2014年湖南株洲市别墅项目研究报告_76P_调查分析总结.ppt

2014年株洲市别墅研究,锦绣香江地产营销部,锦绣香江,城市公园,美的城,晋合湘水湾,华晨御园,旗滨美墅,又见康桥,北欧小镇,维多利亚,神农养生城,碧玉花园,玫瑰名城,奥园广场,金域天下,株洲市（类）别墅项目分布图,别墅作为住宅产品的高级形态，对周边环境的要求相对较高。从图上可以粗略得知，在株洲五区中，别墅或类别墅项目 天元区：8个 芦淞区：2个 荷塘区：2个 石峰区：0 云龙区：2个,一、天元区别墅项目,美的城,晋合湘水湾,华晨御园,旗滨美墅,维多利亚,神农养生城,奥园广场,金域天下,天元区（类）别墅项目,天元区，市委、市政府的所在地，是株洲市地产开发的重点区域之一。 1、天元区较其它区有更多优势，拥有较好的规划、交通、教育、山地生态植被，尤其是湘江环抱所具有的独特风水、江景及沿江风光带。 2、天元区，拥有众多的政府机关、企事业单位、产业科技园等，客户资源更广泛。 旗滨美墅、维多利亚、湘水湾项目别墅量相对较多，其他项目的别墅份额相对较低。,天元区（类）别墅项目1,旗滨美墅（天泉一品）,项目地址:株洲市天元区珠江南路99号发展商：株洲旗滨置业有限公司 占地面积：83278.515平米 建筑面积：54163.89平米 当期户数：157户，其中 独立别墅 8套，480-550 ； 双拼别墅 28套，300-365； 联排别墅 121套，240-320 容积率：0.65 物业形态：独栋+双拼+联排 开发分期：已完成，2010年10月开盘 物管公司：旗滨物业 物 业 费：1.8元/,售价：8000元/平米,晋合湘水湾,项目地址:天元区珠江南路1号 发展商：晋合置业（湖南）有限公司 占地面积：一期：93185.03平米（规划1076.2亩） 建筑面积：273126.44平米（规划约160万方） 当期户数：1277套 容积率：2.23 物业形态：高层（别墅规划：双拼、联排） 开发分期：现开发1、2期 在售物业形态：一期 高层，别墅预计2014年 物管公司：待定 物 业 费：待定,天元区（类）别墅项目2,晋合湘水湾 项目实景图,天元区（类）别墅项目2,晋合湘水湾 别墅户型图,天元区（类）别墅项目2,晋合湘水湾 别墅户型图,天元区（类）别墅项目2,晋合湘水湾,天元区（类）别墅项目2,金瓯维多利亚,项目地址:天元区朱雷路1800号 发展商：湖南金瓯房地产开发有限公司 占地面积：33615.93平米 建筑面积：35871.71平米 当期户数：78套 容积率：1.06 物业形态：双拼、联排 开发分期：现开发1、2期 在售物业形态：一期联排+双拼 二期认筹 物管公司：待定 物 业 费：待定,天元区（类）别墅项目3,金瓯维多利亚,金瓯维多利亚双拼别墅户型390-480平米 价格9000-12000元平,金瓯维多利亚联排别墅户型360-390平米 价格8000-9000元平,天元区（类）别墅项目3,金瓯维多利亚,天元区（类）别墅项目3,天元区（类）别墅项目4,奥园广场,项目地址: 发展商：株洲奥园房地产开发有限公司 占地面积：151490平方米 建筑面积：434775平米 总户数：2166户（别墅约40套） 高层：95-132 ； 联排别墅 40套，240-320 容积率：2.87 物业形态：住宅+写字楼+商业 开发分期：四期 物管公司：奥园物业 物 业 费：2.0元/,奥园广场 项目实景图,天元区（类）别墅项目4,奥园广场,天元区（类）别墅项目4,天元区（类）别墅项目5,奥园神农养生城,项目地址: 发展商：株洲金业房地产开发有限公司 