房地产企业营改增讲义.ppt

一、营改增前世今生“营改增”背景简介,1994年分税制改革以来，我国长期维持营业税与增值税两税分立并行局面，作为我国流转税两大主要税种，占我国税收收入体系巨大比重。 营业税：营业额全额为课税对象征收的一种商品劳务税，具有多次重复性征收特点，极大加重我国交通运输、建筑业及服务业等税收负担，不利于行业发展。 增值税：“中性税种”，以增值额为依据计征，虽“环环计征但层层抵扣”，有效避免重复征税问题。 两税并行不符合国际税收制度整体发展趋势。,二、营业税与增值税并存之缺陷,1、营业税与增值税混合销售存在争议。（如销售产品附带安装行为） 2、营业税与增值税重复征税。（如甲供材行为） 3、增值税链条不完善：如融资租赁、交通运输业和服务业、建筑业等。 4、营业税存在重复征税： .营业税计税方法按营业额全额征收，同一项收入因分工要征多道税，存在重复征税问题。 .营业税劳务企业购进材料、固定资产不能抵扣。 .制造企业购进营业税劳务不能抵扣。 .营业税劳务企业之间相互提供劳务不能抵扣。 .差额征收问题多，监管困难。,三、“营改增”积极效应,“营改增”是我国“十二五规划”纲要时期（2011-2015）一项重大税制改革措施。 目的： 优化税制结构，消除重复征税，完善增值税抵扣链条，促进第三产业快速发展，鼓励服务业外贸出口，促使企业加快转型升级，提升企业核心竞争力，实现国民经济与社会健康协调发展。 积极效应： 减轻制造业税收负担，会加大现代服务相关业务投入力度； 打通、延伸增值税抵扣链条，企业一些生产性服务业务转向外部发包，促进社会专业化分工进一步细化； 为大型制造业企业实施主辅分离提供完善税制保障，已有部分生产性服务业开始从制造业中分离出来，先进制造业企业核心竞争力进一步提升。,四、增值税特征,增值税：对销售货物、提供加工、修理修配劳务及提供应税服务的单位和个人就其实现增值额征收的一个税种。 具有以下特点： 对销售货物、提供加工修理修配劳务或提供应税服务各个环节中新增价值额征收; 核心是税款抵扣制; 实行价外征收; 日常会计核算中，其成本不包括增值税。,五、营改增试点方案,（一）改革试点主要税制安排 （财税2011110号） 1.税率 在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。 2.计税方式 交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。 3.计税依据 原则上为发生应税交易取得全部收入。 4.服务贸易进出口。 国内环节征收增值税，出口实行零税率或免税制度。,五、营改增试点方案,（二）改革试点期间过渡性政策安排。 1.税收收入归属。 试点期间保持现行财政体制基本稳定，原归属试点地区营业税收入，改增值税后收入仍归属试点地区，税款分别入库。 2.税收优惠政策过渡。 国家给试点行业原营业税优惠政策可延续，但通过改革能解决重复征税问题的，予以取消。 3.跨地区税种协调。 试点纳税人以机构所在地作增值税纳税地点，其异地缴的营业税，允许在计算缴增值税时抵减。非试点纳税人在试点地区从事经营活动的，继续按现行营业税规定申报缴营业税。 4.增值税抵扣政策的衔接。 现有增值税纳税人向试点纳税人购买服务取得增值税专用发票，可按现行规定抵扣进项税额。,六、“营改增”总体进展情况,交通运输业和现代服务业实施时间： 2012年1月1日上海市，2012年9月1日北京市，2012年10月1日江苏和安徽，2012年11月1日福建和广东，2012年12月1日天津、浙江和湖北，2013年8月1日全国范围内实施。 铁路运输和邮政业： 财税2013106号规定，自2014年1月1日起，在全国范围内开展铁路运输和邮政业营改增试点。 电信业： 财税201443号规定，自2014年6月1日起电信业纳入营改增范围。 目前营业税税目下保留的有： 建筑业、销售不动产、金融业、传统生活服务业四个行业。,七、“营改增”对房地产企业可能产生的影响,1、盈亏情况直接挂钩税负。 “营改增”前房地产企业无论盈亏，都须按销售不动产收入额5%纳税。“营改增”后企业只对工程项目增值额部分纳税。当企业利润微薄或产生亏损时，在取得增值税专业发票下，只需缴很少增值税，甚至不纳税。 2、甲供材可抵扣税金。 “营改增”前房地产企业作为营业税纳税人，其外购材料、设备不能获得税款抵扣。“营改增”后房地产企业通过甲供材外购材料和设备支付进项税金，可抵扣增值税销项税额，避免重复征税。,七、“营改增”对房地产企业可能产生的影响,3、对税收负担与经营成本产生影响。 税率变化（由3%5%营业税税率变为11%17%增值税税率），导致税负上升。虽增值税可抵扣相应进项税额，但由于房地产企业业务特殊性与复杂性，实际操作中很多项目难以抵扣，且建筑施工企业作为房地产企业直接上游企业，其受“营改增”税制改革影响必然会波及甚至转嫁至房地产企业，进而造成对房地产企业税收负担与经营成本一系列影响。