2009苏州太湖伍相路地块前期发展定位报告130P.ppt

苏州太湖伍相路地块前期发展定位报告,09年8月31日,经济指标决定产品方向,在1.5的容积率、24米限 高的情况下产品解决方案：,纯多层产品 多层+（类）别墅,容积率1.5 限高24米,经济指标,产品类型,纯多层产品 多层+（类）别墅,度假型小户型公寓 自住舒适型公寓 度假or自住别墅,产品定位方向,决定,市场论证,总建16万方，全部做8层公寓，产品线单一、建议损失少量容积率，实现多产品线配比； 虽处太湖版块，但缺乏外部湖景资源支持，建议通过自身产品规划特色，弥补外部资源不足。,报告架构,地块价值分析,市场机会分析,项目定位,产品规划建议,营销推广形象,1,地块价值分析,地块位置 隶属休闲度假的太湖板块,项目位于伍相路南侧，香山南路东侧，靠近太湖；隶属太湖板块，此板块距离市区较远，无产业支撑，是依托太湖太湖风景区而发展起来的旅游度假板块，早期的别墅产品一般为超大面积的 度假型豪宅，当前的产品度假型别墅在中等面积发展，产品在出现 双拼、联排和公寓，范围从西山发 展到 东山，本地块位于核心的环太湖大道板块。,地块周边,非一线湖景地块，南向规划的森林公园，是本项目的最大景观优势;本地块限高9-24米，使得本项目几乎观赏不到湖景，只能利用地块本身的资源。 楼盘北面是正在建设中的“太湖纯水岸”项目，南面为已经初具雏形的绿地公园和中信太湖城，从项目可远眺太湖和穹窿山。地块较为平整、方正；周边都以绿地为主；周边道路系统仍在建设中，伍相路尚未完全贯通；项目南面为规划的森林公园。,s,n,e,w,项目外部价值,太湖景观资源 太湖是国家级旅游度假区之一，是城镇居民梦中的世外桃园，其中太湖湿地公园、太湖新天地等沿湖景点、景观成观成为人们走进太湖、亲近自然的绿色生态走廊； 太湖相关配套 太湖高尔夫球场、水星游艇俱乐部、牛仔乡村俱乐部、缥缈峰景区、绿色休闲农场、宝岛花园酒店、高尔夫酒店等旅游度假设施成为太湖旅游度假的载体，各项目的会所更加完善了区域配套； 太湖论坛 太湖文化论坛，由中信深圳集团投资36亿元兴建，是继博鳌亚洲论坛后，参照达沃斯论坛经验而创立，是一个集论坛、培训、教育、会展于一体的文化产业基地，旨在推动和促进中外文明对话，将苏州及太湖文化魅力传向世界。,项目自身价值,地块条件 地块较为方正，有利用产品规划； 地块景观资源 地块南面政府规划10万平方米的中央公园绿地； 地块东面为普济河，有一定的河景资源。,2,市场机会分析,苏州度假公寓市场,苏州自住公寓市场,苏州别墅市场,苏州市场格局,太湖版块市场,市场特征楼市风向标、主力供应区与成交区、品牌发展商云集,湖西：市场成熟、苏州高端市场 高层（1400030000元/） 别墅(16000-20000元/) 主力客层：园区ceo、高级经理人、高级投资客、私营业主 欧式古典主义 中海御湖西岸、中茵皇冠国际、天域,湖东/湖北：主力市场区域、苏州中高端市场 高层、小高层 湖北（70009000元/ ） 湖东（60007500元/） 主力客层：园区内高级白领、部分外来私营业主 现代风格 万科玲珑湾、未来城，第五元素,湖南：低密度居住区 别墅（1100017000元/） 多层（60007500元/ ） 主力客层：园区ceo、高级经理人 现代风格 水墨江南、万科玲珑湾、伊顿小镇,平江新城：新兴北部住宅区，品质一般，配套商品房 多层、小高层 6000-7000元/ 主力客层：市区工作者、古城拆迁户 大观名园、橘子园,古城区：用地限制，供应量少，产品档次差异大 1200030000元/ 主力客层：主城区富人、外来投资者 园林别墅 苏州庭园、桃坞小筑、姑苏人家,市场特征旧城保护，护城河内以园林别墅为多，护城河外催生三大新城,注：金阊新城市场小，在此不作重点提出！