《房地产开发项目管理》课程是工商管理专业的必修课本课程在....doc

房地产开发项目管理教案 教 案2013-2014学年第一学期 课 程 名 称： 房地产开发项目管理 课 程 编 号： 081430210 学院、专业、年级： 商学院工商本、商特本2011级 任 课 教 师： 郭 金 金 教 师 所 在 单 位： 商 学 院 山东师范大学课程简介 房地产开发项目管理课程是工商管理专业的必修课。本课程在结构上，按照房地产开发项目的整个发展过程，结合房地产项目管理的职能划分章节，层次分明、重点突出。内容上，以房地产开发项目的管理活动为研究对象，首先对房地产项目管理的概念、特点等基础理论进行阐述；其次系统地对房地产前期策划、项目组织系统、项目计划系统、项目控制系统、项目组织协调和信息管理系统的基本内容及方法做了详细的阐述；最后，结合房地产项目管理的特殊性，阐述了房地产产品的营销理论、方法以及后期管理的必要性。 通过本课程的学习，使学生全面了解房地产开发项目管理的基本流程，熟悉房地产开发项目管理的相关概念，掌握房地产开发项目管理的基础理论、职能、主要工作内容与方法，能够运用所学理论知识解决房地产开发项目管理工作中的实际问题。房地产开发项目管理教学大纲课程编号：081430210英文课程名： Management for Real Estate Development总 学 时：72学时（其中含实践教学4学时）学 分：4学分 课程类别：专业选修课适用专业：工商管理（房地产）先修课程：房地产导论一、课程性质与目的、要求 房地产开发项目管理课程是工商管理专业的必修课。本课程在结构上，按照房地产开发项目的整个发展过程，结合房地产项目管理的职能划分章节，层次分明、重点突出。内容上，以房地产开发项目的管理活动为研究对象，首先对房地产项目管理的概念、特点等基础理论进行阐述；其次系统地对房地产前期策划、项目组织系统、项目计划系统、项目控制系统、项目组织协调和信息管理系统的基本内容及方法做了详细的阐述；最后，结合房地产项目管理的特殊性，阐述了房地产产品的营销理论、方法以及后期管理的必要性。 通过本课程的学习，使学生全面了解房地产开发项目管理的基本流程，熟悉房地产开发项目管理的相关概念，掌握房地产开发项目管理的基础理论、职能、主要工作内容与方法，能够运用所学理论知识解决房地产开发项目管理工作中的实际问题。 二、教学内容及学时分配本课程的教学内容共分八章。第1章 房地产项目管理概论（4课时）1.1项目与房地产项目1.2 房地产项目管理1.3 房地产项目管理系统1.4 房地产项目管理方法、原则与步骤第2章 房地产项目管理组织系统（6课时）2.1 房地产项目组织概论2.2 房地产项目组织的特点与基本原则2.3 房地产项目的组织形式2.4 房地产项目管理组织第3章 房地产项目前期策划 （8课时）3.1房地产项目构思3.2房地产项目市场调查3.3房地产项目的目标策划3.4房地产项目可行性研究3.5不确定性分析3.6房地产开发项目的风险管理第4章 房地产项目计划系统（ 16课时）4.1 房地产项目计划概述4.2房地产项目的结构分解4.3房地产项目工期计划4.4房地产项目成本计划4.5房地产项目资金计划4.6房地产项目资源计划第5章 房地产项目控制系统（20课时）5.1房地产项目控制系统概论 5.2房地产项目的进度控制 5.3房地产项目的成本控制 5.4 房地产项目的质量控制 5.5 房地产项目合同控制5.6 房地产项目安全保健与环境保护控制第6章 房地产项目组织协调与信息管理（4课时）6.1 房地产项目组织协调6.2 房地产开发项目合作方的协调与管理6.3 房地产项目管理信息系统第7章 房地产项目营销管理系统（4课时）7.1 房地产项目营销管理概述7.2 房地产项目的目标市场拓展7.3 房地产项目营销的计划、组织、实施与控制第8章 房地产项目后期管理（4课时）8.1 房地产项目的竣工验收8.2 房地产项目的后评价8.3 房地产项目的物业管理期末综合指导、答疑（2课时）三、教学方法与手段房地产开发项目管理课程的教学以讲授、讨论、辅导与学生自学并举的方式进行。本着理论联系实际的原则，在强调基本知识和基础理论的同时，注重实际应用，通过本课程的学习，培养学生认识问题、分析问题和解决问题的能力。将教学内容分为精讲、略讲、讨论和自学四个方面。以课堂集体教学为主，使用多媒体课件，利用网站和视频录象作补充学习。