鸿坤金融谷部分产品定位及设计建议.doc

鸿坤金融谷12-16号楼部分产品定位及设计建议一、 总平面图金融谷自持部分，初步拟定建设三类产品：大独栋办公，小独栋办公，SOHO办公。布局充分利用南侧部分的各自优势，南侧的独栋办公区在充分接受南面采光的同时，不遮挡北侧已建成的部分；位于西侧的SOHO办公区，依托国际露营公园的大氧吧特点和绿树环绕的视觉效果，为居住、办公提供最佳的体验，位于东南角的大独栋办公，利用该部分的两侧临路和展示性佳的特点，以高品质写字楼为项目的形象加分。附图一：三种产品平面布局分布：（1） 项目产品整体分类，具体指标如下：产品分类表 单位：平米产品占地面积占比建筑面积占比建筑密度层数soho办公1221240.82%4030040%30%11小独栋产品1410547.15%35262.535%50%5大独栋产品359812.03%25187.525%70%11注：上表所示建筑面积及占地面积均为估算值，反映大致情况，不做测算依据，建筑密度以图一所示红线内区域为基础推算。二、针对定位的三类产品：大独栋办公，小独栋办公，SOHO办公。深化定位说明如下：第一部分：大独栋办公说明：从产品形式上建议与已有产品形成错位，避免竞争，同时后期开发时，园区已具备比较成熟条件，可以吸引更高端客户入驻，同时先期入驻客户会有一定的升级需求，同时，集中型高品质写字楼更易获得资本市场青睐，后期环境成熟后REITS操作更易，综上，选择品质感强的写字楼产品作为发展方向。办公立项的项目在后期销售过程中能否按层打散销售，对目前的产品定位工作起到至关重要的影响。通过向市建委、大兴建委及测绘单位的口头咨询，办公立项单层内可以分割销售，前提是事先测绘确定好最小单元，报批后不可以再拆分修改。 （1）客户及功能定位：金融谷定位为金融企业总部及中后台部门客户，为满足金融行业对形象的较高要求，和一部分适应高品质高附加服务的集中式办公企业的办公需求，同时也利用地块西南角优良的展示性，作为地块的形象地标，提升项目品质感。（2）总体设计要求1、建筑设计：高品质地标建筑，金融双子塔建筑外观建议以体现品质感和现代气息的全幕墙形式，同时作为地标建筑，外形设计要有一定的亮点部分。同时平面布局上，避免空间浪费造成的使用率低和建筑密度过大造成的建筑形态呆板，建议以双子塔及三塔等形式布置，底部以裙楼连接，在保障功能的同时又有机的将商业配套和办公部分产生隔离。建筑平面布置应以方正、使用率高的产品平面形式，提高空间利用率，同时标准层控制在1300-1800之间，避免单层面积过大或过小导致使用率降低，同时也便于后期分割使用标准层参考-双子星标准层参考-银泰中心 2、配套建议：交流与价值展示的空间园区公共配套承载的最重要功能之一便是交流，尤其在行业发展、环境不断变化的当下，交流的作用尤为重要，所以在商务配套设置尤其在意交流功能。同时，快速发展企业需要展示自己的空间，同时大型成熟企业也需要展示空间来彰显自己的地位。配套打造会议培训中心需具备3001000人开会的会议中心或多功能中心，作为价值交流和展示的载体，将裙楼的二层作为会议服务区。同时可联合大堂部分设置多功能展厅，外租展览使用。配套商业：在办公楼首层及地下一层，部分房间设计为商业配套用房。功能为小型餐厅、咖啡厅、便利店、营业厅。3、园林景观建议：简洁明快，凸显商务氛围办公楼前的公共空间，要满足开阔，简单的设计特点，以契合写字楼的商务氛围，建议在西南角建筑前设置硬质铺装广场和水景雕塑，广场中点缀少量绿化乔木及草皮，增加空间丰富度，局部附加低成本易养护的低矮树种及草皮。在适当区域布置人行道，可以让人方便的进入绿地区乘凉。局部位置设置座椅及垃圾桶及景观小品。4、建筑指标地上建筑面积25000平米。楼层：地上11层单栋单层面积：1300-1800平米层高：首层大堂挑空5.4米，其他层3.9米停车位： 1:0.7,（万平米70个车位）约175个如有燃气接入条件，建议接入燃气荷载：甲级标准第二部分：小独栋办公产品说明：1、客户及功能定位：本区域的产品定位为满足中小企业办公需要，目标客户群为金融投资、互联网电子商务、文化创意类企业或企业培训服务后平台。建议以两种形式结合布置，一种以组团式布置，组团由4栋办公楼组成围合式布局，一种以联排形式布置，2-4户独栋为一组。在划分小面积的基础上最大程度的利用空间，总体布置15-18个小独栋产品，主力产品每栋面积为15003000平米，单层300-450平米，紧凑布置。同时可在排布条件允许的前提下，布置3-5个单层面积在700-900平的中型独栋产品，单层销售。 2、总体设计要求定位为简约、时尚的现代化庭院办公区。组团、联排体内单体间外立面风格统一并略有变化，风格新颖，并考虑与一期产品的呼应。整体风格应保持统一，组团内的景观园林应突出生态、绿色办公的主题，并强调功能性。