,沧浪新城：新兴西南住宅区，距离更近古城 多层、小高层、高层 品牌发展商（10000-12000元/） 本土发展商（70008000元/） 主力客层：高新区和市区的高级白领 金帝城市别墅、万科金色家园,沪宁铁路,苏州工业园区,古 城区,苏州高新区 虎丘区,相城区,吴中区,环太湖别 墅区,苏嘉杭高速,沪宁高速,苏州绕城高速,市场特征市场成熟，地块供应量及规模有限，楼盘体量小，区域需求得不到满足,中心城区中高端市场，商务、商贸居住区 60008000元/ 小高层、高层 主力客层：园区内高管、私营业主、外籍员工 保利雅苑、金河国际华庭、国际公馆,市场特征区域幅度广，市场供求量大，坐拥山水景观，呈现三足鼎立局面,滨湖新城（环太湖别墅区）：度假区域，别墅 10000-20000元/，公寓6000-7000元/ 主力客层：长三角地区私营业主、顶端商务人士及一般的度假客户 湖景别墅和公寓 太湖黄金水岸 太湖纯水岸等,吴中新城：市区城南延伸部，成熟居住区，几乎无供给量 6500-8000元/ 小高层 主力客层：改善型苏州老城区居民为主,越溪副中心（石湖区域）：吴中副中心，经济别墅和公寓聚集 联排别墅900010000元/，公寓5000-6500元/ 主力客层：吴中区私营业主、政府公务员及苏州首次置业 经济别墅：招商小石城、水岸清华,市场特征苏州目前房地产发展的重点区域之一,多层、小高层、别墅 5500-7000元/（公寓） 800014000元/（别墅） 主力客层（公寓）：改善型苏州 老城区居民、全苏州的首次置业客户 主力客层（别墅）：区域改善型客户、园区及市中心高管、私营业主 招商依云湾、鹂岛别墅（别墅）,苏州度假公寓市场,苏州自住公寓市场,苏州别墅市场,苏州市场格局,太湖版块市场,市中心,太湖板块,苏州的度假公寓主要集中在以休闲度假为特色的太湖板块,度假公寓楼盘分布图,度假公寓总供给在售楼盘,供应：太湖板块内目前在售楼盘中3个项目有公寓产品推出，太湖纯水岸、中信太湖城、温泉1858，整体公寓上市量11.7万，其中太湖纯水岸后续还剩余 9万未推售。,度假公寓总供给潜在楼盘,潜在供应：太湖板块华丽家族太上湖以及近两年拍的区域中高容积率的土地，公寓未来供给量将超过100万方。,度假公寓供求市场分析,供给：目前三个在售公寓楼盘公寓供给量20万方，潜在楼盘公寓供给超过100万方，未来供给量巨大，竞争激烈；本项目可以考虑产品的创新也规避竞争。 成交：度假型公寓产品在2008年推向市场，由于大市场原因，08年销售缓慢；2009年市场转暖以来，公寓备受欢迎，去化情况较好。太湖纯水岸09年5月开盘销售到7月底公寓去化85套，月均去化约28.3套/月；中信太湖城08年8月到09年7月底公寓去化305套，月均去化约25.5套/月。,各类户型去化分析太湖纯水岸,偏常规住宅设计，户型紧凑，阳台较常规住宅偏大，配置功能完善的厨房。,89 3房 赠送10,48 1房 赠送4,123平米 3/2/2,各类户型去化分析太湖纯水岸,精装40-50平方米小户型，总价25-30万，去化套数最多，目前售出50套； 90平方米的精装小三房，总价60万，去化较好，达到16套； 大面积的五房和复式总价超过100万，目前还未售出一套。,精装酒店式公寓：户型尺度较大，注重景观而忽视朝向，多景观露台设计，弱化厨房功能； 毛坯公寓：户型尺度适中，非常规居住户型，偏酒店式公寓户型设计，弱化厨房功能。