针对房地产开发项目管理领域的关键问题，组织学生进行团队讨论、分析和讲解，以提高学生的团队协作能力、分析能力和表达能力。同时根据实际情况，针对学生较感兴趣或实际应用性比较强或是当前一些热点问题拟好提纲布置学生自学，搜集资料。对于自学内容进行作业检查、组织讨论或安排答疑，充分发挥学生的独立思考能力和培养其解决问题的能力。教学方法上，将强调启发式、交互式、互动式教学，强调讲思想、讲方法；强调学生自主学习、创造性学习和教学相长；注重素质教育和学生的能力培养。引入案例教学方法，结合房地产开发项目管理实际案例，组织学生进行课题讨论，启发学生进行思考培养与并提高其运用理论知识解决实际问题的业务能力与综合素质。 四、课程考核1.考核方式：于期末进行统一命题考试，考试采用闭卷笔试形式。2.考试内容：以考试大纲为指导，考核教学内容所涉及的基本知识、基础理论以及学生对理论的认识、理解，分析与应用能力。3.考试题型：题型多元化，包括:选择题、作图题、简答题、案例分析题。4.课程综合成绩：由期末考试成绩与平时成绩共同决定。 五、教材及主要参考书目：教材：谭术魁：房地产项目管理（第2版），北京：机械工业出版社,2014主要参考书目： 1、夏联喜：房地产项目管理，中国建筑工业出版社，20092、张跃松：房地产项目管理，中国人民大学出版社，20103、刘列励：房地产建筑工程项目管理，中国建筑工业出版社，20114、陆惠民等：工程项目管理(第2版)，东南大学出版社，20105、丛培经：高等学校规划教材:工程项目管理(第4版)，中国建筑工业出版社，20126、张宝岭，单兆海：建筑工程索赔及案例分析，机械工业出版社，20097、项目管理协会：项目管理知识体系指南(PMBOK指南)(第5版)，电子工业出版社，20138、哈罗德科兹纳 (Harold Kerzner)，杨爱华等：项目管理:计划、进度和控制的系统方法(第10版)，电子工业出版社，20109、全国一级建造师执业资格考试用书编写委员会：建设工程项目管理，中国建筑工业出版社，2013授课时间_ _ 第1_次课 授课章节第1章 房地产项目管理概论1.1项目与房地产项目1.2 房地产项目管理任课教师及职称郭金金（讲师）教学方法与手段讲授法，举例法，讨论法多媒体课时安排2课时使用教材和主要参考书教材：谭术魁：房地产项目管理（第2版），北京：机械工业出版社,2009主要参考书目： 1、夏联喜：房地产项目管理，中国建筑工业出版社，20092、张跃松：房地产项目管理，中国人民大学出版社，20103、刘列励：房地产建筑工程项目管理，中国建筑工业出版社，20114、陆惠民等：工程项目管理(第2版)，东南大学出版社，20105、丛培经：高等学校规划教材:工程项目管理(第4版)，中国建筑工业出版社，20126、张宝岭，单兆海：建筑工程索赔及案例分析，机械工业出版社，20097、项目管理协会：项目管理知识体系指南(PMBOK指南)(第5版)，电子工业出版社，20138、哈罗德科兹纳 (Harold Kerzner)，杨爱华等：项目管理:计划、进度和控制的系统方法(第10版)，电子工业出版社，20109、全国一级建造师执业资格考试用书编写委员会：建设工程项目管理，中国建筑工业出版社，2013 教学目的与要求： 本章作为学习本课程的入门，主要介绍项目、房地产项目及项目管理的一些基本概念，要求学生掌握项目及房地产项目的含义、特征，了解项目的分类，掌握项目管理的含义、特征及内容。教学重点，难点：重点：项目的含义及特征；房地产项目的概念及特征；项目管理的含义及特征；难点：项目的含义及特征；项目管理的特征教学内容： 【课前引导】认识项目：北极星导弹计划、阿波罗计划（Apollo Project）、在当今社会中，一切都是项目，一切也将成为项目。美国项目管理专业资质认证委员会主席 Paul Grace【思考】列举你所了解的项目？（5分钟）1.1项目与房地产项目一、项目的定义及其特征1.项目的定义 1964年Martino定义：“项目为一个具有规定开始和结束时间的任务，它需要使用一种或多种资源，具有许多个为完成该任务（或项目）所必须完成的相互独立、相互联系、相互依赖的活动。” 美国项目管理协会（PMI）：项目是为完成某一独特的产品或服务所作的一次性努力。 ISO1006定义：项目具有独特的过程，有开始和结束的日期，由一系列相互协调和受控的活动组成。其过程的实施是为了达到规定的目标，包括满足时间、费用和资源等约束条件； 中国项目管理知识体系纲要（2002版）定义：项目是创造独特产品、服务或其他成果的一次性工作任务。 