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周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 1 第一章第一章 总总 论论 1.1 项目名称与承办单位项目名称与承办单位 1.1.1 项目名称 住宅小区建设项目 1.1.2 项目承办单位及法人 项目承办单位：河南同山房地产开发有限公司 法人代表：王道宪 1.1.3 申请报告编制单位 编制单位：周口市工程咨询有限公司 资格证书编号：工咨丙 12020060058 1.2 编制工作的依据、内容及范围编制工作的依据、内容及范围 1.2.1 编制依据 1、河南同山房地产开发有限公司“关于编制周口市阳光花园住宅 小区项目申请报告的委托书” ； 2、国家发展改革委第 19 号令企业投资项目核准办法 ； 3、国家发展改革委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法 与参数 （第三版） ； 4、国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南 （2002 版） ； 5、 周口市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 ； 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 2 6、 中华人民共和国招投标法 ； 7、 中华人民共和国城市规划法 ； 8、 河南省实施办法 ； 9、项目单位提供的其他基础数据和技术资料等。 1.2.2 研究范围与内容 根据国家对编制项目申请报告的工作范围和深度规定，本报告 在对项目的建设条件进行实地查勘，对项目申报单位情况，拟建项目 的情况、市场需求与分析、建设场地和建设条件、总体规划与工程方 案、公用工程、投资估算与资金筹措、生态环境影响分析、实施计划 及招投标、经济效益分析等方面进行综合研究和分析的同时，重点研 究和论述了项目建设的可行性、建设内容及方案、资源利用及能源耗 用，生态环境影响，经济和社会效益分析，为项目的决策和建设提供 可靠的依据。 1.3 项目概况项目概况 1.3.1 建设地点 该项目拟建于周口市太昊路南侧，八一路东侧，东邻规划路，西 邻新区广场，交通便利，环境优美。 1.3.2 建设规模 周口市阳光花园住宅小区项目总用地面积 77686 平方米。其中： 建筑用地 22249 平方米，绿化用地 29132 平方米，道路广场用地 14586 平方米，其他用地 11719 平方米。总建筑面积 291895 平方米，其中： 住宅面积 214025 平方米，公用建筑面积 16000 平方米，商业及商务办 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 3 公建筑面积 62870 平方米。 1.3.3 项目总投资及资金筹措 根据该项目建设条件及工程量的综合分析，确定该项目总投资 3150 万元。资金来源为公司自有资金和自筹资金。 1.3.4 资源利用及能源耗用分析 该项目利用资源主要为土地、水、电及普通建筑材料。根据项目 总体规划设计方案，土地利用较好，符合周口市城市发展规划和河南 同三房地产开发有限公司项目有限公司的发展状况。项目设计采用新 方案、新技术、新材料以节省能源，达到节能效果，确保资源的合理 有效利用。 1.3.5 环境影响分析 本项目环境空间设计合理，其建设不会对周围环境产生污染和破坏。 在建设和运营期对环境的影响通过各种手段加以控制后，均不会对环 境造成破坏和不利影响。 1.4 研究结论与建议研究结论与建议 经论证：该项目符合国家产业政策，符合周口市城市发展规划 和项目单位实际，项目规划方案设计合理，规模适宜，土地利用 较好，采用新方案、新技术、新材料以节省能源，达到节能效果， 确保资源的合理有效利用。项目建设不仅有利于公司的进一步发 展， “搞活了一部分资金，方便一部分市民” ，而且对于扩大内需， 拉动经济增长，推进城市化进程都起到了积极的推动作用，利国 利民，经济和社会效益显著。故项目可行。 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 4 建议项目承办单位加快前期工作，积极落实建设资金，早日开工， 保质保量完成项目建设，尽早投入使用，发挥其应有的效益。 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 5 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.1 承办单位概况承办单位概况 河南同三房地产开发有限公司成立于 2007 年 4 月，是一个集房地 产开发的有限责任公司。公司位于车站路东段。公司注册资金人民币 4500 万元。公司现有员工 23 人，有职称的专业人员 16 人，其中中级 职称人员 9 人，初级职称人员 7 人。是一支技术过硬、团结向上、富 有活力的专业人才队伍。公司以市场为导向，以“引领时代，打造精 品”为创业理念，以建造高品质住宅为宗旨。取得了良好的经济效益 和社会效益。目前公司以战略者的眼光，瞄准充满商机的大闸路南段， 开发周口市阳光花园住宅小区项目二期工程，再为城市打造一道亮丽 的风景线。 2.2 项目建设的必要性项目建设的必要性 以住房为主的房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业，事 关国计民生。