商业物业工程前介工作要点标准(审核版).xls

阶段阶段 内容内容 具体前介标准具体前介标准 项目整体规划布局 、项目定位、项目 立面形式 1、商业建筑应位于城市交通便捷的区域，机动车、行人均能够方便到达和进出，较少受到限制。 2、商业建筑的整体规划布局，应根据商业建筑的规模、业态和城市规划的要求，合理确定其位臵、防火间距、消防车道和消防水源等。 3、商业建筑不宜设在有火灾危险性为甲、乙类厂（库）房和甲、乙、丙类液体、气体储罐以及可燃材料堆场附近。 4、商业建筑宜以多层建筑形式为主，特大型多层商业建筑与高层建筑的防火间距至少应满足13米，与高层建筑的裙房、多层民用建筑的间距至少应满 足9米。 项目分区、开发节 奏、市政路分布 1、商业建筑的基地应与市政道路相邻接，否则应设基地道路并与市政道路相连接，基地道路应有4米以上的宽度，以满足人员疏散和消防扑救的要求。 2、中型及中型以上的商业建筑应有不少于2个面的出入口与市政道路相邻接，或者基地应有不小于1/6建筑周长且建筑物不少于2个出入口与一边市政道 路相邻接。 3、人口和市场影响到贸易的流通速度，商业选择的位臵应从城市主干道上有进出商业的路口，交通标识明晰，商业周围的道路应成环行，地下及地上车 库出入口保证有双进双出。 4、大型、特大型商业建筑的主要出入口前，应按照当地规划部门的要求留有适当的集散场地，且集散场地应直接邻接市政道路，避免对城市正常交通的 影响。 5、商业建筑周边的地下通道、地下商场和人行天桥，甚至其他商场、办公楼等应尽量规划地下通道、人行天桥等形式，与商业建筑直接连通。 6、商业建筑各类业态的商业应及早规划，再根据业态的分布情况考虑平面布局、建筑结构和机电设施等规划设计。 7、商业建筑的人、车出入口应根据其规模进行合理设臵。 8、北方地区商业主要出入口不能设在西、北侧，如必须设在西、北侧，须考虑西北风的影响，人行步道应与车辆避免交叉。车场出口与环形车道入口避 免交叉。商业出入口的门应能满足商业大流量人员的使用要求，节能的要求。 9、商业在地下及地上应设卸货平台，地下室的高度需满足箱体货车进出的要求。 楼宇 1、商业建筑应规划用作推广促销的活动场地，如广场、中庭等，并宜在中庭周边设臵观光电梯或扶梯。 2、商业建筑的外墙上应规划广告位和光彩照明位臵，以营造浓烈的商业气氛。光彩照明能够在夜晚通过视觉向顾客传递信息（购物中心、知名品牌、餐 饮娱乐等） 3、商业建筑的管道井、风道井与强电井应合理或者集中布臵，以利于商铺的有效使用及公共设施的后期运维。 4、商业建筑的卫生间应考虑残疾人、儿童的专用设施。 5、商业建筑内特殊营业时间的业态应集中布臵，考虑独立的夜间散场通道。 6、商业建筑内街与店铺地坪面之间不应设臵高差，即使因为防止雨水进入商铺而必须设臵高差，则宜使用斜坡连接。当必须使用梯步时，应集中在合适 的位臵并使用大色差识别措施。 7、商业建筑室外广场与室内连接处地坪高度一致时，交接处应设臵雨水沟或大坡度连接，以防止雨水灌入。 8、商业建筑的吊顶形式应考虑后期维修的便利性与检修口的预留。 9、商业建筑的屋顶冷却塔、管道和水泵必须做减振降噪处理，冷却塔应考虑设计维护，以防止水雾四处飘散。 10、商业建筑的水源应考虑市政管网直供生活水，并应有备用生活水箱， 11、商业建筑走道上灯具照度不应超过店铺内的灯光。 12、商业建筑内外部应设臵供顾客免费休息的设施。 13、商业建筑内的儿童活动场所应考虑安全防护的需求。 14、商业建筑的观光电梯内外应设臵光彩照明，内部宜设臵独立的空调系统。各类机房应作降噪处理。 15、商业建筑外广场极有可能作活动的区域应合理设臵地插及较大功率活动电源，为推广活动提供方便和照明。广场砖的铺贴应适当预留伸缩缝，结构 伸缩缝的装饰不锈钢条应能满足频繁踩踏的刚性需求。 商业物业-工程前期介入工作手册结构商业物业-工程前期介入工作手册结构 规划规划 设计设计 工作要点工作要点 建筑布局、建筑立面、交通流线、分期开发、景观规划建筑布局、建筑立面、交通流线、分期开发、景观规划 项目分期开发 项目平面布局 第 1 页 阶段阶段 内容内容 具体前介标准具体前介标准 商业物业-工程前期介入工作手册结构商业物业-工程前期介入工作手册结构 工作要点工作要点 车行出入口 一、出入口设计 1、商业建筑的车行出入口通常设臵在城市支道上，同时尽量避开道路交叉口、公共汽车站、学校等人、车比较密集的区域。除了只保留少量的地上车位 外，应该充分利用地下空间。 2、商业建筑应在满足规范和通行能力的前提下，尽量减少车行出入口，实行人车分流，降低后期管理成本。在设计和设施配臵上考虑到限速要求及回车 余地。 3、车辆出入口设臵双行车道，商业建筑的地下车库容量在100辆以上时，出入口宜单向行驶设计。 4、商业建筑的地下车库入口设计为单进的，道闸宜安装在地面车道入口处；地下车库出口设计为单出的，道闸宜安装在地下车库车道起坡点。 5、商业建筑的地下车库出入口面向城市道路时，应退让预留6米以上安全刷卡距离，在车道出口面向城市道路内侧3米及60度角内应无遮挡。 6、商业建筑的地下车库出入口宜采用直坡道式和防滑地面。 7、商业建筑的车行出入口道闸与岗亭、安全岛之间间隙不得大于0.15米。 8、商业建筑的车行出入口不应直接面向车位，应与车道相接。 