配套服务中心可行性研究报告

金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 1 - 1 总论 1.1 项目背景与概况 1.1.1 项项目名称目名称 金龙新区生活配套服务区建设项目 1.1.2 建建设设地点地点 湘阴县金龙镇（原界头铺镇）金凤村、新光村（芙蓉北路 西侧、金凤大道东侧），规划总用地面积 72604.35 平方米 （约 108.91 亩）。 1.1.3 建建设设性性质质 新建 1.1.4 承承办单办单位位 金龙新区是长株潭“两型社会”建设综合配套改革试验 区滨湖示范区的核心区域，是我县对接长株潭发展的“桥头 堡”，加快滨湖示范区金龙新区的开发建设，对进一步敞开 我县南大门，加速融城对接，推动湘阴科学跨越发展，具有 十分重要的意义。 金龙新区位于湘阴县金龙镇（原界头铺镇），2011 年 4 月，我县正式成立“长株潭城市群两型社会综合配套改革试 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 2 - 验区湘阴县金龙新区开发建设领导小组”和“湘阴县金龙新 区开发建设总公司”，2011 年 11 月岳阳市编办批复成立“湘 阴县金龙新区管理委员会”。 新区远期规模为“20 平方公里、20 万人口”，以芙蓉大 道湘阴段为纵向中轴线，东部为商贸开发区和休闲旅游度 假区，西部为新型工业区。工业区产业定位为以光伏电子信 息和先进机械制造为主的“两型”产业。 按照县委、政府的工作要求和“两型引领、规划主导、市 场运作、产业支撑”的工作思路，新区力争在 3-5 年的时间内 建设一个“5 平方公里、5 万人口”的“县城南区、工业新区、 宜居小区”。 未来的金龙新区将是一个创新阵地、示范基地、 产业要地、休闲胜地、宜居佳地。 1.1.5 报报告告编编制制单单位位 单位名称：岳阳通源投资咨询有限公司 资格等级：乙级 证书编号：工咨乙 发证机关：国家发展和改革委员会 1.1.6 可研可研报报告告编编制依据制依据 中华人民共和国土地管理法； 中华人民共和国土地管理法实施条例； 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 3 - 中华人民共和国房地产管理法； 湘阴县县城村镇体系规划（2008-2030）； 其他有关专业设计规范； 建设单位提供的其他各项基础资料； 湘阴统计年鉴【2010】资料。 1.1.7 研究范研究范围围及研究工作概况及研究工作概况 项目研究范围 本项目可行性研究范围包括：金龙新区生活配套服务区 项目建设的必要性、项目定位、建设条件、建设规模、建设 内容、建设方案、项目管理、投资估算、社会效益等。 研究工作概况 受湘阴县金龙新区管理委员会的委托，我公司依据国 家和地方有关房地产建设项目建设的法规和政策对项目单 位实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资 料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建 设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面 进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性 研究报告的编制工作。 1.2 主要经济技术指标 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 4 - 金龙新区生活配套服务区建设项目，规划总用地面积 72604.35 平方米，规划净用地面积 47516.39 平方米。项目总 建筑面积 93563 平方米。 主要经济技术指标见表 1-1。 表表 1-11-1 主要经济技术指标表主要经济技术指标表 序号名称单位指标备注 1 规划用地面积 M272604.35 1.1 净用地面积 M247516.39 1.2 道路用地面积 M218985.31 1.3 街头绿地面积 M26102.65 2 总建筑面积 M293563 3 总基底面积 M212231 4 容积率 1.97 5 总建筑密度 %25.74 6 绿地率 %36 1.3 结论与建议 1.3.1 结论结论 、本项目选址符合湘阴县城乡总体规划要求，建设场 地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 5 - 、根据需求调查表明，本项目建设将在很大程度上改 善安置户的生活条件，同时也促进社会经济协调发展，本项 目的建设是必要的。 、本项目建设主要包括 1 栋 14F 宾馆，建筑面积 15000 平方米；1 栋 4F 购物超市，建筑面积 10000 平方米； 12 栋 5F 的商住楼，建筑面积 50000 平方米；沿街商铺，建 筑面积 15000 平方米；物业管理用房，建筑面积 3563 平方 米。