占地面积：188000平米 建筑面积：470000平米 当期户数：1352户，其中 高层：119-143 大平层：238-260 别墅：360-480 容积率：2.5 物业形态：双拼+花园洋房+公寓 物管公司：奥园物业 物 业 费：2.0元/,神农养生城 大平层、别墅 户型图,天元区（类）别墅项目5,神农养生城 小区效果图,天元区（类）别墅项目5,神农养生城,天元区（类）别墅项目5,天元区（类）别墅项目6,华晨御园,项目地址: 发展商：株洲华晨房地产开发有限责任公司 占地面积：70000平米 建筑面积：320000平米 总户数：2000户，面积分布 高层：93-215平方米 酒店式公寓：46-65平方米 复式楼（洋房）：160-280 平方米 容积率：3.8 物业形态：小高层+高层+别墅 开发分期：三期 物管公司：华晨物业 物 业 费：1.5元/,华晨御园 户型图,天元区（类）别墅项目6,华晨御园,天元区（类）别墅项目6,天元区（类）别墅项目7,湘银星城,项目地址:西邻昆仑山路北临黄河北路，东靠庐山路，与北师大附属学校相邻，南邻珠江北路，毗邻神农城 发展商：湘银集团 占地面积：377000平方米 建筑面积：1320000平方米 当期户数：850户，面积分布 高层：120-146平方米 花园洋房：135-179平方米 容积率：3.0 物业形态：高层+多层洋房 开发分期：一期约115亩，1 4万方 物管公司：湘银物业 物 业 费：1.8元/,湘银星城 户型图,湘银星城 项目效果图,天元区（类）别墅项目7,湘银星城,天元区（类）别墅项目7,美的城,项目地址:天元区栗雨中央商务区 发展商：株洲美的房地产开发有限公司 占地面积：260000平米 建筑面积：700000平米 当期户数：1057套 别 墅：136套 （双拼28套，联排108套） 容积率：2.56 物业形态：高层、别墅、酒店、 大型商场 、公寓 在售物业形态：一期联排，二期高层 物管公司：戴德梁行物业顾问有限公司 物 业 费：1.6元/,天元区（类）别墅项目8,美的城 项目实景图,天元区（类）别墅项目8,天元区（类）别墅项目8,天元区（类）别墅项目8,美的城,天元区（类）别墅项目8,金域天下,项目地址:天元区栗雨中央商务区 发展商：湖南佳兆业房地产开发有限公司 占地面积：158054平米 建筑面积：550000平米 当期户数：3764套 容积率：1.13 物业形态：联排 在售物业形态：一期联排 物管公司：佳兆业物业管理有限公司 物 业 费：1.8,天元区（类）别墅项目9,金域天下 现场实景,天元区（类）别墅项目,金域天下,天元区（类）别墅项目9,天元区别墅市场结论,株洲市天元区就自然地理环境来说，目前是株洲最宜居的板块之一。故株洲别墅项目60-70%集中在天元区，大多是采用高层围合式的布局，私密性不足。 1、城市扩容，土地价格攀高，别墅项目的低容积率对土地利用造成浪费； 2、大多数是以别墅拉升项目档次，而主打产品还是 “高层+多层洋房”； 3、株洲别墅与长沙相比，产品形态、资源配套、管理水平和身份象征性均处于劣势，株洲顶级高端客户多选择长沙置业。 4、个别偏远项目，前期规划有别墅或洋房作为市场过渡期，以“时间”换“空间”，通过运作期内的城市不断发展或成熟，实现树立品牌形象和引导教育市场的功能，如佳兆业、美的； 5、天元区并无真正意义上的纯别墅区。金瓯维多利亚，地块小、距离主城区较偏僻，且无市政道路经过，别墅是在市场竞争下突围的无奈选择。