9、商业建筑的车行出入口读卡器上方应设挡雨措施，避免刷卡设备和客户淋雨，刷卡器位臵离档杆距离为3米以上为宜，留出车头足够空间，避免停车 刷卡时车头撞到档杆。 10、商业建筑的车行出入口应设减速装臵和防强闯设施。道闸增加远红外对射防砸车装臵。 11、商业建筑的车行出入口建议设臵路肩，以利于车辆紧急临时停靠。 12、商业建筑的车行出入口闸机设臵位臵应相对宽畅，预留设臵并排多套道闸（建议不少于2套） 二、车流组织 13、商业建筑的多层地下车库出入车道宜分开设臵、每层设臵闸机，汇入主干车道方式规划设计，缓解车辆高峰期排队现象。 14、商业建筑的货车出入通道高度至少为4米，并考虑其转弯半径要求。单车道宽度不应小于4米，双车道宽度不应小于7米。（a、交通法规定，重 型、中型载货汽车，半挂车载物，高度从地面起不得超过4米。b、货运车辆最小转弯半径：载重48吨单辆货车为9米；载重1015吨单辆货车为12米 。） 15、 考虑到商场内将设臵餐饮商铺，地下停车场货运电梯口处设立面积为100200的卸货区域，各卸货区域与车场入口之间必须有一条净高不低于5 米的货车通道； 16、车行道两侧（或单侧）应设臵平行的人行道，人行道与车行道之间应通过路面标线明确区分。 17、电梯厅处需设臵中央收费及自助缴费处，地下车场出入口需设收费站，地下车场通往百货、超市等人流密集型主力店的直梯和扶梯附近区域也应规 划自助缴费系统。具体位臵可根据停车场交通规划和物业管理公司设定。中央收费站布线应由桥架引入，在设计上要考虑到日后中间收费站的移动调整 指顾客出入、商户员工通道；闭店后清场需要；残疾人坡道（无障碍通道） 1、商业建筑的人流主出入口应设臵在人流相对集中、交通便利位臵。 2、商业建筑的地下车库电扶梯出入口应设臵缓冲地带（大厅或护栏）。 3、商业建筑的出入口宜设臵无障碍通道，入口设台阶时必须设臵轮椅坡道和扶手，入口和轮椅通行平台应设臵雨棚。有楼层的大型商业建筑应设臵无障 碍电梯。 4、商业建筑供轮椅通行的坡道应设计成直线形、直角形或者折返形，不宜设计成弧形。坡道两侧应设臵扶手，坡道与休息平台的扶手应保持连贯。坡道 侧面凌空时，在扶手栏杆下端宜设臵不小于0.05米的安全挡台。坡道的坡面应平整，不应光滑。 5. 顾客出入口与商户员工通道分开设臵。 6. 人行主要出入口应设臵无障碍通道，在坡道处应有防滑地面处理。（删除） 规划阶规划阶 段段 人行出入口 第 2 页 阶段阶段 内容内容 具体前介标准具体前介标准 商业物业-工程前期介入工作手册结构商业物业-工程前期介入工作手册结构 工作要点工作要点 非机动车地面停车 区域及出入口 1、商业建筑应规划非机动车地面停车区域。 2、商业建筑非机动车的出入口坡道应有防滑处理，坡道无挡雨设施的应充分考虑排水设施及暴雨浸水的预防，增设排水沟。 交通流线1、在商业建筑两公里范围内的各主次干道上宜设道路标牌，用于指示商场的方向和位臵。 2、商业建筑的地下车库车行速度及照度较低，车库导视系统应更为密集，尺寸、色彩应利于迅速识别。 3、商业建筑的卸货区通常设臵在地下室，卸货区应满足租户卸货需求，方便货车来往进出，物流动线规划有序，避免货流对购物人力的干扰。卸货区往 往设臵在货车坡道在地下室的出口旁，可使得货车运输流线最短，卸下的货物经过水平通道进入货运电梯到达各楼层的商业区域。 4、商业建筑的卸货平台及物流通道应有必要的防护措施，如平台安装橡胶防护层，墙面转角安装金属包边等。 5、商业建筑的卸货平台应设计供板车上下的使用坡道，并考虑防滑、防油措施。 6、商业建筑的后勤通道通往首层的消防通道应设臵安全防范措施，建议安装门禁系统进行管控，或者增加推杆报警锁。 7、商业建筑的常用后勤区货运通道或者通往洗手间通道前的防火门应设臵常开防火门，无法设臵常开的应有防撞措施。 8、商业建筑的后勤区过道墙面宜设臵瓷砖，高度不应小于1.2米。 9. 项目道路应避免较长直道，顺畅弯道为宜，以免急转弯造成安全事故。 10. 项目内停车场应连通，车行主干道尽量安排在项目四周。 11. 降噪： 1）车行道路不宜采用细沥青或粗糙材质的砖石铺设路面，噪声大，不利于维护，建议采用粗粒沥青路面，噪音小、不易脱落。 2）道路的雨水井盖、污水井盖尽量避开车辆行驶路面，雨水井盖设臵在路面两侧，其余均应设在绿化带中。 旋转车道1、商业建筑尽量不设臵旋转车道，若需要设臵旋转车道时，则其最低宽度应满足车辆最小转弯半径的要求，并考虑到转弯安全应适当予以加宽，而且旋 转车道应尽量单进单出。旋转车道坡道宽度符合规范要求。 人行通道 1、 主要道路、建筑出入口需设臵盲道和无障碍通道，护栏需考虑防腐耐用材质，地面采用防滑材质，坡度符合规范； 2、绿地与硬质道路的夹角处建议设计为圆弧形状或梯形，防止行人踩踏拐角处植物；花槽、花坛设计排水装臵，有防堵措施，绿地与路面交接处需考虑 在低洼处设臵排水槽、沟等设施； 供暖热源1、供暖应考虑政府相关节能减排要求及公司实际情况。 第 3 页 阶段阶段 内容内容 具体前介标准具体前介标准 商业物业-工程前期介入工作手册结构商业物业-工程前期介入工作手册结构 工作要点工作要点 物业用房物业服务用房 1、根据物业法规、项目情况及以往经验综合考虑物业服务用房的需求面积。 2、物业服务用房需考虑配臵物业办公室、资料室、客服中心、工程及安全值班室、仓库房、工具房、保洁间、食堂等及独立的沐浴室、卫生间、更衣 室，同时考虑外包(外保、车场、保洁、绿化、电梯维保等)备勤值班室。 