并配套建设地面停车场、给排水、供配水、道路、绿化、 亮化等基础设施。结合选址点较好的地质地形条件，本项目 的建设是可行的。 、本项目规划总用地面积为 72604.35 平方米，总建筑 面积为 93563 平方米，项目总投资 12646 万元，项目实施期 为 12 个月。 1.3.2 建建议议 、按照商住房建设的相关政策及标准搞好小区的规 划设计。 、抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确 保项目顺利实施。 、加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度， 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 6 - 做好项目成本控制。 、在施工过程中可能影响计划实施进度的因素，主要 是资金来源的问题，建议业主解决好资金来源及运用，防止 影响计划实施的进度。 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 7 - 2、项目区概况和建设的必要性 2.1 项目区概况 2.1.1 湘阴湘阴县县概况概况 湘阴县位于湖南省北部（偏南），濒南洞庭湖，居湘江、 资江尾闾。县城东接汩罗，西邻益阳，南连望城，北交沅江、 岳阳、屈原管理区。湘江分东、西支自南向北穿流中部；资江 及其东支自西向东折北流经西境。境内大部分地区为洞庭 湖冲积平原，河湖密布，沟渠纵横，东部兼有丘陵、低山。 交通方面除有发达的水路外，还有湘阴至长沙公路和 S308 线从县境穿过，湘阴湘江大桥和临资口大桥已建成， 将公路过河难渡变为通畅的坦途。 2010 年，湘阴县辖 19 个乡镇，共有村（居）民委会员 451 个，全县土地总面积 1581.5 平方公里。湘阴县盛产水稻、 茶叶、藠头、食用油和猪、鱼、禽、蛋，为全国重要的商品粮、 商品鱼基地县之一。 近几年来，湘阴县经济总量快速增长，结构调整取得长 效。2010 年全县国内生产总值万元，比上年增长 16.1%，其 中,第一产业增加值万元,同比增长 4.7%；第二产业增加值万 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 8 - 元，同比增长 23.9%；第三产业增加值万元，同比增长 11.3%；产业结构渐趋合理,第一、二、三产业增加值分别占 国内生产总值比重为：21.2%、51.2%、27.6%。第一、二、三产 业分别垃动 GDP 增长 3.4、8.2、4.4 个百分点。2010 年全县 财政收入 43010 万元，同比增长 21.3%，全年税收收入 32879 万元，同比增长 27%。 2010 年，年未总人口 75.69 万人。其中，非农业人口 12.04 万人。城乡居民生活日益改善，全年农民人平纯收入 6341 元，实际同比增长 10.7%;城镇居民人均可支配收入 13832 元，实际同比增长 16.6%。 2.1.2 试验试验区概况区概况 、试验区概况 近年来，湘阴县把发展“长株潭两型社会”，大力发展工 业作为城市转型的根本出路，积极探索，先行先试，取得了 积极成效。目前，湘阴县作为全省“长株潭两型社会滨湖示 范区”，在大力发展工业的同时，作出把金龙新区建设以“两 型引领、规划主导、市场运作、产业支撑”的重要决策。 金龙新区位于湘阴县县城 18 公里，距省会长沙仅 24 公里，距湘长公路仅 500 米，距沿京珠复线湘阴出口仅 6 公 里，交通区位优越，同时被县委、县政府确定为对接省会长 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 9 - 沙的卫星城。境内以山丘、平原为主，地理优势明显。 、试验区建设现状 湘阴县金龙新区建设实行市场化运作，组织实施新区 基础设施建设、房地产开发和招商引资(融资)。 新区成立以来，严格按照总体规划的要求，以循环经济 理论为指导，采用现代园区的建设理念和市场经济的运行 机制，遵循“规划大手笔，建设高档次，产业成特色，服务高 效率”的要求，以建设现代生态园区为方向，以构建循环产 业体系为中心，不断加快各类基础设施、重点项目的建设。 2.2 项目建设的必要性 、项目建设符合产业政策及发展规划 金龙新区是长株潭“两型社会”建设滨湖示范区的核心 区，是湘阴推进滨湖示范区建设的先导工程，是重点发展的 五区十八片之一。规划设计面积 88 平方公里，其中起步区 规划建设面积 5.71 平方公里，分南北 2 个片区，力争通过 3-5 年的高标准规划建设，使湘阴县金龙镇（原界头铺镇）农 村环境进一步优化，农民生产方式发生转变，将金龙新区打 造成为县城南区、工业小区、宜居新区和我县对接长沙的桥 头堡，使县域经济呈现新的增长极。