“营改增”后，成本税金变化对企业所得税纳税产生影响，上述影响是系统性的，其对房地产企业总税收负担与经营成本具体影响是加重还是减轻取决于税制改革对房地产及相关行业具体改革措施（特别是适用税率与抵扣机制的设计），且因各房地产企业具体业务类型及经营方式与税务筹划措施而有所不同。依现今房地产行业生态总体看，“营改增”税制改革对现行房地产企业总税收负担与经营成本普遍影响可能是 “不减反增”。,七、“营改增”对房地产企业可能产生的影响,4、对财务管理与会计处理产生影响。 “营改增”税制改革对房地产企业宏观财务管理与具体会计处理影响是显而易见的。一方面，企业出于合理降低税收负担与经营成本考虑，会要求自身财会人员加强宏观财务管理，甚至要求财会人员加强与内部采购销售决策与具体执行人员联动沟通，达到合理降低税负与经营成本目的。另一方面，“营改增”改革也会对房地产企业具体会计处理、发票管理产生直接影响。 5、对企业融资与现金流产生影响。 由于房地产企业业务特殊性与复杂性，要求企业必须有良好融资能力与充足现金流来维持企业正常运转。实务中，房地产企业多采用预售制，营业税在确认预售收入当期就要缴纳，占用流动资金，转让无形资产、销售不动产营业税税率5%。营业税构成房地产企业不可忽视的现金流出。而改征增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间，进项税额大于销项税额，因而开发之初较长时间内无税可缴，减少企业流动资金占用，扩大企业现金流。,八、房地产、建筑业“营改增”后有哪些预测？,其一：房地产业期初库存和固定资产将不能被抵扣。 按前期“营改增”交通运输业、电信业等行业有巨额营改增前固定资产和存货企业未被许可抵扣，结合交通运输业期初轮船车辆等未被许可抵扣产生行业性经营困难，地方财政动用补贴以平衡企业税负经验看，房地产业存货在企业资产中占比很高，按政策一贯性，预测房地产业期初存货和固定资产一样不能抵扣。 其二：税费提高有一部分体现房价中，另一部分会由上游建筑业供应商消化，还会由地产企业消化一部分。 商品价格成本只是一个因素，不是决定性因素。房地产业过去十年在经历房价持续上涨黄金十年，房地产业定价基本都不以成本作依据。但近一年房价出现下降预期，房地产业供求关系发生变化。未来房地产业将和制造业一样进入一个买方市场。 考虑建筑业等上游行业弱势地位税收一部分会转嫁给上游行业。房地产业通过提高效率降低利润等会消化一部分，但最终购买者将会负担一部分。,八、房地产、建筑业“营改增”后有哪些预测？,其三：房地产业未来土地等支付给政府费用将没有进项可抵扣。简化计算没有进项抵扣的项目成本将上涨11.74%。 地产业土地使用权的地价成本，及开发费用中很多政府配套费用成本、拆迁成本等将在未来不能抵扣，需将17%成本在销售价格中吸收。即支付给政府等不可抵扣成本比如土地价100万元，在开发企业出售时至少需卖给消费者117万元，才能平衡。原营业税时100万元土地价，开发企业出售时需105.26万元，可平衡。营改增需消化11.74万元。房地产企业在拿地成本一样下单“营改增”一项因素让地价上涨11.74%。其他无法获取增值税发票抵扣的成本费用项目是一样的。 房地产企业是资金密集型产品长周期企业。从土地增值税国家规定可扣除5%项目利息费用及20%项目其他费用。一般地产项目周期都不会少于二年，利息费用是项目成本一项至少超过5%费用。因银行业“营改增”应晚于房地产业，抵扣税率应低于11%。在银行业“营改增”前，地产业将还需负担利息费用因“营改增”上涨11.74%部分。,八、房地产、建筑业“营改增”后有哪些预测？,其四：营改增过渡期税收筹划大有可为。 收入销项税额上：实行增值税前，尽快销售库存房产是最大税收筹划。可通过降价让利润手法来实现，最多可让利价格11.74%。 成本费用进项税额上：对跨越营改增时点在建项目尽量在合同中约定，在增值税时点后开增值税发票以降低成本。可通过让利等方法让供应商配合。特别是精装修房的材料供应商，精装时间选择尽可选在实行增值税后。 租赁还是出售物业的筹划。如“营改增”后地产业租赁不地产与销售不地产的税率有差额会有筹划空间。另外个人与企业法人出租税率不同一样有空间，需商业模式创新。 其五：地产业会向工厂化发展，并会向行业上游产品化企业扩张，将利润转移和分散到上游产业。 房地产业想要在增值税时代保证利润，最好筹划应是收购上游行业，特别是建筑业、建筑设计、建筑材料业等。通过关联企业转移定价是未来筹划重点。,八、房地产、建筑业“营改增”后有哪些预测？,其六：地产业专业化分工更加细化，行业会集中化，会出现大量同业并购。 房地产业总分机构如何申报增值税是未来行业同业并购关键。其一汇总申报由总部汇总缴会加速行业整合。其二按现在总分机构分别缴纳，会减少并购。 其七：地产业将进入高税负时代，规范化的增值税将减小土地增值税利用票据不规范和信息不对称进行的筹划空间。 土地增值税是房地产业一项不小负担，预测“营改增”后还会存在。此税种“营改增”后对房地产业利润杀伤力将比较历害。防伪税控以票控税在中国还是很有实用性的。就中央和地方税问题，预测将成为中央地方共享税。,九、目前过渡阶段，房地产企业面临哪些问题？,1、税率问题： 17%还是11% 2、过渡期政策衔接问题: 对没完工工程和没开发完的房地产楼盘如何处理？ 