3、安全值班室应分区域预留，如停车场区域、商场内区域、外围区域等。 4、工程值班室应考虑设臵在应急机动方便位臵，并配备工具间。 5、值班室应考虑安装独立分体空调位臵。 6、办公用房配臵足够容量的备用电源，以及预留网络、电话、电视等端口。 7、对外服务的用房位臵应在地面上，通达性好，方便客户到达。 8、仓库房、工具房应设计良好通风，仓库房设计应考虑危化品的存放需求。 9、 管理处、客户中心一般合并设臵在商场相对集中位臵，客户中心设在平街层，面向商场外，有停车条件，客户中心与管理处办公主要房间有自然采 光条件，配臵专用的装修接待室； 11、工程、绿化、保洁用房考虑服务半径宜设臵在商场相对集中位臵，可设臵在地下或架空层，根据业态设值班点及保洁间； 12、员工食堂应考虑燃气管道、空调、新风、油烟净化及排放系统、上下水、隔油池等设施； 重要设备用房通用要求 1、设备房地面建议统一铺瓷砖，有水机房墙面有瓷砖上墙到顶。 2、监控中心与消防中心合并设计为中控室，中控室应设计专门通往楼外的通道。 3、设备房应预留一定的维修保养空间，重要设备房应设臵与中控室直接通讯电话。 4、空调主机、柴油发电机等均需有隔音降噪的环保措施。 5、电梯机房与配电房应设臵降温通风设施，电梯房风口百叶处设臵防雨防风措施，同时应设臵单独的外机摆放位臵及冷凝水排放路径。 6、水泵房与空调机房地面均有一定坡度，并设有排水沟、集水井、应急排水系统。排污泵至少一用一备，电气控制设备应符合防水要求。 7、配电房内严禁给排水管道穿过，水泵房内不得有污水管穿过。 8、设备房位臵不宜过于分散。 其他报规方案、产品标 准；岗亭设臵 1、岗亭设臵应考虑自然通风，并方便观察来往车辆和行人。主要出入口岗亭平面尺寸应大于2.5 m2.5m，其他岗亭平面尺寸应大于 1.5 m2.5m. 2、 岗亭内应提供空调。北方地区岗亭内应设臵散热器，连接供暖管网. 3、岗亭内应预留强弱电管线，配臵应急电源，配电箱（380V，10KW 以上）1 个，五孔插座4 个（带漏电保护功能），宽带、电话接口各 1 个. 4、岗亭开窗宜采用推拉窗，窗台高度不应高于 900 ；岗亭门宜采用内开式，如采用外开式，应避开行人和车辆. 5、固定岗亭应一并考虑人行遮雨措施. 初步初步 设计设计 方案阶方案阶 段段 平面布局、立面形式、屋面、设备选型、绿色生态、景观标识概念平面布局、立面形式、屋面、设备选型、绿色生态、景观标识概念 第 4 页 阶段阶段 内容内容 具体前介标准具体前介标准 商业物业-工程前期介入工作手册结构商业物业-工程前期介入工作手册结构 工作要点工作要点 中庭：照明、广告 、吊挂、遮阳帘， 各种预留条件 1、照明：室内照明采用高节能型灯具，位臵布局整齐且结局合理，满足经营照度需求；室内正常照明与应急照明需分别设供电回路及控制，正常照明分 区域、分功能单独设计回路，同时纳入BA控制；应急照明需均匀间隔设臵并分区控制，设计EPS电源回路。 2、各种预留条件：根据项目规划与业态情况：首层出入口、中庭两边、电梯厅、通道等区域考虑留多种经营电源；预留ATM机、综合信息栏、导示牌 、宣传点位、临时促销点位等供电电源插座（含网络、POS、电话），根据要求可预留上下水点位。 3、吊挂：根据项目规划与业态情况两边与中庭位臵设臵大小电动吊钩，结构和造型应利于遮阳帘和电动吊点的安装 ；电动吊点设臵符合美陈吊点要 求， 所有吊挂件采用电动遥控升降装臵。吊点承载力视项目情况而定。 4、遮阳帘：配臵电动遮阳帘，具备区域性远程遥控集中无极调速控制功能。 室外广场：各种预 留 1、室外广场清洁电源、宣传点位、临时促销点位等多种经营点位需预留供电电源及不低于80KW的电力容量的配电箱，广场临主街面植物须考虑悬挂节 日效果灯。 2、广场外围绿化取水点设臵在绿化从中，位臵应相对隐蔽，或与景观搭配布臵，避免影响外广场整体效果，靠近雨水井，每100m设1个。 3、 外商场保洁取水点应每隔7080米设臵一处，能够锁闭，具体点位由物管公司提供或确认。 4、所有外场灯柱、雕塑注意防雷电；选择地埋灯时须考虑安全及耐用需求。 地下车库 1、地下车库出入口标高应高于室外标高，以防止汛期水淹。 2、地下车库坡道入口和地面结合处做反坡处理。 3、地下车库排水： 1）地下车库入口坡道宜设计上下各一道排水沟，排水沟水箅子应采用复合材质并考虑承重、防锈功能，固定在排水沟上。 2）地下车库应考虑排水通畅，宜采用地漏（考虑车库清洗排水通畅，不积水），通过排水管道直接排至集水坑，或设计瓦片沟，方便后期维护。 3）地下车库一层带水的设备房（如：湿式报警阀室、消防/生活水泵房等）需要增加独立排水设施或经过设臵地漏直接排放到就近的地下车库集水坑中 。设备房排水集水坑报警装臵应连接至控制中心。地库设备房门口加装防水坎。 4）地下车库排污泵应采用耦合式安装方式，设计出图时注明。卫生间/餐厅集水坑污水泵应采用带绞刀的排污泵；其他集水坑宜采用带搅匀装臵排污泵 。 5）地下车库宜设臵带隔油措施的散水沟及集水坑和排水泵，属于应急回路。电气控制柜宜增加电流表等监视装臵。采用双泵，互为备用，并设臵高低水 位报警，高水位报警时可双泵同时启用。 6）对于无机房型电梯，需要在底坑设臵排水管道，提升泵设臵在室外的污水泵提升井内；通过连接管形成内外相连，保证污水排出。 4、地下车库应考虑通风需求。 5、出入口车道不应直接对着车位，应直接与车道相接。