德国DIN（德国工业标准）69901认为：项目是指总体上符合下列条件的唯一性任务：具有预定的目标；具有时间、财务、人力和其他限制条件；具有专门的组织； 世界银行认为：“所谓项目，一般是指同一性质的投资，或同一部门内一系列有关或相同的投资，或不同部门内的一系列投资。”总之，项目是在一定时间、资源、环境等约束条件下，为达到特定的目标所做的一次性任务或努力。-骆珣编著，项目管理教程，机械工业出版社，2004年1月。2.项目的基本特征（1）项目任务和成果具有一次性（2）项目组织的临时性（3）项目对象具有确定性（4）项目目标具有明确性：1）工期目标2）费用目标3）质量目标（5）项目系统具有整体性（6）项目具有资源约束性（7）项目环境具有开放性3.项目与日常作业的区别 二、项目的分类 开发项目，如资源开发项目、经济开发项目、房地产开发项目、新产品开发项目等； 科研项目，如基础与应用科学研究项目、科技攻关项目、“火炬计划”项目等； 社会项目，如希望工程项目、人口普查项目、大型体育运动会、“扶贫”项目等； 国防项目 基础设施投资项目【注意】建设部按专业将工程项目划分为33个类别，与此相应的施工承包企业也被划为33类。三、房地产项目的定义及特征1.房地产项目的定义在一定的时间、费用和质量等资源要求下，为形成一定生产能力（或使用功能）的固定资产投资，而按特定的程序完成的一次性任务。2.房地产项目特征（1）项目时间目标的限定性较强。 房地产项目的资金占用量较大 市场需求变化较快 市场上同行业竞争激烈（2）房地产项目质量目标要求较高（3）房地产项目的费用目标较强（4）房地产项目具有较强的系统性（5）房地产项目具有特定的程序性（6）房地产项目组织的特殊性（7）政策法律条文的多样性四、房地产项目系统1房地产项目的全过程（1）项目前期策划和确立阶段；（2）项目设计与计划阶段；（3）项目施工阶段；（4）项目使用阶段2房地产项目系统结构（1）房地产项目的目标系统；（2）房地产项目对象系统；（3）房地产项目的行为系统；（4）房地产项目组织系统3房地产项目系统的特点（1）结合性；（2）相关性；（3）目的性；（4）开放性；（5）动态性；（6）不确定性1.2 房地产项目管理一、房地产项目管理的历史发展1房地产项目管理产生的背景（1）社会生产力高速发展，大型及特大型房地产项目越来越多。 （2）现代科学技术的发展为项目管理理论和方法的发展提供了基础和可能性。2房地产项目管理的发展二、房地产发项目管理的含义及特点1. 房地产开发项目管理的含义为实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品，房地产项目的管理者在一定约束条件下，运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用全过程进行计划、组织、协调、控制的综合管理活动。2. 房地产开发项目管理的特征（1） 房地产开发项目管理是一次性管理；（2） 房地产开发项目管理具有目标指导性；（3） 房地产开发项目管理是全过程的综合管理；（4） 房地产开发项目管理受到一系列资源约束。三、房地产项目管理的职能计划职能、组织职能、协调职能、控制职能四、房地产项目管理类型1. 建设单位的项目管理包括项目的决策阶段和实施阶段的各个环节。在实施阶段的主要目标是投资、质量、进度，主要工作“三控两管一协调”，即组织协调、合同管理、投资控制、质量控制、进度控制、信息管理。2. 咨询单位（监理公司）的项目管理监理合同3. 设计单位进的项目管理设计合同4.施工单位的项目管理施工合同，施工项目管理的周期包括施工投标、签订施工合同、施工准备、施工、交工验收和保修等施工全过程。具体的目标是施工质量、成本、进度、施工安全和现场标准化。复习思考题：1. 简述项目的含义及特征；2. 分析房地产项目的概念及特征；3. 简述项目管理的含义及特征；4. 选择一个项目，按照项目具备的一般特点进行分析。下次课预习要点 1.3 房地产项目管理系统 1.4 房地产项目管理方法、原则与步骤实施情况及教学效果分析 顺利完成课堂任务。通过引导、讲授、讨论以及举例说明等多种教学方法，结合生动形象的图片及相关视频资料，使学生更容易接受所学内容。通过让学生自主选择一个项目进行讨论及特征分析，可以加深其对项目的深入理解。