过渡期税率问题？ 3、工程造价问题。 4、“营改增”后，土地使用税和土地增值税去留问题。 5、地方税收体系建设问题。,十、财务人员如何应对“营改增”税改政策？,1、“营改增”对房地产企业财务管理有哪些影响？ 适用税率和计税基数变化； 对服务业定价机制的影响； 对财务核算将产生影响； 对发票使用管理将产生影响。 2、房地产企业在宏观财务管理体制方面应如何应对？ （1）增值税相关业务专人负责。 增值税专用发票的开具、审核与认证；按时进行增值税款的申报与缴纳；做好专用设备管理、档案管理。 （2）制定（修订）现有制度与流程 （3）认真分析公司可能涉及的增值税进项。 注意事项： 加强合同管理。 加强业务培训。 充分认识涉税风险。申请过渡性财政扶持。,十一、“营改增”后财务人员应掌握的财税知识,1、“营改增”后房地产企业在流转税会计科目上设置和核算： 在“应交税费应交增值税”二级科目下按“进项税额”、“已交税金”、“减免税款”、“转出未交增值税”、“出口递减内销产品应纳税额”、“营改增抵减的销项税额”设置借方6个栏目。 按“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”、“出口退税”设置贷方4个栏目。 （1）实现销售时， 借：银行存款 贷：主营业务收入 应交税费应交增值税（销项税额） （2）取得成本费用等含进项税额专用发票时 借：成本费用类科目 应交税费应交增值税（进项税额） 贷：银行存款,十一、“营改增”后财务人员应掌握的财税知识,（3）减免税款时 借：应交税费应交增值税（减免税款） 贷：递延收益 （4）转出本月应交未交增值税时 借：应交税费应交增值税（转出未交增值税） 贷：应交税费未交增值税 （5）本月上交上期未交增值税时 借：应交税费未交增值税 贷：银行存款 （6）小规模纳税人不作进项销项核算，只作借贷方核算。,十一、“营改增”后财务人员应掌握的财税知识,2、财务人员必须掌握的增值税核算原理和方法。 一般纳税人和小规模纳税人的界定及税率问题。 增值税纳税人分小规模纳税人和一般纳税人。 小规模纳税人： 销售货物或应税劳务，按销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。 应纳税额=销售额征收率 小规模纳税人标准由国务院财政、税务主管部门规定。小规模纳税人增值税征收率3%。征收率调整，由国务院决定。 小规模纳税人以外纳税人应向主管税务机关申请资格认定。小规模纳税人会计核算健全，能提供准确税务资料的，可向主管税务机关申请资格认定，不作小规模纳税人。,十一、“营改增”后财务人员应掌握的财税知识,一般纳税人： 纳税人销售货物或提供应税劳务，应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后余额。 应纳税额=当期销项税额当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可结转下期继续抵扣。 销项税额：纳税人销售货物或应税劳务，按销售额和增值税率计算并向购买方收取的增值税额。销项税额=销售额税率 进项税额：纳税人购进货物或接受应税劳务支付或负担的增值税额。 下列进项税额准予从销项税额中抵扣： （1）从销售方取得增值税专用发票上注明增值税额。 （2）从海关取得海关进口增值税专用缴款书上注明增值税额。 （3）购进农产品，除取得增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书外，按农产品收购发票或销售发票上注明的农产品买价和13%扣除率计算的进项税额。进项税额=买价扣除率,十一、“营改增”后财务人员应掌握的财税知识,（4）购进或销售货物及生产经营中支付运输费用的，按运输费用结算单据上注明的运输费用金额和7%扣除率计算进项税额。进项税额=运输费用金额扣除率 纳税人购进货物或应税劳务，取得增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或国务院税务主管部门有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 下列项目进项税额不得从销项税额中抵扣： （1）用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费的购进货物或应税劳务；（2）非正常损失购进货物及相关应税劳务；（3）非正常损失的在产品、产成品所耗用购进货物或应税劳务；（4）国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品；（5）本条第（1）项至第（4）项规定货物的运输费用和销售免税货物运输费用。,十二、增值税发票管理必备知识和法律风险,1、发票的认证和抵扣期。 增值税一般纳税人取得的增值税专用发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报进税项额。 一般纳税人应通过增值税防伪税控系统使用专用发票。 