工作制度培训资料

一、 技工 通则：1 服从指挥，严格遵守各项操作规程及各项规章制度。2 把安全消防意识贯彻到工作中。3 无特殊原因或理由，请修单不得积压，做好维修记录。4 服务中做到客户至上，微笑服务。5 做好运行记录，认真履行值班制度。6 爱护工具，不得人为损坏工具。7 认真学习本专业的各项技术，熟练掌握各种设备的开闭方法和性能，掌握专业技 能。 8加强责任心，在工作中要时刻注意各种设备的工作状态是否正常，不论是本专还是其它专业，及时处理及时报告。 9保持机房、休息室及工作场所的卫生。 10未经主管许可，不得私自更改、调整、移动线路、管路设备。 A值班电工岗位责任1 值班人员必须清楚了解供电系统情况，所辖设备的性能及控制范围。熟练掌握各配 电设备及发电机的运行、操作、维修规程。必须服从运行领班及系统工程师的领导 和指挥。2 认真进行交接班工作，交班人员必须认真讲解本班工作情况，并认真做好交接班记 录。接班人员必须清楚了解上一班工作内容，仔细查看交接班记录。交接班记录必 须由值班电工本人签字，不得代签。 3认真清点工具，保持良好工作状态，工具使用完毕后，必须擦拭干净，放回原处。 4按时、按数抄录各类计量仪表，不得伪造数据。 5按时仔细检查所辖各类设备，并认真做好检查记录，不得伪造检查结果。 6所有记录必须做到字迹工整、清晰、全面，记录单据必须保持清洁完整，不得损毁。 7各类高、低压操作必须按照电工操作规程进行，以保证人身及设备安全。 8负责保持配电室内所有供电设备功能正常，各配电柜、开关、仪表等如有损坏，须 立即修复，如需停电处理，须立即报告运行领班或系统工程师，获得批准后方可进 行。 9必须保持配电室、值班室及所辖设备的清洁，每班两次清洁地面、窗台、门窗、设 备表面等所有产生积尘之处。根据上级安排，定期清洁设备内部。 10值班室内与工作有关之物品必须摆放整齐，不得存放与工作无关之物品，配电室内 严禁存放杂物。 11值班人员不得在值班室、配电室及其他机房会见客人，须坚守岗位，不得擅自离岗、 串岗，需暂时离岗时，必须报告运行领班或系统工程师离岗原因、去向及时间，获 得批准后方可离岗。 12本班工作未完成时，须在接班人员的协助下，加班完成，不得移交给接班人员，接 班人员必须协助交班人员完成工作后进行交接班。 13交班人员如发现接班人员酗酒或精神状态不良时，不得进行交班，并须立即报告运 行领班或系统工程师，在运行领班或系统工程师未做出具体安排之前，交班人员不 得离岗。 14值班人员严禁睡觉、赌博、酗酒及任何游戏，配电室内严禁吸烟。B维修电工：1 维修电工必须熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。 必须服从维修领班及系统工程师的领导和指挥。2 每日须按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一切准备工作。 3接到维修通知后，必须十分钟内到达现场处理，服从工作安排。 4处理各类电气故障须及时、准确，保证人身及设备安全，工作完毕须认真清理现场。 并将处理结果报告维修领班或系统工程师。 5维修操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固接实，绝缘及防水处理必须 可靠，不得疏忽大意。 6每天巡视大厦及公寓内所有公共供电设备及公共照明（包括各电缆井）一遍，发现 问题须立即报告维修领班或系统工程师，并及时修复，做好巡视记录。 7配电箱、电缆井等不得有存水、尘土及杂物，各配电箱的箱体、合叶、箱门、锁具 等必须保持功能正常，无锈蚀，并保持锁好。电缆井内的电缆必须放置于电缆桥架 内，并盖好扣板。 8配电箱内各开关及各电器元件、线路等不得有噪音、过热及其它故障，各接点必须 牢固接实。 9室外围墙、挑檐及草地灯必须保持使用正常，随坏随修，不得拖延至第二天晚上开 灯之时。 10各类临时用电，必须接入漏电开关，并保证漏电开关灵敏有效。 11维修人员工作完毕后，须立即回到指定地点休息待命，除工作需要外，不得在大厦 及公寓范围内走动，不得进入任何草坪绿地。 12维修人员不得在大厦及公寓范围内高声喧哗，随地吐痰，乱扔废弃物。 13维修人员进入客户单元维修时，必须敲门，在获得同意后方可进入，必须着装整洁， 态度礼貌，保持安静，不得在客户单元内吸烟、喝水，不得以任何方式获取报酬、 小费及物品，不得动用客户单元内任何物品用于维修，需要移动物品时必须征得主 人同意。 C弱电技工： 1对所辖各弱电系统及其所有设备，必须清楚了解其性能，检查方法，控制范围及运 行状况。必须服从弱电维修领班及系统工程师的领导和指挥。 2每日巡查所有弱电系统一遍，并做好巡查记录。 3发现故障须立即排除，保证各系统正常运行，保证人身及财产安全。 4排除故障时如对总体系统运行产生影响，须立即通知领班及工程师，得到批准后方可 进行。 