学院审核意见 学院负责人签字 年 月 日授课时间_ _ 第2_次课 授课章节1.3 房地产项目管理系统1.4 房地产项目管理方法、原则与步骤任课教师及职称郭金金（讲师）教学方法与手段教学方法：讲授法、谈话法、讨论法，练习法教学手段：多媒体教学课时安排2课时使用教材和主要参考书教材：谭术魁：房地产项目管理（第2版），北京：机械工业出版社,2009主要参考书目： 1、夏联喜：房地产项目管理，中国建筑工业出版社，20092、张跃松：房地产项目管理，中国人民大学出版社，20103、刘列励：房地产建筑工程项目管理，中国建筑工业出版社，20114、陆惠民等：工程项目管理(第2版)，东南大学出版社，20105、丛培经：高等学校规划教材:工程项目管理(第4版)，中国建筑工业出版社，20126、张宝岭，单兆海：建筑工程索赔及案例分析，机械工业出版社，20097、项目管理协会：项目管理知识体系指南(PMBOK指南)(第5版)，电子工业出版社，20138、哈罗德科兹纳 (Harold Kerzner)，杨爱华等：项目管理:计划、进度和控制的系统方法(第10版)，电子工业出版社，20109、全国一级建造师执业资格考试用书编写委员会：建设工程项目管理，中国建筑工业出版社，2013 教学目的与要求： 在了解了房地产项目及项目管理的概念及特征之后，通过本次课的学习，要求熟悉房地产项目管理系统的构成及其内容； 熟悉房地产项目管理方法、原则与步骤。教学重点，难点：重点：房地产项目管理系统的构成及其内容；难点：房地产项目管理方法教学内容： 1.3 房地产项目管理系统一、房地产项目管理系统目标体系房地产项目管理三大基本目标：功能（质量）、进度（工期）、费用（成本）。三大基本目标关系：（1）三大基本目标互相联系、相互影响。（2）这三个基本目标在项目的策划、设计、计划过程中由总体到个体，由概念到实施，由简单到详细。（3）三大目标应保持均衡性和合理性，任何强调最短工期、最高质量、最低成本都是片面的。二、项目管理的工作内容（1）按系统工程理论，项目管理系统：“预测决策计划控制反馈修正决策计划”等职能的结合体。（2）按照项目管理的工作任务1）成本管理 2）工期管理3）质量控制4）现场管理5）组织和信息管理6）合同管理7）风险管理（3）按项目实施过程项目管理系统可划分为以下几个阶段：1）项目的定义、目标设计和可行性研究2）项目的系统分析3）项目的计划管理4）项目的组织管理 5）项目的信息管理6）项目的实施控制7）项目的营销管理8）项目的后期管理综上所述：项目管理本身是一个非常复杂的系统，它不仅由许多子项、分项、工程活动所构成，而且是一个完整的工作过程（包括预测、决策、计划、控制、反馈等），是项目全部管理任务（如工期、费用、质量、合同、资源、组织、信息等）的结合体。所以要取得项目的成功，必须对项目管理的整个系统进行全面地管理。 1.4 房地产项目管理方法、原则与步骤一、 房地产项目管理方法（1）按管理目标划分 进度管理方法、质量管理方法、成本管理方法、安全管理方法和现场管理方法。（2）按管理方法的量化程度划分 定性方法、定量方法和综合管理方法（3）按管理方法的专业性质分 行政管理方法、 经济管理方法、 法律管理方法 另外，管理技术方法：网络计划方法、价值工程方法、数理统计方法、信息管理方法、线性规划方法、ABC分类方法、目标管理方法等。 二、项目管理方法的应用原则和步骤1.项目管理方法应用的原则1）适用性原则2）灵活性原则3）坚定性原则4）开拓性原则2.项目管理方法的应用步骤。 第一步：研究管理任务；第二步：深入调查项目管理所处的环境；第三步：选择适用、可行的管理方法， 第四步：分析可能遇到的问题，找出关键影响因素，制订保证措施；第五步：要加强动态控制，积极地解决问题与矛盾；第六步：要总结方法使用效果。 复习思考题：1.简述房地产项目管理的目标体系及其主要内容。2.简述房地产项目管理方法及原则。下次课预习要点第2章 房地产项目管理组织系统2.1 熟悉房地产项目组织的概念、项目组织与项目管理组织的区别；2.2 掌握房地产项目组织的特点与基本原则；实施情况及教学效果分析 顺利完成课堂任务。通过引导、讲授、讨论以及举例说明等多种教学方法，结合生动形象的图片及相关视频资料，使学生更容易接受所学内容。