房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平 稳较快发展，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现 全面建设小康社会的目标。 改革开放特别是 1998 年以来，随着城镇住房制度改革不断深化， 我国城乡居民住房消费观念明显转变，住房消费有效启动，房地产业 总体上保持了快速健康发展的势头。城镇居民人均住房建筑面积由 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 6 1998 年的不到 19 平方米，提高到 2005 年的 26 平方米以上。城镇住宅 成套率达到 80%以上。房地产市场的发展对于扩大内需、拉动经济增 长、推进城镇化发展、改善居民住房条件等，都发挥了积极作用，已 成为国民经济的重要支柱产业。 21 世纪是“城市世纪” ，城市化进程加快必然对作为国民经济支柱 产业的房地产业的发展产生持续拉力，进而带动相关产业发展。随着 城镇化进程的加速推进和户籍制度改革的不断深化，大量农民成为市 民，住房需求潜力巨大。同时，金融体制改革的深入也为个人住房贷 款提供了有力的支持，个人信贷购房消费已被越来越多的人接受并逐 渐成为时尚。在全国加大建设投资力度和实施稳健的财政政策的有利 条件下，整个房地产业正向着健康良好的方向发展。河南同三房地产 开发有限公司经过市场调查和科学论证，充分利用自身优势，抢抓 “加快发展，奋力实现周口崛起”的历史机遇，决定开发建设住宅小 区项目，为周口的城市化建设增砖添瓦，为改善广大市民的居住环境 和城市面貌做出应有的贡献。 项目的建设符合产业政策和市政发展方向，是公司进一步发展的 需要。小区一期工程的成功实施，为公司赢得了信誉，二期工程实施 有利于公司有效盘活资源，尽快回拢资金，获得更大的效益，以实现 更快的发展。 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 7 第三章第三章 市场与需求分析市场与需求分析 3.1 项目区社会经济概况项目区社会经济概况 3.1.1 川汇区社会经济概况 川汇区位于豫东平原。属北温带大陆季风气候，沙河、颍河、贾鲁 河交汇于区内，三岸对峙，风光宜人，有“小武汉”之誉，为豫东水、 陆交通枢纽。水运上抵漯河，下达沪杭，漯埠铁路、周漯界高速公路 横贯区内，与京广线、陇海线并轨，中、高等公路四通八达，北于郑 汴高速公路衔接，西与京珠高速贯通，已形成现代化交通运输网络。 为周口市委、市政府所在地，是全市政治、经济、文化中心和人流、 物流、信息流、资本流的聚集地，1984 年被国务院批准为对外开放城 市。2000 年 8 月撤市设区，川汇区总面积 216 平方公里，总人口 45 万， 辖四个乡、五个办事处，是一个具有浓厚的现代化气息的新兴城市， 是一片投资热土和充满商机之地。 明清时期，商贾往来，络绎不绝，骡马交易，驰名全国；皮毛皮 货，誉满天下；与河北张家口并称“南北皮都” ，历史上曾是中原四大 名镇之一。境内名胜古迹、人文景观荟萃。座落于区中心的关帝庙， 结构奇特，蔚为壮观，是国家重点文物保护单位。四邻有人祖太昊伏 羲陵、龙湖，女娲城遗址、道家始祖老子故里、吉鸿昌将军故乡等名 胜古迹，建筑精美，风景优雅，素来即为著名的旅游胜地，两年一届 的中华姓氏文化节更为川汇区带来新的巨大商机。 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 8 川汇区金融机构和证券市场健全，农业银行、建设银行、工商银 行、中国银行等专业银行分支机构以及保险公司、信托投资公司、城 市信用社、资金拆借市场和外汇调剂中心辐射全市，可提供全方位金 融服务。 国民经济持续快速健康发展，综合经济实力明显增强，各项社会 事业稳步发展，人民生活水平不断提高。全区形成了大、中、小型商 业网点共同增加，数个大型商业市场相继建成，国有、集体、个体经 济比翼齐飞，服务业、饮食业网点配套发展的新格局。2004 年全区国 内生产总值完成 499458 万元。其中：第一产业增加值 33814 万元，比 上年增长 42.5%；第二产业增加值 230188 万元，比上年增长 22.4%； 第三产业增加值 235456 万元，比上年增长 11.0%。全社会固定资产投 资完成 271070 万元，比上年增长 12.5%；社会消费品零售额达到 272148 万元，比上年增长 12.9%；城市居民人均可支配收入 6549 元， 比上年增长 9.6%；农民人均收入 3189 元，比上年增长 11.6%。城镇化 进程步伐加快，城市功能趋向完善，市容市貌日新月异，城市环境日 臻完善。 3.2 市场与需求分析市场与需求分析 3.2.1 市场分析 从周口市目前社会经济发展水平来看，2005 年全市实现生产总值 592.2 亿元，在 2003 年遭受自然灾害，生产总值 3.4%增长的情况下， “十五”期间年均增长 8.3%；人均生产总值 5545 元，年均增长 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 9 7.4%，地方财政一般预算收入 13.3 亿元，年均增长 17.6%。社会消费 品零售总额 206.5 亿元，年均增长 12.0%，全社会固定资产投资五年累 计达到 689 亿元，年均增长 23.1%。城镇居民可支配收入和农民人均纯 收入在 2004 年大幅回升的基础上，2005 年分别达到 6356 元和 2276 元， 分别增长 12.6%和 11.1%，高于全省平均水平。