5如出现重大故障，自己无能力排除时，须立即通知领班及工程师。 6接到维修通知后，十分钟内须赶到现场处理。工作完成后必须认真清理现场，并须将 处理结果及时报告领班及工程师。 7维修操作时，各接线、接点务必接实；各镙丝、镙母务必拧紧，各设备安装必须牢固 可靠。 8每周巡查弱电井一次，井道内须保持无杂物、无存水，各类电缆均应放置于电缆桥架 内，并盖好盖板，做好检查记录。 9对所辖设备须保持清洁、整齐，各连接线、接点必须保证接触良好。 10维修人员工作完毕后，须立即回到指定地点休息待命，除工作需要外，不得在大厦及 公寓范围内走动，不得进入任何草坪绿地。 11维修人员不得在大厦及公寓范围内高声喧哗，随地吐痰，乱扔废弃物。 12维修人员进入客户单元维修时，必须敲门，在获得同意后方可进入，必须着装整洁， 态度礼貌，保持安静，不得在客户单元内吸烟、喝水，不得以任何方式获取报酬、小 费及物品，不得动用客户单元内任何物品用于维修，需要移动物品时必须征得主人同 意。D设备运行技工：1 设备运行技工必须清楚了解本系统情况、所辖设备的性能及控制范围。熟练掌握各类 设备运行、操作及维修保养规程。必须服从运行领班及系统工程师的领导和指挥。2 认真进行交接班工作，交班人员必须认真讲解本班工作情况，并认真做好交接班记录， 接班人员必须清楚了解上一班工作内容，仔细查看交接班记录。交接班记录必须由当 值人员本人签字，不得代签。 3认真清点工具，保持良好工作状态，工具使用完毕后，必须擦拭干净，放回原处。 4按时、按数抄录各类计量仪表，不得伪造数据。 5按时仔细检查所辖各类设备，并认真做好检查记录，不得伪造检查结果。 6各类设备的操作，必须严格执行有关操作程序。 7必须保持各设备间的环境及各类设备的清洁，每班至少清洁一次，须做到所有设备、 管线、门、窗、窗台、地面、柜顶、桌面等无尘土、无污迹、无杂物、无积水。 8与工作有关物品须摆放整齐，不得存放与工作无关之物品。 9各类记录须做到字迹工整、清晰、全面，记录单据须保持清洁完整，不得损毁。 10须保持本系统各类设备正常运行，做到三干净（即设备干净、机房干净、工作场地干 净）四不漏（即不漏电、不漏水、不漏油、不漏气）五良好（即使用性能良好、密封 良好、紧固良好、润滑良好、调整良好），各设备如有损坏必须立刻修复，如因客观 原因不能修复时，须立即报告领班及工程师。 11值班人员不得在任何设备机房会见客人，须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗，需暂时 离岗时，必须报告领班或系统工程师离岗原因、去向及时间，获得批准后方可离岗。 12本班工作未完成时，须在接班人员的协助下，加班完成，不得移交给接班人员，接班 人员必须协助交班人员完成工作后进行交接班。13交班人员如发现接班人员酗酒或精神状态不良时，不得进行交班，并须立即报告领班 或系统工程师，在领班或系统工程师未做出具体安排之前，交班人员不得离岗。 14值班人员严禁睡觉、赌博、酗酒及任何游戏，值班室及各设备间严禁吸烟。 E设备维修技工： 1设备维修技工必须熟练掌握各类设备操作、运行及维修保养规程。必须服从维修领 班及系统工程师的领导和指挥。2. 每日须按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一切准备工作。 3接到维修通知后，必须十分钟内到达现场处理，服从工作安排。 4处理各类故障须及时、准确，保证人身及设备安全，工作完毕须认真清理现场。并将 处理结果报告上级主管。 5每天巡视检查大厦及公寓内各机房、泵房、管井、水箱、污水井一遍，发现问题必须 立即报告领班或系统工程师，并认真做好巡查记录。 6空调及给排水系统各类维修，必须做到各阀门、接口，安装位置合理，不漏水。管线 布局合理，横平竖直。需做防腐、防锈、保温处理时必须处理完整，不得遗漏。 7各机房、管道井、泵房内不得有存水及杂物，须保持环境及设备清洁。 8各泵辅、阀门、管线、接口不得有跑冒滴漏现象，并必须保持保温、防腐处理良好， 功能正常。 9定期检查消防水系统、排烟系统、正压送风系统等消防有关设备，须保持各设备功能 正常。 10定期检查、清理新风机组过滤网、风机盘管过滤网，每两周一次。 11维修人员工作完毕后，须立即回到指定地点休息待命，除工作需要外，不得在大厦及 公寓内走动，不得进入任何草坪绿地。 12维修人员不得在大厦及公寓内高声喧哗，随地吐痰，乱扔废弃物。13维修人员进入客户单元维修时，必须敲门，在获得同意后，方可进入，必须着装整洁， 态度礼貌，保持安静，不得在客户单元内吸烟、喝水，不得以任何方式获取报酬、小 费及物品，不得动用客户单元内任何物品用于维修，需要移动物品时必须征得主人同 意。 F综合维修水工：1 综合维修水工必须熟练掌握各类设备操作、运行及维修保养规程。必须服从综合维修系统工程师的领导和指挥。 2每日须按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一切准备工作。 