迁安项目考察报告终稿.ppt

迁安初步市场调研及方案建议报告,调研内容,现有商业形态分析 商户状况 业态分布状况 竞争楼盘状况 消费者消费趋向,1、商业建筑模式 2、销售及经营状况 3、典型个案分析,1、商业整体形态 2、各形态商业使用状况 3、指导意义,1、经营状况 2、商户需求 3、指导意义,1、主体业态 2、业态特点 3、指导意义,1、消费方向 2、消费理念 3、未来的发展趋向,现有商业形态分析,商业整体形态: 就一个三线城市来说，迁安的整体商业环境是比较成熟全面的：临街商业、综合型商场、专业市场都初具规模，在当地商业经营环境带动下，各类型商业都有不同的生存空间，新的商业环境及商业模式不断被市场认可接受，并在市场竞争中凸现突出优势。并且突出以下特点： 1、各类商业形态物业使用业态划分壁垒分明。 2、综合商场内开始采用统一收银等现代综合管理平台。 3、大型超市开始入驻。 4、展现专业概念：专业家居市场，服装、鞋业商城，餐饮街，专业数码街聚集。,现有商业形态分析,各形态商业使用状况: 1、临街商业：多为三层连体或两连体商铺的纯商业及住宅底商，主要经营餐饮、数码产品及各类无法形成专业集群的单体商业如：婚纱摄影、美容等。而服装、饰品等几乎没有。 2、综合型商场：主营产品服装、皮具皮鞋等百货商品。 3、带有新经营模式的新商业迅速崛起，经营方式向大城市接轨如：家乐超市。 4、高档娱乐消费场所异军突起，所使用面积主要为沿街商业。,现有商业形态分析,指导意义: 个人对当地经营市场观点： 1、什么样的物业，什么样的业态，物业壁垒划分明显。 2、当地综合商业统一管理平台开始趋于成熟，如果做综合商业平台不能比此低。 3、新的经营模式及好的消费环境容易受到市场的追捧，可以在此方向上寻求突破。 4、群聚效应明显，借牌造势、以大带小有较好的带动效果。,商户状况,经营状况: 当地商户经营普遍不错，尤为突出的是餐饮、手机、娱乐等奢适品，次之为服装、饰品。大型超市及娱乐场所异军突起，日营业额分别可达到：24万元、7000元。 值得注意的是：部分个体商户有不错的经营理念，对经营模式及业态组合有充足的认识，经营比较理性。 其中在走访过程中碰到以下两种情况： 1、一家餐饮老板听说我们要投资商铺，这样说道：“要买商铺，那需要慎重点，要好好考察考察，怎么也得十天半个月。” 2、一家建材老板听说我们要在对面起新的商业街，他很感兴趣，说：“商铺这东西就看你的经营模式和业态搭配，价格合适我第一个买。”当谈到价格时，他认为不应该超过7000元/平米。,商户状况,商户需求: 1、精品个体商户祈求自我突出 2、面临高额房租步步提升压迫，需求一个安定的空间 3、只需要个迁入的理由？ 值得注意的是：个体商户注重短期效益，宁愿后期跟驻，不愿做第一个吃螃蟹的人。 案例：一家医药商户租用两层共计200平米商铺，在房主将年租金从6.8万元，提高到7万元时，不受其扰被迫搬迁。,商户状况,指导意义: 1、商户也许是个不错的购买客群。 2、我们应该以什么样的方式去吸引商户来入驻？ 3、在没有商户入驻的情况下，是否能引来投资客？ 4、价位与面积多少是合理的？ 5、租金的步步抬升，对我们来说是一个极大的利好消息。,主营业态,主营业态: 当地的商业业态比较健全，主营业态为：餐饮、娱乐及手机等日常消耗品及易换代大众奢适品，次之为服装、饰品，新兴的大型日用百货超市经营火爆。,主营业态,分布特点: 1、餐饮商户大多扎堆在专业街区上，所有经营只是简单的依托外部环境及物业条件普遍档次不是很高，缺乏特色。 2、娱乐商户，已经开始追求档次及特色，但由于受物业条件限制，其整体水准不能达到商户需求，主要分布在沿街商业，且分布较集中。 3、服饰饰品集中在商场里，还停留在满足穿的层面上，产品多为中档价位产品，产品花色较少，与当地百姓的衣着用度所表现出来的消费趋向（不比北京差）存在差距。但由于其所在商场已被当地消费者所认可，也算是比较成功的专业性市场。 4、较特殊单体商业，哪里有人气就哪里去，由于竞争少，也有不错的盈利能力。 