经过“十五”时期的发 展，全市经济总量达到一定规模，综合实力明显提升，内生机制正在 形成，经济社会发展逐步进入良性循环的快车道；农产品资源、劳动 力资源丰富，发展农产品精深加工业和劳动密集型制造业前景广阔； 工业用地、供水、供电等基础要素充裕，为扩大开放，招商引资提供 了有利的条件；发展思路进一步明确，正确的用人导向逐步树立，干 部作风明显转变，形成了干事创业、竞相发展的浓厚氛围。总的来看， 我市已处于由农业经济主导型向工业经济主导型加速转变的重要时期， 由农村经济向城市经济加速转变的重要时期，由传统农业、城乡二元 分割向统筹城市发展，建设社会主义新农村加速转变的重要时期，由 封闭内向型经济向开放带动型经济加速转变的重要时期，经济社会已 步入一个新的战略发展阶段。这些都为周口市房地产业的进一步发展 奠定了坚实的基础。 从周口市未来发展趋势看， 周口市国民经济和社会发展第十一个 五年规划纲要明确提出：“十一五”时期，是全面建设小康社会的 关键时期，是实现跨越式发展的加速期，也是加快发展、缩小差距的 重要战略机遇期。经济全球化趋势深入发展，科技进步日新月异，国 际国内产业转移加速，有利于充分利用两个市场，两种资源，加快经 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 10 济结构的战略性调整；中央更加重视“三农”工作，把建设社会主义 新农村作为我国现代化进程中的重大历史任务，十分有利于破解“三 农”难题；胡锦涛总书记视察河南的重要讲话以及省委、省政府做出 的“实现跨越式发展，在中部崛起中走在前列”的重大战略部署，为 我们奋力实现周口崛起提供了良好的政治环境和发展环境；沿海发达 地区产业集群加速向中部地区转移，为加快“三化”进程提供了难得 的机遇。 纲要提出：“十一五”期间，全市经济社会发展要努力实现 以下主要目标：在加大投入、扩充总量、优化结构、提高质量和效益 的前提下，继续保持较高的发展速度，生产总值年均增长 12左右， 2010 年突破 1000 亿元；提前实现人均生产总值比 2000 年翻一番，达 到 1000 美元以上；地方财政一般预算收入翻一番，达到 27 亿元；城 镇化率达到 35左右；全社会固定资产投资年均增长 22左右，五年 累计突破 2000 亿元；提高人口素质，稳定低生育水平；经济结构进一 步优化，基础设施进一步完善，单位生产总值能耗比“十五”末下降 20左右，可持续发展能力明显增强；农业产业化步伐加快，工业总 量显著增加，非公有制经济快速发展，城镇化水平和服务业比重有较 大提升；经济社会发展协调性增强，各项社会事业加快发展，文化强 市建设取得突破性进展；公共服务和社会保障体系进一步健全，金融 生态环境明显改善，社会主义市场经济体制和开放型经济体系更加完 备；剩余劳动力转移加快，人力资源产业化加速推进；就业机会增多， 城乡居民收入增加，物质文化生活明显提高，社会主义民主法制和精 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 11 神文明建设进一步加强，和谐社会建设取得显著成效，奋力实现跨越 式发展，努力走在我省黄淮地区前列，为中原崛起做出积极贡献。经 济社会的全面快速发展，必将为我市房地产业带来更大的消费市场和 更加美好的发展前景。 从行业情况看，近年来河南省房地产开发投资平稳增长，土地开 发增幅减缓，市场销售良好，空置面积继续下降。2005 年 1-7 月份河 南省房地产开发投资比去年同期增长 42.1，其中住宅同比增长 3O.4。周口市 1-7 月份房地产开发投资比去年同期增长 70.7，其 中住宅同比增长 60.3，投资总额占全省的 2.37。住宅只占 2.08。 周口市房地产投资额占全省比例较小，由于周口市人口总量相对 其它地级市较多，市场需求绝对量就大，因此房地产开发市场前景较 好。周口市房地产投资额增长幅度相对其它地级市较大，说明周口房 地产市场需求量较大，而且在售项目销售情况均较好，进一步说明周 口市场前景的广阔。房价相对较低，价格上涨幅度较大；2005 年上半 年，周口市区商品房平均销价 1305 元平方米，与上年同期 l007 元 平方米相比，增长 29.6。相比全省商品房均价 1754 元平方米低 449 元平方米，低了 25.6个百分点。稳中趋升的业内市场，较大 的区域增长空间，十分有利于房地产业的发展壮大。抓住机遇，加快 发展，已成为房地产企业的共识。 3.2.2 需求预测 1、需求状况 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 12 受国家房改政策的引导，社会福利分房已成过去，购买商品房居 住或投资的人口占城市人口的 80%。根据有关机构对国内 20 个城市的 调查统计，五年内准备购房都市人口占调查城市总体的 21.9，其中 以经济适用房和商品房为主，预购面积在 70150 平方米之间，可承 受价格以每平方米 1000-2000 元为主体，辅之以每平方米 5001000 元及 2000-3000 元的价格。在已拥有产权房的家庭中，23.3预计在 五年内购房，20.1预计今年购房，商品房及经济适用房仍占预购主 导地位。无产权家庭主要希望购买 100 平方米以下的房子，属一期置 业：为解决生活问题，而已拥有产权房的家庭为改善生活质量希望购 买更大的房子，属二期置业。 2、购房人群 调查显示，2534 岁的人占购房人数的 36%，位居榜首，而 3544 岁的人群比例为 20.2%，位居第二。 