以下情况不许开专用发票（适用税率不变，开普通发票）： 向消费者个人销售货物或应税劳务的； 销售货物或应税劳务适用免税规定的； 小规模纳税人销售货物或应税劳务的； 商业企业一般纳税人零售的烟、酒、食品、服装、鞋帽（不包括劳保专用部分）、化妆品等消费品； 外购旧固定资产、销售旧货采取简易征收方式的。 小规模纳税人使用增值税普通发票，如需增值税专用发票，可申请税务机关代开，征收率仍为3%。,十二、增值税发票管理必备知识和法律风险,2、刑法有关支规定： 第205条【虚开增值税专用发票、用于骗取出口退税、抵扣税款发票罪；虚开发票罪】 虚开增值税专用发票或虚开用于骗取出口退税、抵扣税款其他发票的，处三年以下有期徒刑或拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；虚开税款数额较大或有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；虚开税款数额巨大或有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或没收财产。 有前款行为骗取国家税款，数额特别巨大，情节特别严重，给国家利益造成特别重大损失的，处无期徒刑或死刑，并处没收财产。 单位犯本条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或拘役；虚开税款数额较大或其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑；虚开税款数额巨大或有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或无期徒刑。 虚开增值税专用发票或虚开用于骗取出口退税、抵扣税款其他发票，指有为他人虚开、为自己虚开、让他人为自己虚开、介绍他人虚开行为之一的。 单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款规定处罚。,十二、增值税发票管理必备知识和法律风险,第207条【非法出售增值税专用发票罪】 非法出售增值税专用发票的，处三年以下有期徒刑、拘役或管制，并处二万元以上二十万元以下罚金；数量较大的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；数量巨大的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或没收财产。 第208条【非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票罪；虚开增值税专用发票罪、出售伪造的增值税专用发票罪、非法出售增值税专用发票罪】 非法购买增值税专用发票或购买伪造的增值税专用发票的，处五年以下有期徒刑或拘役，并处或单处二万元以上二十万元以下罚金。,十二、增值税发票管理必备知识和法律风险,3、增值税纳税申报主要步骤？ 步骤一：增值税发票开具 步骤二：进项发票认证 步骤三：抄报税 步骤四：纳税申报 步骤五：税款缴纳,十三、营改增后财务人员如何进行税收管控？,“营改增”后房地产企业组织架构和成本管理等都将发生变化。 （一）加强采购财税管理。 1、采购过程要求票、货、款一致。 纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用等，所支付款项的单位，必须与开具抵扣凭证的销售单位、提供劳务的单位一致，才能申报抵扣进项税额。（国税发1995192号和国税发2000156号） 注：三方抵帐协议的风险。 2、谨慎代购材料。 代购货物行为，同时具备以下条件的，不征增值税，不同时具备以下条件的，无论会计制度法规如何核算，均征收增值税： 受托方不垫付资金； 销售方将发票开给委托方，并由受托方将该发票转交给委托方； 受托方按销售方实际收取的销售额和增值税额与委托方结算货款，并另外收取手续费。（财税199426号） 注：垫资材料款被征收增值税的风险。,十三、营改增后财务人员如何进行税收管控？,（二）注重现金流管理。 1、增值税纳税时间：纳税人销售不动产并取得销售款或取得索取销售款凭证当天。先开发票的，为开发票当天。（增值税为链条式抵扣，不同于营业税） 2、难以利用帐期融资。 “营改增”后，房地产企业销售不动产开具发票，产生11%销项税，此时需足够进项税抵扣，否则当期缴纳增值税压力较大。而上游材料供应商和建安企业开增值税专用发票通常要求及时付款，导致房地产企业难以利用帐期融资。 3、税款缴纳波动较大。 房地产企业普遍存在预付工程款、合同完成后一次性结算价款及大型项目采取按工程进度支付款项、竣工后清算等结算方式，可能存在工程前期投入多而收入少甚至无收入情况，长时间内只有进项税没有销项税。进入销售期产生大量销项税，出现集中缴增值税情况，有较大资金压力。 建议：综合考虑，从企业整体角度出发，平衡销项税金和进项税金。（进项税金在180日内均可抵扣。）,十三、营改增后财务人员如何进行税收管控？,（三）利润考核指标发生变化。 