项目开发运营总体控制计划(参考模板).xls

说明：说明： 1、来源与应用：1、来源与应用： 2、节点定义：2、节点定义： 3、成果与标准：3、成果与标准： 4、调整与更新：4、调整与更新： 5、实践与应用：5、实践与应用： 开发阶段开发阶段 节点编节点编 码码 开发节点/工作重点开发节点/工作重点节点类型节点类型开始时间开始时间 完成时间完成时间输入成果/前置工作输入成果/前置工作输出成果/后续工作输出成果/后续工作主责部门主责部门主配合部门主配合部门 是否内部阶段是否内部阶段 关键成果关键成果 成果确认形式成果确认形式对应会议对应会议 1-前期报建 1 前期报建及开发手续 1.1土地审批手续手续 1.1.1签订土地出让合同 二级（AA） 1.取得选址意见书； 2.取得土地中标通知书； 开发报建部资金管理部-领导审批 1.1.2支付土地出让金（%） A 开发报建部资金管理部-外部成果记录 1.1.3缴纳土地出让契税A开发报建部资金管理部-外部成果记录 1.1.4取得国有土地使用证 一级（AAA） 1.土地出让金付款证明1.开发报建部资金管理部-外部成果记录 1.2规划手续 1.2.1取得项目选址意见书及规划设计条件 A 1.取得选址环评预审意见； 2.签订土地转让履约保证书 1. 2.办理 设计管理部开发报建部-外部成果记录 1.2.2取得修建性详规审批意见一级（AAA） 完成规划方案设计办理设计管理部开发报建部-外部成果记录 1.2.3取得用地规划许可证一级（AAA） 1.完成项目定位； 2.完成规划方案设计； 3.取得选址意见书及规划意 见书； 4.取得管网综合初步方案； 5.取得环评初步报告； 1.设计管理部开发报建部-外部成果记录 1.2.4取得单体方案审批意见二级（AA） 1.完成单体方案设计; 2.单体方案设计成果; 1. 2.办理 设计管理部开发报建部-外部成果记录 1.2.5咨询消防审批意见A1.开发报建部设计管理部-外部成果记录 1.2.6咨询人防审批意见A2.开发报建部设计管理部-外部成果记录 1.2.7取得人防批复意见A开发报建部设计管理部-外部成果记录 1.2.8取得消防审核意见 二级（AA）开发报建部设计管理部-外部成果记录 1.2.9取得环保批复意见 A开发报建部设计管理部-外部成果记录 1.2.10取得规划面积图测报告A1.取得全部建筑施工图开发报建部设计管理部-外部成果记录 1.2.11取得建筑工程规划许可证 一级（AAA） 1、取得用地规划许可证 2、完成施工报建图； 3、取得规划图测报告； 4、取得人防消防等批复意 见； 1. 2.办理 开发报建部设计管理部-外部成果记录 1.2.12完成施工图审查 二级（AA） 1.取得全套施工图纸; 2.施工图纸成果; 1. 2.办理 工程管理部设计管理部-外部成果记录 1.3开工手续 1.3.1办理工程质量监督手续A 1.总包监理招标完成; 2.招标备案; 1.质量监督手续办理; 2.办理 工程部 开发报建部 （本地） 财务管理部 -外部成果记录 1.3.2办理工程安全监督手续A 1.总包监理招标完成; 3.招标备案; 1.安全监督手续办理; 3.办理 工程部 开发报建部 资金管理部 -外部成果记录 1.3.3确定招标代理公司A1.1.招标手续办理;采购管理部 工程管理部 成本管理部 -外部成果记录 1.3.4 办理工程招投标手续，完成总包合同备 案 A2.1.办理采购管理部 开发报建部 资金管理部 成本管理部 -外部成果记录 1.3.5取得施工许可证 一级（AAA） 1.取得; 2.总包招标备案手续； 3.取得施工图审查意见书 1.工程部 开发报建部 资金管理部 -外部成果记录 1.4销售手续 项目开发运营总体控制计划(参考模板)项目开发运营总体控制计划(参考模板) 本节点为康达信安泰项目组根据成功企业经营及安泰集团的实际进行初步建议，供参考使用； 本表为关键环节及节点成果及其标准、会议决策体系的基础和来源； 本表设计为安泰集团项目开发及运营标准计划模板，关注的重点在一级（AAA）、二级（AA）节点，三级节点（A）应当由各部门根据项目实际情况细化、增添，并将重点工作列入本部门月度项目工作 计划中，纳入考核。