,各类户型去化分析中信太湖城,精装公寓 140 2房,毛坯公寓 87 2房设计1房使用功能,精装公寓 88 1房,精装公寓 55 1房,精装酒店式公寓，因湖景资源优势整体去化好于毛坯公寓，140平方米精装两房总价虽超过100万，目前推出房源已销售一空；少量小户型因无景观资源优势还有少量未去化。 毛坯公寓，二房90平方米左右，总价60万左右，推出房源也销售良好。,各类户型去化分析中信太湖城,度假公寓产品分析,产品分析：太湖板块项目公寓产品户型设计上偏度假舒适型功能，户型面积偏大，同时为兼顾湖景资源某些产品朝向设计非常规性；其次产品功能层级和客群层级涵盖范围丰富，投资、自住、养老、度假产品线均有涉及。 配套情况：太湖周边市政规划配套建设明显滞后于房产市场的开发，由于是太湖别墅区，体量较大项目只有依托自身建社区配套来解决。 装修情况：环太湖项目多属于旅游度假产品，因而公寓多以精装为主，装修标准在1200-1300元/。,度假公寓客户分析,太湖纯水岸公寓客群分析： 太湖纯水岸公寓几乎无景观资源的优势，亦无酒店式公寓的配套，客户以苏州本地的大学教授类的中产阶级为主，年龄35-45岁，有团购现象，购买目的以长期投资为主同时兼有周末休闲度假和养老的功能；有少量上海休闲度假客户。 中信太湖城公寓客群分析： 精装酒店式公寓：景观资源优势明显，客户包括上海和苏州本地的旅游度假客户，还有较多的苏州本地私企业主或公务员的投资客户，客户实力明显高于纯水岸客户； 毛坯公寓：由于毛坯房的限制，客户以苏州本地客户为主，购买目的以长期投资为主。,市场结论,太湖版块未来公寓供给量巨大，竞争激烈，本项目可以考虑产品的创新来规避竞争。 偏酒店式的公寓，产品设计注重景观资源的最大化，弱化朝向和厨房，多为精装修，总价低的小户型及景观资源占绝对优势的大户型去化较好；客户范围广； 偏自住类型的公寓，总价低的小户型去化较好，大户型不被客户认可，客户范围以苏州本地为主。,苏州度假公寓市场,苏州自住公寓市场,苏州别墅市场,苏州市场格局,太湖版块市场,二次置业聚集板块，处在市中心边缘或各区中心，配套完善，交通便利，楼盘品质相对高端,苏嘉杭高速,首次置业聚集板块，多为城市边缘片区规划带动形成（相城和越溪），关注未来城市配套和交通,市场结论：,自主需求公寓以市区为依托 相对于上海，苏州自住公寓客户较为保守，目前中低端需求客户处在被迫郊区化的阶段，对交通和配套非常关注，对景观资源要求次之，与市中心的距离的远近决定其价格的高低； 目前形成的三大首次置业区域中的相城中心板块、越溪城市副中心板块，距离市区较近，区域未来商业配套齐全，公交众多并且越溪未来有地铁规划；供给量巨大，价格仅为5000-6000元/平方米；园区边缘区域是区域客户外溢形成的板块。,太湖板块：距离市区较远，公共交通不便，生活配套缺乏；目前公寓5000-8000元/平方米的价格 已接近和超过越溪板块和相城中心板块；而越溪和相城供给量巨大，太湖的公寓仅凭景观优势很难吸引首次自住需求客户。,苏州度假公寓市场,苏州自住公寓市场,苏州别墅市场,苏州市场格局,太湖版块市场,六大热点板块/三大新兴板块,注：红色代表热点板块 蓝色代表新兴板块,从总体来看，目前整体供应量充足： 目前苏州别墅市场联排和独栋产品的供应量为2399套，其中联排1780套，独栋619套。且75来自近两年推出的楼盘，各区域老盘逐渐退出市场，供应量减少。 吴中区别墅供应占据主导： 吴中区凭借辽阔的土地及优美的自然环境，在别墅市场中起主导地位，其供应量占比39.7%，相城区紧随其后，占比为27.2%。 从产品类型来看，市场供应主要倾向于联排产品： 除吴中区以外，其他各区域联排产品的供应量都远远大于独栋产品的供应；吴中区的独栋产品供应和联排产品相当，独栋产品主要集中在太湖板块，其山水豪宅支撑了整个吴中独栋市场。