1、税负上升消减利润。税负可能上升，会减少利润。 2、税制改革会影响财务报表数据。增值税是价外税，需进行价税分离，而后才能对收入进行确认。房地产企业收入按不含税价格进行确认的，相对于“营改增”前有减无增。同理可知，对能取得增值税专用发票成本而言，也会发生下降；如无法取得进项发票的，成本变化不大。综合上述因素，“营改增”后，房地产企业利润可能会减少。 建议：选择具有一般纳税人资质单位进行业务合作，核心目的是确保取得增值税专用发票，用以抵扣销项税金，降低企业税负，提高企业利润。 对无法取得增值税专用发票的单位或个人：首先争取取得代开增值税专用发票（仅能抵扣3%）；其次对无法提供专用发票单位或个人，通过重新议价方式进行合作，降低企业损失。,十四、房地产企业的应对策略,“营改增”税制改革对房地产企业影响是系统性的，特别对企业税收负担与经营成本及融资与现金流影响应引起企业管理决策者充分重视。 1、加强内部财会人员培训。 “营改增”税制改革对房地产企业财务管理与会计核算处理等的影响客观上要求企业加强对内部财会人员培训，理解税改新政要点与内涵，从宏观财务管理与具体会计处理、发票管理两方面把握税改实质。 2、及早作好税务筹划。 在做好财会人员培训基础上，企业管理决策层应会同财会人员与采购销售人员及早作好税务筹划，以此为企业业务规划提供依据。财会人员应与采购销售人员保持联动沟通，加强采购销售交易发票管理，并综合考虑人工、材料、机械价格与进项税额能否抵扣问题。,十四、房地产企业的应对策略,3、扩展业务范围，加快业务转型升级。 如房地产企业能做好税务筹划与业务规划，可以“营改增”税制改革为发展契机，充分利用进项税额抵扣优势，扩展业务范围，加快业务转型升级。从传统单一住宅地产格局，向多元化房地产及相关行业扩张，在从事一般房地产开发同时，投资于物业、零售商业、土地一级开发、保障性住房、工业地产、商业地产、旅游地产等，加大精装修范围与力度，使之成为新的业务增长点，且混业经营模式也比单纯房地产开发更加能抵御市场风险。,十五、各部门如何做好“营改增”的衔接和准备？,1、财务部门起着承上启下重要作用。 其应熟增值税会计核算和税法规定，做好增值税专用发票管理，为公司应对税制改革建言献策。 一是从专业角度出发，结合增值税特点和抵扣链条规律性，拿出具体措施，给予管理层合理化建议，指导基层具体开展工作。 二是从本职工作出发，提升增值税业务学习，尽快掌握增值税基本知识，强化业务处理能力。 三是建立内控制度，主要针对增值税发票管理。将增值税发票管理与业务流程结合，解决好税制改革带来的资金周转问题，解决好税制改革带来的利润指标测算问题，还要解决每期缴纳增值税的税金平衡问题。,十五、各部门如何做好“营改增”的衔接和准备？,2、管理部门负责宏观协调工作。 一是梳理现有合作单位，充分考虑与具有一般纳税人资格单位合作的重要性。对无法提供增值税专用发票的单位和个人，考虑如何议价合作。 二是从领导层面支持财务部门提出的各项合理化建议，指导各级单位顺利完成税改。,十五、各部门如何做好“营改增”的衔接和准备？,3、业务部门全力配合。 税制改革导致业务部门直接影响公司整体税负，业务部门需在上级指导下，具体做好以下工作： 一是配合财务部门出台的各项增值税内控措施。 二是重点关注合同的签订，务必做到合同名称、单位名称与增值税发票名称一致；同时将增值税专用发票需求写入合同，规避纠纷。 三是利用好“营改增”过渡期，尽量在营业税制下处理完已完工或部分完工的项目，将营业税发票取回或开出。 四是“营改增”后，做好增值税发票的收集和传递工作，确保对取得增值税专用发票在规定期限内及时抵扣。,第二篇 “营改增”模拟财务核算和税负测算案例,案例1：根据增值税原理进行房地产“营改增”初步测算举例。 每平米单价10,000.00元，建筑装修造价3,500.00元，前期勘察、设计、论证等费和广告费1,000.00元，配套设施费及其他绿化费用500.00元，基础设施费500.00元。 销项税额=10,000(1+17%)17%=1453 进项税额=(3,500+1,000)(1+11%)11%+1,000(1+6%)6%=503 增值税=1453-503=950，税负率9.5%,案例2：“营改增”对不同规模建筑企业的税负影响。 例1：小规模建筑企业按常规土建项目的百元产值比例测算,结论：建筑企业100元的产值，按增值税11%计算，应交销项税9.91元，可抵扣进项税5.505元，应纳增值税4.405元。“营改增”后100元产值多缴税额4.4053=1.405元。企业税收负担增加46.83%。,例2：上市或拟上市企业。 A集团企业2011年计征营业税的营业收入1,926,185万元，按3%税率计征营业税57,785.55万元，如改增值税后应纳增值税128,370.58万元，净增加70,585.03万元，增加税负122.15%。增值税以外的城建税、教育费附加总体相应增加3.156.24万元，比以营业税为主增加50.27%。 B集团企业2011年计征营业税的营业收入1,202,340.60万元，按3%税率计征营业税36,070.22万元，如改增值税后应纳增值税70,473.50万元，净增加33,727.16万元，增加税负93.50%。