,综上所述，,二、芦淞区别墅,城市公园,碧玉花园,芦淞区（类）别墅项目分布图,芦淞区是株洲的产业支柱，拥有株洲服饰批发城、IT电脑商贸、商贸批发、物流、唐人神、董家段331中航工业等。 沿1815线向南，一直都是株洲的富人聚集区，从最早的四季花园、庆云山庄到山水国际、经世皇城等社区。便捷的交通、优质的山林环境、完善的配套、强大的购买人群均是其它区无可比拟的。,芦淞区（类）别墅项目01,城市公园,项目地址:株洲市芦淞区董家塅高科园 发展商：惠天然投资发展有限公司 占地面积：8000亩 8000亩建设用地+3000亩农田+2000亩高尔夫 建筑面积：210万平米 当期户数：300户 规划11700户，其中别墅2800户、普通住宅8900户 容积率： 物业形态：独栋+双拼+联排 开发分期： 物管公司： 物 业 费：2.3元/,城市公园 别墅户型,芦淞区（类）别墅项目01,联排别墅100万元/户起；独栋别墅200万元/栋起，独栋别墅：6080/起，联排别墅：4100/起,城市公园,芦淞区（类）别墅项目01,芦淞区（类）别墅项目02,碧玉花园,项目地址: 发展商：湖南协力房地产开发公司 占地面积：181000平米（270余亩） 建筑面积：总规划52.5万平米 当期户数：122户， 独立别墅 367-420 ； 联排别墅 221-393 容积率：0.87 物业形态：独栋+联排+多层洋房 开发分期：已第四期 物管公司：宏达物业 物 业 费：0.58元/,碧玉花园 别墅户型,芦淞区（类）别墅项目02,碧玉花园,芦淞区（类）别墅项目02,芦淞区别墅市场综述,芦淞区是株洲的产业支柱，拥有株洲服饰批发城、IT电脑商贸、商贸批发、物流、唐人神集团、董家段331中航工业等。沿1815线向南，一直都是株洲的富人聚集区。便捷的交通、优质的山林环境、完善的配套、强有力的购买人群均是其它区无可比拟的。 1、芦淞区商业最繁华，是株洲人口最聚集的地域，经商人群多。 2、区域内商住项目多，但高档社区均已开发殆尽，尤其是别墅项目虽然数量不多，但别墅供应量却占据了株洲市一半以上。 3、城市公园规划规模较大，但本土开发商实力欠缺，项目推进缓慢，市场反响一般到致退订客户较多。 4、碧玉花园，起步早但设计较差，户型呆板，外立面统一单调，房屋质量问题严重、物业管理不到位。,三、荷塘区别墅,锦绣香江,又见康桥,玫瑰名城,荷塘区（类）别墅项目分布图,荷塘区是株洲的老工业区之一，道路狭窄拥挤，周边环境破旧不堪。区域内既无山又无水，故区域内地产项目多以中低档自住型为主，别墅更是凤毛麟角。,荷塘区（类）别墅项目1,尚格又见康桥,项目地址:文化路239 号（派出所旁） 发展商：株洲尚格置业有限公司 占地面积：13221.072平米 建筑面积：9437平米 当期户数：39户 容积率：0.72 物业形态：联排+双拼 物管公司：湖南尚格物业有限公司 物 业 费：2.5元/,又见康桥,荷塘区（类）别墅项目1,又见康桥 项目户型图,荷塘区（类）别墅项目1,又见康桥 项目户型图,荷塘区（类）别墅项目1,又见康桥 项目户型图,荷塘区（类）别墅项目1,又见康桥 小区实景图,荷塘区（类）别墅项目1,荷塘区项目（参考）,玫瑰名城,项目地址:荷塘区桂花路39号 占地面积：156667平米（235亩） 建筑面积：230000平米 当期户数：302户 容积率：1.8 物业形态：Towhouse（5+1） 物管公司：济南外海物业 物 业 费：1.2元/,实景图,玫瑰名城,荷塘区项目（参考）,荷塘区别墅市场结论,荷塘区作为株洲市的老工业城区之一，道路狭窄拥挤，周边环境破旧不堪。大面积宗地较少，而老社区、街道错综复杂，不太适合开发别墅型产品。 