投资性房地产课件2012,11.ppt

第七章 投资性房地产,第一节 投资性房地产特征与范围 第二节 投资性房地产的确认和初始计量 第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的转换和处置,第一节 投资性房地产的特征与范围,一、投资性房地产的概念 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。,特征： 1.投资性房地产是一种经营性活动； 2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；企业用于生产经营的房地产作为固定资产核算，房地产开发企业用于销售的房地产作为存货核算。 3.投资性房地产有两种后续计量模式，包括成本模式和公允价值模式。,二、投资性房地产的范围,（一）属于投资性房地产的项目 1.已出租的建筑物，是指企业以经营租赁方式出租的建筑物； 2.已出租的土地使用权，是指企业以经营租赁方式出租的土地使用权；,注意： 1、已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。 2、企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不能确认为企业的资产，也不属于投资性房地产。 3、母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产的，该项房地产应确认为母公司的投资性房地产。但是从集团角度来讲，该房地产属于集团的内部资产，不能作为投资性房地产核算。,3.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。 注意： 房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，作为存货处理。,（二）不属于投资性房地产的项目 1.自用房地产。企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。 2.作为存货的房地产。例如房地产开发公司开发的商品房。,（三）需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产的项目,1.一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产，不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。 2.企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。,3.关联企业之间租赁房地产的，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。 4.企业拥有并自行经营的旅馆、饭店，不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。,注意：闲置土地不属于投资性房地产。,说明：下列各项，适用其他相关准则： 自用房地产，适用固定资产、无形资产 作为存货的房地产，适用存货，销售收入适用收入 企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用建造合同 投资性房地产租金收入和售回租回，适用租赁,【例1单项选择题】下列各项中，属于投资性房地产的是（ ）。 A.房地产企业开发的准备出售的房屋 B.房地产企业开发的已出租的房屋 C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权 D.企业以经营租赁方式租入的建筑物,【答案】B 【解析】选项A属于企业的存货；选项C属于无形资产。选项D，企业以经营租赁方式租入的建筑物，产权不属于企业，所以不能确认为投资性房地产，也不属于企业的资产。,第二节 投资性房地产的确认和初始计量,一、投资性房地产的确认和初始计量 (一)投资性房地产的确认 投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认： 1、与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； 2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量。,(二)投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 注意：能够确认为外购的投资性房地产，就房产而言，应该是在购入时就对外出租；外购的持有并准备增值后转让的土地使用权可以确认为投资性房地产。如果是购入并打算日后出租的房屋，不能作为投资性房地产核算。,2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出构成。 注意：建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。例如地震、台风、洪水等导致发生的非正常损失，应该计入到营业外支出。,3.非投资性房地产转换为投资性房地产的成本，应按“投资性房地产转换”的原则来确定。,二、与投资性房地产有关的后续支出 （一）资本化的后续支出 满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本；例如出租过程中建筑物的改良支出。 注意：资本化的后续支出通过“投资性房地产-厂房（在建）”科目核算。,【例2】见教材P107【例7-1】 【例3】见教材P107【例7-2】,（二）费用化的后续支出 不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（借记“其他业务成本”等科目）。,【例4】甲企业对其某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出1万元。 本例中，日常维修支出属于费用化的后续支出，应当记入当期损益。 甲企业的账务处理如下： 借：其他业务成本 10000 贷：银行存款等 10 000,第三节 投资性房地产的后续计量,一、后续计量原则 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 注意：同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。