的 被拆迁户以及低收入家庭的住房问题，其中以可提供 4000 套廉租房的金沙洲社区是成为 全国首个拥有完善配套最大规模的社区 4。 广州廉租住房供给方式情况如下图： 3李忠.关注廉租房J.中投顾问,2008 年 04 期:4-32. 4谭勤舟.广州廉租房建设存在的问题及对策研究D.暨南大学硕士学位论文，2009. 10 图 3-1 广州廉租住房供应方式比例图 单位：户 （数据来源：广州市国土资源和房屋管理局） 据了解，目前广州廉租住房的保障方式主要提供廉租住房，在供应体系中，采用实 物配租方式达到 72%。在实物配租中，86.4%的住房集中在金沙洲，大塘和同德三个社区。 其中金沙州社区廉租住房套数占总体实物配租的 70%；大塘社区廉租住房套数占总体实 物配租的 19.7%；同德社区廉租住房套数占总体实物配租的 10.3%。5具体分布如下图： 图 3-2 廉租住房分布比例图 单位:户 (数据来源:南方日报 2007 年 11 月 29 日 A03 版) 5谭勤舟.广州廉租房建设存在的问题及对策研究D.暨南大学硕士学位论文，2009. 11 根据广州市住房建设规划(2008-2012) ，在规划期间，廉租住房为 1.82 万套-2.16 万套，总建筑面积为 91 万平方米-108 万平方米，与此前的广州市住房规划(2006-2010) 相比，廉租房建设面积将大幅增加 6。2011 年，广州将会推出 2000 多套廉租住房。 “十二 五”期间迎来一个新时代，广州将加大建设保障性住房的力度，进一步满足低收入困难 家庭的需要，通过多种渠道筹集建设资金。 图 3-3 各年廉租住房建设套数 数据来源：（广州市住房规划(2006 一 2010) ， 广州市住房建设规划(2008 一 2012) ） 3.3 广州市廉租住房住房制度实施效果分析 广州市在建立和完善多层次的保障性住房体系的过程中，立足于广州社会经济的实 际，立足于基本民生问题的角度，立足于人民生活幸福度的提高，立足于和谐社会的建 设，明确把解决城市低收入家庭的住房问题作为目标，成为目前全国廉租住房保障范围 和保障标准最高的城市之一，2011 年保障性住房建设规模约为 4 万套，目标 2011 年底把 户籍在册的 77177 低收入住房困难家庭的住房问题解决，致力于构建以廉租住房为主的 多层次、广覆盖的住房保障体系。广州市廉租住房主要分布在东