滁州-中梁-城市进入研究-2016.08

滁州房地产市场准入研究,团结 务实 专业 高效,市场研发部 2016.08.03,城市基本面,滁州，简称滁，是安徽省省辖市，地处长江下游北岸，长江三角洲西端，安徽省东部，苏皖交汇地区。全市设2区、管辖4县、代管2县级市，土地总面积1.33万平方公里，2015年末常住人口401.1万。滁州是南京都市圈核心圈层城市、长三角城市群成员城市，南京市江北门户，国家级皖江示范区北翼城市，皖东区域中心城市，合肥经济圈重要成员城市，江淮地区重要的枢纽城市等。,滁州,【区域概况】城市背景，地理位置,近五年滁州GDP总值（亿元）,【经济水平】GDP 总量较低 增速有所放缓,近五年滁州户籍、常住人口发展情况,根据滁州市城市总体规划（2012-2030年）到2020年，市域常住人口500万人，城镇人口为285万左右，城镇化水平57%，其中中心城区规划常住人口85万人；远期到2030年，市域常住人口560万人，城镇人口为392万左右，城镇化水平70%，其中中心城区规划常住人口120万人。连同省特别政策区苏滁现代产业园规划人口25万人、承接产业转移示范园区规划人口10万人，主城区规划总人口155万人。,【区域概况】城市人口、流出人口较多,【投资分析】固定资产投资及房地产投资分析,近五年滁州固定资产投资与房地产投资情况,近五年房地产投资占固定资产投资比例约24%，投资比例异常，建议谨慎进入。,【消费能力】社会消费能力较高，收入持续增长,2015年滁州人均消费性支出达到15620元，消费支出占可支配收入的72%，由此可看出滁州人的整体消费欲望较强；,近5年人均GDP分析,近5年人均可支配收入分析,城市总体发展目标 1、城市性质：皖苏之间新型区域中心城市、全国先进制造业基地和优秀文化旅游城市。 2、主要职能：以家电信息产业、装备制造、新型材料等产业为主导的先进制造业基地；以“山水滁州、千年亭城”为主要特色的旅游城市，具备特色化、多元化休闲形象的宜居城市；以科技创新和商贸物流等为主要特色、加速崛起的现代服务业高地。 3、城市目标：建设“五个滁州”：即区域协作、全域共进的“开放滁州”；经济繁荣、双轮驱动的“产业滁州”；文化创新、科学发展的“文化滁州”；低碳发展、环境友好的“生态滁州”；民生优先、和谐宜居的“幸福滁州”。,【城市规划】皖苏之间新型区域中心城市、全国先进制造业基地和优秀文化旅游城市,实施“东进、南拓、北扩、西优、中提升” 空间发展战略。 重点向东：以产业空间载体建设为重点，承接产业转移，大力发展战略性新兴产业和主导产业，打造滁州市核心经济增长点。 主体向南：以城南组团、高铁站北组团、科教园组团、明湖组团建设为重点，构建集生活居住、商务创意、信息服务、文体教育、交通物流为一体的核心区域。 适度向北：建设琅琊新区，打造城市北部经济增长点。 优化西部：在满足琅琊山生态要求的前提下，适度发展旅游休闲度假产业，控制开发强度。 提升老城：改造与提升为主，加快老城工业用地外迁，改善提升生活配套服务设施，增设开敞空间，优化宜居环境，疏解老城压力。,【城市规划】“东进、南拓、北扩、西优、中提升”,市区,琅琊新区,城南新区,城东,滁州的交通四通八达，京沪铁路、宁西铁路、京沪高速铁路、沪汉蓉高速铁路、水蚌铁路贯穿境内，宁洛高速公路、沪陕高速公路、马滁扬高速公路连接其中，所有县市区均可在半小时内驶上高速。滁宁快速通道、南京长江隧道、104国道三条快速道路不仅实现了滁州与南京的无缝对接，也加速了滁州全面融入长三角地区的步伐。滁州的附近有南京禄口国际机场、南京马鞍国际机场。水运依托滁州港，清流河、滁河航道直入长江。,【区域交通】交通四通八达,【交通规划】市内交通基本完善,1、中心城区道路网 城市快速路与干线公路共同构成“两纵四连十射”的骨架路网形态。两纵分别为上海路-会峰路-西涧路-醉翁路-西环路和九州路-金陵路。四连分别为来安快速连接线、扬子路、紫薇南路-S311和洪武路及其东延线。十射为十条对外连接线。快速路总长为154.9 公里。中心城区规划形成“十二横十四纵”的主干路网形式，总长达到263.5公里。 2、公共交通系统规划 1）轨道交通线网规划 中心城区规划共形成4条轨道线路，其中2条为城市轻轨，连接各组团。2条为连接南京江北新区的轨道线。 2）公交系统规划 中心城区共规划14处公交车辆停车场、保养场；36处公交首末站；38处公交枢纽场站。远期公交车保有量1500辆，出租车3000辆。规划社会公共停车场119处，公共停车泊位27100个。 3）步行与直行车系统规划 中心城区规划构建与城市土地利用发展相适应的、以交通功能为主、游憩休闲为辅、便捷、安全、舒适的慢行交通系统。