,1、成本计量模式 在成本模式下，应当按照企业会计准则第4 号固定资产和企业会计准则第6 号无形资产的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照企业会计准则第8 号资产减值的规定进行处理。,核算要点 : (1)设置“投资性房地产”科目核算； (2)要按期（月）计提折旧或进行摊销，要确认收取租金的收入，通过“其他业务收入”科目核算。计提的折旧或摊销的金额通过“其他业务成本”科目核算。 (3)应比照固定资产、无形资产来计提减值准备。借记“资产减值损失”，贷记“投资性房地产减值准备”。,【例5】见教材P111【例7-4】,2、公允价值计量模式 前提：根据本准则第十条规定，只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。,采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。 （2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。,同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。,核算要点 : (1)同样要设置“投资性房地产”科目核算 (2)和采用成本模式计量的区别是采用公允价值模式计量的投资性房地产不再计提折旧，不再进行摊销，也不需要计提减值准备。,( 3)设置“公允价值变动损益”科目核算期末投资性房地产公允价值变动的影响。 资产负债表日， 借:投资性房地产(公允价值变动) 贷:公允价值变动损益 或做相反的会计分录。 待处置该投资性房地产时，将其持有期间累计产生的“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”科目。 (4)取得租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。,【例6】甲企业为从事房地产经营开发的企业。207年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为l0年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为90 000 000元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。207年l2月31日，该写字楼的公允价值为92 000 000元。208年12月31日，该写字楼的公允价值为93 000 000元。,甲企业的账务处理如下： （1）207年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租 借：投资性房地产写字楼（成本） 90 000 000 贷：开发成本 90 000 000 （2）207年12月31日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益 借：投资性房地产写字楼（公允价值变动） 2 000 000 贷：公允价值变动损益 2 000 000,（3）208年12月31日，公允价值又发生变动 借：投资性房地产写字楼（公允价值变动） 1 000 000 贷：公允价值变动损益 1 000 000,3、投资性房地产后续计量 模式的变更 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。 成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照企业会计准则第28号会计政策、会计估计变更和差错更正处理,进行追溯调整，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。 注意： 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。,【例7】甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。209年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为90 000 000元，已计提折旧2 700 000元，账面价值为87 300 000元。209年1月1日，该写字楼的公允价值为95 000 000元。 假设甲企业按净利润的l0%计提盈余公积。,甲企业的账务处理如下： 借：投资性房地产写字楼（成本） 95 000 000（变更日公允价值） 投资性房地产累计折旧 2 700 000 贷：投资性房地产写字楼 90 000 000 利润分配未分配利润 6 930 000 盈余公积 770 000,第四节 投资性房地产的转换和处置,一、投资性房地产转换形式和转换日 1转换形式 “非投资性房地产”与“投资性房地产”的转换。 2转换日 “非投资性房地产”转换为“投资性房地产”：租赁期开始日或用于资本增值的日期。 “投资性房地产”转换为“非投资性房地产”：房地产达到自用状态日期。,二、房地产转换的会计处理 1成本模式 投资性房地产采用成本计量模式的房地产转换如下图所示：,对固定资产和无形资产：,“固定资产”或 “投资性房地产”科目 “无形资产”科目 “累计折旧”或 “累计摊销”科目,科目,“投资性房地产,累计折旧（摊销）”,“固定资产减值准备” “投资性房地产 或“无形资产减值 减值准备”科目 准备”科目,在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。 （1）将作为存货的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产（账面余额） 存货跌价准备 贷：开发产品,（2）自用房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产 累计折旧或累计摊销 固定资产减值准备或无形资产减值准备 贷：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备,（3）将投资性房地产转换为自用的 借：固定资产 投资性房地产累计折旧(摊销) 贷：投资性房地产（账面余额） 累计折旧 借:投资性房地产减值准备 贷： 固定资产减值准备,【例8】某年7月末，甲企业将出租在外的厂房收回，8月1日开始用于本企业的商品生产，该厂房相应由投资性房地产转换为自用房地产。