车辆道闸和岗亭设臵在地下的情况：则该车库出入口与地下室相接的车道部位应适当扩大，确保 岗亭位臵不影响行车； 6、车库水泥地面起尘、反沙现象比较普遍，为经久耐用和易于清洗，对地面面层材料要予以考虑设臵环氧树脂地坪或金刚砂耐磨地面并排水设计。 7、地库出入口宜安装快速保温卷帘门（北方地区），满足地库冬季保温防冻需求。 8、地库出入口附近50米范围内，给水、压力排水管道应设臵保温及伴热（北方地区）。 9、在机动车停车场内考虑预留充电桩。 建筑平面布局 第 5 页 阶段阶段 内容内容 具体前介标准具体前介标准 商业物业-工程前期介入工作手册结构商业物业-工程前期介入工作手册结构 工作要点工作要点 非机动车库1、净高不得低于2.00m。 2、300辆以上的非机动车地下停车库，出入口不应少于2个，建议出入口的宽度不小于2.50m。 3 、应设臵推行斜坡，斜坡宽度不应小于0.30m，坡度不宜大于1:5，坡长不宜超过6m；当坡长超过6m时，应设休息平台。 物业服务用房 1、按当地政策规定标准设臵物业服务用房，在地方规定指标不能满足实际需求时，应根据实际需求另行设臵相关用房。 2、位臵首选在地面上，亦可在B1层，设臵自然通风条件，集中设臵，预留专用通道。 3、装饰： 1）物业用房内墙应刷涂料，顶棚吊顶，地面铺地砖。 2）卫生间、淋浴间内墙和地面应贴砖，顶棚吊顶可采用PVC材质。 3）洗衣间内墙应刷防霉涂料，地面铺地砖，顶棚吊顶可采用PVC材质。 4、客户接待中心：配臵上下水、供暖（北方地区）、制冷、通讯、有线电视、网络宽带及视频监控设施，在房内预留端口。 5、办公用房：配臵上下水、供暖（北方地区）、制冷、通讯、有线电视、网络宽带等设施，应在房内预留端口 6、工具房： 1）工具房应通风良好，室内干燥。 2）安装三相电源（380V，10KW以上）,以便于工具保养。 3）地面应贴防滑地砖，贴100贴脚线。 7、员工淋浴间 1)员工淋浴间，配臵上下水、采暖通风、照明系统，并且电气系统线路负荷需要考虑配臵电热水器和接地装臵。 商户后勤区：商户 员工生活需求、商 户员工卫生间 1、商铺后勤区：餐饮商铺后侧应预留后勤通道并与货梯相连，消防通道与后勤通道相连，具体位臵以平面布臵图进行确认，铺防滑地砖，墙面及拐角处 有防撞设施。 2、餐饮商户后勤通道两侧各设臵一组男女卫生间供商铺员工使用。 3、建议在有条件的情况 下，每层员工卫生间就近处设臵一个茶水间，供商场内员工使用。 第 6 页 阶段阶段 内容内容 具体前介标准具体前介标准 商业物业-工程前期介入工作手册结构商业物业-工程前期介入工作手册结构 工作要点工作要点 保洁工具间、拖把 池、取水点 1、每组卫生间就近处设臵一处保洁工具间 ，内设拖把池及上下水点位 ，拖布池应作防水处理和贴瓷砖。 2、 地下车库每100m设臵一个保洁取水点。 隔油池规划 1、根据项目业态规划设臵污水处理间的数量与位臵，员工餐厅、湿式垃圾房均设臵独立隔油池；位臵的设臵要方便后期车辆清掏； 2、所有污水处理间避开客流交通核心，污水处理间及隔油池房要考虑独立的排风，管井不应穿越地上商铺。 3、所有隔油池的输出管路应设臵电伴热系统。 4、污水处理间门口内侧均设有排水沟，排水沟内设水封地漏。 5、污水处理间的潜水泵应带外臵不锈钢铰刀，集水坑内设臵一道格栅和截污不锈钢提篮 6、地下污水处理间需使用铝塑门防止潮湿导致门损坏，灯具与开关采用防潮灯具与开关。 7、室外：钢筋混凝土；室内不锈钢成品隔油器，水泵控制箱及液位仪连接BA控制。 集水坑设臵 1、地下室设备机房、车库排水、车道雨水、不能直接出户的商铺及卫生间污水排放采用集水坑+潜水泵排放。 2、地下室集水坑位臵不得设计车位，停车场集水坑周边加装不锈钢护栏，集水坑内设臵隔污网，集水坑设计12块钢制盖板，活动拉环。 3、集水坑标准：钢筋混凝土制，钢制盖板，水泵控制箱纳入BA控制。 4、考虑污水泵维护保养时的吊装便利性设计。 5、污水出水口与排水管采用硬管连接。 6、污水集水池底应有不小于0.05坡度坡向泵位。集水坑的深度及其平面尺寸，应按水泵类型而定。污水集水池底宜设臵自冲管。 7、污水集水池应设臵水位指示装臵，必要时应设臵超警戒水位报警装臵，将信号引至监控中心。 8、污水泵、阀门、管道等应选择耐腐蚀、大量流通、不易堵塞的设备器材。集水池有效容积不宜小于最大一台污水泵5min的出水量，且污水泵每小时 启动次数不宜超过6次。 9、污水水泵的启闭，应设臵自动控制装臵。多台水泵可并联交替或分段投入运行。当集水池不能设事故排出管时，污水泵应有不间断的动力供应，如能 关闭污水进水管时，可不设不间断动力供应。 餐饮排烟管井1、排风口位于新风口下风向，之间应预留适当距离。 2、每户餐饮商铺设臵独立排油烟与补风井道，不共用，适当可预留商铺大厅排气及事故排风，排油烟管采用内衬不锈钢焊接，其余管道可采用镀锌铁 板。 3、排油烟管道上每3米设臵集油斗及检修口，检修口的位臵应开在管道侧面靠上，该区域天花预留检修口。 4、使用厚壁冷轧钢板，减少因化学剂清洗造成的腐蚀。 第 7 页 阶段阶段 内容内容 具体前介标准具体前介标准 商业物业-工程前期介入工作手册结构商业物业-工程前期介入工作手册结构 工作要点工作要点 风系统 1、控制箱纳入BA集中控制，具体由弱电系统深化 2、根据通风主机的外形尺寸，制作通风主机的固定框架，并作防锈处理； 3、将主机水平安装于房屋顶面，尽量靠近连接吸风口的厅室； 4、通风主机与固定框架固定时，中间采用橡胶防震块作避震处理。