3接到维修通知后，必须十分钟内到达现场处理，服从工作安排。 4处理各类故障须及时、准确，保证人身及设备安全，工作完毕须认真清理现场。并 将 处理结果报告综合维修工程师。 5空调及给排水系统各类维修，必须做到各阀门、接口，安装位置合理，不漏水。管线 布局合理，横平竖直。需做防腐、防锈、保温处理时必须处理完整，不得遗漏。 6各阀门、管线、接口不得有跑冒滴漏现象，并必须保持保温、防腐处理良好，功能 正常。 7定期检查、清理客户单元内之风机盘管过滤网，每月一次。 8维修人员工作完毕后，须立即回到指定地点休息待命，除工作需要外，不得在大厦及 公寓内走动，不得进入任何草坪绿地。 9维修人员不得在大厦及公寓内高声喧哗，随地吐痰，乱扔废弃物。 10维修人员进入客户单元维修时，必须敲门，在获得同意后，方可进入，必须着装整洁， 态度礼貌，保持安静，不得在客户单元内吸烟、喝水，不得以任何方式获取报酬、小 费及物品，不得动用客户单元内任何物品用于维修，需要移动物品时必须征得主人同 意。 G综合维修电工：1 综合维修电工必须熟练掌握各类电气设备操作、维修及保养规程。必须服从综合维修工程师的领导和指挥。 2每日须按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一切准备工作。 3接到维修通知后，必须十分钟内到达现场处理，服从工作安排。 4处理各类电气故障须及时、准确，保证人身及设备安全，工作完毕须认真清理现场。 并将处理结果报告综合维修工程师。 5维修操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固接实,绝缘及防水处理必须可 靠，不得疏忽大意。 6配电箱内各开关及各电器元件、线路等不得有噪音、过热及其它故障，各接点必须牢 固接实。 7各类临时用电，必须接入漏电开关，并保证漏电开关灵敏有效。 8维修人员工作完毕后，须立即回到指定地点休息待命，除工作需要外，不得在大厦 及 公寓范围内走动，不得进入任何草坪绿地。 9维修人员不得在大厦及公寓范围内高声喧哗，随地吐痰，乱扔废弃物。 10维修人员进入客户单元维修时，必须敲门，在获得同意后方可进入，必须着装整洁， 态度礼貌，保持安静，不得在客户单元内吸烟、喝水，不得以任何方式获取报酬、小 费及物品，不得动用客户单元内任何物品用于维修，需要移动物品时必须征得主人同 意。 H综合维修万能工：1 万能维修工必须熟练掌握瓦、木、油工及装修五金安装维修技能，必须服从综合维修 工程师的领导和指挥。 2每日按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一切准备工作。 3接到维修通知后，必须十分钟内到达现场处理，服从工作安排。 4处理各类装修维修必须细致，必须符合有关规范，不得偷工减料。 5认真做好检查工作，做好巡检记录，遇有装修损坏、五金件损坏、检查口未封闭或有 污迹等，必须立即处理。须保持本物业公共区域长久如新。二、 库工1 严格遵守员工守则和各项规章制度，不得无故离岗、串岗。2 了解和熟悉各类设备的结构图纸，建立备品部件和易损件的清单，并按要求执行最高、最低储备标准，当储备接近或达到最低标准时，及时提出申请购买计划单。3 严格执行物品验收入库制度和领料单制度，做好备品备件和公用工具的管理制度。4 做好仓库的帐、卡、物等管理工作，要求帐、卡、物必须相符，物品堆放整齐清洁。5 每月必须对库存情况进行一次清查盘点，对盘亏、盘盈情况及时向有关上级汇报。6 按时、按质地完成每月财务要求的备品、备件、材料消耗和库存情况等的报表。7 易燃、易爆、有毒物品必须单独储放。室内禁止一切烟火，必须每天去巡查二次。8 在非常日班工作时间内，实行二班运行人员，在行政和业务上接受横向领班领导。一、安全保卫制度1 工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。 2各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现 有安全隐患，须立即上报领班、工程师或工程部经理。 3各班组领班须每日进行安全检查，随时消除不安全因素，遇有重大安全隐患，须立即 上报工程师或工程部经理。 4工程师须每月组织所属员工对所辖系统及范围进行安全检查，消除隐患，并将检查处 理结果书面报告工程部经理。 5未经工程部经理批准，任何外来人员（包括外部门、外单位领导）严禁进入所有设备 房（包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等），已经批准者，在进出变电 站、配电室、消防中心、空调主机房、危险品仓库等重要部门时，必须办理登记手续， 记录来宾姓名、证件号码、单位、进出日期及时间等。 