3、购房的迫切性 从预购房者的人群结构来看，市场的重心在年轻人和中年人群体， 这组人群中，63.6为已婚，其中介于 2235 岁的占 43.7，介于 36-45 岁的占 30.4，34.7的独身。从预购房者的年龄结构、职 业特征及婚姻状况看，已婚的中、初级工作者构成预购主体，而年轻 的单身族也是这一购房群体中不可缺少的一个重要部分。 4、购买承受力 居民对房价的期望值与市场价存在一定差距，豪华商品房价格远 高于居民的承受力。因此价廉物美的普通商品房仍是大多数人的首选。 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 13 5、居住环境对购房的影响 购房者对居住地的环境要求日益提高。调查显示，认为城市环境 污染太严重的占 60%，并普遍认为远离工业区和繁华喧闹区，靠近 “绿色” ，融入自然生态环境的居住地才是健康理想之所。 针对以上调查结果，可以认为目前阶段，房地产市场需求定位要 关注以下方面： （1）销售群体以中低收入者为主 26 岁至 45 岁的工薪阶层是主要销售对象。不论是一次置业或二次 置业，此阶层的消费者超过总体的一半。二者主要差别在于户型面积 承受能力上，需要细分。 （2）以经济适用商品房切入市场 据统计，经济适用房在热销楼盘中一直占有较大比例，究其原因 在于与大多数居民的消费能力最接近，始终是住房消费的主流，有较 稳定的销售对象。 （3）银企合作，以按揭贷款促进销售 在国家鼓励个人购买商品房的政策中，按揭贷款是最重要的一项。 经过近年来的积极落实，贷款手续不断简化，加之单位参加住房公积 金的归集，住户已逐步接受了将商业银行贷款和住房公积金结合使用 的策略。因此，开发商应充分挖掘住房按揭贷款的巨大潜力，促进供 求双方的“双赢” 。 （4）精心设计户型面积和小区总体布置 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 14 户型设计的特色要体现出针对性，有市场观念。在市场细分的过 程中，各种因素的限制导致不同的人会有自己心目中的最佳户型，投 资项目只需对自己的客户人群做出他所希望的户型设计，就会赢得市 场。 一般而言，户型面积在 81m2至 100m2的多层两室一厅的住宅易受购 房者的青睐，随着年龄的增长，80m2以下户型的消费者比例也在逐步 提高，尤其是 45 以上的消费者需求量最大，而面积在 120m2以上的较 大户型的消费者则以年轻人为主。 小区总体布置主要应体现出从规划、设计到组织实施等方面的全 方位统筹，凸显小区建筑艺术化，配套完美化，环境自然化和社区个 性化等特色，符合“以人为本”的原则，通过住宅设计实现对人的终 身关怀。 根据以上分析，对照本商品房开发项目，我们可以得出结论：首 先在选址上，该项目位于周口市新区广场，是未来发展的商业区、居 住区，符合城市发展的方向；其次，定位于经济适用房，有稳定的消 费对象；第三，开发成规模，内部环境设计精心，户型较齐全，并有 完善的配套设施。因此项目选择较好地适应于市场发展方向，其销售 预测较为乐观，是切实可行的。 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 15 第四章第四章 建设用地与建设条件建设用地与建设条件 4.14.1 建设用地建设用地 该项目拟建于八一路南段东侧，西邻新区广场，北依周口市财政 局、建设局新建办公大楼，根据周口市城市总体规划（20032020） 发展规划：周口城市发展战略目标是充分发挥中心城市政治、文化、 商贸、信息中心和交通枢纽等功能，坚持实施可持续发展战略，实现 经济发展和环境保护相协调，巩固、提高周口作为豫东南地区中心城 市的地位与作用，使周口在 2 1 世纪发展成为：一个繁荣、高效、文明 的区域性中心城市；一个适宜创业发展、适宜居住生活的平原生态城 市。周口市空间发展的战略为“东拓西控，南联北伸”。东拓：优先 发展区。周口城区东部地带，是周口城区未来的核心地区，是体现周 口城市新经济、新建设、新形象的集中区域。规划按照生态型新城区 的要求，优化空间布局，提高绿化标准，完善基础设施水平，建设成 为以“行政办公、文化教育、生活居住”为主要职能的综合性新城区。 西控：生态控制区。西部用地位于城市水源地的上游，是城市生态 敏感区，规划从提升城市空间品质，保证城市环境质量，建设生态城 市的角度，将城市西部用地划定为生态维护用地。南联：引导建设 区。现状川东工业基地。该处用地有限，各项建设活动必须得到有效 的引导和控制，以发挥最大的土地效益和产业集聚效益。北伸：有 限建设区。城市以北地区，规划期内做适当发展。远景作为城市发展 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 16 的战略储备空间。老城区为更新改造区，应逐步疏散部分职能，搬迁 污染企业，增加绿化、广场等公共空间用地，改善环境质量。建筑以 多层为主，维护旧城格局，开辟步行街区，成为传统商业街区。该区 域为规划中的商业居住用地，项目用地符合周口市城市总体规划。 拟建场地土地所有权归河南同三房地产开发有限公司，该场地占 地 77686 平方米，无其它附属物，位置适宜，交通便利，环境优美， 公用基础设施较好，适宜项目的建设。 4.2 建设条件建设条件 4.2.1 气象 项目所在区域属暖温带半湿润大陆性季风气候。冬寒夏热，降水 集中夏季，季风气候显著。