学院审核意见 学院负责人签字 年 月 日授课时间_ _ 第3次课 授课章节第2章 房地产项目管理组织系统2.1 房地产项目组织概论2.2 房地产项目组织的特点与基本原则任课教师及职称郭金金（讲师）教学方法与手段教学方法：讲授法、谈话法、讨论法，练习法教学手段：多媒体教学课时安排2课时使用教材和主要参考书教材：谭术魁：房地产项目管理（第2版），北京：机械工业出版社,2009主要参考书目： 1、夏联喜：房地产项目管理，中国建筑工业出版社，20092、张跃松：房地产项目管理，中国人民大学出版社，20103、刘列励：房地产建筑工程项目管理，中国建筑工业出版社，20114、陆惠民等：工程项目管理(第2版)，东南大学出版社，20105、丛培经：高等学校规划教材:工程项目管理(第4版)，中国建筑工业出版社，20126、张宝岭，单兆海：建筑工程索赔及案例分析，机械工业出版社，20097、项目管理协会：项目管理知识体系指南(PMBOK指南)(第5版)，电子工业出版社，20138、哈罗德科兹纳 (Harold Kerzner)，杨爱华等：项目管理:计划、进度和控制的系统方法(第10版)，电子工业出版社，20109、全国一级建造师执业资格考试用书编写委员会：建设工程项目管理，中国建筑工业出版社，2013 教学目的与要求： 通过本次课的学习，要求学生了解组织的概念，熟悉房地产项目组织的概念及其构成； 掌握房地产项目组织的特点以及设置房地产项目组织的基本原则，以便于在实际项目中选择合适的组织形式顺利完成项目目标。教学重点，难点：重点：1.房地产项目组织的特点；2.设置房地产项目组织的基本原则；难点：1.设置房地产项目组织的基本原则教学内容： 2.1 房地产项目组织概论一、组织的相关概念1.组织组织通常为组织机构或组织行为。2. 组织机构组织机构是按一定的领导体制、部门设置、层次划分、职责分工、规章制度和信息系统等构成的有机体，是可完成一定任务的社会人的结合形式。v 组织机构的主要作用：a) 组织结构是一切协调活动的前提和基础b) 组织结构确定了正式关系与职责的形式，形成组织的责任体系；c) 组织结构确定了一定的权力系统；d) 组织结构形成信息沟通体系。3. 组织行为组织行为是通过一定的权力和影响力，为达到一定目标，对所需要的资源进行合理配置，同时处理人和人、人和事、人和物等各种关系的活动。4. 组织职能 5.项目组织与项目管理组织项目组织与项目管理组织是两个不同的、而又相互联系的概念。项目管理组织作为一个组织单位，也必然包括在项目组织之中。v 不同点：任务不同；层面不同；机构不同;v 共同点：都具备项目组织的基本特征.6.项目组织系统项目组织系统是为了实现项目组织职能而建立的项目组织运作体系，既包括组织体系结构，又包括组织运行结构。其主要运行程序包括设计与建立、运行和调整等阶段。项目组织的设计与建立组织运行项目组织调整二、房地产项目组织的基本结构1.房地产项目工作主要有两种形式：专业型工作，一般由专业承包公司或主管部门承担；管理型工作，一般由管理人员承担。2.项目组织的基本结构层次项目的所有者或上层领导。项目管理者（项目的组织层）项目具体任务的承担者（项目操作层）。v 项目的不同阶段，上述三个层次的人员承担的任务不同：v 项目前期策划阶段，主要是由投资者（业主）对项目的目标进行设计。v 项目设计和计划阶段。主要工作移向项目的组织层、设计单位、监理单位。v 项目施工阶段。项目组织层和实施层的工作将进入高潮。v 项目后期管理阶段，三个层次都必须有相当大的投入。三、房地产项目组织的策划1.项目组织策划的概念项目组织策划是根据项目和项目参与方的具体情况以及环境条件而进行的项目组织的计划与设计，是项目管理的一项重要管理工作，是一个复杂的过程，包含许多内容。从项目组织策划的流程可知，项目组织策划是一个复杂过程，需要做许多工作：在项目组织策划前期。在项目组织策划中期。在项目组织策划后期。2.项目组织策划过程2.2 房地产项目组织的特点与基本原则一、房地产项目组织的概念及特点1.房地产项目组织：是房地产项目的参与者、合作者为了完成项目的工作任务，而按一定的规则构成的有机整体，是由项目的行为主体构成的组织系统。2. 房地产项目组织的特点（1）组织目标明确（2）组织结构的完整性（3）组织形式具有一次性、暂时性（4）项目组织与企业组织之间具有关联性 项目组织依附于企业组织 项目组织又具有一定的独立性（5）项目组织易受到相关部门不同程度的影响（6）项目组织有高度的弹性、可变性（7）项目组织没有固定的组织文化（8）项目组织有自身的结构和组织关系 专业与行政的关系；合同关系二、建立房地产项目组织的基本原则（1）目标统一原则（2）责权利平衡原则 权责对等；权力的制约与保护； 责任到位，奖罚分明（3）灵活性和适用性相结合的原则（4）组织制衡原则（5）保持项目组成人员及其责任的连续性和统一性原则 项目的整体性工作最好由一个单位或部门全面负责管理、统筹安排。 