6所有机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必须将门窗锁好。灯光调至合适程度， 清理好现场。 7各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部经理提出书面申请，经 批准后方可配制。 8所有机房、设备间、工作间等均须在门外适当位置设置警示标志。 9所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。 10所有水池、水箱必须加盖并锁好，钥匙由设备工程师管理，无关人员不得借用，打开 水池或水箱必须经工程部经理批准，并进行登记。 11高空作业时，工作人员必须配带安全带，并进行其他有效保护措施，作业范围周边必 须加设护网，防止意外坠物伤及人员或设备设施。 12所有运行、维修、保养、巡检工作及施工、安装、接电等均必须严格执行有关规程及 规范，严禁违规操作，以保证人身及设备安全，凡违规操作者，一经发现，均扣除当 月工资200元人民币，因违规操作造成严重后果者，均立即除名。 13各类安全用具、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性，确认安全后方可使用。14所有工具、仪器、仪表、材料、备件等均不得带出本物业范围以外，如因工作需要， 须经工程师书面批准，按规定办理放行手续，并做好记录。15工程部须每三个月组织一次本物业之消防报警系统、联动系统、喷淋、消火栓系统等 所有消防设施、设备之全面测试，以保证其功能正常，无故障。二、消防工程管理制度1 工程部全体员工必须把安全防火制度放在第一位，熟悉掌握防火制度，能熟练使用楼 宇内配置的消防工具、用具。 2消防中央监控室，必须具备下列资料、器材及钥匙。 2.1一套完整准确无任何故障之火灾预报警系统及消防联动控制系统。 2.2各层消火栓布置平面图，消防器材布置平面图及消防系统图。 2.3一套完整、清楚、准确之各层建筑平面图，图内应标明各防火卷闸、隔火墙、危 险品仓库、防烟门、走火梯及太平门等。 2.4一套完整、清楚、准确之排烟通风图。 2.5一套煤气管道及阀门位置分布图。 2.6消防联动控制关系。 2.7手提灭火器数只，灭火毯数块，大厦及公寓所有备用钥匙一套。 2.8紧急情况联络表一份，应列明联系人姓名、电话、寻呼机号码等。 3设备维修工作中如需使用易燃材料，必须特别注意，小心谨慎，并须将易燃材料远离 火源及热源。 4易燃易爆之材料存放，必须单设仓库，并由专人管理，随用随领，各班组不得存放易 燃易爆材料。 5不得任意挪动消防设备及器材。如发现消防设备损坏或泄露，应立即报告上级人员。 6各工程人员在巡检或维修时，嗅到异味或怀疑煤气或其他可燃气体泄露时，绝对禁止 使用明火、撞击火星、或使用对讲机、电话及开关等任何电器，避免发生爆炸。到达 安全地后，立即报告上级人员或消防中心。 7任何人员如发现火情，须立即使用对讲机或电话通知消防中心火情发生之明确位置、 火势情况、何种物品起火、以及目击者本人之动向。 8如发生火灾警报报警，全体员工必须认真处理，直至确定火情熄灭，或确认为误报为 止。全体员工必须保持冷静，处理报警时不可过于张扬，不得惊动客户。 9如发生火警，工程部设备运行人员必须保证相关喷淋泵、消防泵、正压送风机及风阀、 排烟风机及风阀之正常运行；配电室运行人员必须保证消防设备之供电正常，并立即 通知消防中心安排消防、保安人员灭火。 10火警发生时，工程部各岗位职责： 10.1工程部经理到达消防中心，确认火警发生之楼层和报警种类，报告物业总经理， 并通知工程师，安排并确认工程部消防岗位到位情况。 10.2强弱电系统工程师带领一名电工到达地下三层总变电站，等候命令，负责指挥相 关停送电操作，并按照工程部经理命令组织所有各层地下室人员撤离。 10.3强电运行领班带领一名电工到达相关分配电室，等候工程师或工程部经理命令， 执行有关停送电操作，并按照工程部经理命令组织相关人员撤离。 10.4强电维修领班带领一名电工到达相关消防泵房，负责保证消防泵、喷淋泵控制系 统工作正常，如有需要，立即采取应急抢修。 10.5设备系统工程师带领设备运行技工一名坚守中央控制室，按照工程部经理命令， 指挥人员，停止空调主机及新风机组运行，关闭新风门。 10.6设备维修领班带领一名设备维修人员到达相关消防泵房，等候命令，负责指挥消 防泵、喷淋泵运行、操作及有关系统阀门操作，并作为泵房最高领导人，按照工 程部经理的命令，组织泵房所有人员撤离。 10.7设备运行领班带领维修技工2名，按照工程部经理命令检查相关机房、设备间、 泵房、竖井，并检查正压送风风机及风阀、排烟风机及风阀之运行情况。 10.8 电梯维修人员负责检查电梯机房，并将电梯迫降至底层，开门放人后，除消防 电梯外，其余电梯全部关闭，并保证消防电梯运行正常。 10.9 综合维修工程师带领其他所有工程部员工在工程部办公室候命，指挥人员增援 各岗位，并按照工程部经理命令组织工程部人员撤离。 