原则上一级、二级节点不作大的调整，各级计划的制定及审核、批准请参见项目开发计划管理流程； 节点定义、工作内容及阶段成果的定义需要根据公司的战略、项目开发策略、经营关注点等综合确定，比如如果比较重视景观，则景观施工图也可以作为一级节点并定义、增加为阶段关键成果； 康达信安泰项目组提供的成果标准（模板）供参考使用，实践中建议根据实际工作不断调整、完善、优化，不应完全套用; 阶段关键成果定义为内部运营管理的关键成果，不包括外部成果记录（如施工许可证）； 1.签订出让合同 1.付款证明； 2.办理土地证、规划许可证 1.完成规划方案设计; 2.规划方案设计成果; 1.办理 2. 1.取得; 2.相关征询方案批复意见; 1.4.1取得预售许可证 一级（AAA） 1.取得前三证； 2.完成面积预测（图测）； 1. 2.筹划开盘 客户服务部 工程部、工 程管理部、 朗润营销 -外部成果记录 1.5测绘 1.5.1确定测绘放线单位A工程部 客户服务部 朗润营销 -分管领导审批 1.5.2完成面积图测 二级（AA）1. 1.; 2.办理; 设计管理部 工程部 朗润营销 -外部成果记录 1.5.3完成面积实测 二级（AA） 1.; 2.四方验收完成; 1.; 2.办理确权; 3.办理小产证; 客户服务部 工程部 朗润营销 -外部成果记录 1.6产权办理 1.6.1完成楼牌、地名办理 A 1.1.楼牌制作成果;朗润营销 工程部 客户服务部 -外部成果记录 1.6.2分批次预售登记（%） A 1.签订预售合同预售登记结果朗润营销客户服务部-外部成果记录 1.6.3产权证办理资料审核二级（AA）1.办理大产证客户服务部-外部成果记录 1.7其他重要工作 1.7.1完成项目场地交接二级（AA）1.1.开工记录开发报建部 工程部/工程 管理部 -内部成果记录 2-项目拓展 2 项目资源研究与项目拓展论证 2.1信息收集 2.1.1土地信息收集一级（AAA） 1. 2. 3.拿地策略及偏好 1. 2. 开发报建部领导是领导审批 2.1.2项目内部立项申请建议一级（AAA） 1.1.开发报建部领导是会议评审 项目立项评 审会 2.2预可研启动 2.2.1项目市场调研报告完成二级（AA） 1.通过; 2.项目基本情况; 1.(含土地市 场客户产品等) 朗润营销 设计管理部 开发报建部 -领导审批 2.2.2市场初步定位报告完成二级（AA）1.1.朗润营销 设计管理部 开发报建部 -会议评审 产品定位决 策会 2.3可行性研究 2.3.1编制产品建议书(初步)一级（AAA） 1.; 2. 3. 1.(含市场/ 定位/客户/功能/户型/风格/ 物业/企划客服计划/风险等) 2.概念规划草案编制 朗润营销设计管理部是会议评审 产品定位决 策会 2.3.2 概念规划草案及工程条件分析（可提 前） 二级（AA）1. 1.(产品 策划方案); 2.工程技术条件分析 设计管理部 工程管理部 朗润营销 -领导审批 2.3.3成本预设及估算书完成（可提前）二级（AA） 1.; 2. 1.成本管理部 朗润营销 设计管理部 工程管理部 -领导审批 2.3.4投资效益测算书编制（可提前）二级（AA）紧前工作成果1.财务管理部 成本管理部 设计管理部 朗润营销 -领导审批 2.3.5形成一级（AAA） 1.; 2.; 3.; 4.; 5.; 1.开发报建部 朗润营销 工程管理部 财务管理部 成本管理部 设计管理部 是会议评审 项目可研评 审会 2.4投资决策论证 2.4.1各部门参与的评审论证一级（AAA） 1. 1. 开发报建部相关部门-会议评审 项目可研评 审会 2.4.2项目取得预案编制及评审通过一级（AAA） 1. 2. 1. 2.开始土地获取及其他手续办 理 开发报建部 财务管理部 领导 是领导审批 3-项目策划 3 项目运营策划及项目开发计划制定 3.1项目里程碑节点计划制定(一级计划)一级（AAA） 1.; 2. 3. 4.领导经营要求 1.(AAA 计划) 2.编制 工程管理部是会议评审 项目发展策 划评审会 3.2深化产品建议书编制并评审通过一级（AAA） 紧前工作成果 1. 2.进行概念及规划方案设计及 后续工作 设计管理部是会议评审 产品定位决 策会 3.3编制并评审一级（AAA） 1.; 2.项目成功标尺 3.产品品质及定位目标 4.