潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告

山山东潍东潍坊坊东东方天韵方天韵项项目目 专项专项市市场调查场调查研究研究报报告告 凌峻地凌峻地产产（中国）有限公司（中国）有限公司 2006 年年 6 月月 28 日日 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国2 前言前言 首先，感谢国大房地产公司委托，由我司负责潍坊市东方天韵项 目的策划及销售等工作。为了对项目开发战略发展方向、项目的产品 走向等做出准确的判断，首先必须对潍坊房地产市场进行深入的市场 调研，了解和把握潍坊房地产市场的整体发展情况。 市场调研报告作为项目开发的有效依据，能够客观反映目前潍坊 房地产市场的现状及未来发展趋势，对项目成功运作具有战略性指导 意义。为此，我司组成了专业的调研小组对潍坊房地产市场进行了细 致、深入的专项市场调研工作，并通过对相关调查数据和资料的收集 整理，多次的深度讨论与专业数据分析，最终形成本报告，力求对潍 坊的房地产市场做到深刻，精确的认识，为贵司项目的开发运作提供 有效的指导建议。 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国3 目目录录 第一章：市第一章：市场调查组织实场调查组织实施和可信度分析施和可信度分析6 第一节：调查的准备及实施过程7 一、调查前期准备7 二、调查实施8 第二节：调查结果的可信度分析9 第二章：第二章：潍潍坊市宏坊市宏观环观环境分析境分析10 第一节：城市概况11 一、地理位置11 二、行政区划及面积12 三、城市人口12 四、文化环境与历史资源13 第二节：城市经济13 一、国民生产总值和财政收入保持持续增长14 二、固定资产及房地产投资发展迅猛16 三、产业分布更趋合理17 第三节：居民生活18 一、居民收入情况19 二、居民消费情况20 三、人均居住面积20 第四节：城市规划20 一、城市性质20 二、城市布局及区域职能20 三、各区域规划概况20 第五节：本章总结20 第三章：第三章：潍潍坊市房地坊市房地产产市市场场分析分析20 第一节：潍坊市房地产市场总体情况20 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国4 一、2001 以来潍坊房地产开发投资及销售.20 二、19982005 年商品房价格情况.20 第二节：各区域房地产发展概括20 一、潍城区区域20 二、奎文区区域20 三、高新区区域20 四、区域房地产情况对本项目的影响20 第三节：典型项目分析20 一、典型项目横向对比分析20 二、典型个案纵向分析20 第四节：潍坊市未来几年内房地产走势预测20 一、新政对房地产市场的影响20 二、土地供给量预测20 三、市场竞争与未来市场供应预测20 四、销售价格预测20 第四章：第四章：潍潍城、奎文、高新三区在售城、奎文、高新三区在售项项目目户户型型专项专项分析分析 20 第一节：各区域户型面积及配比分析20 第二节：潍坊市畅销项目户型专项分析20 一、嘉日花园20 二、怡和星国际.20 三、领秀华城20 第三节：本章总结及启示20 一、高新区域理想户型规划数据汇总20 二、启示20 第五章：第五章：项项目区域、开目区域、开发发条件分析条件分析.20 第一节：区域规划与发展20 一、区域定位：20 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国5 二、特征描述：20 第二节：项目概况及开发条件分析20 一、项目地块概况20 二、项目 SWOT 分析.20 第三节：本章总结20 第六章：消第六章：消费费者者调调研分析研分析20 第一节、消费者调研总体情况20 第二节、调研情况分析20 一、主消费群定位20 二、消费群细化分析20 第七章：媒体第七章：媒体调查调查与分析与分析20 一、户外广告：20 二、报纸：20 三、电视媒体：20 四、手机短信广告20 五、网络广告20 六、自办发行（包括购买点广告）：20 七、电台广告20 八、车身媒体：20 第八章：市第八章：市场调查总结场调查总结20 结结束束语语20 附件：附件：潍潍坊市楼坊市楼盘资盘资料料20 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国6 第一章：市第一章：市场调查组织实场调查组织实施和可信度施和可信度 分析分析 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国7 第一第一节节： ：调查调查的准的准备备及及实实施施过过程程 为保证调查过程的顺利和调查结果的准确有效，正式调查前我司 与国大公司进行了多次沟通，框定了调查范围和调查对象，拟定了调 查工作实施计划，并精心组织了调查实施工作。主要工作包括： 市场预调 调查队伍组建 调查的程序设计 调查问卷及提纲设计 实地调查及信息采集 信息分析及报告撰写 一、一、调查调查前期准前期准备备 1、市、市场预调场预调 月上旬已专人到潍坊对城市、项目地块及市场基本情况做简单 摸底调查和熟悉，并与开发商进行了深度沟通。 