各主要气候数据如下： 1、气温：年平均气温 14.7 年最高气温 43 年最低气温 -17.9 2、湿度：年平均相对湿度 68% 年最小相对湿度 0% 3、风 ：最大风速 24m/s 最大风力 8 级 年平均风速 3.2m/s 风向: 东北风频率 12% 东风 10% 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 17 夏季偏南风，冬季偏北风 4、雨： 年平均降雨量 650 mm 最大降雨量 189 mm 5、雪： 最大雪压 0.25 KN/m2 最大积雪深度 230 mm 最大冻土深度 180 mm 4.2.2 工程地质条件 4.2.2.1 地层 拟建场地地层岩性属第四纪全新统黄淮河冲洪积物，根据其岩土 工程性质，该区地层自上而下共分五层，其中一至三层为新近沉积物。 各层主要特征如下： 第一层，粉土：褐黄色，层厚 2.43.1m，湿至很湿稍密，上部有 0.51.3m 杂填土，其下粉土，粉状，见贝壳碎片，夹粘土薄层，局部 层间夹粉砂薄层。中高压缩性。 第二层，粉质粘土：棕褐色、灰色，层厚 1.62.6m，饱和软至可 塑，土体内见铁锈色条纹及黑色斑点，下部含少量钙质结核。埋深 4.15.2m。中高压缩性。 第三层，粉土：灰色、灰黄、浅黄色，层厚 1.72.6m。湿稍密， 土体内见铁氧化物及黑色斑点，含钙质结核，埋深 77.4m。中高压缩 性。 第四层，粉质粘土：褐黄色，层厚 1.73.3m，饱和硬可塑，见铁 锈色条纹及黑色斑点，含钙质结核，埋深 8.79m。中高压缩性。 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 18 第五层，粉细砂：灰黄、浅黄色，该层最大揭露厚度 3.3m。湿稍 至中密，上部粉砂含泥质，细砂主要矿物成份为石英、长石及云母。 中低压缩性。 该区域地基土强度较好，土质基本均匀。拟建建筑物可采用第一 层粉土作为基础持力层，但要对可能遇到的不良地质现象另外处理。 4.2.2.2 水文地质条件 场地地下水埋深 8.959m，地下水位标高 36.636.55m，系潜水 类型。地下水、水位动态主要受季节变化及开采量大小的影响。地下 水对砼无侵蚀性。 4.2.2.3 抗震烈度 根据国务院 1992 年 5 月 22 日批准施行的中国地震烈度区划图 （1990） 和中国地震烈度区划图（1990）使用规定 ，项目区地震 基本烈度为度，抗震设防烈度为度。 4.2.3 基础设施条件 1、供、排水 项目供水由市政供水管网统一供水。 项目所处区域规划有完善的供水和排水管网，可满足项目供水和 排水需求。 2、供电 供电由市电业局电网接入，电力充足，可保障项目用电需要。 3、通讯 拟建场区现已架设开通全国直拨程控电话及移动通讯，可满足项 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 19 目固定和移动通讯要求。 4.2.4 建设材料及运输条件 工程所需的建设材料如：钢材、木材、水泥等，均可由当地建筑 材料市场供应。 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 20 第五章第五章 总体规划及工程方案总体规划及工程方案 5.1 规划布置的原则规划布置的原则 新世纪的住宅小区，以提高居民的生活素质，创造更高层次的生 活模式为出发点，在总体规划布置中根据国家小康住宅设计原则，要 综合考虑以下标准： 1、建筑艺术化及户型合理化 建筑造型优美动人、新颖别致。不能只单纯满足住宅的功能使用 要求，而且要给人以美的享受，充分体现建筑的个性和地域性。在平 面设计上，要注重布局合理、尺度得体，同时强调功能的增量，要随 着户型面积的增加，功能随之升级。 2、质量标准及建材环保化 工程设计要符合国家颁发的有关标准，建筑材料符合环保要求， 避免对环境和人体造成危害。推广轻型、节能的墙体、门窗，提高建 筑的保温隔热性和气密性，营造环境型居住小区。 3、配套完善化 严格按照城市规划要求进行开发建设，除规划要求的公用设施配 套外，在功能配套上要有新的内容。如为适应私家车进户的需要开辟 停车场地，设立社区服务站，开辟户外活动场所，为住户提供社区安 全服务等。 4、服务规范及社区人性化 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 21 物业管理要强化行业标准性管理内容，如治安、卫生及小区设施 的维护和更新。小区弘扬“以人为本”的理念，构架有利于邻里交往、 沟通和儿童活动的空间载体，营造社区和谐的人际关系，并体现多样、 安全、优质服务等内容。 5、环境园林化 小区环境建设要力求园林化，突出静化、绿化、美化，同时要优 化配置空间资源，强化共享空间的构建。 5.2 建设方案建设方案 整体建筑布局属于混合式，单体建筑围绕中轴线，既有规整式布 局，又有院落式布局，建筑组合在统一中求变化，变化中求协调，有 主有从，主次分明。路网清晰，临城市道路设出入口（与一期工程合 用出入口） ，在入口处设组团绿地、儿童娱乐场地，强化了小区主入口 的形象和功能，充分考虑了居民散步、健身、休息、娱乐的需求，体 现了人与自然的和谐关系。 5.3 总图布置总图布置 本项目参照沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界 的优点，接合本地区实际情况，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、 公用建筑、道路、广场、绿化等合理规划，精心设计。 本项目总体布置如下： 1、总体结构安排 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 22 小区主入口设在八一路。