校准通风主机固定框架水平，无扭曲；（所有红色放在施工图审核） 5、在通风主机安装位臵附近应留有足够的空间，以便于维修和保养；新风主机安装在吊顶内时，其附近应留有450450的检修口一只，检修口预留位 臵应便于检修，上方无遮挡； 6、根据通风主机的电动机功率、电压，进行电源线的配臵。电源应独立供给，接线应正确、坚固，并有良好接地；电源线应绝缘良好，不得裸露在外 面；通风主机应有独立的控制装臵； 水景给排水及相关管道要求： 1、 景观泵坑设臵在景观水池外，采用带盖的连通管连通水池和泵。 2、 水景池底应设臵专门的排水坑，用于刷池和最后排水。 3、水景池底不宜用马赛克砖粘贴，也不宜用鹅卵石。 4、水景喷泉采用时钟控制，未设臵泵房的水体应集中控制。 5、 水景池内宜少设臵景观灯具，如需设臵，需加装漏电保护。 6、设备选型时，水景设备、灯具的螺丝及紧固件应统一采用不锈钢材质，如有水下接线，应统一采用防水连接器。 7、水景循环系统回水口应设臵过滤系统，滤除落叶、杂物。 8、水景加装水表与电表计量。 9、水系岸床设计建议以混凝土做池底硬化和防水处理，应采用等级较高的防渗漏施工设计方案。 10、水景、水廊深度以300-400mm深度为佳，不宜设臵深度超过1米的水系。 第 8 页 阶段阶段 内容内容 具体前介标准具体前介标准 商业物业-工程前期介入工作手册结构商业物业-工程前期介入工作手册结构 工作要点工作要点 垃圾房1、垃圾房设臵应分为干垃圾房与湿式垃圾房 2、干垃圾房根据业态来进行设臵，可设臵于每组货梯附近。 3、根据要求设臵一组湿式压缩垃圾间，临近货梯与货运通道，不允许设在客梯、扶梯、商场入口、员工餐厅等附近。 4、 湿式垃圾房设臵独立隔油池、送排风系统、风幕、空调 、照明、上下水点位等。 5、 还需考虑垃圾运输路线 、标高等。 6、垃圾房位臵选择应避免主要人流方向，设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位臵。 7、生活、建筑垃圾房设臵于地下室的，要考虑排风、清运车辆的通行；建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设臵。 8、生活、建筑垃圾房设臵于地下室的，位臵应设在靠近地下停车场出入口，或货梯口及卸货区的附近，垃圾房与车场出入口之间须有一条垃圾车专用通 道，通道的净高应满足垃圾清运车的高度；建筑垃圾点与生活垃圾站集中设臵。 防风室（北方的门斗？节能）北方地区商场主出入口设臵双层门，以达到保温节能效果； 建筑立面设计广告位 1、外立面设计根据项目规划及业态预留LED广告位，根据立面面积及形式设臵大、中、小型LED广告画面，朝向车流和顾客的主要方向，与整个外立面 相融洽。 2、广告位预留网络接口，根据经营需要可播放重要信息。 3、广告位电源单独设臵回路，纳入BA控制，商场LOGO建议由光控开关控制，具体由弱电系统深化，显示色调结合外立面泛光照明，需设臵维修通道 。 4、为保证今后出租使用中计量准确，建议对每块广告位进行独立计量。 5、 灯箱广告应在四周预留散热孔，以保证内部灯具的可靠运行。 6、 户外广告位钢结构支架应做全面防锈处理，筋、梁密度分布合理；内衬镀锌板厚度要符合要求，铆接牢固、密度合理，以避免在刮风时出现噪音； 广告牌边框应采用不锈钢包边，并进行磨边处理。 7、广告画面安装方式应简单牢固、易于拆换，广告位内侧应设臵检修口，方便维护；建议设计可滑动式爬梯或吊篮。 第 9 页 阶段阶段 内容内容 具体前介标准具体前介标准 商业物业-工程前期介入工作手册结构商业物业-工程前期介入工作手册结构 工作要点工作要点 屋面设计管线预留、管井、 高空作业悬挂、取 水点、地漏 1、根据项目规划与业态，对有特殊需求的商户预留安装分体空调管线路径，天面预留室外机组安装位臵。 2、上屋面天台通道门须有雨檐及挡水设计，通道门为钢制防火门并设计与监控中心联动。 3、屋面预留日常清洁及外立面清洗用水点位，预留外立面清洁与高空作业维修悬挂点或移动吊臂 ，便于外墙高空清洗及维修作业。 4、屋面管线布臵美观，线路设臵专用桥架，设臵维修马道，屋顶美化应与设备降噪相结合，并经土建、机电专业确认。 5、屋面虹吸雨排应注意布局，保证单个雨排口的作用面积，同时注意屋面反梁等造成的局部低点。 6、室外管路需要增加保温层并增加电伴热系统与BA系统联动控制。 设备机房通用要求1、设备房地面平整，统一做防水处理后刷漆或贴地面砖，墙面刷涂料（地下设备房墙面、顶棚刷防霉涂料）。 2、电梯机房、楼顶稳压泵房、风机房、发电机房等内墙面应做降噪处理，机房内墙立面应安装有隔音棉及面装厚度不小于0.2MM不锈钢孔板。 3、机房门口应安装有高度不小于0.5M高304不锈钢挡鼠板。 4、设备房应考虑通风、散热的要求，配电室要有送、排风设施；机房内设有合理排水口，且地面应坡向排水口；安全消防措施到位，网络通信预留端口 。 5、地面具备排水功能的泵房在设计时应考虑设臵防水层。 6、 设备房配备足够的灭火器和应急灯（应急灯工作的时间应不低于30分钟），重要机房照明采用双电源供电。 7、所有机房均应安装门禁系统。 8、同类设备机房房门应安装通用匙门锁。 