5、手机等数码产品商业扎堆专业街区。,主营业态,指导意义: 1、做街铺，餐饮为第一选择业态。本业态良好的经营状况及与产品形态良好的交融性，容易引起投资者及商户的认可，其与原餐饮商铺的对比突破点为：产品档次、环境及特色，以中高档餐饮为定位。 2、相对于餐饮等奢适品的丰富，服饰、饰品等业态却存在很大的市场空间，但是这种市场上的空白点却是很难靠当地商户自发弥补的，这需要外部力量的引入或经营商的集中引导。 3、娱乐也是一个不错的业态集群，在产品档次上的优势正可以满足商户现有需求。 4、主题街区的塑造是必要的，以一到两种普及性专业业态为主，多业态兼容是可以被市场所接受的。,市场竞争状况,迁安市的商铺形态主要为以下几种： 1、第一种为街铺，主要为双连体及三联体商铺普遍被当地认可。 2、第二种为综合商场，按层做业态划分定位，小面积单位出售及经营老商业有很好的经营。 3、第三种为单层商铺，这种商铺较少，多为社区底商销售单价较高，多为老商业。 4、第四种为以连廊勾通的单层商铺，主体商业共五层时代广场，销售良好，经营停滞。,市场竞争状况,迁安市的商业市场发展具有典型的三线城市特点： 1、第一批销售商铺，在“一铺养三代”的固有观念支撑下，销售火爆。 2、第二批销售商铺入市竞争开始加大，对产品形态等各种硬软件要求逐步加深。 3、第三批销售商铺，受到第一批销售商铺经营状况的影响，销售市场抗性逐步显现，开始出现滞销，对产品的深入细化分析及销售技巧要求逐步加强。 4、老商业持续向好，新商业无特色经营陷入困境，尤其是分散到个体投资者手中的商业，缺乏统一招商管理，经营多数停滞。,市场竞争状况,帝景豪庭，剩余三分之一强的商业物业原因何在？ 背景： 建筑形态：三层连体沿街商铺 面积划分：170平米 单价：6000元/平米 区位：距离我方项目仅1条街之隔，而我方项目对面街区社区底商商业出租情况良好 原因分析： 1、缺少龙头商业人气带动，（我方区位有家乐超市等带动） 2、该区域以较综合商业经营为主，缺乏餐饮商业，对三层连体商铺不认可。,市场竞争状况,时代广场规划销售良好，经营却奇差，原因何在？ 背景： 建筑形态：综合商业，以回廊形式，划分单层单体商铺 面积划分：几十平米 区位：成熟商业圈内 原因分析： 销售好： 1、项目开发早，市场抗性低 2、成熟商圈的潜在诱惑。 3、规划好，单位面积小，投资少。 经营差： 1、缺少龙头商业人气带动。 2、缺乏业态定位及后期招商管理。 3、没有给商户一个合理的入住诱饵。 对市场影响： 这么好的商业位置都经营不起来，无疑给盲目投资者敲响风险意识警钟，靠忽悠可行性降低。,市场竞争状况,旧商业经营不衰的秘诀： 消费者的向往，商户持续利润的诱惑，是其保持活力的最大原因。 1、经营方式的更新换代。 2、成熟专业消费区的固有观念。 3、其它商业项目较弱的经营竞争力。,市场竞争状况,指导意义： 1、从经营角度讲：建筑形态高标准不为高标准，经营模式理念是关键。 2、从销售角度讲：让投资者确信该商业能经营起来是关键。 3、销售必须讲究技巧及策略。 4、现有商业竞争加大，且后续商业项目较多，将对项目产生很大影响。,商铺投资价值及潜在客群分析,现有商业物业租金为：0.8元/平米/天。以1万元/平米销售计算，商业回收期为34年。其投资价值不会被金字塔上层所看中，其客群只能是中小资产者及商户。 1、中小投资者的显著特点：注重眼前即得利益。 2、如果想开启金字塔顶尖门户，还需要另寻卖点：身份、地位的彰显是其不变的追求。 3、如果客群定位中小投资者，由于以前有经营不良物业出现，必须想办法克服其带来的市场抗性。,本项目位置特点,1、项目所在地虽然在新城区，但距离旧城区很近，只有几条街区之隔，距离问题对该商业项目影响不大，商业可覆盖区域可达整个城区。 2、项目周边有大型超市等综合商业带动，已经形成良好的商业氛围，对项目后期推广有利。 3、项目靠近新的市政商业区，虽然在长远角度讲会形成竞争，但就短期而言，是项目的一大亮点。