小区划分为一个区域，临八一路设二层商 业用房、18 层点式高层住宅；临太昊路设小区次入口，22 层高层住宅； 四周建筑形成院落式组团布局，小区内为 11 层小高层住宅楼，平面布 置错落有致、和谐自然。 2、单体布置及道路系统 小区内布置居住面积 214025 平方米，分为 22 层、18 层住宅和 11 层住宅，满足不同人群需要。沿八一路一侧设商业用房，高二层，可 以方便居民日常购物。院内设绿地、广场、车库等公用建筑。 区域内设环绕道路，各主体建筑间道路四通八达，道路系统简捷， 使小区的交通组织通畅且井然有序。 3、绿化及环境设计 小区环境建设考虑优化配置空间资源，突出共享空间。主要通过 条式、独立式等多种类型住宅的周连排列，组合多样化的共享空间， 并围绕组团公共绿地来组织，提高居住环境的品位和美感。 绿化和静化也是小区环境的重点要求。给小区增添更多的绿化， 也就给居住环境增添了更多的生机和活力。静化就是要营造安静无噪 音的环境，要把周边噪声影响降到最低点，并在小区内部将“动”与 “静”的功能分离好。将机动车在入口处集中停放，沿道路种植行道 树等都是较好隔离噪音的措施。 5.4 建筑结构建筑结构 建筑设计中对于高层住宅，要合理组织各功能空间的布局，提高 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 23 设备、设施的配置水平，较好地体现住宅的居住性、舒适性和安全性。 公共建筑也要精心设计，使整体建筑群相得益彰。 住宅设计平面布局的合理性体现在户型面积标准规定下的配套合 理性，即设计有较大的起居（厅）室、厨房、卫生间和贮藏空间，并 体现开敞与私密分离，饮食与起居分离的原则。拟建项目的住宅单元 设计以宽敞明亮的起居室或厅作为家庭的活动中心，方便了家庭成员 的学习、家务、沟通、休息和社交。 从居民生活行为考虑，住宅单元设计应注意以下细节问题： 1、在门户处设小过厅，方便更衣换鞋，形成室内外的过渡空间； 2、客厅或起居室设计，注意多留出一个或几个墙面，考虑到餐桌 位置和沙发、电视机的布置，也为住户按自己的意愿摆放家具创造条 件。 3、平面紧凑有效是套型设计的基本要求，在有限的套型面积控制 标准内，尽量扩大起居，适当放宽厨卫，在保证睡眠、学习功能条件 下，尽量缩小卧室面积，以利有效组织空间。 4、根据炊事行为要求，厨房设计应为成套厨房设施入厨创造条件， 厨、厕尽量靠近，不仅节省管道，降低成本，而且为厨房预留燃气、 热水器的位置，经济地解决家庭洗浴问题。卫生间也考虑要洗衣机的 摆放位置。 公建设施应在充分考虑小区整体规划的基础上，以新颖、美观的 建筑风格，丰富的建筑造型，体现出小区建筑独有特色，同时考虑其 体量大小，以形成整体流畅并富有韵律的立体景观。 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 24 经工程地质勘察表明：该区域属黄淮冲积平原地带，地层岩性以 半粉质粘土、亚粘土为主，区域内土层分布均匀，稳定性较好，适宜 修建一般工业与民用建筑，地基承载能力 100KPA以上。根据一般标准， 高层住宅可考虑采用钢筋砼桩基础，主体结构为框剪结构。 框剪房屋应优先布置为柱和剪力墙共同承重的方案。在满足建筑 功能要求的同时，应力求体型简单，受力明确，便于施工。房屋各层 结构布置力求一致，横墙的布置和间距以及房屋总高度满足建筑设计 抗震标准设防 6 度的要求，尽力防止和减轻由于温度变化和墙体干缩 变形引起墙体开裂。 5.5 消防及用水消防及用水 消防是建筑设计的一个关键问题，应根据城市规划、消防设计规 范，合理确定建筑位置及防火间距、消防通道、消防水源等。 多层住宅的消防设计应满足建筑设计防火规范 。 住宅楼如没有采用乙级防火门时，应将各楼梯间通至平屋顶，疏 散楼梯间应符合以下要求： 1、楼梯间内宜有天然采光，没有影响疏散的凸出物。 2、在住宅区内，可燃气体管道必须局部水平穿过楼梯间时应采取 可靠的保护措施。 水资源的可持续利用是关系城市持续发展的关键，按照国务院 关于加强城市供水节水和水污染防治工作的通知文件精神和城市节 约用水“三同时、四到位”的原则，本项目主体工程的建设将与节水 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 25 措施同时设计，同时施工并同时投入使用，其中在生活用水器具选择 上，将全部选用国内新型节水型器具，提高生活用水效率，节约水资 源。 整个项目所需用水量将报自来水公司等有关部门备案。 5.6 人防工程人防工程 按照中华人民共和国人民防空法和河南省实施办法规定：城市新建民用建筑应当修建战时可用于 防空的地下室。本项目将严格按照国家规定的防护标准和质量标准直 行设计、施工，把防空地下室建设纳入基本建设投资计划，与地面建 筑同步规划、同步设计、同步建设，同时报市人防办备案。 该人防工程战时用于人员掩蔽、疏散和人民防空指挥，平时由投 资者使用管理，用作小区地下车库。 5.7 社区配套社区配套 根据全国住宅示范小区的要求及方便居民、加强管理的原则，小 区内建有完善的配套服务设施。商业服务、车库、垃圾站、变配电所 等，为居民提供方便的日常服务，部分配套设施已在一期建成，可直 接投入使用。 小区实行规范的封闭式物业管理。成立由入住居民组成的业主管 理委员会。并且聘请信誉好管理水平高的物业管理公司实施小区的综 合治理，保障小区物业获得全面周到的管理，解除居民的后顾之忧。 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 26 5.8 经济技术指标经济技术指标 总用地 77686m2 建筑用地 22249 m2 绿化用地 29132 m2 道路广场用地 6737 m2 其他用地 19568m2 总建筑面积 291895 m2 其中：住宅面积 214025m2 商业建筑面积 63870m2 车库 15000 m2 建筑密度 28。