2、 、调查队调查队伍伍组组建建 公司总部策划中心组建了由 1 名主要负责人，1 名执行负责人， 4 名调查人员组成的 6 人调查小组。 3、 、调查调查的程序的程序设计设计 正式调查前，拟订了调查的区域、内容、日程安排等详尽的计划， 并就计划与开发商进行了交流，双方良好的沟通保证了后期调查实施 中各项工作的顺利展开。 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国8 4、 、调查问调查问卷及提卷及提纲设计纲设计 A、二手资料收集提纲 B、政府部门、广告公司及媒体深度访谈提纲 C、消费者访谈问卷 二、二、调查实调查实施施 1、二手数据收集、二手数据收集 潍坊市概况：潍坊市历史文化、发展现状及城市规划等 宏观经济情况：包括潍坊市地区生产总值、固定资产投资、财政收 入、居民消费水平等 潍坊市房地产市场情况：房地产投资、开工、竣工、销售等资料 其它相关资料 2、房地、房地产项产项目目实实地地调查调查 潍城区：巴黎假日、碧水豪庭、金都家园、名都百盛园、西城名都 奎文区：东方御景、风尚 100、嘉日花园、康桥水岸、领秀华城、名 门现代城、三友文锦苑、圣荣都市广场、盛世豪庭、泰华城、阳 光外滩、怡和星国际、中央丽景、左岸华庭、东方威尼斯 高新区：SOHU 新 E 城、东城新海枫景、海信顺峰兰郡、翰林新城、 清荷园小区、富华公寓、隆基花园、金马小区、福海花园 3、深度、深度访谈访谈 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国9 调查小组先后去发展商领导、主管及工程部相关人员、业内同行、 销售人员进行了深度访谈。并针对项目及所在区域进行了消费者随机 访谈。 4、 、调查调查数据分析及数据分析及报报告撰写告撰写 调查小组成员对所收集数据进行整理、核对以及补充电话访问， 作出统计分析，并经过与公司领导的多次会议讨论，最终形成项目的 市场调查报告。 第二第二节节： ：调查结调查结果的可信度分析果的可信度分析 1、二手资料由潍坊市国土局、开发办和房管局等相关职能部门提供， 准确率 80%（由于潍坊政府在信息统计方面尚有欠缺，难以达到 100%的准确率）；如从网络查找的，经再三核证，准确率 90%以上； 2、楼盘基础数据深访，是由公司专人对相关楼盘的销售部或物业部 进行了实地访问，准确率 90%以上； 3、以上调查数据在调研小组回归总部后通过对比分析以及适当的电 话回访等方式，对所得数据进行了再次验证、调整，本报告所使用 数据准确率应可达 95%以上。 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国10 第二章：第二章：潍潍坊市宏坊市宏观环观环境分析境分析 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国11 本章通过对潍坊的城市概况、经济发展、居民生活及城市规划等 宏观层面的阐述、分析、预测，准确的把握潍坊房地产市场所处的宏 观环境及未来发展趋势。 第一第一节节：城市概况：城市概况 【 【要点要点】 】 从城区面从城区面积积和人口数量来看，和人口数量来看，潍潍坊在山坊在山东东属于中型城市。属于中型城市。 市内交通便利，行政区划明晰，市内交通便利，行政区划明晰，历历史文化悠久，房地史文化悠久，房地产发产发展具展具备备社社 会会优势优势。 。 一、地理位置一、地理位置 潍坊市位于山东半岛中部，西 至省会济南 183 公里，西北至首都 北京 410 公里。南依沂山，北濒渤 海,扼山东内陆腹地通往半岛地区 的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。 东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照。 潍潍坊市位于山坊市位于山东东交通核心地交通核心地带带，三面，三面临陆临陆，北面靠海，北面靠海，终终年四季年四季 分明，属于中国比分明，属于中国比较较适宜人适宜人类类居住的城市之一。居住的城市之一。 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国12 二、行政区划及面二、行政区划及面积积 潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭 4 区，青州、诸城、安丘、昌邑、 寿光、高密 6 市（县级），临朐、昌乐 2 县，共有 152 个乡镇。总面积 15859 平方公里，其中市区面积 1472 平方公里。南北长 188 公里，东 西宽 164 公里，市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，市 域共有大小河流 112 条，其中流域面积在 100 平方公里以上的有 55 条，主要水系有潍河、弥河、白浪河、胶莱河、小清河 5 条。海岸线为 东南西北走向，呈曲线状，西起淄脉河口，东到胶莱河口，全长 143 公里。 潍潍坊市区域坊市区域规规划明晰，市区地划明晰，市区地势势平坦，水景丰富，市内具平坦，水景丰富，市内具备较备较好好 的房地的房地产产开开发发条件。条件。 