10.10当班人员如发现本人值班范围内发生火情，须立即上报，按照上级指令行动。 在可能的情况下，使用手提灭火器或消防栓灭火，如发觉火势扩大，应尽快离开 现场，不得独自冒险。 11火情发生时，应尽可能操作之设备： 11.1楼层失火：关闭本层及上两层、下一层之空调及新风系统，防止烟雾及火势蔓 延。 11.2空调主机房失火：关闭空调主机。 11.3 总变电站失火：通知上级电站停止供电，并启动应急发电机投入应急供电。 11.4其他配电室失火：通知总变电站停止供电，并启动应急发电机投入紧急供电。 11.5楼层空调新风机房失火：关闭新风机及新风门，切断电源。 12火警解除或确认为误报警后，须做如下工作： 12.1将火灾报警系统及消防栓、喷淋泵系统复位。如有消防局官员在场，必须征得 消防局官员同意后，方可进行。 12.2如喷淋系统正在洒水，应将分层阀门关闭，以便清理现场，更换喷淋头，维修 损毁设备，使系统尽快恢复正常。 12.3检查受影响之楼层，并拍照及做好记录。 12.4尽快完成事故分析报告，连同照片呈交物业总经理。13外来装修及其他施工之消防管理必须遵照装修及施工管理制度执行。三、工程验收制度 1所有工程系统验收均须由发展商筹建处或发展商工程部负责及牵头。2 所有系统必须在系统正常、调试完毕的情况下，连续试运行一段时间（需根据设备情 况详定），尽量检查出存在之隐患后，方可进行验收。3 在验收过程中，须以将来运行及维修为重点，进行逐项检查，如发现问题，须尽快 以书面形式通报给发展商，并做出详细记录及拍照。4 所有系统之验收，必须以获得政府有关部门签发之合格证书、使用许可证书等相关 文件为标准，并须以此做为验收合格之必要条件。5 必须要求发展商提供所有合同副本、技术资料、使用说明书、维修保养手册、调试 检测报告及竣工图纸、竣工资料等全部有关工程资料，并建立档案，以备查用。6 必须清楚了解所有工程系统及设备之保修期起止日期、保修内容以及保修责任人及 其联系方式，并制订承建商、供货商保修联系表备查。7 必须收齐所有由发展商、承建商、供货商等提供之备品、备件及专用工具等，清点入 库，妥为保管并做出详细清单。四、设备维修制度 1预防性维护保养 1.1所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应 年度、季度、月度保养计划及保养项目。 1.2相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长系统设备 正常使用之寿命，并减少紧急维修之机会。 1.3保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由系统工程师建立设备维 修档案，以便分析故障原因，确定责任。 1.4各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由系统工程师负责，并提交工程部 经理审阅；保养检修及更换零配件之记录由领班负责，并提交系统工程师及工程 部经理审阅。 1.5进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影响，必须提前三天通知管 理部，由管理部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对客户之影 响范围），以便使受影响之客户做好充分准备。 2紧急维修 2.1必须进行紧急维修时，须立即通知工程部经理，安排有关人员立即赴现场检查情 况，并按实际情况进行处理。 2.2如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，须立即通知管理部，并由管理部向 受影响之客户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。 2.3如发生故障之设备在保修期内，应做出适当之应急处理，以尽量减少对客户之影 响，并立即通知有关供应商之保修负责人。 2.4紧急维修结束后，须由领班填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将 故 障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、故 障 发生时间、恢复正常时间等向系统工程师报告，并提交工程部经理审阅。此报告 由系统工程师存入设备维修档案，备查。 3设备的更新及系统改造3.1出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，工程 部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。 