项目的主要承担者应对项目的最终成果负责。（6）合理安排项目组织管理跨度与管理层次原则管理跨度：又称管理幅度，是指某一组织单元直接管理下一层次组织单元的数量。管理层次：是指一个组织总的结构层次。窄跨度、多层次的组织结构宽跨度、少层次的组织结构（7）合理授权原则 按所完成的任务和预期取得的结果进行合理授权。 采取分权形式对组织进行授权。 应谨慎授权。复习思考题：1. 简述房地产开发项目组织与管理组织之间的区别与联系；2. 简述房地产开发项目组织策划的过程；3. 论述房地产开发项目组织的设置原则；4. 分析房地产开发项目组织的特点。5. 自选一个房地产开发项目，结合房地产开发项目组织设置的原则及其特点对其进行分析。下次课预习要点2.3 房地产项目的组织形式实施情况及教学效果分析 顺利完成课堂任务。通过引导、讲授、讨论以及举例说明等多种教学方法，结合生动形象的图片及相关视频资料，使学生更容易接受所学内容。通过让学生自主选择一个房地产开发项目，对其组织结构的特点及其设置原则进行讨论及分析，进而增强其对房地产项目组织的深入理解。学院审核意见 学院负责人签字 年 月 日授课时间_ _ 第 4次课 授课章节2.3 房地产项目的组织形式任课教师及职称郭金金（讲师）教学方法与手段教学方法：讲授法、谈话法、讨论法，练习法教学手段：多媒体教学课时安排2课时使用教材和主要参考书教材：谭术魁：房地产项目管理（第2版），北京：机械工业出版社,2009主要参考书目： 1、夏联喜：房地产项目管理，中国建筑工业出版社，20092、张跃松：房地产项目管理，中国人民大学出版社，20103、刘列励：房地产建筑工程项目管理，中国建筑工业出版社，20114、陆惠民等：工程项目管理(第2版)，东南大学出版社，20105、丛培经：高等学校规划教材:工程项目管理(第4版)，中国建筑工业出版社，20126、张宝岭，单兆海：建筑工程索赔及案例分析，机械工业出版社，20097、项目管理协会：项目管理知识体系指南(PMBOK指南)(第5版)，电子工业出版社，20138、哈罗德科兹纳 (Harold Kerzner)，杨爱华等：项目管理:计划、进度和控制的系统方法(第10版)，电子工业出版社，20109、全国一级建造师执业资格考试用书编写委员会：建设工程项目管理，中国建筑工业出版社，2013 教学目的与要求： 通过本次课的学习，要求学生掌握房地产项目组织的主要组织形式及其个各自的特点，以便于在实际项目中选择合适的组织形式顺利完成项目目标。教学重点，难点：重点：1.房地产项目得分标模式；2.房地产项目组织组织形式及其特点；难点：1.房地产项目组织组织形式及其特点教学内容： 2.3 房地产项目的组织形式一、房地产项目的分标方式1.项目分标及其作用 项目分标：是指在项目结构分解的基础上，按一定的规则将整个项目任务和工作分解为若干个包（或标段）的过程。分标可保障项目总目标的顺利实现。分标可明确地、灵活地对项目目标实施控制。分标策划是项目管理的一种手段，可以分清项目主次。2.分标的依据业主方面：利益目标、项目战略规划、管理水平、管理力量、对项目管理介入程度以及管理风格、对工程师和承包商的信任程度、对工期、质量的要求等。承包商方面：企业资信、经验、规模、管理风格与水平、抗风险能力房地产项目方面；类型、规模、特点、技术复杂度环境方面：软环境、硬环境、人们的社会信任程度.3.分标的方式1）分阶段、分专业的项目平行分标方式。有利于加强业主对项目的管理。有利于保证业主对项目计划和设计的主线清晰。，主合同关系复杂，存在大量的管理工作。管理成本高。业主存在大量的、困难的协调工作。2）总承包方式项目总承包也称一揽子承包，或叫“交钥匙”(Turn-key)承包。这种承包方式，业主对拟建项目的要求和条件，只概略地提出一般意向，而由承包商对工程项目进行可行性研究，并对工程项目建设的计划、设计、采购、施工和竣工等全部建设活动实行总承包。 总承包方式的特点：业主合同关系简单，有利于业主对项目的总体管理与规划。总承包项目有利于总承包商对项目进行统一管理。总承包项目的责任体系是完备的。总承包方式对总承包商要求较高。总承包项目对业主与承包商双方都有利。3）设计或施工总分包模式这种模式与项目总承包不同，业主将工程项目设计和施工任务分别发包给一个设计承包单位和一个施工承包单位，并分别与设计和施工单位签订承包合同。