,小 结,沿街商铺,综合商场,连廊式商铺,餐饮娱乐及其 它零散商业,服装、饰品、 各类百货,餐饮、娱乐为主 服装、饰品点缀,优势：当地有良好的 商业资源，招商容易 且易引起心理共鸣 不足：面积太大，投资高， 回报不足，与成熟餐饮街 比竞争力弱,优势：分割面积小、投资少 市场存在空白，可发展空间大 不足：当地此类商业资源不是 特别充足，需要引导或引 入外部力量,优势：分割面积灵活， 可招商面广 不足：层与层之间的价值 差距将被拉开,面积分割预案,原有方案 微调方案 大幅调整方案一 大幅调整方案二,原方案,按照原计划分割成270平米的三层连体商铺。,微调方案,按照业态要求，在原有方案的基础上进行多形态面积分割。,三层连体店分割方案示意图,一层切割部分60平米,二层切割部分360平米,三层取平层900平米,一二层连体店分割方案示意图一,一层切割部分90平米,二层切割部分90平米,一二层连体店分割方案示意图二,一层切割部分90平米,二层切割部分180平米,一层单体店分割方案示意图,30平米分割方案,120平米分割方案,60平米分割方案,15平米分割方案,300平米分割方案,180-240平米分割方案,大幅调动方案一,建设地下超市,大幅调动方案二,建设地下超市，临街商铺设置内部走廊,大幅调动方案对开发商说辞：增加可售面积，扩大项目利润,大幅调动方案理由：在同等利润的状况下，可降低售价起点，降低风险；多种商业形态，增加商户可选空间，多重保障项目利润。,项目启动方式,一、先租后售，以经营带动销售 二、定制开发，尽最大可能满足客户需求 三、先试探，后定案，以预售的方式，视客户需求情况，最终确定项目方案,1、经营培育策略：免租两年，返租两年。对租赁商户，采取免租两年（一个让商户心动的诱饵），吸引商户入住，我方借机挑选优质客户；对投资者返租两年，统一培育市场，一则可以提供他们返还银行利息，二则可以与返租配合，昭示我们的经营决心。 2、规避方案认可策略：大框架规划，模糊项目细节，（如只说项目后面有超市，具体超市是地上、地下先不提）以图纸预售，积累准客户，视客户量进行方案调整。,项目推广理念,一、人民币贬值，商业升值，你选择谁？ 二、两年免租，只接受品牌商家，打造迁安第一高尚消费区 三、大超市带动，人流如潮，财源滚滚,对比法凸现项目投资价值,项目定位,项 目 定 位,作为一个2万体量的商业街物业，项目上市姿态的定位，一定要考虑的因素： 第一， 市场和消费者的因素。市场和消费者对项目的期望值，与市场和消费者最终面对的是一种什么样的项目产品和购买价位，将直接决定市场和消费者对项目的忠诚度和追捧度，良好的口碑和姿态，才能拥有深厚的市场基础。 第二，物业体量和市场容量的因素。本项目是一个拥有2余万平方米建筑面积的商业物业，销售、招商和经营绝不是一蹴而就的，项目的上市姿态，应该很好地迎合整个项目全程营销的节奏和频率，才能最大化地掠夺和占有最大的市场份额。 第三，开发商的品牌形象。,整 体 定 位,1、 考虑到项目周边现有情况，业态主要以目的性消费为主，结合项目的产品规划，和商业销售和可持续发展的需要，项目定位为：“集特色餐饮购物娱乐为一体的城市新商业中心” 。 2、项目主要分为两部分，一部分为万余平米的大型超市，一部分以主题商业街的形式占领市场，商业店铺主题设置为：餐饮、休闲、娱乐、购物等多种业态的特色复合型商业街。其营业面积比例的设置大致为：餐饮40%、休闲20%、娱乐20%、购物20%。,美食一条街：粤菜、湘菜、川菜、徽菜、港式火锅等，以规模形成美食中心。 娱乐：大型洗浴中心、大型娱乐中心、投币跳舞机等 休闲一条街：保健、按摩、SPA、棋牌室、酒吧、茶坊等,项目业态详细分类,项目业态详细分类,同时通过对品牌商家的引入，提升项目形象，深化项目内涵。例如：饮食类：麦当劳、肯德基、面点王。电信：包括联通新时空、中国电信营业厅。数码类：联想1+1，恒波通讯的诺基亚专卖。 其他：千色店、柯达、银行办事处或自助银行等。,招商与销售规划,招商先行，制作招商资料, 超市和餐饮及其它业态品牌商家同步洽谈; 实现销售风险最小化；为后续销售推广作后盾； 充分预留炒作空间;