64% 容积率 3。56% 绿化率 37。5% 总户数 1880 户 人均绿地面积 12.6 m2 住宅平均层数 13 层 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 27 第六章第六章 公用公程公用公程 该项目总建筑面积 41240 平方米，有多层住宅、二层别墅、二层 临街商业用房，项目选址于市内规划的居住区，所需水电等能源消耗 依靠相应市政设施均可满足。 6.1 供水供水 区内排水管网设计，尽量采用铝塑管等新型管材。生活用水器具选 择上，要选用节水型用水器具，提高生活用水效率。 考虑日用水量和施工方便，管网的设计、施工可邀请自来水公司共 同商议解决，以保证质量、安全，并考虑邀请自来水公司负责施工。 供水方案为由太昊路引 DN600 供水管道。初估新增日用水量 376 吨。 6.2 排水排水 本项目污水来源主要为家庭生活污水，因此，没有特殊的环保要 求。小区采用雨水、污水分流排放，雨水排入市政雨水管网。室内采 用污、废水合流排水系统，经化粪池处理后排入市政污水管网。 6.3 供电供电 小区供电由市电业局电网接入，初估新增容量 874KW，现有变压器 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 28 可满足项目新增用电负荷，无需新增设施。 配电设施布点按照小容量，多布点的原则，小区内设置一个中心 配电房，区内用电由中心配电房接出。 6.4 生活用气生活用气 小区内拟采用集中供气设施，利用西气东输城市管网供气。 6.5 通讯通讯 小区内设置一套局域网络系统，各住户内配备双口电话/数据通信 插座，可同时进行电话和数据通信，设置有线电视子系统，以满足住 户收视娱乐的需求。 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 29 第七章第七章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 7.1 投资估算投资估算 根据情况仅估算一般土建工程建设费用及公用工程所需投资。 经估算，该项目的各项费用为： 工程费为：2306 万元。其中：建筑安装费：2267 万元；基础设施 费：39 万元（详见表 1、2） 。 其他费用为：773 万元。其中：征地费用：699 万元；勘察设计费： 46 万元；建设单位管理费：28 万元（详见表 3） 。 基本预备费按有关规定计提：71 万元。 该项目总投资为：3150 万元。 7.2 资金筹措资金筹措 该项目所需资金 3150 万元，全部由项目单位自筹。 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 30 第八章 生态环境影响分析 8.18.1 建设地点环境现状建设地点环境现状 项目所在地周围，空气、声环境质量现状良好，适合本项目的建 设。在建设和使用中要注意环保，避免对周边环境产生不良的影响。 8.28.2 编制依据编制依据 1、 建设项目环境保护管理条例 ； 2、 河南省建设项目环境保护条例 ； 3、 污水综合排放标准 （GB8978-1996） ； 4、 建筑施工场界噪声限值 （GB12523-90） 。 8.38.3 项目建设对环境的影响及防治措施项目建设对环境的影响及防治措施 8.3.1 施工期对环境影响及治理措施 本项目在施工期内，应妥善处理工程建设对小区一期住户生活环 境及秩序的影响。 1、噪声 施工期间施工机械及运输车辆等产生非稳态噪声，具有噪声高、 无规律、突发性等特点。因此，施工时，应对施工场地围护，限制车 辆运行路线和鸣笛，限制高噪声施工的时间，夜晚停止施工；选用低 噪声性能的施工机械，并对施工机械进行润滑和保养。施工噪声应符 合建筑施工场界噪声限值 （GB12523-90）规定。 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 31 2、废水 施工场地的生活污水及施工中开挖的土方和堆放的建筑材料被雨 水冲刷而形成的废水，会对附近的水体造成一定污染。施工场地生活 污水经处理后，排入市政污水管网。对施工开挖的土方和堆放的建筑 材料采取围护和遮盖等措施防止流失，应有专人负责管理，并定期清 运。 3、大气影响 建筑材料在运输、装卸、拌合及土方堆放过程中易产生扬尘。采 取措施：将运输车辆车厢密闭，定期清扫施工场地及运输路面上散落 的土、石方，定期洒水，使 TSP 浓度低于 GB16297-1996大气污染物 综合排放标准颗粒物无组织排放监控浓度限值 1.0mg/m3。 4、废弃物影响 施工期固体废弃物主要来自施工过程中开挖的土方和废弃的建筑 材料，经集中收集后全部运至垃圾处理场妥善堆放，以减少对环境的 影响。 8.3.2 运营期对环境影响及治理措施 1、污水治理 本项目产生的废水主要为生活污水，按照雨污分流原则排放。粪 便污水经化粪池处理后，排入市政污水管网。 2、固体废弃物治理 本项目固体废弃物主要为生活垃圾。应设专人定期清扫、保持地 面干净。在人流密度大，保洁难度高的区域，如出入口、道路等处， 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 32 设专门的卫生清洁人员，随时清理，定期外运至垃圾处理场进行无害 化处理。 