三、城市人口三、城市人口 潍坊为地级市，辖 4 区 2 县代管 6 市。市区人口 68 万。 单位(万人) 22.07, 22% 26.27, 26% 38.57, 39% 13.08, 13% 18岁以下18-35岁35-60岁60岁以上 图示：潍坊市 2005 年各年龄人群分布图 “十一五十一五”时时期是期是潍潍坊城市化和城市坊城市化和城市现现代化代化进进入加快入加快发发展的关展的关键键 时时期。到期。到 2010 年，全市城市化水平将达到年，全市城市化水平将达到 50%，中心市区人口，中心市区人口规规模模 达到达到 130 万人，届万人，届时时，住宅，住宅刚刚性需求将是性需求将是现现在的一倍，市在的一倍，市场对场对房地房地产产 项项目的消化能力目的消化能力进进一步加一步加强强。 。 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国13 四、文化四、文化环环境与境与历历史史资资源源 “三皇五帝”中的舜、齐国政治家晏婴、东汉经学大师郑玄、北魏 农学家贾思勰等都出自潍坊;孔融、范仲淹、欧阳修、苏东坡、郑板桥 等曾在潍坊执政理事。近代涌现出了王尽美、陈少敏、王愿坚、王统照、 臧克家等一批革命家、文学家、艺术家。潍坊名胜古迹、人文景观众多,潍 坊风筝、杨家埠木版年画等中外驰名,拥有十笏园、范公亭、山旺化石、 恐龙化石、沂山国家森林公园、青云山、青云湖等旅游景点。 潍潍坊是坊是历历史文化古城，具有深厚的史文化古城，具有深厚的东东方文化背景，方文化背景，为为房地房地产项产项目目 推广宣推广宣传传的提供了炒作的提供了炒作话题话题。 。 第二第二节节：城市：城市经济经济 【 【要点要点】 】 从从 GDP 总总量量还还是是财财政收入等方面看，政收入等方面看，潍潍坊的坊的经济经济水平目前在山水平目前在山 东处东处于中上游位置；于中上游位置； 三三产业结产业结构构调调整整优优化、固定投化、固定投资资和房地和房地产产投投资资的大幅度增的大幅度增长长以及以及 区内高新区内高新产业产业的的强劲发强劲发展，展，为潍为潍坊房地坊房地产发产发展提供了健康的外部展提供了健康的外部 条件和条件和购买购买能力能力较强较强的人群。的人群。 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国14 一、国民生一、国民生产总值产总值和和财财政收入保持持政收入保持持续续增增长长 1、地区生产总值 2004 年潍坊市 GDP 1246.41 亿，按可比价格比上年增长 16.9%， 增幅同比提高 1.9 个百分点。人均 GDP 达到 14678 元，比上年增长 16.7%，同比提高 1.7 个百分点。 2005 年潍坊市生产总值（GDP）完成 1471.2 亿元，按可比价格比 上年增长 17.1%；人均 GDP 达到 17279 元 762 870 1030 1246.41 1471.2 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 20012002200320042005 年份 GDP（亿元） 图 1：潍坊 2001-2005 国民生产总值 41.19 37.0837.11 40.75 82 21.4 8.8 52.28 46.3846.05 49.41 54.58 35.37 10.96 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 潍城区奎文区坊子区寒亭区高新开发区滨海开发区经济开发区 GDP（亿元） 2004年各区生产总值 2005年各区生产总值 图 2：潍坊市各县区 2004-2005 生产总值对比 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国15 从以上两表可以看出，从以上两表可以看出，2001 年以来，年以来，潍潍坊坊经济经济保持保持较较快的快的发发展速展速 度。特度。特别别是近两年来，高新区的区生是近两年来，高新区的区生产总值产总值位于全市各位于全市各县县区之首，高区之首，高 新技新技术术已已经经成成为潍为潍坊的坊的产业龙头产业龙头，区域内孕育了一批，区域内孕育了一批对对居住条件居住条件较较高，高， 对对房价承受能力房价承受能力较强较强的社会精英，的社会精英，该该部分人群主要以工程部分人群主要以工程师师、高科技、高科技 研研发发者者为为主，学主，学历历在本科以上，年收入在在本科以上，年收入在 6-8 万左右。万左右。 2、 、财财政收入政收入 2004 年，全市完成财政总收入 107.8 亿元，增长 26.7%，2005 年， 全市完成财政总收入 141.6 亿元，增长 31.4%。 107.8 141.6 0 20 40 60 80 100 120 140 160 20042005 年份 财政收入（亿元） 图 1：潍坊市 2004、2005 年财政收入图示 潍潍坊市坊市连续连续 19 年年实现财实现财政收支平衡，政收支平衡，财财政收入也在逐年以政收入也在逐年以 25% 左右的速度提升，左右的速度提升，为为市政的房地市政的房地产规产规划和相划和相应应区域配套区域配套设设施的建施的建设设提提 供了供了经济经济基基础础。 