建设金龙新区是一个把 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 10 - 农村变为城市的创举，是一项利国利民、造福子孙后代的好 事，实事，是我县实现“敞开南大门，对接长株潭，建设新湘 阴”这一美好蓝图上浓墨重彩的一笔。 、项目建设是进一步打造城乡统筹示范基地的迫切 需求 本项目建设按照“两型引领、规划主导、市场运作、产业 先行”的思路，努力将金龙新区打造成城乡统筹的示范基地、 产业要地、休闲胜地、宜居佳地。由于试验区内村庄长期的 无序建设和基础设施的滞后，导致现状村庄存在分布散乱、 道路不通畅、生活污水横流、村容村貌差等现象。对现有村 庄进行迁并、整治，把金龙镇打造成名副其实的省级重点镇、 湘阴的南部新城，已成为为村民提供良好居住条件和生活 环境的迫切要求。为积极做好试验区的征拆工作，维护被征 迁户的合法权益，最大限度地保持社会和谐稳定，本项目建 设有利于改善民生、保障社会发展，是一项重要的民生工程。 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 11 - 3、项目选址及建设条件 3.1 项目选址 项目建址位于湘阴县金龙镇（原界头铺镇）金凤村、新 光村（芙蓉北路西侧、金凤大道东侧）。项目用地范围内地势 平坦，形状规则，地下没有电缆、通讯线路等影响施工的因 素。用地区域周围无大型工矿企业或污染源，项目地质状况 良好，地基承载力较强，没有其他规划性限制条件。 3.2 建设条件 3.2.1 自然条件自然条件优优越越 气象条件 湘阴县地处东亚热带季风气候区，具有中亚热带向北 亚热带过渡性质，属湿润大陆季风气候。其主要特征是严寒 期短，无霜期长；春温多变，秋寒偏早；雨季明显，夏秋多旱； 四季分明，季节性强， “湖陆风”盛行。 水文特征 年平均气温 17 最冷月（一月）平均气温 4.5 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 12 - 最热月（七月）平均气温 29.2 极端最高气温 40.0 极端最低气温 14.7 年平均气压 1009.9 百帕 年平均日照 1760 小时 年主导风向 N 夏季主导风向 S（6-7） 年平均风速 2.96m/s 年平均降水量 1509.6mm 年最少降水量 1043.2mm（1963 年） 历史最大积雪深度 32cm（1972 年） 本项目地处湘阴县文星镇，湘阴水位站历史最高水位 为 36.66 米（1996.7.21 吴凇高程），1998、1999 年也达到 36.36m、36.25m。枯水季节最低水位为 1999 年 2 月 21 日为 22.23 米，次低 1928、1929 年 22.71 米。水面宽广，水源充足， 一年四季水运交通方便。 环保特征 大气 正常 水质 正常 拟建地周边环境 满足要求 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 13 - 3.2.2 交通运交通运输输条件条件 湘阴县位于湖南省北部（偏南），濒南洞庭湖，居湘江尾 闾。县境东接汨罗，西邻益阳，南连望城，北交沅江、岳阳、 屈原行政区。湘江分东、西自南向北贯穿全境，资江干流及 其东支自西向东折北流经西境。境内大部分地区为洞庭湖 冲积平原，河湖密布，沟渠纵横，东部兼有丘陵、低山。 交通方面除有发达的水路外，还有省道湘阴至长沙高 等级公路和 S308 线从县境穿过，湘阴湘江大桥、临资口大 桥已建成通车。京株复线、芙蓉大道北拓（湘阴段）工程建成 后交通突现。 3.2.3 项项目配套工程条件目配套工程条件 供水 本项目的生活用水、消防用水及其它用水均由市政供 水管网供给，其水量、水质均可满足本项目的要求。 排水 采用雨污分流制的设计原则 雨水采用重力流直接排入城市排水管网 污水主要为生活污水，通过设置地埋式二级生化池排 入城市下水道管网。 供电 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 14 - 项目地电源来自湘阴县电力局，采用低压双回进线电 缆埋地引至变电间，用户用电配电线路为单回路供电，其供 电能力充足，能够保证项目建设所需的用电要求。 3.2.4 生活配套生活配套设设施条件施条件 项目地为湘阴县金龙镇（原界头铺镇）金凤村、新光村 （芙蓉北路西侧、金凤大道东侧）。附近出行交通、文化教育、 医疗卫生、银行邮电等生活配套设施基本完善。 3.2.5 工程地工程地质质与地震与地震 本项目地为丘陵区，地质构造比较简单，地质条件较好。 根据原有建筑物基础开挖情况，地基承载力一般为 25 300Kpa。 