,区域市场供应分析,各面积区间供应分布,联排的产品面积区250300、300350平米的中等户型是主力供应。 独栋产品供应随面积的增大呈阶梯型增加，400以上的豪华户型为主力供应。,联排产品价格分析,数据为0表明该板块无该产品类型存在,联排别墅产品的价格高点出现在古城区板块和双湖板块，春申湖板块起步较晚，目前在苏州处于价格的低谷，其他各板块距离市中心的距离相当，其联排产品多为经济型、居住型别墅，价格差别不大，均在9000-11000元/左右，这也反映了目前联排别墅市场的整体行情。,独栋产品价格分析,数据为0表明该板块无该产品类型存在,独栋产品的价格高点仍然是古城区板块，在产品价格方面地段依然占据着主导地位。 其他各板块的独栋产品价格基本上在14000-18000元/之间。 其中澄湖板块全部为独栋产品，太湖板块独栋产品居多，凭借其区位优势和优 美的自然环境，苏州的度假型独栋产品主要集中于这两个板块。,客户区域：各板块别墅的客户群主要以项目周边为主，进而扩散到项目所在行政区及苏州古城区，澄湖、太湖板块度假型客户较多，会有部分上海、浙江等外地客户。 客户职业：多为私营企业主及企业高管，部分项目公务员占有较大的比例。 家庭构成：别墅客户的年龄更加趋于年轻化，30-50岁为主，多为三口之家，部分会有老人一起。 置业目的：除澄湖和太湖板块客户购房以度假为主外，其他板块以自住为主。 置业特征：自住型别墅主要看重生活、工作的便利性，度假型别墅主要看重其优美的自然环境。 客户关注：客户普遍对价格最为关注，其次为产品、户型，老人比较关注社区景观。,苏州度假公寓市场,苏州自住公寓市场,苏州别墅市场,苏州市场格局,太湖版块市场,第一阶段：,起步阶段海外风格盛行（2000-2003年）,特征表现：02年太湖定为国家旅游度假区，此阶段的别墅项目为独栋为主，西班牙、美式等海外别墅盛行，代表楼盘有翠峰山庄、古北雅园等；面向长三角甚至北方的富裕阶层销售。,第二阶段：,中式独栋占主流（2004-2006年）,特征表现：2004年起政府对别墅用地立面风格制约，涌现了西山恬园、东山景园、太湖高尔夫山庄、太湖之星等别墅，均以现代简约、或者中式风格为主，还是以独栋别墅为主。 由于配套跟进缓慢，去化缓慢，逐渐专向长三角的富裕阶层。,第三阶段：,经济别墅兴起（2007-2008年）,特征表现：随着出让用地容积率的提高，独栋别墅的市场份额越来越少，取而代之的是大量出现的联排产品，客户也转向了苏州本地客户和上海客户。代表楼盘温泉1858、东山景园。,第四阶段：,公寓兴起，产品多样化发展（2008年以后）,特征表现：在2009年，区域也开始出现了一些公寓楼盘，市场产品类型呈现出多样化的趋势。客户面向上海和苏州的休闲度假和长期投资客户。产品多样化发展，竞争激烈，景观资源、创新产品及开发商品牌将是角逐的关键，代表楼盘：中信太湖城、黄金水岸。,太湖楼盘分布图,太湖板块独栋产品供给总量近40万方,目前项目供给：太湖区域的目前在售的别墅项目独栋体量达到了约25万方。 工地楼盘：区域已定规划的独栋别墅总量约7万方。,潜在项目：已拍土地中低于0.2的容积率的独栋别墅用地建筑面积还有5万方。,太湖板块独栋价格单价15000元/平方米，总价500万元以上,太湖区域在售独栋楼盘单价图,太湖区域在售独栋楼盘总价图,单价：独栋别墅单价11000-18000元/平方米不等，一般在15000元/平方米左右； 总价：区域独栋别墅总价一般在500万以上； 客户：太湖独栋客户以长三角区域的旅游度假的高端客户为主。