3.2设备更新及改造建议，必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告，并须考 虑总体系统运行之安全性及可靠性。 3.3由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利及对客户影响最小之时间 进行。五、装修及施工管理制度 1各单元业主或租户，在进行装修施工前，须将装修设计方案及比例为1：100或1：50 之正规设计图样、装修商之营业执照及装修资质证明副本、有关政府部门批准文件 等相关资料送交管理部，经审核同意后方可施工。 2所有施工严禁破坏本物业之建筑结构、原有防水层、建筑外观，严禁在外窗内侧及 外侧张贴或架设任何招贴、广告及任何设备设施。 3所有施工单位及人员均须在管理部办理有关登记及领取证件手续，并按施工面积每 平方米100元人民币予交施工押金，接受并执行施工管理有关规定，签定文明安全 施工承诺书。 4所有施工单位必须配置适当数量有效之消防器材，并将现场安全负责人之姓名、联 系方法及所有施工人员名单及有效身份证件之副本交管理部备案。 5施工人员进出现场，必须按管理部指定路线出入，并只能使用管理部指定之卫生间。 6施工单位必须对现场安全负责，严禁任何人在施工现场吸烟，严禁施工人员到施工 现场以外区域活动，严禁穿拖鞋、短裤及袒胸露背，严禁在本物业范围内高声喧哗、 随地吐痰、乱丢污物等一切不文明行为。 7禁止将易燃易爆危险品带入本物业范围之内，如工作需要，必须事先获得管理部批 准，随用随进，不得存放一天以上，并由专人严谨监管。 8如需明火作业，施工单位必须提交操作人员之专业证明及消防安全保护方案，向管 理部申请，经管理部审核同意并发出动火证后，方可进行。作业现场必须由有 消防经验及专业证明之人员负责监护，并须配置足够数量之有效灭火器材以供发生 意外时使用。 9禁止在消防通道、步行梯、电梯、车道、车场等所有公共地方堆放物料及垃圾，所 有垃圾必须由业主/租户或施工单位负责于垃圾产生当日搬出本物业范围以外。 10搬运装修工具、材料及家具、物品时，只能使用管理部指定之电梯，并不得损害本 物业范围内所有公共及他人之设施、设备及建筑装修。 11一切噪音施工必须在管理部指定之时间内进行，不得影响他人之正常办公及休息。 12施工中必须爱护本物业范围内之所有设施、设备及建筑、装饰成品，必须对施工范 围附近之所有成品采取有效保护措施，严禁野蛮施工，如因此造成成品损坏，必须 由业主/租户或施工单位负责更换、修复或照价赔偿。 13施工作息时间必须遵照管理部之规定，如需加班施工，必须经管理部书面批准，方 可进行。 14施工中如需改装消防系统、空调系统、给排水系统、强弱电系统时，必须向管理部 提交修改方案及正规设计图样，经管理部审核批准后，由管理部指定人员执行，所 需费用由业主/租户或施工单位承担。 15施工中如对本物业之系统运行产生影响时，如切断某些电源，关闭某些阀门，暂时 拆除某些设备等，均须事先得到管理部之批准，并由管理部指定人员执行。 16施工单位必须建立现场负责人及专职安全员和各专业工长组成的安全领导小组，负 责施工现场的安全及文明施工的管理、监督和协调工作。 17工程部将建立现场监督小组，负责监督施工单位之工程进度及工程质量，以及是否 按照管理部批准之设计进行施工，包括用料监督、技术监督、安装规范监督、对本 物业影响监督等。该小组负责填写施工质量记录表，交综合维修工程师及工程部经 理审阅，并负责阻止、修正不合格之施工。 18施工期间，管理部将派人检查施工人员之证件及施工管理制度之执行情况，施工人 员必须配合检查，并服从检查人员的管理，如施工人员不接受检查或不服从管理， 管理部有权收回其证件，禁止其进入本物业范围内。 19施工结束后，施工单位必须填写施工验收申请单，向管理部申请工程验收。工程验 收由工程部施工现场监督小组负责，分项验收，并填写工程验收记录表，交综合维 修工程师及工程部经理审阅，如验收合格，此表将送交管理部留存；如验收不合格， 此表送交施工单位进行限期整改，另行验收。 20施工单位及施工人员必须遵守上述规定，如有违返，管理部有权扣除施工押金或停 止该项目施工，要求施工单位限期整顿，如仍无效果，管理部有权要求业主/租户更 换施工单位，并扣除全部施工押金。4.5.7.1 严格遵守操作程序，保证冷冻机组及其它制冷设备的正常运行。4.5.7.2 做好设备运行和巡视检查记录，发现异常，及时报告。4.5.7.3 按照主管领班的安排，依据维修保养制度的要求，对冷冻机组和其它制冷设备进行维修保养。团结其他员工，保证冷冻设备的正常运作。4.5.7.4 严格执行工程部的值班制度、交接班制度，确保在岗时不出任何问题。4.5.7.5 坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。4.5.7.6 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。