根据国家质量技术监督局 2001 年 2 月发布的中国地 震动参数区划图（GB183062001）查得：项目地地震动峰 值加速度为 0.1g，对应地震烈度为 7 度。本项目属高层砖混 结构建筑，应按规定做好构造设防。 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 15 - 4、拟建规模及方案 4.1 总平面布置 4.1.1 基本要求基本要求 规划布局力求具有整体性、经济性、时代性、超前性， 使新建安置房与周边建筑物协调一致。 坚持“以人为本”的规划设计原则，着重于环境的立 意和刻画，创造一个方便、安全、舒适、和谐的人居环境。 住宅建筑设计力求达到居室方便、舒适、安全、居住 生活空间功能布局合理，设施齐全。 总图布置满足规划要求。 4.1.2 平面布置平面布置 本项目平面布置应根据金龙新区生活配套服务区建设 项目总体规划要求及周边环境情况，因地制宜灵活布置各 住宅。 详见附后总平面布局图。 4.2 小区拟建规模 本项目建设要求注重住宅的套型结构，合理的空间尺 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 16 - 度，明确的功能分区，使人们既有一个活动、散步、休闲的 地方，又有一个好的居住环境。从设计上营造出与居住相吻 合的空间层次结构，贯彻以人为本的原则，注重强调其文化 内涵和品味，增强空间层次感。 主要技术指标如下： 项目总用地面积：72604.35 平方米 项目净用地面积：47516.39 平方米 总建筑面积：93563 平方米 容积率：1.97 绿地率：36% 建筑密度：25.74% 4.3 基础及结构 4.3.1 工程概况：工程概况： 本项目场地地质条件较好，可选择浅基础形式，局部较 深处选择独立桩基础，主体结构采用框架结构。抗震设防按 7 度进行。 4.3.2 设计设计依据：依据： 本工程设计依据建筑、给排水、电气等专业提供的有 关图纸及资料； 有关规范规程 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 17 - 建筑结构荷载规范（GB50009-2001）； 混凝土结构设计规范（GB50010-2002）； 建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）； 建筑抗震设计规范（GB50011-2001）； 砌体结构设计规范（GB50003-2001）； 建筑桩基技术规范（JGJ94-94）； 建筑地基处理技术规范（JGJ79-91）； 设置钢筋混凝土构造柱多层砖房抗震技术规程 （JGJ/T13-94） 荷载取值 a、恒荷载标准值 恒荷载标准值均按实计取。楼面装修及粉刷取 1.5KN/m2。 b、活荷载标准值 起居室 2.0KN/m2 卧室 2.0KN/m2 厨卫 2.0KN/m2 阳台 2.5KN/m2 楼梯间 2.0KN/m2 不上人屋面 0.7KN/m2 c、风荷载基本风压值W0=0.40KN/m2 d、基本雪压值 S0=0.55KN/m2 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 18 - 4.3.3 结结构构选选型型 本工程按框架结构体系设计。 4.3.4 基基础设计础设计 由于项目的工程地质勘探报告尚未正式提出，故具体 的基础形式将根据工程地质情况来确定。 4.3.5 结结构防火构防火 本建筑耐火等级为二级，建筑构件的燃烧性能和耐火 极限情况如下： 柱为钢筋混凝土柱，保护层厚度为 35mm，耐火极限 大于 2.5h。 梁：所有梁均为钢筋混凝土现浇梁，保护层厚度为 25mm，耐火极限为 1.5h。 楼板保护层厚度为 15mm，耐火极限大于 1.0h。 屋面采用现浇钢筋混凝土屋面，保护层厚度为 15mm，耐火极限大于 1.0h。 非承重墙采用混凝土小型砌块或粘土空心砖，厚度 为 240，耐火极限大于 2.0h。 以上所选用材料均为不燃烧体，均满足民用建筑设计 防火规范（GBJ 161987）的要求。 4.4 公用辅助工程 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 19 - 4.4.1 给给排水排水 编制依据 室外给水设计规范GBJ13-86（1997 年版）； 室外排水设计规范GBJ14-87（1997 年版）； 建筑给排水设计规范GBJ15-88（2001 年版）； 建筑设计防火规范GBJ16-87（2001 年版）； 污水综合排放标准GB8978-1996； 建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90。 编制范围 本项目室外、室内给排水及消防。 给水（生活给水及消防用水） a.