,太湖板块联排产品供给总量近60万方,目前项目供给：太湖区域的目前在售的联排别墅供给量约30万方（包括中信太湖城后期）。 工地楼盘：区域已定规划的联排别墅总量约15万方,潜在项目：已拍土地中低容积率的联排别墅用地建筑面积还有12万方。,太湖区域在售联排楼盘单价图,太湖区域在售联排楼盘总价图,元/平方米,万元,太湖板块联排价格单价7000-10000元/平方米，总价200-400万元以上,单价：联排别墅单价7000-10000元/平方米不等，一般在9000元/平方米左右； 总价：区域联排别墅总价一般在200-400万； 客户：太湖联排客户以苏州和上海的中高端度假客户为主。,太湖板块叠加产品,叠加产品价格：太湖区域叠加产品价格较低，5000-7000元/平方米，总价100万左右；略高于公寓，对度假客户，叠加作为类别墅的溢价有限。,叠加供给：太湖区域的目前叠加有限，华丽家族等这两年拍的大量的中高容积率土地的开工，这类产品会大幅增加，未来竞争也相对激烈。,总价去化情况200-300万总价的产品市去化率最高,联排,双拼,独栋,叠加,独栋别墅：依托稀缺的景观资源，太湖300-400万的小独栋以及高端别墅均受长三角高端客户的青睐，去化良好，随着市区独栋供给量的减少，太湖的独栋市场前景较好。 双拼别墅：价格略高于联排，目前供给量较少，200-300万和100-200万总价的小双拼均去化良好。虽销售良好，但目前双拼别墅利用容积率不高，且溢价能力有限； 联排别墅：区域联排的出现扩大了客户群，100-200万的小联排和200-300万的联排均去化良好；客户以热爱旅游度假的上海和苏州的中高端客户为主，是目前市场的主力产品之一； 叠加别墅：价格比公寓略高，溢价能力不足，又没有公寓的景观优势去化较差，后期此容积率地块供给量大，需要在产品进行创新。,市场机会综述： 1、酒店式公寓总价低、对交通、配套要求低，对吸纳江、浙、沪的客户有较强产品竞争力，适于本项目开发； 2、在自住需求公寓市场，针对首次置业客户，太湖板块面临相城、越溪板块的竞争，在缺乏交通、配套的情况，做首次置业市场溢价能力不强、吸纳客户能力弱；不适宜本项目开发； 3、在自住需求公寓市场，交通、配套对于多次改善型置业客户不再是促成购买决策的首要问题，而产品的舒适度、居住环境的宜人度会成为客户置业关键；城市近郊能够在产品多样性、舒适性、和环境上满足客户需求；并且本项目开发面积超过十万方，在开发策略上，应以自主需求为主，休闲度假为辅，因此，居住升级产品适宜本项目开发； 4、别墅市场，毋庸置疑，作为居住产品的最顶端，任何时候都是客户追求的产品，在独栋用地日益稀缺的今天，类别墅（双拼、联排）将成为主流，同时最为居住升级产品适宜本项目开发，而且溢价能力强； 5、太湖版块土地供应充足，与项目在同一开发周期内的各类产品将集中上市，本项目土地成本高于其他，无论是从竞争角度，还是溢价角度，本项目规划重点应在产品创新上。,3,项目定位,根据对地块价值及市场机会的分析，本项目定位于：,分阶段满足休闲度假、居住升级兼顾投资的中高端社区,产品线组合（分阶段开发）：,小户型公寓（去化速度快） 别墅/类别墅（溢价能力强）,第一阶段,第二阶段,区域现状,项目定位,产品类型,配套不足、人口导入不足，居住环境欠缺,配套完善、居住环境成熟,休闲度假,居住升级,小户型公寓,别墅/类别墅,开发目标,回笼现金流,高溢价,目标客户需要什么样的度假产品？,一切以客户需求为出发点,产品力的打造着手点？ 社区价值塑造的方向？