,南谯路,丰乐大道,明光路,中都大道,清流路,琅琊路,紫薇路,会峰路,花园路,市中心,【交通规划】轨道交通规划建设中，预计2020年前开工,1号线：为东西向骨干线，连接汊河新城、苏滁产业园、城东工业组团、城南新区、市政府、科教园及高铁滁州站。线路主要经由洪武路、丰乐大道、龙蟠大道、徽州路、扬子路、碧桂大街。线路全长55.32km，其中滁州境内线路里程47.06km。全线设车站13座（滁州境内车站12座），其中换乘站3座。 2号线：为南北向骨干线，连接区琅琊新区、老城区、城南新区、京沪高铁滁州站和全椒组团、沪汉蓉铁路全椒站。线路主要经由三官路、宝山路、南谯路、中央东路、永乐路、椒陵大道、儒林路。线路全长37.56m，设车站24座，其中换乘站3座。 3号线：南北向辅助线，连接来安组团、示范园组团、苏滁现代产业园、老城区及铁路滁州北站。线路主要经由建阳路、城南路、胜利路、苏滁大道、扬子路、琅琊路。线路全长28.35km，设车站15座，其中换乘站2座。 4号线：为东西向辅助线，连接滁州高铁站、城南新区、南谯新区（乌衣镇）及南京新林场站。主要经由洪武路至至乌衣镇，再经雪枫路转向南京方向，经汤泉镇、永宁镇至南京江北新区新林场站。线路全长39.31km，其中滁州境内20.12km。全线设车站9座（滁州境内3座），其中换乘站2座,经济：经济总量超 1300亿，人均GDP32634元，城镇人均可支配收入24168元/年； 人口：截止到2015年底，常住人口401.1万、户籍人口449.8万； 规划：“十三五”期间着力深入实施“东进、南拓、北扩、西优、中提升” 空间发展战略。,【城市背景总结】,城市经济实力较差，2015年GDP1305.7亿，常住人口在401万，未来城市发展方向“东进、南拓、北扩、西优、中提升”。,市场基本面,【土地市场】2015年滁州市区土地市场成交量较大,近五年滁州实际住宅土地成交量走势,近五年滁州实际住宅土地楼面价与溢价率走势,【市场分析】近5年来，滁州整体市场处于供大于求，目前供求比有所下降,近5年滁州住宅供求关系,【市场分析】区域成交情况,区域成交方面来看，南谯区成交量占比较整个市区成交占比较少约33%，其中城南板块占南谯区成交占比约66%。,【市场分析】市场冲量机会明显，市场稳定期可保证10万方/年左右销量,老城区项目均价约5000元/平以上；城南板块项目均价在4500元/平；城东板块项目均价较低，约在4000元/平，乌衣镇板块均价在5500元/平左右。,乌衣镇,城东板块,城南板块,老城区,【板块分析】,【在售主要项目】老城区,【在售主要项目】城东板块,【在售主要项目】城南板块,【在售主要项目】乌衣镇,乌衣镇板块距离南京浦口区中心仅20公里，目前碧桂园项目体量8000套余600套在售，未来将开发3400多亩。,【库存分析】目前来看去化周期较短,截止到2016年7月底，滁州住宅市场上的库存约为10000套，面积约为83万方，按照2015年的月均销售量14万方，去化周期约为6个月，按照2016年1-6月的月均销售量17万方，去化周期约为4.8个月。,滁州目前库存情况,城南板块目前库存情况,【未来上市项目】未来上市项目较多,滁州市未来即将上市项目约146万方，其中城南板块上市项目约98万方，洋房上市约58万方。按照城南板块4万方/月，去化周期约为24月。,【案例分析】凯迪塞纳河畔,【案例分析】凯迪塞纳河畔,产品面积段 主要为85 113-11 125 三种面积段户型：,40-80万为主力成交总价；面积方面三房100-120为主力成交面积段,【案例分析】凯迪塞纳河畔,【案例分析】发能凤凰城,【案例分析】发能凤凰城,产品面积段 90-220，主力成交面积段为80-90与120-140：,40-60万为主力成交总价，其次为60-80万；面积方面120-140平米的三房为成交主力户型，其次是90-100平米的二房。,【案例分析】发能凤凰城,客户产品需求相关 1、小众市场，好面子，注重口碑； 2、关注性价比，喜欢赠送面积，对创新产品有较高接受能力； 3、 3房需求为主，关注户型功能性 ； 4、洋房溢价很高，相比高层溢价1000-2000元不等； 5、客户来源以城区改善住房为主，周边乡镇客户为辅。,【客户分析】,区域：“十三五”期间着力深入实施“东进、南拓、北扩、西优、中提升” 空间发展战略。 价量：从均价来看，2016年，均价4000元/，成交量2016年1-6月突破了9000套，2015年15000多套；目前市场上供小于求，未来上市项目较多，预计价格缓慢上涨； 产品：目前以改善型100-120三房最收到市场欢迎，改善型产品日益增长；洋房产品受客户青睐。,【微观市场】滁州房地产市场，目前以改善为市场主流，地域房价差异较小,区域特征不明显，几大板块均以改善为主，改善