水源 本项目的生活用水、消防用水及其它用水均由城市给 水管接入供给，其水量、水质均可满足本项目的要求。 b.用水量 生活给水：住宅按 250 L人d 计，用水量 450 吨/天。 冲洗道路、场地用水按 1.0L/m2.d 计。用水量约 18 吨/天 绿化用水按 2L/m2.d 计。用水量约 30 吨/天 未预见用水量按总用水量的 15%计。 则总生活用水量约为 572 吨/天。 消防给水：室外消防用水量 30L/S；室内消防用水量 40L/S，火灾延续时间按 2 小时计。 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 20 - c.生活给水系统 根据本建筑的高度、布局，从节能考虑，本项目为多层、 高层建筑，生活给水靠社区管网直接供水能满足项目需求。 社区供水系统供水保证率为 99.9%，月停水小时数为零。本 项目只需从附近社区供水管网直接接入管径为 DN150 的给 水管就能满足用水要求，室外管网成环状，公共、生活、消 防合一，并按防火规范要求设置消防栓。 污水 a.原则 室外排水系统采取雨污分流制，雨水直接排入室外暗 沟，采用重力流直接排入城市排水管网。尽量减少管道埋深， 避免污水提升，生活污水经化粪池就近排入市政污水管道。 b.污水量计算 住宅污水量取相应给水量 90%。 c.污水管网布置 小区内的污水管管径为 DN200，收集该地块内污水，分 多个出口排入四周的化粪池后排入污水管道。 雨水 小区内雨水依照就近排放的原则，经排水沟的敷设在 该地块道路下的雨水管收集后分散排入四周雨水管道。 雨水管网布置：沿路敷设管径为 DN300DN500 的雨 水管或截洪沟收集地块道路上的雨水，分散排入四周雨水 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 21 - 管道。 4.4.2 供配供配电电 依据 供配电系统设计规范 GB50052-95 低压配电设计规范 GB50054-95 建筑物防雷设计规范 GB50057-2000 住宅设计规范 GB50096-99 民用建筑电气设计规范 JGJ/T16-92 智能建筑设计规范 GB50314-2000 建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB50053- 94 国家其它现行设计规范 用电负荷的确定 本项目用电负荷主要以应急照明、普通照明、电器设备 等。根据目前的用电水平和国家有关标准，其用电设施按住 宅 40W/m2，加上室外照明及设备用电并考虑同时系数和需 要系数等因数，估算本项目用电总负荷约为 3000KW。 变配电间 本项目供电为湘阴电力局变电站，其供电能力充足，能 够保证项目建设及项目建成后所需的用电要求。应采用低 压双回进线电缆埋地引至变电间，低压开关柜选用抽屉的 开关柜，一般电力电缆选用阻燃型 VV22 型电力电缆，并做 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 22 - 好防水防潮。变压器型号由业主部门与供电部门商定。 保安接地与防雷接地 本项目低压侧工作接地采用 TN-C-S 系统，接地包括变 电所的接地，弱电系统的工作接地，建筑物防雷接地等采用 联合接地，接地电阻1 欧姆。 由于本项目为住宅建筑物，在防雷方面属一类保护建 筑，工程设计中分区域在屋顶端装一组高压脉冲电子避雷 器，各个部位采取均压措施，并在变电所的低压侧引至重要 负荷设备的回路内装设浪涌吸装置。 4.4.3 弱弱电电 编制依据 综合布线系统工程设计规范(GB50311-2007) 城市住宅区和办公楼电话通信设施设计标准 (YD/T2008-93) 火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98） 电话通信系统 楼内均设电话分线箱，在各住户客户及主卧室等处均 设电话插座，每户按两部电话预留容量。 4.5 住宅设计 住宅体现居住方便、舒适、安全、耐久、经济，并注意单 体局部和整体效果，采取不同的处理的手法，使单位建筑美 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 23 - 观雅致，在考虑生活配套服务区建设特点的同时，注重内在 质量和外在美学。 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 24 - 5、节能、环保、消防、劳动安全 5.1 节能节水措施 5.1.1 节节能能 节能设计依据 公共建筑节能标准GB50189-2005； 绿色建筑评价标准GB/T50378-2006。 节能措施 项目建成后，用电范围主要是照明、空调等，为了减少 能耗，采取以下措施： 供电设计按就近原则合理配置，以减少线路损耗，供 电设备采用节能、安全器件，线路采用铜芯电线、电缆供电。 