工程质量目标 5.成本控制目标 6.风险防控目标 7.投资效益目标 1.; 2.项目运营策划会议纪要 工程管理部是会议评审 项目发展策 划评审会 3.4编制(二级计划)一级（AAA） 1.; 2. 3. 4. 1.(AA计 划) 2.各部门编制专项工作计划 工程管理部各部门是会议评审 项目总体控 制计划评审 决策会 3.5 编制工程管理规划书（初稿,终稿 应当在开工前完成） 一级（AAA） 1. 2. 3.及制度要 求 1.(逐步细 化) 工程管理部 工程部是领导审批 3.6编制项目专项计划(初稿)(三级计划)二级（AA）1. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 相关部门工程管理部-领导审批 4-设计管理 4 产品设计及方案评审 4.1建筑设计 4.1.1 深化项目定位研究，完成 一级（AAA） 紧前工作成果 1. 2.进行概念及规划方案设计及 后续工作 设计管理部-会议评审 产品定位决 策会 4.1.2编制 一级（AAA） 1. 2. 1.设计管理部相关部门是领导审批 设计任务书 评审 4.1.3选定概念规划及方案设计单位A 1.完成设计单位方案竞标评 选 2. 1.设计管理部相关部门-领导审批 4.1.4完成概念及规划方案设计一级（AAA） 1. 2. 3. 4. 5. 6.政府批复意见 1.设计管理部相关部门是会议评审 概念方案评 审决策会 规划方案评 审决策会 4.1.5完成正式详规报建图二级（AA） 1.概念及规划方案设计成果 2.规划总图成果 1. 2.申办 设计管理部相关部门-领导审批 4.1.6编制 一级（AAA） 1.概念及规划方案设计成果 2.规划总图成果 1.设计管理部相关部门是领导审批 设计任务书 评审 4.1.7完成单体平立剖面设计及深化 一级（AAA） 1. 2. 3. 4. 1. 2.开始设计单体方案报建图 设计管理部相关部门是会议评审 4.1.8完成单体方案报建图二级（AA）1.确定 1. 2.开始办理 3.开始初步或施工图设计(如 有初步) 设计管理部相关部门-领导审批 4.1.9选定扩初/施工图设计单位A1.1.设计管理部相关部门-领导审批 4.1.10编制 一级（AAA） 1.1.设计管理部相关部门是领导审批 设计任务书 评审 4.1.11完成扩初/施工图设计方案 一级（AAA） 1.方案设计成果 2.方案设计批复文件及相 关证件 3.配套办理意见批复 4.扩初/施工图设计任务 书 5.成本控制建议书 6.地质详勘报告 7.试桩报告（若有） 1. 2. 3.(若有) 4. 设计管理部相关部门是会议评审 4.2市政设计 4.2.1完成市政前期咨询 A 1.完成 1.市政前期咨询批复意见 2.开始综合管网设计 设计管理部开发报建部-外部成果记录 4.2.2完成管网综合设计 二级（AA）1. 1. 2.开始各专项设计 设计管理部开发报建部-领导审批 4.2.3 完成市政站点施工图（开闭站、模块局 、交接间、中水站） 二级（AA） 1. 2. 3. 1.开始专项设计工程招标设计管理部 开发报建部 工程部 成本管理部 -内部成果记录 4.2.4完成电力总体规划设计A 1. 2. 3. 1. 2.开始电力施工图设计 设计管理部 开发报建部 工程部 成本管理部 -领导审批 4.2.5完成电力管线施工图设计二级（AA） 1. 2. 3. 4. 1. 2.电力施工单位选择 设计管理部 采购管理部 开发报建部 工程部 成本管理部 -领导审批 4.2.6完成电信管线施工图设计二级（AA） 1. 2. 3. 4. 1. 2.电信施工单位选择 设计管理部 采购管理部 开发报建部 工程部 成本管理部 -领导审批 4.2.7完成燃气管线施工图设计二级（AA） 1. 2. 3. 4. 1. 2.燃气施工单位选择 设计管理部 采购管理部 开发报建部 工程部 成本管理部 -领导审批 4.3园林景观设计 4.3.1选定景观园林概念/方案设计单位A1. 1. 2.开始景观概念/方案设计 设计管理部 成本管理部 朗润营销 -领导审批 4.3.2编制 一级（AAA） 1. 2. 3.园林景观建议 1. 设计管理部成本管理部是领导审批 4.3.3完成景观概念/方案设计 一级（AAA） 1. 