增值税以外的城建税、教育费附加总体相应增加4.723.59万元，比以营业税为主增加126.53%。 例3：一级资质的装饰企业 甲企业是一级资质的装饰企业，2011年经营总收入17,292.32万元，全年应交营业税518.77万元，改增值税后，应纳增值税1,470.11万元，增加951.34万元，即增加1.8倍税负。,案例3：房地产行业“营改增”模拟财务核算和税负测算案例。 资料简介： 此资料以一中型房地产公司开发项目为背景，进行营改增后会计处理、财务分析和测算： 一、项目概况：开发面积近10万平米。销售单价按8,700元/平米计算。 总计收入87,340.00万元，成本54,575.00万元，费用4,516.00万元。 二、测算中，部分业务增值税税率：（参考此次营改增部分税率）： （1）勘察设计费、规划设计费、建筑研究设计费：6% （2）城市规划、园林景观设计：6% （3）广告费：6% （4）咨询、鉴证业务：6% 部分业务增值税税率暂做如下假设： （1）土石方基础工程：11% （2）建安工程费：11% （3）配套设施、绿化、基础设施费：11% （4）房地产销售业务：11% （5）房地产中介代理业务：11%,第一部分：财务核算,一、销售收入核算,（一）预收订金，全款方式下核算： 甲房地产公司开发项目收到A公司预交购房订金500,000元，存入银行。公司开发商品房，每平售价8,000元。A公司购商品房800平方米，已预付购房订金500,000元，剩余款项一周后付清。 （1）收到订金时： 借：库存现金（银行存款） 500,000.00 贷：预收帐款- A公司 500,000.00 （2）签合同，开发票确认收入时： 借：应收帐款 -A公司 （8000800） 6,400,000.00 贷：主营业务收入 5,765,765.77 应交税费-应交增值税(销项税额) 634,234.23,一、销售收入核算,（一）预收订金，全款方式下核算： （3）收到余款时： 借：库存现金（银行存款） 5,900,000.00 贷：预收帐款-A公司 5,900,000.00 （4）冲回预收帐款： 借：预收帐款-A公司 6,400,000.00 贷：应收帐款-A公司 6,400,000.00,一、销售收入核算,（二）分期收款方式下核算 甲房地产公司房屋竣工后开始预售，和另一公司签定销售合同，合同规定分两次共收回5亿元，销售房屋成本2亿。当年底，尚有2000万元未取得回款。 1、假设此笔款项在三年内收回，帐务处理如下： （1）将商品房转入发出产品 借：发出商品 200,000,000.00 贷：开发产品 200,000,000.00 （2）收到首批款项时：即确认收入 借：银行存款 250,000,000.00 贷：主营业务收入-商品房销售收入 225,225,225.23 应交税费-应交增值税（销项税额） 24,774,774.77,一、销售收入核算,（二）分期收款方式下核算 （3）同时，结转成本时 借：主营业务成本-商品房销售成本 100,000,000.00 贷：发出商品 100,000,000.00 （4）按合同规定，应收第二批房款时：确认收入 借：应收帐款 250,000,000.00 贷：主营业务收入 225,225,225.23 应交税费-应交增值税（销项税额） 24,774,774.77 （5）接转成本 借：主营业务成本-商品房销售成本 100,000,000.00 贷：发出商品 100,000,000.00,一、销售收入核算,（二）分期收款方式下核算 （6）收到第二批销售房款23,000万元时： 借：银行存款 230,000,000.00 贷：应收帐款 230,000,000.00 当年底收回2,000万元应收款项 借：银行存款 20,000,000.00 贷：应收帐款 20,000,000.00 2、假设此笔2000万元应收款项三年后收回，帐务处理： （1）借：长期应收款 20,000,000.00 贷：应收帐款 16,000,300.00 未实现融资收益 3,999,700.00,一、销售收入核算,（二）分期收款方式下核算 （2）收回款项时： 借：银行存款 20,000,000.00 贷：长期应收款 20,000,000.00 （3）摊销未实现融资收益： 借：未实现融资收益 1,268,800.00 贷：财务费用 1,268,800.00,二、开发成本核算,（一）取得土地时：（假设业务中没取得进项税额） 甲房地产公司以招拍挂形式，取得价值8,165万元一块地，支付契税327万元，支付拆迁补偿费1,200万元，城市基础配套费2,400万元 借：开发成本 -土地成本 81,650,000.00 -拆迁补偿费 12,000,000.00 -契税 3,270,000.00 -城市基础配套费 24,000,000.00 贷：银行存款 120,920,000,二、开发成本核算,（二）开发前期工程成本：（取得6%进项税额） 甲房地产公司开发中，总发生前期工程费2181万元，其中，发生地质勘察费50万元，规划方案、施工图设计及其他设计560万元.。