4.5.7.7 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。4.5.7.8 按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。4.5.7.9 严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保制冷系统的正常运行。4.6.3.1 严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常运行。4.6.3.2 认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施，防止隐患酿成大故障。4.6.3.3 按照主管领班的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变电设备进行维修保养。4.6.3.4 严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。4.6.3.5 严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。4.6.3.6 每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排，定期进行设备内部清洁。4.6.3.7 坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。4.6.3.8 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。4.6.3.9 按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。4.6.3.10 严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。4.6.3.11 全面负责工程部材料、工具及备品备件的申购、领取、库存的管理工作，保证各专业组工作的正常运行。4.6.3.12 对各专业组上报的材料申购单进行审核，及时办理申购手续，并掌握已上报申购单的到货情况，及时向值班工程师汇报。4.6.3.13 保证常用定期消耗材料的及时 供应，根据库存情况自行办理申购手续， 以保证必要的库存量。4.6.3.14 掌握上报申购单的走向、时间，必要时做好督促工作。4.6.3.15 搞好送外修理的业务工作，做到快捷，不误事。4.6.3.16 做好库房的管理工作，健全各项管理制度，严格执行出入库手续，对库存的各种材料、工具、备品备件要账物相符。4.6.3.17 做市场调查，了解市场供货情况和价格情况。4.6.3.18 库存物品必须整齐存放，保证库房干净整洁。7.1.1.1 工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。各班组均应有专人任安全员，负责监督检查安全操作施工情况。7.1.1.2 各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，应随时消除不安全因素，并须立即上报领班、工程师或工程部经理。7.1.1.3 应根据劳动局有关规定，组织对电工、电梯工、司炉工、电(气)焊工等特殊工种工作进行技术考核，持有操作证的才能上岗。7.1.1.4 根据劳动安全规程，制定各工种维修操作规程和安全检查制度。7.1.1.5 加强劳动安全教育，在进行高危险性的设备检修、工作时，主管(值班工程师)或经理应亲自到场指挥。7.1.1.6 在进行有危险的设备检修、操作时应放置明显的警告标志，防止无关人员误操作或误入正在维修的设备。如电梯检修时应在所有电梯出入口放置“请勿使用”标志等。7.1.1.7 对变配电、锅炉、电梯及压力容器，必须进行年度检验。7.1.1.8 对中央空调、变配电、锅炉的压力表、保险阀等，必须定期送有关单位进行校验。7.1.1.9 易燃、易燃物品必须存放在危险品仓库，并应控制最大存放量。7.1.1.10 水箱、蓄水池的入口处，机房、技术设施层、配电房等均应上锁，在无人时必须将门窗锁好，灯光调至合适程度，保持室内清洁。钥匙应由专人保管，无关人员不得借用。7.1.1.11 各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部经理提出书面申请，经批准后方可配制。7.1.1.12 重要机房如变配电房、锅炉房、冷冻机房、电梯机房等应设警戒牌，严禁非工作人员入内。所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。7.1.1.13 木工作业场地严禁吸烟，并要每天清除木屑。