,总价区间客户需求构成表：,竞争楼盘别墅产品总价区间,150300万为竞争较弱区域,产品总价区间定位： 小户型公寓（休闲度假）：4060万 别墅/类别墅（满足居住升级）：150300万,生活状态 35-45岁，处于活跃与沉稳安静的人生阶段，历经人生的洗礼与价值的实现，在向往一种标榜却又不失内敛的人生，在生活上开始追求低调的奢华。 职业特征 为所从事行业内的精英，或为私营业主、或为企业高管、或为沪上公务员，常为管理或业绩上的压力所累。 健康休闲居住 目前居住的工业城市的环境恶化让他们产生迁移的欲望，对生态环境的需求引发了他们对改变现有生活方式的思考和需求。 亲近自然 向往释放压力、休闲自由生活方式，希望保持与城市合理的距离，能享受到城市的繁华与便捷的同时，享受自然生活方式。 追求更好 他们为多次置业，且不止拥有一套房产，购房的目的性不强，品质收藏用于保值增值是其主要驱动因素，能够吸引其目光的产品都有可能成为其购买的对象。,目标客户需求特点,客户要的是什么？,对稀有风景资源的占有！ 对产品品质的追求！ 与自然亲近带来的健康感受！ 一种释放压力的生活！ 对自己和家庭的犒赏！ 满足自我，不断追求更多拥有,尤其满足他对人生成就的犒赏欲望,什么能满足客户各方面需求， 成为他对人生成就的一种犒赏？,东方个性的非经验式住宅,我们瞄准：,1、东方个性，可以契合客户骨子里的文化倾向，使得他与产品有天生的默契感和接受度； 2、非经验式住宅，可以使得本案跳出寻常中式产品和住宅产品，让客户获得非一般的居住体验，满足他求新心态和收藏欲望。 3、目前整个太湖板块，传统中式住宅，但是一眼望去，过分雷同的白墙灰瓦使得整个区域的建筑气氛显得沉闷老气，与真正的东方调性形似而神不似。,项目定位：,非 常 东方,1、很东方：在东方个性上做一个极致的发扬，将其自然、内敛、含蓄、隐逸的调性，与修身养性，宁静于心的场所精神做一个高层次的结合。 2、很不东方：跳出寻常中式项目的巢臼，在户型空间、建筑用材等多方面融入创新元素，让客户感觉到前所未有的居住体验,规 划,建 筑,景 观,户 型,配套与配备,物业管理,产品价值体系构建,项目的产品精神如何体现？,4,项目规划建议,项目产品规划原则 1、根据规划要求（建筑风格为现代简洁并蕴涵地方建筑风格、色彩素雅，与周围环境融合），建筑风格为现代简约，并蕴含东方特色； 2、产品方向为小户型公寓+别墅/类别墅，容积率争取做到1.3以上；户型空间大尺度、舒适的；小户型公寓考虑酒店式公寓方向； 3、为弥补外部景观资源不足的缺点，项目在产品、景观上要有突破的亮点； 4、会所功能以提供生活配套、运动度假功能（休闲配套通过周边项目的酒店、商业配设施满足）。,产品规划方案一,方案一：合院联排别墅+大平层+多层酒店式公寓,规划布局考虑 1、充分利用南部景观资源，通过产品纵向高度差以及布局形式，做大景观面； 2、酒店式公寓根据本身特征，布局于交通方便，而景观位置相对较弱的位置，通过组团景观的营造及产品本身高性价比的特征吸引客户； 3、联排别墅处于南向，获得最佳公园景观； 3、大平层产品处于两类产品之间，保证一定的景观面，以高舒适度作为卖点。,规划特色,1、在规划主题上，充分利用南向紧靠森林公园的优势，围绕“森林”做文章，通过内部环境景观优势，弥补外部无湖景资源的缺憾； 2、在建筑上，汲取中式传统建筑精华，运用现代建筑手法，将代表中式建筑符号的竹、木格栅、白墙、灰瓦与森林、花草之间形成一种自然的物质过渡，暗合中国山水画及日本禅宗建筑中“静与思”的东方文化意趣。,产品建议酒店式公寓,风格现代简约,大进深阳台（入户花园、空中花园）只计一半建筑面积，通过做大大阳台不但能偷到面积，甚至能“偷出”一个卧室的面积； 在空间上追求休闲度假的舒适度，扩大采光面、观景面； 酒店式公寓户型面积区间4050,7080平方米， 500600套。