。 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国16 二、固定二、固定资产资产及房地及房地产产投投资发资发展迅猛展迅猛 1、固定、固定资产资产投投资资 2004 年全市全社会固定资产投资完成 826.1 亿元，2005 上升到 1100.4 亿元，比上年增长 33.4%。 826.1 1100.4 0 200 400 600 800 1000 1200 20042005 年份 固定资产投资（亿元） 图示：潍坊 2004、2005 年固定资产投资 2、房地、房地产产投投资资 2004 年全市完成房地产开发投资 43 亿元大关，其中住宅开发完 成投资 33.5 亿元； 2005 年全市共完成房地产开发投资 79 亿元，比上年增长 83.7%，其中住宅建设投资 50 亿元，同比增长 49.2%。 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国17 图示：潍坊 2004、2005 年房地产及住宅建设投资 近两年来近两年来潍潍坊市固定坊市固定资产资产投投资资增增长长近近 1/3，其中房地，其中房地产产建建设设投投资资 特特别别是住宅建是住宅建设设投投资资都在以都在以 50%以上的速率增以上的速率增长长，充分，充分说说明明潍潍坊房坊房 地地产产建建设设投投资资市市场发场发展健康，市民展健康，市民对对住宅需求旺盛，住宅需求旺盛，现阶现阶段正是住宅段正是住宅 项项目推出的目推出的较较好好时时机。机。 三、三、产业产业分布更分布更趋趋合理合理 1各各产业产业所占比重所占比重 一、二、三产业的比例关系由 04 年的 14.5：54.8：30.7 调整为 05 年的 13：57：30，其中第一产业所占比重比 04 年下降 1.5 个百分点， 第二产业比重上升 2.2 个百分点，第三产业比重下降 0.7 个百分点。 13% 57% 30% 第一产业 第二产业 第三产业 图示：潍坊市 2005 年一、二、三产业所占百分比 2各各产业产业增增长长比率比率 43 79 33.5 50 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 20042005 年份 投资额（亿元） 房地产建设投资额 住宅建设投资额 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国18 第一产业增加 8.6%；第二产业增长 25.7%，其中工业增加值 618.49 亿元，增长 27.1%；一、二、三产业分别拉动 GDP 增长 1.6、12.8 和 2.5 个百分点。 180.4 196.8 683.49 836.5 382.52 437.9 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 20042005 年份 增加值（亿元） 第一产业增加值 第二产业增加值 第三产业增加值 图示：潍坊市 2004、2005 年一、二、三产业增加值 如上两表分析可得，如上两表分析可得，潍潍坊市坊市产业结产业结构以工构以工业为业为主，且工主，且工业业仍然以仍然以 迅猛的速度上升，工迅猛的速度上升，工业业的快速的快速发发展将直接展将直接带动带动市政税收的增加，税收市政税收的增加，税收 增加是城市化增加是城市化进进程快速程快速发发展的重要条件之一，而城市化展的重要条件之一，而城市化进进程所程所带带来的来的 新城建新城建设设和旧城改造必将推和旧城改造必将推动动房地房地产产市市场发场发展。展。 第三第三节节：居民生活：居民生活 【 【要点要点】 】 潍潍坊市坊市经济发经济发展迅速，居民消展迅速，居民消费费收入增收入增长长迅速，消迅速，消费费能力能力进进一步一步 提高，提高，对对房地房地产产有着有着较较高的价格承受能力。高的价格承受能力。 潍潍坊市人均居住面坊市人均居住面积较积较高，房地高，房地产产行行业发业发展迅速，并逐展迅速，并逐渐进渐进入入买买 方市方市场场， ，竞竞争日争日趋趋激烈。激烈。 一、居民收入情况一、居民收入情况 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国19 1、 、潍潍坊市人均坊市人均 GDP 及增及增长长情况情况 2004 年人均 GDP 达到 14678 元（按现行汇率折算为 1775 美元）， 比上年增长 16.7%；2005 年人均 GDP 达到 17279 元（按现行汇率折算 为 2141 美元），比上年增长 16.8%。 2 潍潍坊市人均可支配收入情况坊市人均可支配收入情况 2005 年潍坊市城镇居民人均可支配收入 10318 元，比“九五”末 （即 2000 年底）增加了 63.6%，年均增长 10.4%。 