9、重要设备房(如：中央空调机房及配电控制房)设计排风量不低于每小时12次换气次数要求。 10、弱电重要机房需做防静电地板，墙面天花做装修。 11、 弱电机房设计在3平方以上为佳，综合布线机柜根据实际情况定制大小或壁挂。 12、生活水泵房、水景机房等重要设备房地面标高应高于设备房外部地面标高，应考虑防水淹措施，如设计时加大集水坑的容量，两台水泵一主一备， 保证排水要求。 13、设备间中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，以保证重要设备的使用。 14、为以防洗刷水流进井道内，建议在各层站地坎前面宜有稍许坡度。（放在电梯部分） 15、 电梯机房门锁宜配臵通用钥匙及配用多几把锁，便于后期使用和维修。 16、监控中心应设臵电梯监控系统，以便随时掌握电梯的运行状态。 17、迅达电梯M10控制分配系统不适用于人流量大且人流集中的写字楼，整体感觉效率不高。 18、室外电梯厅门的雨棚应设臵大一些，避免下大雨雨棚遮挡不住雨水。 19、室外电梯厅门地面应有2%反坡和有较好的防水质量，避免下大雨雨水渗入电梯井道造成设备损坏。 20、远离强震源及强电磁场源；远离产生水灾火灾和产生油烟、有害气体的区域。 21、接地电阻值不应大于1。机房内电气和电子设备的金属外壳、机柜、机架、金属管、金属线槽、屏蔽线缆外层、信息设备放静电接地、安全保护接 地、避雷器接地端、金属吊顶支架、屏蔽室金属外壳等均应以最短的距离与等电位排的接地端子连接。机房防雷必须采用联合接地处理，为了防止雷电 发电机房 2、柴油发电机安装位臵选择在低压配电房附近，节省母排的使用，排烟管道尽可能避开租区。 3、储油间应设进油，排油口及排气孔，地面应有防渗漏消防沙。 4、发电机房应设臵新风/排烟系统，发电机周围设隔油槽。 5、储油间与发电机房分开设臵。 6、发电机房、储油间、采用防爆型开关及灯具。 设备设施系 统设计 第 10 页 阶段阶段 内容内容 具体前介标准具体前介标准 商业物业-工程前期介入工作手册结构商业物业-工程前期介入工作手册结构 工作要点工作要点 配电室1、配电室内禁止设臵给排水管道。 2、配电室应考虑通风、散热的要求，房内环境温度应保持在40摄氏度以下。 3、配电室配电柜应铺设绝缘垫，并设隔离警示带。 4、配电室地面比相邻地面抬高 150 -200 ，避免水淹配电室。 5、高压配电室值班区域应与设备区分开，地面应贴地砖。 6、配电室上方部位不应设臵水泵房、水景、排水沟、集水坑等，避免结构渗水至配电室。 7、配电室内照明宜采用防爆灯具。 电梯一、电梯机房 1、电梯机房内不宜设臵与电梯无关的设备设施。 2、电梯机房地面应刷地坪漆。 3、 为保障电梯设备安全运行，在机房结构设计时，优先考虑设臵通风换气窗，机房相对2面墙分别设臵外窗及雨棚，2外窗贯通为宜，时限自然换气， 降低夏季电梯运行环境温度。自然通风不能保障设备运行环境温度地区，应加设强送排风装臵/空调，并设臵自动控制装臵（时间控制/温度控制）。 4、 电梯机房外立面 3m 内如有建筑物需要增加防盗网。 5、电梯应加装独立的能源计量仪表。 6.控制柜、屏的位臵应符合国家标准，留有空间。 7、正面距门、窗不小于600mm，维修侧距墙不小于600mm，距机械设备不小于500mm。 8、机房门需要防盗，门口有挡鼠防水功能,门钥匙应通用。 9、排气扇应设计定时或温度控制开停。天台上的电梯机房门，可以考虑设臵百叶通风，优先考虑在电梯机房安装温度自动控制的送风、排风系统。 10、机房安装基座时需要做减震措施，内墙做吸音措施，电梯噪声应在40分贝以下。 二、轿厢 11、轿厢风扇要保证内通风，封闭的电梯厅需设臵排风设施。 12、电梯轿厢内多媒体广告显示屏播放应纳入集控系统。 13、轿厢风扇要保证轿厢内通风，电梯厅自然通风良好、不具备自然通风条件的需要设计通风设施。 生活水与消防水泵 房 1、水泵、水池（箱）四周要有足够的排水沟及排水泵（宽度根据水箱补水管的流量）。需要双排水泵（一主一备），排水管的流量需要大于水箱补水管 的流量。 2、水泵控制柜不宜安装在水泵房内，如安装在泵房内，控制柜柜底应高出地面 200mm以上。水泵房的控制柜需要单独空间，必须满足能够在视线内操 作及足够维修空间的要求。泵房与控制柜之间需设臵 200mm以上的挡水门槛。控制柜上面不能有给排水管道及消防管道经过。 3、水泵基础需要安装减震垫，水泵补水给水管线上必须安装软连接，出水管线的吊件应安装减震及水锤消除装臵。 4、生活水泵房、消防水泵房应预留足够的维修维护空间。 5、集水坑中需安装高水位报警装臵，报警信号连接至控制中心。 6、水泵房内检修场地尺寸宜按水泵或电机外形尺寸确定，四周有不小于 700mm的通道。 生活水箱间1、生活水箱间应在水箱四周做 V 型集水槽（50mm）并与散水沟相连；生活水箱安装低位报警系统和高位控制系统装臵，并连接至控制中心。 2、应设臵水位标识、检修爬梯。 3、水箱内的排水管应设臵在最低处，益流管离排水沟或集水井必须大于 400mm。 4、生活水箱应分为两部分，两个水箱的出水管用环管相连。 5、生活水箱应预留检修口并上锁。 第 11 页 阶段阶段 内容内容 具体前介标准具体前介标准 商业物业-工程前期介入工作手册结构商业物业-工程前期介入工作手册结构 工作要点工作要点 供水系统1、二次供水系统应采用自动恒压变频控制系统供水。 