,产品建议合院联排别墅,风格现代中式,产品建议合院联排别墅,产品建议合院联排别墅,产品建议合院联排别墅,高附加值地下空间,层高5米； 首层层高3.6米，前庭后院； 二、三层多附送露台结合观景特色，提升空间价值； 合院联排别墅户型面积区间200250平方米，7590套。,由于项目本身的特殊性，多层与别墅物业共存，因此在处理上需要特别注意私密性的保护，采用绿化种植进行视线的遮挡是在空间有限的情况下的常用手法。,别墅产品示意/外部空间示意,产品建议大平层,风格现代中式,大平层：上海市场近期出现的新一代居住升级产品，在同样容积率下，相比于叠加产品，居住空间尺度更宽、功能组合多样化，居住更为舒适、使用率更高，且在采光、景观、通风等方面全面优于叠加产品。,户型大平层，双层皮结构,该产品建筑密度较高，但采用大玻璃高通透的方式解决了采光问题，同时用木格栅百叶的方式解决了私密性问题； 该产品戏剧化与独特体验明显，设计附加值高； 外侧木格栅可通过开启或闭合满足主人对光线的不同需求，更奇妙的是，户外的风景经过它的过滤，会出现不同的景象。,该大平层产品的主要卖点为舒适度，因此在功能上考虑更为全面； 多套房的设计以及观景大客厅的应用将功能卖点结合景观卖点； 特殊的双层皮结构带来全新的“非经验式”居住感受； 大平层户型面积区间220350平方米，300400套。,景观建议,景观主题：森林与溪谷,日式枯山水的处理手法,通过高大树木和硬质铺装形成的人行景观次轴。,兼顾酒店式公寓与大平层的景观泳池,业主休闲、散步广场,与大平层主入口处于同一轴线的岛屿式中央水景,公建(会所）布局建议,公建位置考虑交通及内部物业布局，布置于交通方便，对内辐射范围充分且对内部物业不产生干扰； 由于项目自身定位较高，因此公建不宜采用街铺式向内延伸，建议集中处理。,公建,公建(会所）功能定位,“运动度假式生活会所” 作为项目度假式氛围、运动度假生活方式的重要载体； 并且满足日常居住生活的基本需要；,面积建议：30004000平米 外立面预留门头展示区域； 门口预留车辆停车场设置对内、对外双入口等； 建筑形式充分体现度假氛围。,公建(会所）功能配置,功能说明： 会所的功能性配置以实用为主，考虑今后的经营，定位不宜过分高档，满足主题特色，功能上体现运动度假式主题功能； 会所是社区的配套，作为对住宅功能的延伸，服务范围不宜过窄，在便于经营的基础上，配置休闲、运动、亲子、商务度假等功能； 特色鲜明，主题鲜明，与周边会所保持差异性，选用易参与、体验性强、成本低、好经营广受欢迎的项目,公建(会所）功能配置,运动度假主题会所,水运动：室内恒温游泳池 成人运动：乒乓球室、多用途活动室、桌球室、棋牌室等 亲子运动：室外儿童游乐场、儿童游戏室等 健身运动：健康舞室、健身室、桑拿浴室及蒸气浴室等。,生活服务,简餐、便利超市、咖啡厅、面包房 品牌药店、品牌美容美发店、高档洗衣店 24小时自助银行,交通组织人车分流,进入酒店式公寓、大平层区域的机动车入地下车库； 进入联排区域的机动车沿绿化分界线南侧行驶；,一、二级人行道沿景观主、次轴线布置，连接入户的三级人行道。,因此在本项目智能化的利用上建议： 重点打造五重安防系统 第一重：小区周界红外线报警系统，电视监控系统跟踪； 第二重，电子寻更及区内电视监控系统； 第三重：每户庭院围墙周界报警设德国tcs黑白可视对讲系统，每户配四个可视对讲分机； 第四重：家庭安防报警系统，包括主动红外移动感应探测，燃气泄露感应探测； 第五重：紧急报警按钮，每户设置多个监控装置。,智能化设施建议以安防为主的智能化设施,物业管理建议,本项