土石方基础工程500万元，其他1070万元。 （1）勘察设计费；（税率为6%） （2）规划设计费；（税率为6%） （3）建筑研究设计费等：（税率为6%） （4）土石方基础工程：（假定税率为11%） （5）其他:1071万元：（假定税率为17%） 进项税额：勘察设计费：500,000/（1+6%） 6%=28,301.89 规划设计费： 5,600,000/（1+6%） 6%=316,981.13 土石方基础工程(假定税率为11%）： 5,000,000/（1+11%）11%=495,495.50 其他（假定税率为17%）： 10，710，000/（1+17%）17%=1,556,153.85,二、开发成本核算,（二）开发前期工程成本：（取得6%进项税额） 借：开发成本-前期工程费-勘察设计费471,698.11 -规划设计费 5,283,018.87 -土石方基础工程 4,504,504.50 -其他9,153,846.15 应交税费-应交增值税(进项税额)2,396,932.37 贷：银行存款 21,810,000,二、开发成本核算,（三）基础设施费（假设取得11%的进项税抵扣） 甲房地产公司开发中，施工企业承包的地下设施、管道等安装工程已竣工，总计支付工程款4000万元，其中供电配套设施费1020万元，燃气工程费288万元，景观工程费570万元， 绿化费用500万元, 其他1622万元。 进项税额：40,000,000/（1+11%） 11%=3,963,963.96 借：开发成本-基础设施费 36,036,036.04 应交税费-应交增值税(进项税额) 3,963,963.96 贷：银行存款 40,000,000. 00,二、开发成本核算,（四）建安工程费（假设取得11%进项税抵扣） 甲房地产公司总计发生建安工程费27,618万元，其中主承包程20,160万元，水暖工程700万元，监理费120万元，其他6638万元。 进项税额：276,180,000/（1+11%） 11%=27,369,189.19 借：开发成本-建筑工程费248,810,810.81 应交税费-应交增值税（进项税额）27,369,189.19 贷：银行存款276,180,000.00,二、开发成本核算,（五）公共配套设施费（假设取得11%进项税抵扣） 甲房地产公司开发中，共发生公共配套费6,585万元，其中人防工程2,040万元，地下车位工程4,200万元，其他345万元 进项税额：65,850,000/（1+11%） 11%=6,525,675.68 借：开发成本-公共配套设施 59,324,324.32 应交税费-应交增值税（进项税额 ）6,525,675.68 贷：银行存款65,850,000.00,二、开发成本核算,（六）开发间接费用 甲房地产公司总计发生间接费用2,100万元，其中房屋维修基金528万元，工资劳务保险等费用576万元，其他996万元；（假设此部分均以实际现金流出， 且未取得进项税额） 借：开发成本-开发间接费用 21,000,000.00 贷：银行存款 21,000,000.00 房地产公司开发成本中共取得进项税金： 40,255,761.20元,三、费用的核算,甲房地产公司开发中总计发生管理费用1,596万元， 其中支付管理人员工资1,200万元,其他396万元；销售费用2,920万元，其中代销费用700万元；广告费用1,360万元，会展费用20万元，其他540万元。 （一）支付的人员工资及劳务费不能取得进项税额； （二）假设管理费用中的其他费用取得17% 抵扣税额： 则：进项税额：3,960,000.00/(1+17%)17%=575,384.62元 （三）支付代销费用进项税（假定税率为17%）： 进项税额：7,000,000.00/（1+11%） 11%=693,693.70元 （四）广告费用进项税：（税率为6%） 进项税额：13,600,000.00/（1+6%） 6%=769,811.32元 （五）展览费用进项税：（税率6%） 进项税额：200，000/（1+6%） 6%=11,320.76元 （五）其他费用的进项税额： 5,400,000.00/（1+17%） 17%=784,615.38元,三、费用的核算,分录： 借: 管理费用 12,000,000.00 贷: 银行存款 12,000,000.00 借: 管理费用 3,384,615.38 应交税费-应交增值税(进项税额) 575,384.62 贷: 银行存款 3,960,000.00 借：销售费用 -代销费用 6,306,306.30 -广告费用 12,830,188.68 -会展费用 188,679.24 -其他 4,615,384.62 应交税费-应交增值税(进项税额) 2,259,441.16 贷：银行存款 26,200,000.00,四、特殊情形下的几种帐务处理,（一）若其中取得小规模纳税人发票，帐务处理如下：（按3%税率计算） 甲房地产公司取得小规模纳税人税务代开增值税发票，材料总计金额50万元，税额：1.46万元。 