7.1.1.14 避雷装置必须在雨季前进行测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆。7.1.1.15 对各配备设施的接地设施，要定期检查保养；其接地电阻值应符合规范要求。7.1.1.16 物业内进行电、气焊，必须取得动火证。7.1.1.17 电梯维修保养时应遵守安全规定，若有人配合应注意联络。7.1.1 高空及外墙擦洗工作7.1.2.1 从事高空作业的人，必须进行身体检查。凡患有高血压、心脏病、癫痫及其他不适宜高空作业的人，一律不允许从事高空作业。7.1.2.2 遇有5级以上大风或打雷、下雨等可能发生危险的情况，应停止露天高空作业及清洗外墙。7.1.2.3 对高空、外墙清洗的吊架、吊篮等要定期或在作业前检查吊绳等安全装置，定期检查脚手架等设施的安全性能。7.1.2.4 高空作业前，必须认真检查登高工具及安全用具，如安全帽、跳板等。工作人员必须配带安全带，不允许穿硬底鞋，并进行其他有效保护措施。7.1.2.5 作业范围周边必须加设护网，设置明显标志划出危险禁区，严禁无关人员进入，以防止意外坠物伤及人员或设备设施。7.1.2.6 作业人员应正确使用安全装置确保安全，一块跳板上只能站一人，且不要站在跳板两端。7.1.2.7 尽量避免高空与地面互相抛掷物品或上下层同时工作，如无法避免则必须做好防护工作。7.1.2.8 高空作业所用的工具材料要捆扎放置稳妥，避免坠落。废弃物要集中存放，禁止随手乱扔。7.1.2.9 高空作业区的沿口、孔洞处，应设置护栏和标志，防止失足踏空。7.1.2.10 严禁在高空作业时嬉戏打闹，严禁在高空作业区睡觉。7.1.2 有毒物品的处理7.1.3.1 对怀疑有毒、有害的物品应注意保管，与其他物品分开单独放置，并设置明显的危险品标志，并严防泄漏。7.1.3.2 要积极联系有关部门确认该物品性质，掌握其特点及应急处理方法，以便于日后正确的保存及使用该种物品。7.1.3.3 建立完善的保管领用制度，随时掌握库存量，防止有毒物品的散失。7.1.3.4 使用剩余的危险品必须及时退回库房，所产生的废弃物严禁随意抛弃，须收集包装好交回库房统一处理，以保证环境的安全。7.1.3 密闭地方的工作7.1.4.1 当欲进入密闭的场所进行工作时，严禁未经安全测试而直接进入该地方。7.1.4.2 可采用火焰试验、活性生物试验或使用气体分析仪来检测该密闭场所是否含有有害气体。但水井、沙井等可能含有可燃气体（如沼气）、可燃物（如煤矿矿井）的地方严禁采用火焰试验。7.1.4.3 若检测发现该密闭地方含有有害气体或环境恶劣，则不能允许任何人员进入。应利用适当设备进行处理直至安全检测合格，如采用风机通风为热力管沟降温、清除有害气体。7.1.4.4 工作过程中应随时注意环境的监测，一旦发现异常立即将撤离，确保人员安全。7.1.4.5 工作照明应选用36V安全电压，工作进行中要注意用电安全，防止触电。7.1.4 发生意外时的处理7.1.5.1 应对员工进行急救及消防知识的教育和考核。7.1.5.2 对外单位施工人员，必须进行安全教育，并签订安全协议书。应在施工中进行检查监督，避免事故发生。7.1.5.3 当发生事故时，要保持镇定，监护人员立即关闭相关机具停止工作。应尽快将伤员撤离工作区放置在安全地带，采取适当的急救措施，同时请求其他员工的帮助。撤离过程中应注意搬运伤员的方法，防止不正确的搬运造成伤害的进一步扩大。7.1.5.4 抢救人员应注意自身的安全，不要盲目冒进。7.1.5.5 根据伤员的伤情决定是否送医院治疗，同时保护好现场以利于保险索赔。7.1.5.6 出具事故报告，总结经验教训，处理事故有关责任人员，避免类似事故的再次发生。7.1 安全用电制度7.2.1 严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要，应经所在部门经理批准，报请工程部核实，并由工程部登记注册；各部门需架设临时线，应由工程部派电工安装。客用区一般不准加临时线。使用结束后应立即通知工程部拆除。临时线路应符合“低规”要求，时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定，在安全和不损害美观条件下，由工程部派电工正式安装，并登记备案。物业强电系统维修时，应该根据不同的危险程度，分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时，应遵循下列三项要求：7.2.1.1 根据工作内容和需要，填写工作票。7.2.1.2 除特殊情况外，原则上应有两人或两人以上在一起工作。7.2.1.3 应有完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。7.2.2 安全技术措施在全部停电或部分停电的电气设备上工作时，必须完成下列保证安全的技术措施：7.2.2.1 断开电源。在工作场所必须断开电源的设备，包括需检修设备的带电部分