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至某年7月31日，账面价值为37 650 000元，其中，原价50 000 000元，累计已计提折旧12 350 000元。 甲企业某年8月1日的账务处理如下： 借：固定资产 50 000 000 投资性房地产累计折旧 12 350 000 贷：投资性房地产厂房 50 000 000 累计折旧 12 350 000,2公允价值模式,采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。（公允价值变动损益）,（1） 投资性房地产向非投资产房地产转换，账务处理如下： 借：固定资产或无形资产（公允价值） 贷：投资性房地产成本 公允价值变动（或借记） 公允价值变动损益（或借记）,（2）如果是非投资性房地产向投资产房地产转换，账务处理如下： 借：投资性房地产成本（公允价值） 累计折旧或累计摊销 固定资产减值准备、无形资产减值准备或存货跌价准备 公允价值变动损益（差额在借方） 贷：固定资产、无形资产或开发产品 资本公积其他资本公积（差额在贷方）,（3）将作为存货的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产（成本） 公允价值变动损益 存货跌价准备 贷：开发产品 资本公积（ 其他资本公积） 资产负债表日 借：投资性房地产（公允价值变动） 贷：公允价值变动损益,【例9】甲企业是从事房地产开发业务的企业，207年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为207年4月15日。207年4月15日，该写字楼的账面余额为450 000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用公允价值模式计量。假设4月15日该写字楼的公允价值为410 000 000元，207年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为430 000 000元。208年4月租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并于208年6月以460 000 000元出售，出售款项已收讫。,甲企业的账务处理如下： （1）207年4月15日 借：投资性房地产写字楼（成本） 410 000 000 公允价值变动损益 40 000 000 贷：开发产品 450 000 000 （2）207年12月31日 借：投资性房地产写字楼（公允价值变动） 20 000 000 贷：公允价值变动损益 20 000 000,（3）208年6月，出售时 借：银行存款 460 000 000 贷：其他业务收入 460 000 000 借：其他业务成本 430 000 000 贷：投资性房地产写字楼（成本） 410 000 000 写字楼（公允价值变动） 20 000 000,同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务成本。 公允价值变动减值40 000 000元公允价值变动增值20 000 000元公允价值变动减值20 000 000元 借：其他业务成本 20 000 000 贷：公允价值变动损益 20 000 000,三、投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。,核算要点： a、处置涉及到的收入和成本分别通过“其他业务收入”和“其他业务成本”科目来核算。 b、自用房地产转换为投资性房地产，采用以公允价值模式进行后续计量的，转换时若产生资本公积其他资本公积，则处置时应将资本公积转入“其他业务成本”科目。 c 、采用公允价值模式计量的投资性房地产，持有过程中产生的公允价值变动损益累计额在处置时应转入“其他业务成本”科目。,1、采用成本模式计量 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：投资性房地产累计折旧 其他业务成本 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产,2、采用公允价值模式计量 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 贷：投资性房地产（成本） 投资性房地产（公允价值变动） （贷或借） 借：公允价值变动损益（借或贷） 贷：其他业务成本（贷或借） 借：资本公积-其他资本公积 贷：其他业务成本,【例10】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为300 000 000元，乙公司已用银行存款付清。,（1）假设这栋写字楼原采用成本模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为280 000 000元，已计提折旧30 000 000元。 甲公司的账务处理如下： 借：银行存款 300 000 000 贷：其他业务收入 300 000 000 借：其他业务成本 250 000 000 投资性房地产累计折旧 30 000 000 贷：投资性房地产写字楼 280 000 000,（2）假设这栋写字楼原采用公允价值模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为210 000 000元，公允价值变动为借方余额40 000 000元。 甲公司的账务处理如下： 借：银行存款 300 000 000 贷：其他业务收入 300 000 000 借：其他业务成本 250 000 000 贷：投资性房地产写字楼（成本） 210 000 000 写字楼（公允价值变动）40 000 000,同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务成本 借：公允价值变动损益 40 000 000 贷：其他业务成本40 000 000,练习：一、多项选择题 1.下列有关投资性房地产的说法中，正确的有（ ）。 A.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，应不对投资性房地产计提折旧或进行摊销 B.企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租时，其转换日为租赁期开始日 C.企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值 D.企业将自用房地产转换为采用