它是处于工程项目总承包和平行承包之间的一种承包模式。 设计或施工总分包模式 设计或施工总分包模式 优 点：设计完成后招标，有利于业主对项目投资的控制；施工图和合同条款便于业主进行工程项目质量控制； 缺 点:设计、施工分别招标，业主协调管理难度高；容易导致设计与施工脱节4）联合体承包模式联合体是指由多家承包企业为了承包某项项而组成的一次性组织机构。联合体的组建一般遵循一定的原则。 优点：增强了竞争能力与抗风险能力；业主合同关系简单；联合体的成员之间合作关系稳定。5）CM模式（Construction Management的缩写）CM模式：是指CM单位接受业主的委托，组织方式协调设计、管理施工的承发包模式，是一种特定的分标模式，其出发点是缩短工程建设工期。这种模式的特点：采用“Fast Track”生产组织方式。采用委托CM单位的生产组织形式。采用“成本+利润“的计价方式。 CM模式的优点：a) 建设周期短 ；b) CM经理的早期介入，有利于设计的优化 ； CM模式的缺点:a) 对CM经理的要求较高。b) CM经理所在单位的资质和信誉都应该比较高，而且具备高素质的从业人员。c) 分项招标导致承包费高。CM模式的类型：非代理型（CM/Non-Agency）的特点 CM 单位相当于承包商的身份（非真正意义的承包商合同不同），而不是业主代理的身份； CM 单位可直接与分包商签订合同对分包任务进行发包；代理型（CM/ Agency） CM 单位以业主代理的身份参与工作； 不直接从事施工活动，不负责分包任务的发包； 是由业主与分包商签订合同， CM 单位与分包商无合同关系。二、房地产项目的组织结构形式（1）寄生式项目组织1）寄生式项目组织的定义与形式寄生式项目组织：依赖于原企业而组建，其组织机构和组织人员来源于原企业，并手原企业的组织形式的限制和制约。若项目任务落实给某一职能部门，则这种组织被称为部门控制式项目组织。2）寄生式项目组织的特征项目组织的功能和作用很弱项目经理对组织成员没有正式的指令权、指挥权和决策权；仅是一个联络小组的领导，从事信息收集、处理与传递，对目标不承担责任；项目组织不需要组织规则成员兼职项目组织成员在项目建设期间与原部门暂时停止领导关系适用范围：企业内部可以完成的、低成本、低经济风险、规模小、项目参与者之间界面处理方便、时间和费用压力不大的项目。3）寄生式项目组织的优点寄生式项目不需新建组织机构，对企业原组织影响较小，且管理成本较低。有利于各种专业人员结合在一起，办事效率高。4）寄生式项目组织的缺点项目经理没有组织上的权力，无法确保项目目标。项目经理来自某职能部门，容易造成比较狭隘、不全面的决策行为。项目的某些职能工作只是参与项目成员的一项附带性工作，一定程度上限制了项目成员的发展。（2）独立式项目组织形式1）独立式项目组织的概念与形式2）独立式项目组织的特征独立式项目组织是企业内部的一个项目组织项目经理承担项目管理职能，对项目组织拥有完全权力3）独立式项目组织的优点 能将项目参加者的力量集中于项目能对项目加强领导，实施统一管理适应范围较广泛：企业进行较大的、持续时间较长的项目；也适用于要求在短期内完成的、费用压力大、经济要求高的项目。4）独立式项目组织的缺点独立式项目组织效率低，成本高项目任务不均匀，资源的计划和供应困难不利于企业和人员的发展项目组织可变性和适应性不强独立组织的建立与结束，会对原企业组织产生冲击。复习思考题： 1. 论述房地产开发项目的分标形式以及各自特点；2. 简述常见的房地产项目组织形式有哪几种？3. 简述寄生式项目组织的特征及优缺点；4. 简述独立式项目组织的特征及优缺点。下次课预习要点2.3 房地产项目的组织形式2.4 房地产项目管理组织实施情况及教学效果分析 顺利完成课堂任务。通过引导、讲授、讨论以及举例说明等多种教学方法，结合生动形象的图片及相关视频资料，使学生更容易接受所学内容。通过让学生自主选择一个房地产开发项目，对其分标形式、组织结构形式及特点进行讨论及分析，从而增强其对房地产开发项目组织形式的深入理解。