借：应交税费-应交增值税（进项税额） 14,563.11 主营业务成本 485,436.89 贷：银行存款 500,000.00 （二）这其中若涉及减免税款情形下，享受政府补助，限额交纳税款，如甲房地产公司在营改增期间，享受政府给予补助50万元, 则应做分录： 借：应交税费-应交增值税（未交税费） 500,000.00 贷：营业外收入 500,000.00,四、特殊情形下的几种帐务处理,（三）购买固定资产帐务处理： 甲房地产公司购入100万元机器设备，已提折旧50万元，后以70万元价位出售， 假设税率17%，帐务处理如下： （1）借：固定资产清理 500,000.00 累计折旧 500,000.00 贷：固定资产 1,000,000.00 （2）收到出售款时： 借：银行存款 700,000.00 贷：固定资产清理 700,000.00 （3）按相关规定，纳税人销售旧费，按4%税率减半征增值税。 700,000.00/（1+4%） 4%=26,923.08 26,923.0850%=13,461.54 借：固定资产清理 13,461.54 贷：应交税费-应交增值税（未交税费） 13,461.54,四、特殊情形下的几种帐务处理,（4）结转固定资产清理 借：固定资产清理 186,538.46 贷：营业外收入 186,538.46 （四）购买税控专用设备帐务处理： 甲地产公司本年度购入税控专用设备20万元，按规定享受政府减免税政策。 1、购买设备时： 借：固定资产 200,000.00 贷：银行存款 200,000.00 2、享受政府减免税政策时： 借：应交税费-应交增值税（减免税款） 200,000.00 贷：递延收益 200,000.00,四、特殊情形下的几种帐务处理,3、计提折旧时： 借：管理费用 2,000.00 贷：累计折旧 2,000.00 4、同时： 借：递延收益 2,000.00 贷：管理费用 2,000.00 甲房地产公司在几种特殊情形下, 产生 (1)借：应交税费-应交增值税（未交税费）: 486,538.46元 (2)借：应交税费-应交增值税（进项税额）: 14,563.11元 (3)借：应交税费-应交增值税（减免税额）:200,000.00,第二部分： “营改增”前后税负测算,项目概况： 开发面积近10万平米。销售单价按8,700元/平米计算。 总计收入87,340.00万元，成本54,575.00万元，费用4,516.00万元。 一、测算“营改增”后不同税率下，成本项目占总收入比重对税负影响：,17%税率下，“营改增”前后，各成本项目占总成本、收入比重变化 单位： 元,税率17%和11%时，成本项目占总收入比对综合税负影响,（一）：17%税率下成本项目占总收入比重对综合税负影响： 目标：大致测算建筑成本占总收入比例为多少，“营改增”后综合税负小于“营改增”前的企业综合税负16%(这里暂以房地产综合税负16%为基础测算)。 假设项目成本占总收入比例为A： 1、测算增值税： 应缴增值税额及附加：(收入1.1717%(销项税额)收入1.17A8%(进项税额占成本比)(1+7%+3%) = 收入0.159收入A0.0748 2、应纳所得税额： 收入1.17(不含税收入)收入1.17A(不含税成本)收入1.179%(不含税费用比)(收入1.1717%收入1.17A8%)（7%+3%）(营业税金及附加) = 收入0.759收入A0.8493 应缴所得税： （收入0.759-收入A0.8493）25%= 收入0.1898-收入A0.2124,税率17%和11%时，成本项目占总收入比对综合税负影响,3、项目应缴增值税和所得税为： （收入0.159-收入A0.0748+收入0.1898收入A0.2124）收入 67% 结论：17%税率下，成本占总收入比重（不含税）大于67%左右时，其综合税负比重小于16%；如项目成本未达到一定比例时，则其综合税负比“营改增”前加大。 说明： (1)此测算中，主要考虑增值税和所得税。 (2)“营改增”后，税率17%下，所得税占总收入比例加大; 这里做假设：地产成本费用项目中占额比例较大的融资费用，没考虑营改增变化,，如考虑此点,，则“营改增”后财务费用帐面数额减少，利润加大，所得税加大。,税率17%和11%时，成本项目占总收入比对综合税负影响,（二）：11%税率下成本项目占总收入比重对综合税负影响： 1、应缴增值税及附加： (收入1.1111%(销项税额)收入1.11A8%(进项税额)(1+7%+3%) = 收入0.1091-收入A0.0793 2、所得税： 应纳所得税额： 收入1.11(不含税收入)收入1.11A(不含税成本)收入1.117%(不含税费用)(收入1.1111%收入1.11A8%)10%(营业税金及附加)= 收入0.8278收入A0.8936 应纳所得税： （收入0.8278收入A0.8936）25%= 收入0.207收入A0.2234,税率17%和11%时，成本项目占总收入比对综合税负影响,3、则11%税率下，项目应缴增值税和所得税： 收入0.1091收入A0.079