采取低压电容器补偿，减少无功损耗。 在电器设备的选型及建筑物内、外照明灯具选用上， 采用新型节能设备、高效灯具，减少用电负荷。如采用节能 型筒灯，日光灯采用电子启动器，公共场所不使用白炽灯等。 加强用电管理，减少能耗。 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 25 - 根据现行规范及标准，在满足功能、结构、安全的前 提下，建筑设计合理布置朝向，处理好隔热、通风、隔声等 技术问题，提高门窗、墙体及屋面板缝的密封性能，减少能 源损失。 采用灰渣砖、砌块等新型墙体材料。 建筑设计尽可能采用自然采光、自然通风。 在条件具备的情况下，积极推行利用替代能源。 5.1.2 节节水水 、采取节水型设备设施，降低水资源消耗。 、加强用水管理，搞好供水系统的防渗、防漏。 5.2 环境保护 5.2.1 环环境境现现状状 项目建设地为湘阴县金龙镇（原界头铺镇）金凤村、新 光村（芙蓉北路西侧、金凤大道东侧），现状无大的污染源， 适合本项目的建设。 5.2.2 环环境影响境影响 项目建设阶段主要是施工机具（挖土机、搅拌机、振动 泵等）运输车辆产生不同程度的粉尘和噪音。 项目建成后的污染源主要来自区域人员丢弃的废弃物、 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 26 - 生活垃圾、生活污水、场地冲洗污水等。 5.2.3 环环保保设计设计原原则则 设计中坚决执行国家关于环境保护的法律法规和标 准。 在工程建设中必须坚持污染治理措施与主体工程同 时设计、同时施工、同时使用的“三同时”原则。 在设计中积极采用新工艺、新技术、新材料，尽可能 满足建设项目对环境的要求，并把项目对周围环境的影响 程度降到最低。 环境工程设计，要体现出经济性、合理性，充分考虑 综合利用的可能性，治理后污染物排放，必须达到国家规定 的排放标准。 5.2.4 环环境境评评价适用价适用标标准准 污水综合排放标准GB8978-1996； 城市区域环境噪声标准GB3096-93； 大气污染物综合排放标准GB16297-90； 建筑施工场界噪声限值GB12523-93； 地下水环境质量标准GB/T14848-93； 地表水环境质量标准GB3838-2002。 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 27 - 5.2.5 环环境保境保护护措施措施 对粉尘的处理 本项目粉尘的形成是工程建设期间，施工过程中可通 过及时清运、加盖篷布、洒水降尘等，严格按有关规定和标 准，控制粉尘对周围环境的污染，把粉尘控制在每立方米空 气含量不超过 10 毫克。 对噪音的处理 建设期工程机械及运输车辆产生的噪音，通过选用 低噪音建筑机械设备，合理安排施工时间来解决。 运营期各类排风扇、空调等的噪声，其值在 6075dB(A)之间，尽量使用低噪声设备。 对固体废弃物的处置 项目建成运营后，按规定设置分类垃圾收集箱，场地由 专职清扫人员清扫并分类收集送至分类垃圾箱，再由环卫 清洁车集中收集进行专业化处理。 废水处置 本项目主要是生活污水，排水系统采取雨污分流，生活 污水经化粪池处理后排入城市污水管网。 小区内集中绿地种植草皮和观赏性强的灌木、花卉。 积极搞好环境绿化美化，创造良好的卫生环境，减少噪音、 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 28 - 粉尘污染，营造文明、和谐氛围。 5.3 消防 5.3.1 设计设计依据和原依据和原则则 依据 a.建筑设计防火规范GBJ16-87（2001 年修订本） b.建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005 原则 a.消防必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针。 b.本项目在同一时间内按一处着火点考虑。 5.3.2 消防措施消防措施 区域内设置消防栓和灭火器，消防栓、灭火器数量与 间距按照当地消防部门的要求布防。 平面布置上，要考虑设置消防通道、消防龙头。 室内装修及走廊采用非燃烧材料或难燃烧材料，夹 板等装饰材料要用防火涂料浸泡涂刷,地毯、帘布尽量采用 阻燃材料制成的。 电器、电线的布置与装饰物要有一段安全距离。 设计时留出消防通道出口。 施工时，施工单位要严格按照设计要求施工，不得擅 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 29 - 自更改施工图。 项目建成后，要建立安全巡视制度，制定安全规章， 设置安全警示，对区域内居民和全体工作人员进行安全教 育。 