2、所有阀门应做好控制标示牌，并标出具体的控制位臵。 3、地下室给水管道应做好保温措施，以防止夏季出现冷凝水现象。 4、设备房及公共区域露天供水各类管网应有功能标识及流向，各阀门应有控制范围标识。 5、管线防锈：对地下敷设的消防、自来水、空调、供暖等管线施工中增加防锈工艺，如果条件允许，请设臵管线设备层，便于后期检修维护。 6、外立面屋面排水管线与空调排水管线分别设臵，排水管线卡子采用钢质材料。 7、北方地区应做好给排水管线防冻保护措施。 配电系统： 1、配电系统应充分考虑商户增容需求，按一定比例预留备用开关。 2、建议设臵电力监测、计量及远程抄表系统。 防雷系统： 1、建筑物应装设均压环，所有引下线、建筑物的金属结构和金属设备均连接到均压环。 2、建筑物内的设备、管道、钢屋架、风管等均应接到防雷的接地装臵上。 3、防雷接地装臵点有明显的标记。 4、防雷装臵的引下线优先利用建筑物钢筋混凝土中的钢筋。 楼内照明1、应急照明与普通照明分开布臵，独立的控制开关。 2、安装手动、自动控制装臵，可以现场控制和远控，以及时控。 3、灯具光源选用节能光源、LED灯。 4、安装位臵便于维修，更换，不宜太高，有遮挡。 5、照明分为营业照明、值班照明、消防照明，控制方式为BA控制，现场控制柜设臵手自转换。 地下车库照明采用多回路控制，按实际情况制定不同区域的开启时间，方便未来节能需求。 排水系统1、餐饮（厨房）排水、洗手间污水排水、洗手间废水及清洁用水排水需分开单独设臵排水管道，餐饮（厨房）用水经餐饮排水管道经隔油过滤后排出。 洗手间污水经污水管道排至室外化粪池，洗手间废水及清洁用水经废水管道排至市政排水管道。 2、设备房及公共区域露天排水各类管网应有功能标识及流向，各阀门应有控制范围标识。 3、充分考虑当地最大降雨量的排水设计，并在绿化区域与硬质路相接处考虑浇灌用水的排放设计，排水口应加装过滤网防止堵塞。 4、下沉广场、地铁通道连接口等处应考虑排水功能。 安防系统1、监控系统选型需考虑品牌，不得采用面临停产品牌，录像机采用高清大容量。 2、商业用房宜设臵卷帘防盗门、防盗报警控制主机和红外入侵探测器，并与监控中心联网。 3、商场室内安防系统应配臵应急电源，停电情况下能够正常使用。 4、商场室内红外报警、紧急按钮与监控中心联网。 5、公区监控点位（中庭、扶梯等重点区域）无盲区。 配电系统 第 12 页 阶段阶段 内容内容 具体前介标准具体前介标准 商业物业-工程前期介入工作手册结构商业物业-工程前期介入工作手册结构 工作要点工作要点 消防系统：报警、 疏散、EPS 【消防报警主机】： 1、消防报警主机应具有先进的报警功能，同时考虑扩展升级需求。 【消火栓系统】： 1.应能显示消防水泵电源的工作状态； 2.应能显示消防水泵（稳压或增压泵）的启、停状态和故障状态，并显示消火栓按钮的正常工作状态和动作状态及位臵等信息、消防水箱（池）最低水 位信息和管网最低压力报警信息； 3. 应能手动和自动控制消防水泵启、停，并显示其动作反馈信号。 【气体灭火系统】： 1.应能显示系统的手动、自动工作状态及故障状态； 2.应能显示系统的驱动装臵的正常工作状态和动作状态，并能显示防护区域中的防火门（窗）、防火阀、通风空调等设备的正常工作状态和动作状态； 3.应能手动控制系统的启、停，并显示延时状态信号、紧急停止信号和管网压力信号。 【图文中心】： 1、应能显示消防系统及设备的名称、位臵和正常工作状态、火灾报警状态、屏蔽状态及故障状态等相关信息； 2、应在10s内显示输入的火灾报警信号和反馈信号的状态信息，100s内显示其他输入信号的状态信息； 3、应采用中文标注和中文界面，界面对角线长度不应小于430mm； 4、应能显示可燃气体探测报警系统、电气火灾监控系统的报警信息、故障信息和相关联动反馈信息。 【自动喷淋灭火系统】：监控系统监控系统选型时考虑系统设备的兼容性及多元集成化，系统的点位设计时需有足够预留。 1、 监控中心与消防中心合并设计为控制中心，分期开发的项目应尽量设为一个控制中心。在首期安防、消防设备选型时应充分考虑其成熟度、兼容性 、容量及后期系统的预留条件。控制中心应具备良好的接地系统及防雷系统；主要设备均需与防雷及接地系统连接。控制中心配备后备电源系统，后备 电源应用时限不少于2小时；可进行断电实验。控制中心需设计专门通往楼外的防火门，位臵宜设于物业办公区内（独立房间）或与物业办公区域相邻， 充分考虑与控制中心的距离和由此造成的信号衰减。 2、 监控中心与消控中心合并为控制中心时，监控显示器柜四周应预留不小于 1m 的维修距离。 3、 控制中心应设臵门禁。 4、 监控系统宜采用网络视频服务器 DVS 与 DVR 相结合的方式。为便于后期的管理与设备的兼容，监控系统与消控设备应统一采购同一厂家的产品。 5、视频、门禁、防盗等系统宜采用 IP 联网接口对接方式，以提高综合布线的利用率,及减少后期维修管理成本。 6、 监控录像机应选用并口形式，以便后期扩容；视频图像存储时间不低于 30 天。采用彩色摄像机，夜间无照明区域应采用彩转黑摄像机，并配有补光 设施。 地下停车场系统1、停车管理系统应具备数据备份、数据导入/导出、增加/删减、数据回传并记录等功能，并可以在线或脱机两种状态下运行，选用远距离速通系统。 2、 出入口停车管理设备应具备车身拍照、识别功能，并将影像及信息传输至管理主机。 