学院审核意见 学院负责人签字 年 月 日授课时间_ _ 第 5次课 授课章节2.3 房地产项目的组织形式2.4 房地产项目管理组织任课教师及职称郭金金（讲师）教学方法与手段教学方法：讲授法、谈话法、讨论法，练习法教学手段：多媒体教学课时安排2课时使用教材和主要参考书教材：谭术魁：房地产项目管理（第2版），北京：机械工业出版社,2009主要参考书目： 1、夏联喜：房地产项目管理，中国建筑工业出版社，20092、张跃松：房地产项目管理，中国人民大学出版社，20103、刘列励：房地产建筑工程项目管理，中国建筑工业出版社，20114、陆惠民等：工程项目管理(第2版)，东南大学出版社，20105、丛培经：高等学校规划教材:工程项目管理(第4版)，中国建筑工业出版社，20126、张宝岭，单兆海：建筑工程索赔及案例分析，机械工业出版社，20097、项目管理协会：项目管理知识体系指南(PMBOK指南)(第5版)，电子工业出版社，20138、哈罗德科兹纳 (Harold Kerzner)，杨爱华等：项目管理:计划、进度和控制的系统方法(第10版)，电子工业出版社，20109、全国一级建造师执业资格考试用书编写委员会：建设工程项目管理，中国建筑工业出版社，2013 教学目的与要求： 通过本次课的学习，要求学生掌握不同类型的组织形式的特点；熟悉现代房地产项目对项目经理的要求；掌握房地产项目组织与房地产管理组织的区别与联系，以便于在今后实际工作中能很好地处理二种组织之间的关系，做一名合格的项目经理。教学重点，难点：重点：1. 直线式、项目式、矩阵式房地产开发项目组织的特点。2. 房地产项目组织形式的选择原则。 3.房地产项目经理。难点：直线式、项目式、矩阵式房地产开发项目组织的特点。教学内容： 2.3 房地产项目的组织形式二、房地产项目的组织结构形式(3)直线式项目组织1）直线式项目组织的含义与形式。直线式项目组织特征：其主要特征是与企业组织形式相似，与项目的结构分解图有较好的对应性，通常独立项目和中小型房地产项目都采用直线式组织形式。2）项目组织的优点项目组织管理方便。目标分解和责任落实比较容易，协调费用较低。信息流通快，决策迅速，容易控制。3）项目组织的缺点可能造成企业的有限资源不能合理利用。项目经理责任较大，一切决策信息都集中于项目经理。可能由于权力争执，使企业各项目之间不仅缺乏信息交流，协调困难。（4）矩阵式项目组织形式 1）矩阵式项目组织的含义与形式。2）矩阵式项目组织具的特征：与职能部门部门数相同，多个项目与职能部门的结合部呈矩阵状。项目组织中，永久性的专业职能部门和临时性的项目组织同时交互作用。矩阵式组织原则上是由价值观相同、任务不同的两个管理系统的叠合。既适用于同时承担多个项目的管理，也适合于大型、复杂项目的管理。3）矩阵式项目组织的优点具有项目式组织的长处：有专门的人即项目经理负责管理整个项目；项目可以分享多个部门的技术人才储备有利公司资源共享,可对多个项目同时进行管理；兼有寄生式和独立式项目组织形式的优点。矩阵式组织结构灵活，富有弹性。项目组成员对项目结束后的忧虑减少4）矩阵式项目组织的缺点多头领导，当领导命令发生冲突时，他们会无所适从。 对项目经理能力要求高；需要很强的计划性与控制系统。 经常会出现项目经理的责任与权力不统一的形象。项目经理只关心项目成败易忽略公司整体目标；项目经理与职能经理权限不同，可能会影响项目进度和职能部门的日常工作。根据项目经理与职能经理权限大小，可分为： 弱矩阵型:项目经理的权力职能经理的权力 平衡矩阵型：项目经理的权力 职能经理的权力 强矩阵型：项目经理的权力 职能经理的权力三、项目组织结构形式的选择考虑的因素如下：（1）项目自身的情况。（2）上层系统（企业）组织状况。（3）项目对效率与成本的需要。（4）项目阶段对组织形式的不同需要。当然，也可以从项目的性质、上层系统（企业）的状况等选择项目的具体组织形式。2.4 房地产项目管理组织一、项目管理组织的主要工作（1）前期策划阶段（2）设计和计划阶段（3）招标投标（4）项目施工阶段 （5）项目营销管理 （6）项目后期管理二、项目管理组织的主要形式1.项目经理部 （1）项目经理部的作用 a) 项目经理部是项目管理的组织机构，是项目的管理层，具有管理与服务的双重职能；为项目经理决策提供信息依据，执行项目经理决策；b) 项目经理部是一个组织体，要完成计划、组织、协调和控制等任务；c) 项目经理部要全面对业主和最终产品负责。（2）项目经理部的结构（3）项目经理部的运作2.项目经理（1）项目经理的地位a) 项目的负责人！项目的领导人！b) 项目经理应该是个通才；c) 在承担的责任方面，项目经理是一个促成者，决定任务、期限及所需资源，不决定具体操作方法；d) 在解决问题方面，应具备系统、综合的能力。e) 项目经理角色的转变（2）项目经理的