注意火警预防，将本项目平面布置图交予当地消防 部门，图中标明每一消防箱和消防龙头的位置，定期请消防 支队到街区来进行灭火示范。 5.3.3 消防手段消防手段 本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑 灭火灾。 冷却水消防系统采用常高压给水消防系统。 5.3.4 消防器材消防器材 本项目分别配置一定数量推车式和手提式干粉灭火器。 5.3.5 消防外消防外协协 消防外协由开发商或物管与当地消防部门协商解决。 5.4 安全卫生 为了严防火灾发生，除采取消防措施外必须加强消 防安全教育。 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 30 - 为确保人身安全，各住户、门店对所有配电设备、用 电设备和金属外壳及管线支架等金属件采用接零保护，并 设置必要的工作接地系统。 加强设备选型，合理布置噪声源，努力降低噪声对环 境的影响。 合理安排功能分区和安全疏散通道，满足防护安全 距离要求，从规划上防止各类事故。 充分利用空坪隙地进行场地绿化，创造一个优美舒 适的环境。 按规定搞好抗震设防和防雷减灾设计。 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 31 - 6、项目管理 6.1 项目实施计划 本项目从前期工作开始至项目竣工运营，其项目实施 期自 2012 年 12 月至 2013 年 10 月，详见下表。 表表 6-16-1 项目实施进度计划项目实施进度计划 20122013 日期 内容 1212345678910 可研与审批 施工图设计 施工前准备 土建施工 配套设施 竣工验收 6.2 机构设置及劳动定员 本项目建设成立金龙新区生活配套服务区建设项目指 挥部，并实行项目经理负责制，机构按照统一领导、分层管 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 32 - 理、人员精简的原则设置职能部门和进行劳动定员。 6.2.1 机构机构设设置置 项目领导小组 项目经理 营销部 财务部 工程部 6.2.2 劳动劳动定定员员 本项目成立项目建设领导小组，劳动定员为 9 人。其中： 营销部 4 人，协助项目前期手续报批、接待及项目材料 发放、收集、报审等工作。 财务部 2 人，负责项目工程财务计划管理。 工程部 2 人，负责项目前期手续报批和建设期工程管 理。 项目经理 1 人，具体负责职权内本项目工作。 6.2.3 物物业业管理管理 项目建成竣工验收并完成定向租售后，其物业管理工 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 33 - 作由项目业主或交由相关物业管理部门统一管理。 6.3 招投标 本项目建设本着公开、公平的市场竞争原则，采取招标 的方式选择有资质、资信好、有实力、经验丰富的设计单位、 监理单位、施工单位等签订工程承包合同。严格履行合同， 并加强合同管理，确保工程质量，控制项目投资和工程实施 进度。 招标范围 本项目设计、施工、监理以及水泥、钢材等大宗设备材 料的采购均为招标的范围。 招标组织形式 对项目设计、施工、监理以及水泥、钢材等大宗设备材 料的采购采取委托招标的组织形式，选择有资质、信誉好的 招标代理机构进行招标。 招标方式 根据不同的标的物，按国家有关规定要求分别采用公 开招标方式或邀请招标方式。 招标公告发布 根据国家招投标法及湖南省实施中华人民共和国招投 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 34 - 标法办法，拟在省、市级媒体或其它公开刊物上公开招标 信息。 6.4 施工项目管理 工程在施工建设时，必须采取整体规划，分项施工的方 针。在管理制度上制定筹建工作条例，实行岗位责任制，对 工程质量、实施进度、合同、资金、施工现场等进行管理协 调和成本控制。在工程的建设中要注意管理工作中的以下 问题： 6.4.1 质质量管理量管理 从建筑材料、施工质量等方面加强质量控制，坚持质量 高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系，使质 量管理工作制度化。招标选择有相应资质的监理机构，督促 承包单位设专职质量科及质检员，形成质检网络。 6.4.2 进进度管理度管理 要求承包单位针对工程特点编制施工方案，合理安排 工程进度，采用先进的网络控制技术，按工程各工序间的先 后逻辑顺序组织施工，在严格遵守安全规范的情况下，组织 平行流水，交叉作业，充分利用工作面，以提高效率，控制 各工序施工进程，以确保工程总进度计划的落实。 