1、目前唯一别墅社区又见康桥，项目体量也仅有几十套。主要针对周边合泰市场的经营户，以及周边的高校教师（如株洲市 党校、湖南工业大学老校区、湖南中医药专科学校等）。 2、荷塘区，相对天元区或芦淞区，缺少自然的山水资源，规划发展也相对起点较低，不能有效地吸引区域内或市内的中高端客户前来置业，故区域内地产项目多以中低档自住型为主，别墅更是凤毛麟角。 3、随着城市的扩容，金山新城将规划建设成荷塘区的新居住中心，区域内的居住环境（乃至别墅）均会出现较大程度的改善和提升。 4、玫瑰名城以5+1层的Townhouse 为主导，迅速地建立起区域内的“市场领导者”地位。通过园林绿化的精细耕作，提升品位，从混沌的居住环境中杀出了一条出路。,四、云龙区别墅,锦绣香江,北欧小镇,云龙区（类）别墅项目分布图,别墅作为住宅产品的高级形态，对周边环境的要求相对较高。从图上可以粗略得知，在株洲五区中，别墅或类别墅项目 天元区：8个 芦淞区：2个 荷塘区：2个 石峰区：0 云龙区：2个,云龙区（类）别墅项目,北欧小镇,项目地址: 发展商：株洲新华联房地产开发有限公司 占地面积：3150亩（规划） 建筑面积：近100万平米 当期户数：户，其中 联排别墅 ，320-368 洋房：130-165 容积率： 物业形态：别墅，洋房，酒店 开发分期： 物管公司： 物 业 费：元/,北欧小镇 效果图,北欧小镇 别墅户型图,北欧小镇,云峰湖国际旅游度假区,项目地址: 株洲云龙示范区北 发展商：长沙创元集团有限公司 &北京美林控股集团有限公司 占地面积：31.5平方公里 （规划中） 项目概要：度假区内圈依托云峰湖构筑生态绿心，中圈围绕绿心建设生态体育公园。内圈和中圈紧密融合，形成集商务酒店、商业水街、旅游休闲小镇、精品酒店、综合运动公园、企业绿色生态会馆群、生态高尔夫等于一体的生态核心区。,云龙区潜在项目参考：,云龙区别墅市场结论,云龙示范区挂牌4年来，作为株洲市未来发展的重点区域之一，正逐步走上良性持续发展的快速通道。因成立时间短，暂未兴起大规模的开发热潮。如今职教城已初现规模，云龙大道通车、方特欢乐世界开业诸多利好正开始刺激株洲市民的神经。 1、云龙新城的实施，居住的生态环境较其它区域更优质； 2、云龙北部连接长沙、浏阳等地，作为长株潭城市群的“绿肺”，生态植被得以完整保存，旅游度假（方特、云峰湖）已初步形成，未来将可能高尚住宅区（别墅）的主战场； 3、云龙南部区域因与石峰区（株洲工业的重度污染区）、荷塘区接壤，在生态环境上并无特殊优势。除了规划利好外，因配套资源较少，居住氛围也不够，购房置业者以周边企事业的地缘客居多。,株洲别墅综合结论,锦绣香江,惠天然城市公园,美的城,晋合湘水湾,华晨御园,旗滨美墅,又见康桥,北欧小镇,金瓯维多利亚,神农养生城,别墅项目分析：环线外依托市郊主干道分布，环线内集中分布在河西神农城板块。,市河西板块呈现出别墅扎堆，集中分布的情况，主要分布在： 1、长江南路板块 2、神农城板块 市郊别墅项目主要依托于各区新兴工业园区和通往周边县市主干道： 1、栗雨工业园区 2、太子路董家塅高科园,碧玉花园,玫瑰名城,明月湖,奥园广场,金域天下,从目前市场在售项目看，河西板块城市内别墅接近饱和状态,2008（11月）-2013年（8月）批售别墅类型包括独栋、联排、双拼、叠加，其中以双拼、联排别墅是市场推出的主力产品。 潜在含别墅的物业项目包括奥园广场，晋合湘水湾，华晨御园，预计将在今年下半年到明年上半年推出。 20122013年别墅供应，双拼、联排别墅占绝对主导，其次为独栋。,主要产品 包含产品,目前市场在售别墅产品中，联排产