6306 7307 7538 8500 9346 10318 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 200020012002200320042005 单位(元) 图 1：潍坊市 2000-2005 年城镇居民可支配收入 1521 1775 2141 1090 1490 1703 0 500 1000 1500 2000 2500 200320042005 单位(元) 潍坊 全国 图 2：2003-2005 年潍坊市与全国人均 GDP 比较 从以上两表可以看出，从以上两表可以看出，潍潍坊市人均坊市人均 GDP 总总量及增量及增长长幅度幅度远远高于高于 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国20 全国水平，人均可支配收入以年均全国水平，人均可支配收入以年均 10.4%的速度快速增的速度快速增长长，可，可见潍见潍坊坊 市居民消市居民消费实费实力力强劲强劲，可承受相，可承受相对较对较高的房价。高的房价。 二、居民消二、居民消费费情况情况 1 潍潍坊坊 2003-2005 城城镇镇人均消人均消费费性支出情况性支出情况 2003 年潍坊市镇居民人均消费性支出达到 6123 元，2004 年均增 长 11.3%，2005 年均增长 12.3%。 6123 6821 7663 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 200320042005 单位(元) 图示：2003-2005 潍坊城镇人均消费性支出 2 潍潍坊、山坊、山东东、全国恩格、全国恩格尔尔系数系数 2005 年潍坊城镇居民恩格尔系数比“九五”末下降 1.8 个百分点。 32.2 33.7 36.7 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 潍坊山东全国 单位(%) 图示：2005 年潍坊、山东、全国城镇居民恩格尔系数 从以上分析可以看出，近年来从以上分析可以看出，近年来潍潍坊市城坊市城镇镇人均消人均消费费性支出保持性支出保持 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国21 10%的增的增长长速率，恩格速率，恩格尔尔系数要分系数要分别别低于山低于山东东省及全国省及全国 1.5 和和 4.5 个个 百分点，百分点，反映出反映出潍潍坊市城坊市城镇镇居民相居民相对对比比较较富裕，有比富裕，有比较较高的消高的消费实费实力力 和消和消费费水平，有承受水平，有承受较较高房价的高房价的经济实经济实力。力。 三、人均居住面三、人均居住面积积 23 14 22 0 5 10 15 20 25 潍坊山东全国 单位() 图示：2005 年潍坊、山东、全国城镇居民人均居住面积 潍潍坊市城坊市城镇镇居民人均居住面居民人均居住面积积要分要分别别高出山高出山东东省和全国省和全国 9和和 1， ，这这一方面表明一方面表明潍潍坊房地坊房地产发产发展速度要高于全省和全国水平，另展速度要高于全省和全国水平，另 一方面表明一方面表明潍潍坊住宅市坊住宅市场场供供给给量大，逐量大，逐渐渐由由卖卖房市房市场进场进入入买买方市方市场场。 。 第四第四节节：城市：城市规规划划 【 【要点要点】 】 潍潍坊市城市格局合理，坊市城市格局合理，职职能各异，其中高新区能各异，其中高新区规规划划发发展成展成现现代化代化 园林式住区，未来园林式住区，未来 2-5 年内将有大批量的楼年内将有大批量的楼盘盘在此地涌在此地涌现现。 。 高新区高新区经济发经济发展迅速，区域内配套正在逐展迅速，区域内配套正在逐渐渐完善，生活起居的方完善，生活起居的方 便将吸引消便将吸引消费费者前来入住或投者前来入住或投资资。 。 一、城市性一、城市性质质 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国22 潍潍坊的城市性坊的城市性质质定位定位为为 “以高新技以高新技术产业为术产业为主主导导，工，工业业，商，商贸贸， ， 旅游全面旅游全面发发展的展的现现代化国代化国际风际风筝城筝城”。 。 具体分为“两中心、两基地、一枢纽”三个部分， “两中心”即世界风 筝文化传播交流中心，半岛地区重要商贸物流中心；“两基地”即以海 洋化工、动力机械、纺织和高新技术为基础的现代制造业基地，高级 职业技术教育为特色的文化教育产业基地；“一枢纽”即联系山东半岛 城市群的重要交通枢纽。 二、城市布局及区域二、城市布局及区域职职能能 1 潍潍坊市整体布局坊市整体布局 潍坊中心城总体布局 “一心、一环、一轴、一廊”。 “一心”，即四月河路、北宫街、北海路=健康街所围合的城市核心 区， ； “一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通 环； “一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴。 “一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的 生态绿化廊道。 2 潍潍坊市中心城区坊市中心城区职职能各异能各异 中心城区包括长松组团、中心组团、东南组团和出口加工组团共 四个组团。 “长松组团”在发展无污染环境都市型工业基础的同时，将积极参 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国23 与推动物流业成长，提高现有商业服务项目业设施水平面。 “中心组团”将形成高级工程师商业区、金融中心，行政、商务中 心，以及高级工程师文化娱乐场所、商务会展中心。 “东南组团（高新区）”位于新华路以东，东外环以西，北外环以南， 该项组团应积极参与接纳市级公共建设项目，加快生活服务设施建设 水平面，发展成现代化园林式住区。 “出口加工组团”将围绕出口加工区建设产业集群。 三、各区域三、各区域规规划概况划概况 1区域区域经济发经济发展状况展状况 41.2 37.1 82 23.4 25.5 35 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 潍城奎文高新 单位（亿元） 0 5 10 15 20 25 30 35 40 单位（） 区生产总值 增长率 表 1：2004 年三区区生产总值及增长率 38.538.8 54.3 125.6 137.1 106 0 10 20 30 40 50 60 潍城奎文高新 单位（亿元） 0 20 40 60 80 100 120 140 160 单位（） 区社会固定资产投资增长率 表 2：2004 年三区区社会固定资产投资及增长率 从表从表 1 可以看出，高新区的区域可以看出，高新区的区域经济实经济实力要力要远远高于其它两区，高于其它两区，较较 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国24 之其它两区存在更大的消之其它两区存在更大的消费费空空间间和消和消费费能力；表能力；表 2 则则反映了高新区内反映了高新区内 投投资资能力及区外能力及区外资资金投金投资资吸引力也都吸引力也都远远高与其他两区，高与其他两区，说说明高新区的明高新区的 市市场发场发展潜力巨大，本区域日后的房地展潜力巨大，本区域日后的房地产产建建设设将会有大幅度的增加，将会有大幅度的增加， 市市场竞场竞争将会日争将会日趋趋激烈。激烈。 2区域内城市配套完善程度区域内城市配套完善程度 潍城及奎文区为潍坊市老城区，区内城市生活配套完善，能够满 足生活及工作需要，其中潍城区为老商业中心，批发物流配套发达； 奎文为新商业中心，写字楼、酒店、大型购物广场主要集中在此。以下， 重点对高新区配套设施进行介绍。 高新区：高新区： 海运：海运：开发区周围 200 公里范围内有青岛、烟台、 日照等国际客 货港口，可直达世界各地；潍坊市的万吨级泊位港口即将投入运营。 公路：公路： 潍坊公路以通车里程多、路面等级高闻名全国。济南至青 岛、潍坊至莱阳高速公路横贯开发区，并在开发区内设有互通立交式 出入口；东到青岛、烟台，西至济南分别只需 90 分钟、150 分钟和 120 分钟。 铁铁路：路：东西横贯山东半岛的胶济铁路复线距开发区五公里，并连 通全国各大主要铁路干线，客货运输便捷。 空运：空运： 开发区距济南、青岛两个国际机场和潍坊机场分别为 180 公里、120 公里、10 公里。潍坊机场可通达北京、广州、深圳、厦门、大 连、南京等众多城市。 供水：供水： 潍坊境内水源充足，山东省最大的峡山水库常年储水 6- 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国25 10 亿立方米；开发区配水厂曰供水 20 万立方米，入户水压 0.35- 0.45Mpa。 供供电电： ： 开发区电力来自居全国第二位的山东电网。 装机总容量 1450 万千瓦，年发电量 800 亿千瓦时。区内有两座 110 千伏、126 万 千伏的变电站，电力供应充足。 供供热热 ： ：开发区热力公司实行集中供热，可满足用户生产、生活需 求。 通通讯讯 ： ：潍坊已形成有线、无线现代化立体电信网络；电话交换机 总容量 65 万门；开发区装机容量 4 万门，信息联络畅通。 厂房：厂房：开发区内建有通用厂房，客商可根据生产需要租用、购置 或自行建造。 商住：商住： 开发区已建成各种档次的住宅、别墅、写字楼 50 多万平 方米，可供投资者购置或租用。 支撑服支撑服务务情况体系情况体系: 高新区建立健全了会计师事务所、律师事务 所以及信息咨询、人才交流、合同仲裁、社会保险、金融服务等投资保 障体系；幼儿园、中小学、大学、医院等社会服务体系日趋完善；国际 五星级标准的富华大酒店和多处国际四星级、三星级标准的酒店、游 乐园、夜总会等旅游娱乐设施齐全完备。区内生产、经营、生活方便， 社会秩序良好。 高新区作高新区作为为 1992 年年 4 月建立的开月建立的开发发区，大多数配套区，大多数配套设设施尚属于施尚属于 规规划建划建设设中，目前的配套情况中，目前的配套情况暂时暂时只能只能满满足区内居民的基本生活需求，足区内居民的基本生活需求， 而配套而配套设设施的不施的不齐齐全是全是现阶现阶段高新区房地段高新区房地产产特特别别是住宅存在的主要是住宅存在的主要 销销售抗性售抗性问题问题。 。 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国26 第五第五节节：本章：本章总结总结 通过本章对潍坊市及各区的经济、居民收入、格局等方面的介绍， 我们可以得出以下几点结论： 潍坊市经济发展迅速，居民消费收入增长较快，消费能力进一 步提高，对房地产有着较高的价格承受能力。 