利用尽可能的设计方式，将赠送面积、采光等方面合理布置。Error! Main Document Only.组团式布置示意Error! Main Document Only.联排布置示意3、户型功能建议Error! Main Document Only.平面参考-天骥智谷-Error! Main Document Only.平面参考-经略天则整体平面空间应尽量布置方正，避免锐角房间。每个布置的房间应尽量有窗，尽量多赠送面积。 楼座功能分布：地下部分：库房、设备房、物业管理用房（休息室）、餐厅及厨房、停车库、人防（平时停车）。首层：层高5.4米。前台大堂接待区（有条件的设计2层挑空）包括：水牌摆放位置，前台接待位置、贵宾休息区及LOGO墙。值班室、开敞办公区、复印打印（或吸烟室）、公用卫生间。靠近中央十字花独栋办公楼区域首层及地下一层一侧，可规划设计为商业配套用房。功能为小型餐厅、咖啡厅、便利店、美容健身中心。标准层：层高3.9米。大开敞办公区、会议室、财务办公室、中层经理区、公用卫生间。设计可赋予创新，有特色。如局部设计错层、跃层处理，阳光顶棚会议室。力求空间形式的多变，标准层部分有条件可设计室内绿化长廊，空中平台等。顶层：层高3.9米。董事长办公室（带秘书室、私用卫生间套间），总经理办公室（带秘书室、私用卫生间套间），贵宾会议室，空中露台。4、建筑指标地上建筑面积35263平米。楼层：地上4-6层 单栋单层面积：300-500平米层高：首层5.4米，其他层3.9米停车位：1:0.7,（万平米70个车位）约245个如有燃气接入条件，建议接入燃气荷载：甲级标准第三部分：SOHO办公产品说明：1、客户及功能定位：基于上述情况，并鉴于项目所在城市边缘区，紧邻国际露营公园大氧吧，有较好的自然生态资源，SOHO类办公将定位于平层会所、平层双拼、平层办公及个人工作室的最终使用用途。定位青年活力社区，客户锁定为以居住刚需、改善型客户、投资型客户、小型创意公司、电子商务公司及个人工作室的使用者。2、总体设计要求：Error! Main Document Only.建筑风格示意Error! Main Document Only.建筑风格示意soho办公地块的建筑是现代的，拥有良好的城市界面及天际线美感，并充满设计感和创新元素的风格一致的建筑组群，但它也绝非是前卫和异类的，另外需与小独栋产品呼应，保持整体园区风格的一致。在楼体形式上，由多栋小高层组成，底层可由裙房连接，小高层的形式强调简洁、通透，多开窗，但期望通过形状、色彩、造型等的设计，体现出时尚创新的特质。力求通过新颖而不异类的设计手法，塑造从外观看起来介于办公楼和传统酒店式公寓之间的建筑，并且，它们是有机的整体。主力层平面为400平米和双400平米双拼形态：Error! Main Document Only.平层800双拼双户户型示意Error! Main Document Only.平层400单户户型示意单层平面400平米左右的产品定位为平层会所， 360度观景的实用和舒适均好户型，户内包含活动区、会客区、中西厨房、餐厅、收藏陈列区、休憩区、客房（带卫生间套间）、佣人房、设备间及公用卫生间等。设计中井道、管线、公共区域需布置合理，同时设计时应尽量考虑通过设计手段，增加露台及赠送面积空间，利于后期销售。 Error! Main Document Only.MOMA户型参考10平层两户平面图（会所使用）11平层两户户内效果：（个人工作室）12会所布置效果单层面积800平米左右的产品定位为soho办公楼，每层2户，主力户型在400平米左右。每个户型都应该满足居住要求，实用和舒适的均好户型。在景观好的楼座位置或顶层可考虑平层别墅、平层会所，作为楼王销售。A、盘古大观平层别墅户型3、功能配套本类产品地上、地下功能与办公商务楼基本相同，标准层高为3.5米，顶层可适度提高。使用功能方面：地下部分：（1）商业（一面采光的地下空间）及商务服务配套设施（2）设备房、物业管理用房；（3）停车库、人防（平时停车）地上部分（1）首层：层高4米，功能包括： 前台大堂：前台接待位置、休息区（摆放沙发、茶几等）、信箱、ATM 商业商务服务配套、公用卫生间等（地块靠近低密度办公区位置需配置服务配套）（2）标准层：居住，层高3.5米，要求户型实用，具备居住功能。 （3）顶层：居住，层高4米裙楼：1、餐饮配套尽量在首层设置，其他配套在首层和地下一层综合考虑；2、地下一层配套应有采光面；3、配套建议集中设置在干道周边与其它地块相邻位置，这样可以有效扩大服务范围。4、配套商业主要以餐饮、社区服务、商务服务为主。SOHO类办公区配套功能及配套总面积建议参见下表：项目单位面积建议（m）个数总面积建议商务餐厅 400-80031600快餐100-2002300茶馆/咖啡吧/酒吧/书吧150-3002450