2. 1.设计管理部相关部门是会议评审 4.3.4选定景观园林扩初/施工图设计单位A1. 1. 2.开始景观园林扩初/施工图 设计 设计管理部相关部门-领导审批 4.3.5编制 一级（AAA） 1. 2. 3.园林景观建议 1. 设计管理部相关部门是领导审批 4.3.6完成景观扩初/施工图设计 一级（AAA） 1. 2. 3.完成综合管网设计 1. 2.开始选择景观施工单位 设计管理部 采购管理部 成本管理部是会议评审 4.4 样板间/室内设计园林施工工程部相关部门内部成果记录 7.19.2完成铺装工程A确定园林景观施工单位投入使用工程部相关部门内部成果记录 7.19.3完成绿值工程A确定园林景观施工单位投入使用工程部相关部门内部成果记录 720整体园林施工工程部相关部门内部成果记录 7.20.1完成整体园林景观施工单位资格预审A工程部相关部门内部成果记录 7.20.2确定园林景观施工单位 A 市政综合管网设计图纸;园林施工工程部相关部门内部成果记录 7.20.3完成园林景观施工 二级（AA）场地协调 验收工程部相关部门内部成果记录 7.21竣工验收工程部相关部门内部成果记录 7.21.1完成内部预验收 A 工程完工前30天 1.内部预验收记录 2.下一步：竣工 工程部相关部门内部成果记录 7.21.2土建竣工 一级（AAA） 1.内部预验收完成 2.施工进度达到条件 1.验收记录工程部相关部门内部成果记录 7.21.3完成消防验收 二级（AA）1.消防工程竣工完成1.消防专项验收合格证明 工程部相关部门外部成果记录 7.21.4完成规划验收 二级（AA）1.取得规划测绘成果报告1.规划验收合格证明工程部相关部门外部成果记录 7.21.5完成人防验收二级（AA）1.人防工程竣工完成1.人防验收合格证明工程部相关部门外部成果记录 7.21.6完成环保验收二级（AA） 1.环保工程竣工完成 2.环保检测完成、报告 1.环保验收合格证明工程部相关部门外部成果记录 7.21.7完成四方验收 二级（AA） 1.土建竣工记录 2.专项工程竣工记录 3.内部预验记录 1.单体竣工验收证明 2.各专项竣工验收证明 工程部相关部门外部成果记录 7.21.8完成竣工备案 一级（AAA） 1、单体竣工相关竣工资 料 2、竣工图纸 各专项验收证明或批复文 件 3、各专项（消防、环保 、电梯、燃气）验收证明或 批复文件 4、工程质量保修书 5、工程款支付证明 6、墙体材料使用核定证 明 7、散装水泥付款证明 1、单体竣工验收证明 2、各专项竣工验收证明 3、档案移交证明书 4、建设工程档案档案验收 合格书 5、房屋面积测绘书 6、建设工程竣工测量成果 报告书 工程部相关部门外部成果记录 7.21.9完成新建物业工程移交 二级（AA） 1、各项验收合格证明 2、住宅及商铺具备移交条 件 3、具备独立使用功能的专 项工程 4、会所学校等配套设施完 成 5、公共部位等室外园建工 程完工 6、机电设施完工 1、工程移交计划/方案 2、一房一图及验收结果 3、新建物业移交清单 4、新建物业实体移交清单 5、新建物业移交标准及验收 表 6、新建物业钥匙移交清单 工程部物业公司内部成果记录 7.21.10 完成市政工程竣工验收 A 1.市政工程竣工完成1.竣工验收记录工程部 相关部门外部成果记录 7.21.11 完成园林工程竣工验收 A 1.园林园建工程竣工完成1.竣工验收记录工程部 相关部门外部成果记录 8-营销销售 8 营销及销售管理 8.1营销策略及推广 8.1.1营销总案（营销策略报告/指导书）一级（AAA） 1、深化产品建议书 2、项目里程碑节点计划 3、项目总体实施计划 4、项目可研报告 1.营销策略总案（整体营 销策划方案、销售方案目标或 指导书等）应当于项目启动后 编制，施工图阶段完成 朗润营销相关部门是会议评审 8.1.2销售价格策略报告及价格明细表一级（AAA） 1.市场调研报告 2.产品建议书 3.项目可研报告 4.营销策略总案 1.价格策略（含折扣政策） 报告 2.价格明细表 朗润营销相关部门是领导审批 8.2开盘准备 8.2.1开盘准备工作清单完成一级（AAA） 相关物料准备：手册、合同、 模型、VI系统、销售道具、价 格表、楼车、通道包装、