近两年来潍坊市固定资产投资增长近 1/3，其中房地产投资特 别是住宅投资都在以 50%以上的速率增长，充分说明潍坊房地 产投资市场发展潜力较大，市民对住宅需求旺盛，现阶段正是 住宅项目推出的较好时机。 潍坊市产业结构以工业为主，且工业仍然以迅猛的速度上升， 工业的快速发展是城市化进程的重要条件之一，而城市化进程 所带来的新城建设和旧城改造必将推动房地产市场发展。 潍坊市人均居住面积较高，房地产住宅市场已经逐渐进入买方 市场，竞争日趋激烈。 高新区作为 1992 年 4 月建立的开发区，大多数配套设施尚属 于规划建设中，而配套设施的不齐全是现阶段高新区房地产特 别是住宅存在的主要销售抗性问题。 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国27 第三章：第三章：潍潍坊市房地坊市房地产产市市场场分析分析 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国28 本章通过对潍坊近年房地产市场总体运行情况、各区域房地产具 体特征、典型项目分析等，了解潍坊房地产的现状并预测未来。 第一第一节节： ：潍潍坊市房地坊市房地产产市市场总场总体情况体情况 【 【要点要点】 】 近几年来，近几年来，潍潍坊市房地坊市房地产产市市场场供供应应、需求两旺盛，价格平、需求两旺盛，价格平稳稳上上涨涨。 。 2005 年后，市年后，市场场供略供略过过于求，于求，买买方市方市场场逐逐渐渐形成形成， ，房价上房价上涨涨速率速率 逐逐渐渐减慢，减慢，竞竞争更争更趋趋向激烈。向激烈。 一、一、2001 以来以来潍潍坊房地坊房地产产开开发发投投资资及及销销售售 1截止截止 2005 年年统计统计情况情况 截止 2005 年，全市累计完成房地产开发投资 419.59 亿元，同比 下降 3.37；商品房竣工面积为 656.23 万平方米，同比下降了 35.18；商品房批准预售面积累计为 894.35 万平方米，同比下降 6.45，其中住宅批准预售面积 711.58 万平方米，同比下降了 10.96。 04 年全市共完成房地产开发投资 43 亿元，比上年增长 15.9%， 其中住宅投资 33.5 亿元，增长 29.1%。全年商品房销售额 13.5 亿元。 2 历历年情况年情况 2005 年潍坊市完成房地产开发投资 50 亿元，竣工面积 500 万平 方米，其中住宅 390 万平方米；市区完成投资 27 亿元，竣工面积 275 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国29 万平方米，其中住宅 214 万平方米，各项指标均增长 20%以上。 2004 年全市完成房地产投资 41 亿元，施工面积 520 平方米，竣 工面积 390 平方米，其中住宅开发完成投资 31 亿元，施工面积 416 万平方米，竣工面积 240 平方米。 潍坊市房地产竣工面积、销售面积统计表如下： 年份年份200120022003 商品房竣工面积(万 m2) 97.16128.31152.98 全市商品房销售面积(万 m2) 82.78114.27134.65 二、二、19982005 年商品房价格情况年商品房价格情况 从 1998 年实施住房货币化分配以来，潍坊市的商品住宅平均价 格总体上是平稳上升的。以市中心为例，据统计，20022005 年上 半年的房价增长情况如下图： 1600 1800 2100 2500 6.7 12.5 16.7 19.2 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2002200320042005 单位(年) 单位(元/) 0 5 10 15 20 25 单位(%) 价格 增长率 图示：20022005 年潍坊市中心商品房均价及走势 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国30 第二第二节节：各区域房地：各区域房地产发产发展概括展概括 【 【要点要点】 】 旧城板旧城板块块具有成熟的生活具有成熟的生活环环境，能有效吸引消境，能有效吸引消费费者投者投资资及入住，及入住， 但旧城改造但旧城改造进进度在未来几年内力度都不会太大，市度在未来几年内力度都不会太大，市场场供供应应有限，有限， 这这将将为为高新区的房地高新区的房地产销产销售出售出让让大量客源。大量客源。 随着市政的迁入和高新区内大随着市政的迁入和高新区内大规规模土地的出模土地的出让让， ，2-5 年高新区内年高新区内 将涌将涌现现出大量楼出大量楼盘盘，促，促进进区域区域 “新城市居住中心新城市居住中心”板板块块最最终终形成，形成， 区域板快的形成将区域板快的形成将带动带动地段价地段价值值的提升，区域升的提升，区域升值值潜力将潜力将为为目前目前 的房地的房地产销产销售吸引更多客源。售吸引更多客源。 一、一、潍潍城区区域城区区域 1区域位置：区域位置： 以白浪河为界，处于潍坊市西边，北至济青高速公路，东靠白浪 河，西、南至潍坊市城市边缘。 2区域内房地区域内房地产产概况：概况： 区内楼盘较多，但规模不大，10-30 亩居多，尤其是以商业项目居 多，住宅以中档住宅小区及集资房为主。 区域内产品以多栋多层及数量较少的小高层为主。