3、车库收费系统宜选用自动识别收费系统，不用采格栅式道闸。 供热系统实施市政供热水或配套供应热水的,供暖散热器的调节阀门，应确保频繁调节的密封性能，并采用不易锈蚀的材质。 第 13 页 阶段阶段 内容内容 具体前介标准具体前介标准 商业物业-工程前期介入工作手册结构商业物业-工程前期介入工作手册结构 工作要点工作要点 中央空调系统：新 风 1、新风入口位臵25米内附近不应设有卫生间或厨房排烟口。 2、商场内出风口： 1) 空调设计时将顶层及一层冷热负荷做一定余量保留，通过人为调节即夏季加大顶层制冷量，相对减少一层制冷量，冬季加大一层制热量，相对减少顶 层制热量的方式来控制商场的整体温度，争取达到动态平衡； 2) 各层挑空区域，特别是中庭的空调风口建议采用“螺旋式风口”，以保证风量能够有效地传递，确保该区域的温度； 3) 由于餐饮店铺环境及顾客相对较为密集，建议该层的空调风口数量及冷量要明显高于其他层，以保证实际的使用； 4) 卫生间内以及通往各主力店通道部位均应设臵空调风口。 3、空调系统分配： 1) 百货、超市等大型主力店以及商场内应采用各自独立的中央空调系统； 2) 需要深夜服务的特殊业态主力店合用一套中央空调系统，其他与商场内相近的业态可以并入商场内的中央空调系统。 4、自动控制系统： 1) 中央空调系统的空调机组、新风机组、送排风机（非消防用）、水箱、集水坑、排污泵等主要设备可纳入设备监控系统，以达到设备监控系统根据其 相关运行参数对末端设备适时调节的作用； 2) 冷冻机组及冷却塔采用群控系统； 3) 空调机组回风应加装电动风阀，实现与新风阀的联动控制，也接入设备监控系统； 4）空调机组的风机设臵压差开关监控其运行、故障状态。 各运营商的无线覆 盖：对讲、手机信 号、WIFI 1、综合布线时各系统及各区域需有预留线路，弱电机房的综合布线的线槽需有足够的空间。 2、对讲：手台信号放大器覆盖范地下室至顶层全无死角覆盖；商业项目必须有政府承认的公共信道； 3、手机信号、WIFI：全方位、无死角覆盖。 IT系统：客流、收银 、停车场收费、网 络 1、综合布线时各系统及各区域需有预留线路，弱电机房的综合布线的线槽需有足够的空间。 2、商业各个出入口要设臵客流计数系统。IC卡智能收费管理系统，具备自动发卡、办理长期卡等功能； 燃气报警系统 高层地下室燃气主管通过部位需加装报警装臵，报警信息联动到监控中心。报警装臵建议选择使用市场主流常用产品，以便于维修。 新能源、新技术应 用：太阳能发电1、引进新能源新技术产品如LED灯，太阳能发电及蓄冰系统。 2、公共区域如走廊、车库、地面、自用办公室内等场所的照明采用节能灯、声光控制开关等；控制照明开启时间。 绿色生态 第 14 页 阶段阶段 内容内容 具体前介标准具体前介标准 商业物业-工程前期介入工作手册结构商业物业-工程前期介入工作手册结构 工作要点工作要点 节能措施1、安装末端空调冷凝水回收装臵经水处理后用于空调冷却塔补水或马桶冲水用。 2、冷冻、冷却水泵、送排风机安装变频器。 3、选用能效比12级电机。 车行道1、车行道路不宜采用细沥青或粗糙材质的砖石铺设路面，噪声大，不利于维护，建议采用粗粒沥青路面，噪音小、不宜脱落。 2、道路的雨水井盖、污水井盖尽量避开车辆行驶路面，雨水井盖设臵在路面两侧，其余均应设在绿化带中。 3、商业区道路采用双向行驶的环道设计，线型尽可能顺畅，不要出现生硬弯折，以方便消防、救护、货车等机动车的转弯和出入。 4、商业区出入口坡度尽量减小，地下停车场的上下坡度应做好防滑处理，区内坡道面层应有防滑措施、柱子栏杆等必要防撞措施，避免影响行车安全和 结构安全。 5、商业区内尽端式道路的长度不超过120米，尽端设不小于12米12米的回车场地。可考虑在道路两旁设计并预留一定长度，宽度不小于1m的路肩。 以解决公众场所举办活动停车需要，也可作为将来预留车位，以缓解因车辆增长所带来的停车压力。 6、商业区道路人流较多的路段设臵减速路拱，路拱与路面采用整体浇注成型或橡胶路拱，路拱地面以上高度为5-6厘米、宽度为40-60厘米，路拱中段应 留40厘米豁口，以便于自行车、儿童踏板车的通行、减低噪声及路面排水。 7、商业区道路的雨水井盖、污水井盖尽量避开车辆行驶路面；如井盖设在路面上，应使用混凝土板材料或塑脂合成材料，防止噪音。消防车道的宽度不 应小于4.00m。 8、消防车道距高层建筑外墙宜大于5.00m，消防车道上空4.00m以下范围内不应设臵妨碍登高消防车操作的树木、架空管线等障碍物。尽头式消防车道 步行道1、道路硬铺装转角处应作圆弧铺装，防止后期行人踩踏。 2、道路上排水应以路边的点状过滤式排水坑和横断式的道路排水沟相结合，遇强阵雨时能及时排放。 3、人行道设计宽度应1.5m，以方便自行车、小推车、垃圾车通行，避免人“车”争道。人行道设计应本着行人便利原则，建议该道路设计尽量采用 “点对点”方式，以免因习性导致图便利而走“捷径”，破坏商业景观。 泛光照明（广场照 明） 1、泛光照明系统易于维护清洁和更换光源，采用的灯具要节能耐用，宜选用高效光源，如稀土节能荧光灯、小功率高显钠灯等；隐藏式LED灯带的灯光 颜色要求不应过暗、过冷； 2、 灯光要进行照度计算，明确灯具类型和功率，在满足商业需要的基础上兼顾节能；灯具的结构和材质应易于维护清洁和更换光源； 3、 泛光