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 35 - 6.4.3 合同管理合同管理 合同管理贯穿于合同谈判签定、履行、合同期满直至归 档全过程。本工程要体现合同公平、程序公开、公平竞争和 机会均等性。实行全过程合同管理，使得每个分项工程都处 于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成。 6.4.4 资资金管理金管理 本项目在建设过程中要加强工程款的预结算管理，严 格控制工程量变更，对项目资金实行分阶段验收报帐管理， 对不达进度、不合质量标准的工程坚决不予验收和拨付资 金。 6.4.5 现场现场管理管理 工程施工期间，要确保施工现场有条不紊、文明施工。 要以系统、合理、可行为原则，加强现场管理，组织科学文 明施工。结合施工现场周边的具体情况，应严格控制施工噪 声、施工灰尘对周边环境的影响，对出入施工现场的人员要 制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现场 人员的管理得到有效的控制。 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 36 - 7、投资估算及资金筹措 7.1 编制范围及依据 7.1.1 编编制范制范围围 本项目的投资估算范围包括：土建工程、安装工程、公 共设施工程、道路工程、绿化工程等。 7.1.2 编编制依据制依据 、 湖南省建筑工程消耗量标准(2006 版); 、 湖南省安装工程消耗量标准(2006 版); 、 湖南省市政工程消耗量标准(2006 版); 、参考本地类似工程的有关造价指标； 、建设项目所在地的主要材料市场价格； 、工资及取费标准：按湖南省建设厅颁发的湘建价 2007402 号文件和湖南省建设工程造价管理总站发布的湘 建价计200822 号文规定执行； 、工程建设其他费用：执行湖南省工程建设其他费 用定额。建设单位管费执行财政部财建2002394 号；设计 费执行原国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管 理规定的通知（计价格200210 号)；监理费执行发改委建 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 37 - 设部发改价格2007670 号；招标代理服务费执行国家计委 计价格20021980 号；施工图审查费执行湘价服(2006) 54 号 文。 、预备费按 6.8% 进行估算； 、建设单位提供的有关资料。 7.2 投资估算 本项目总投资估算为 12646 万元。其中工程费用 9772 万元，设备费用 396 万元，工程建设其他费用 1762 万元，预 备费用 716 万元。各项费用计算如下： 投资估算表 表 7-1 单位：万 元 投资估算（万元）投资估算（万元） 序序 号号 工程项目工程项目 与费用名称与费用名称 规模规模 （m2m2） 建筑建筑 工程工程 设备及工器设备及工器 具购置具购置 安装工安装工 程费用程费用 其他其他小计小计 一一工程费用工程费用 9307930746546597729772 1 宾馆 150001800 2 购物超市 100001200 3 商住 500004000 4 沿街商铺 150001800 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 38 - 5 物管用房 3563285 6 道路 18179.49136 7 绿化 17105.986 8 公用工程 -465 8.1 给排水 135 8.2 供配电 155 8.3 消防、环保 175 二设备费用设备费用 36036396396 三工程建设其他费用工程建设其他费用 176217621762 1 土地费用 1000 2 建设单位管理费 305 3 勘察、设计费等 前期费用 254 4 招标、监理费 203 四预备费 716716716 合 计 1264612646 7.3 资金筹措 本项目总投资估算 12646 万元，全部由企业单位自筹 解决。 金龙新区生活配套服务区建设项目可行性研究报告 - 39 - 8、社会效益分析 8.1 社会效益分析 金龙新区生活配套服务区建设项目选址于湘阴县金龙 镇（原界头铺镇）金凤村、新光村（芙蓉北路西侧、金凤大道 东侧），规划总用地面积 72604.35 平方米（约 108.91 亩）。项 目总建筑面积 93563 平方米，其中：新建 1 栋 14F 宾馆，建 筑面积 15000 平方米；1 栋 4F 购物超市，建筑面积 10000 平 方米； 12 栋 5F 的商住楼，建筑面积 50000 平方米；沿街商 铺，建筑面积 15000 平方米；物业管理用房，建筑面积 3563 平方米。并配套建设