多层占 85以 上。 户型设计以 80-100的二房，110-148的三房为主打。 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国31 3、区域内楼、区域内楼盘盘均价及均价及销销售状况：售状况： 区域内商品房价格在 19002400 元/之间，均价约 2200/元， 多层小高层价格相差不大。 消费者主要以居住在潍城区的居民或在此区域经商的人士为主， 周边环境配套较成熟。 4区域未来区域未来发发展展预测预测： ： 该区域属于老城区，不属于市政向东发展的范围之内，根据市政 规划，该区域将借其老商业经济中心优势、发展成为潍坊市批发物流 集散之地，房地产业将不会有太大动作。 二、奎文区区域二、奎文区区域 1 区域位置：区域位置： 该区域西靠白浪河，东依新华路，北至济青高速公路，南达潍坊 市城市边缘，处于潍坊市城市中心。 2区域内房地区域内房地产产概况：概况： 该区域内楼盘建筑形态丰富，高层、小高层、多层均有分布，其中 高层及多层的比例要明显高过潍城及高新两区。 区域内商业项目林立，产品形态多样，其中不乏酒店、大型商场、 写字楼和产权式酒店，商业氛围也要明显好过其他两区。 区域内户型设计以面积集中在 90-116左右的二房， 及面积在 118-160的三房为主，其中还有不少单间设计的 40-50纯商务 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国32 公寓，如泰华城。 3、区域内楼、区域内楼盘盘均价及均价及销销售状况：售状况： 1）根据现场走访了解，来此购房的消费者分布较广，除潍坊本地 以外还有不少外地投资者，甚至有部分外国客户，投资成分比较大。 2）该区域均价在 2600-2800 元/ ，是潍坊各区中最高的。 4、区域未来、区域未来发发展展预测预测： ： 该区域景观较好，潍坊市主要河流白浪河、虞河、张湎河均穿本 区，加上区域内配套设施成熟，商业氛围浓厚，将发展成潍坊商业贸 易金融行政中心。而区域今后房地产开发动作也不会太大，从土地局 得到的土地发放资料来看，该区域开发今后集中在旧城改造上，宗数 较多，但规模均在几十亩范围内，主要为旧厂房的迁移。 三、高新区区域三、高新区区域 1区域位置：区域位置： 高新区西靠新华路，北至济青高速公路，东、南至潍坊市城市边 缘，处于潍坊市东部。 2区域内房地区域内房地产产概况：概况： 楼盘较多，在建或已建项目约 20 个，以高档住宅小区及集资房为 主。 产品以多层及小高层为主，其中多层占 85以上。 户型设计相对其他两区要大，二房一厅、三房两厅两卫为主力户型。 二房 90110，三房 120148，其中三房预计占总量的 51。 大部分行政小区无土地证，房子无法上市交易，业主只有使用权。 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国33 3、区域内楼、区域内楼盘盘均价及均价及销销售状况：售状况： 该区域内商品房均价 2500 元/左右，价格比潍城稍高，比奎文稍 低。 高新区购房者主要为企事业单位职员、政府公务员、私营企业主， 其中有部分看中高新区升值潜力的投资者，所占比例在购房者中 占到 20%以下。 4、区域未来、区域未来发发展展预测预测： ： 随着市政府的东迁，区域内人群购买能力上升，配套设施随之完 善，将带动地段价值提升。 区域均价相对奎文区便宜，产品又比潍城要好，整体性价比要比 两个区高，对投资者具有一定吸引力。 区域内大规模土地开发，居住氛围将逐渐形成。2006 年出让土地 在 5000 亩左右，2-5 年内将形成潍坊市“新城市居住中心”， 区域 板块的形成将带动地段价值的提升，区域升值潜力将为目前的房 地产销售带来更多客源。 四、区域房地四、区域房地产产情况情况对对本本项项目的影响目的影响 项目地处高新区，具备以下几点区域优势： 区域均价相对奎文区便宜，产品又比潍城要好，整体性价比要比两 个区高，对投资者具有一定吸引力。 区域内大规模土地开发，居住氛围将逐渐形成，区域板块的形成将 带动地段价值的提升，区域升值潜力将为目前的房地产销售带来 更多客源。 山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告 国大集团 凌峻中国34 由于该区域部分楼盘采用福利分房，有部分房产未取得土地证，造 成房产无法上市交易，而本项目在这点上具备绝对的优势。 随着市政府的东迁，区域内人群购买能力上升，配套设施随之完善， 将带动地段价值提升，提高项目美誉度。 第三第三节节：典型：典型项项目分析目分析 【 【要点要点】 】 以下列举海信顺峰兰郡、翰林新城、领秀华城三个项目进行横向 和纵向对比。 该三个项目与本项目有一定类似性，且规划和营销等方面都比较 出色，通过分析可对本项目的规划等提供参考。 一、典型一、典型项项目横向目横向对对比分析比分析 1、开、开发团队发团队及及规规模模对对比分析比分析 开开发规发规模（模（） ）项项目目 名称名称 开开发发公司公司 占地面占地面积积总总建面建面积积 海信顺峰兰郡海信顺峰置业约 80000 95990 翰林新城 潍坊佳鑫房地产开发公司 68000 领秀华城潍坊永成房地产开发公司 分析：分析： 山东潍