3、噪声治理 本项目在符合允许噪声标准的同时，应考虑自身使用时所产生的 噪声对周围环境的影响，并达到有关规定的标准。可通过选用隔音效 果好的建筑材料等措施，以达到降噪的目的。 4、绿化 绿化是景观环境的重要组成部分，它对环境的空间分隔与围合、 空气洁净、色彩组成以及气温调节都起到重要的作用。 场地内绿化设计原则为最大限度地保留原有树木，以求在尽量短 的时间内就能形成一个绿树成荫的优美环境，丰富校园景观和改善校 园生态环境。 8.48.4 环境评价环境评价 本项目环境空间设计合理，其建设不会对周围环境产生污染和破 坏。在建设和运营期对环境的影响通过各种手段加以控制后，均不会 对环境造成破坏和影响。 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 33 第九章 节能、节水 9.19.1 必要性必要性 能源和水资源是社会生产发展的基础，节约能源和水资源是我国 长期的战略任务。现在我国能源和水资源利用率很低，消耗指标很高， 节约能源和水资源不仅极其必要，而且潜力很大。它是提高经济效益 的一个重要方面，也是我国能源政策的重要组成部分。因此，本项目 建设采用新设计、新技术、新设备、新材料以达到最少的能源和水资 源消耗。 9.29.2 节能措施节能措施 1、采用合理的配电方式，电气设备选用节能型产品，照明设计推 广绿色照明工程产品，选用高效节能灯具，按规范要求设置室内照明 灯具数量，以节约电力资源。 2、给排水系统采用新型材料和节能设备，并合理设计控制系统， 以达到节能的目的。 3、建筑物土建结构设计采用先进合理的设计方案，推广新技术和 新材料以节省建筑费用，节省土建施工时间，减少工作量。 4、在建筑设计中，适当降低层高，以节约空气调节所耗用的能量。 楼房屋面设隔热层或楼顶花园，其围护结构也考虑保温。 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 34 9.39.3 节水措施节水措施 1、应采用节水型设备和器具。如采用感应式阀门、自闭式冲水阀 等，降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。 2、供水系统采取防渗、防漏措施。如供水管网、卫生洁具等配件 要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。 9.49.4 能源管理能源管理 建立能源管理制度和机构，加强水、电的计量管理，并明确管理 责任，防止跑、冒、滴、漏，提高节能效果。 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 35 第十章第十章 项目实施计划与招投标项目实施计划与招投标 10.1 项目实施计划项目实施计划 根据项目工程量，预计本项目工期为两年。本项目的实施计划如 下： 1、项目前期工作：项目申请报告编制及报批、准备设计资料； 2、规划、设计：场区规划、勘察设计等； 3、施工准备； 4、土建施工：进行总图及建筑单体施工； 5、装饰工程：简单建筑装饰； 6、竣工验收：交工验收，投入使用。 项目实施进度表 月 阶段名称 24681012141618202224 前期工作 初步设计 施工图设计 场地准备 土建工程 竣工验收 10.2 项目招投标项目招投标 为确保项目质量，节约投资，发挥最大经济效益和社会效益，防 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 36 范和化解工程建设中的违规行为。依照中华人民共和国建设工程招 投标法和评审委员会和评标方法暂行规定 ，制定项目的招标方案。 本次招标的法人单位为周口市阳光花园住宅小区项目有限公司，招投 标主管部门为当地建筑市场招投标办公室。 10.2.1 招标内容 本项目招标内容为周口市阳光花园住宅小区项目及附属设施。 招标范围包括项目的勘察设计招标、施工监理招标、施工企业选 择招标三项，面向社会全部进行公开招标。 10.2.2 投标、开标、评标和中标程序 评标按照中华人民共和国招投标管理法的规定和程序进行。 中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律 效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任，自中标通知书发 出 30 日之内，按照招标文件，项目单位和中标人签订书面合同。 10.2.3 评标委员会人员组成 评标委员会由项目单位的代表和有关技术、经济等方面的专家组 成。根据本方案于开标当天，在建筑市场招投标办公室专家库随机抽 取，评标委员会主任由资深的专家担任；评标委员会采用单数制，但 最低不少于 5 人，并且工程、技术等方面的专家不得少于成员总数的 三分之二；评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法， 对投标文件进行评审和比较。投票采用无记名投票方式，以得票多者 当选，但中标者的得票不得低于半数。 周口市阳光花园住宅小区建设项目 周口市工程咨询有限公司 37 第十一章第十一章 效益分析效益分析 11.1 评价依据和说明评价依据和说明 (1) 国家发展改革委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方 法与参数 （第三版） ； (2)国家现行的财政、税收等部门的有关文件； (3)河南同三房地产开发有限公司提供的基础资料和基础数据。 11.2 经济效益分析经济效益分析 11.2.1 成本分析 本项目工程建设成本由以下费用组成： 1、土地费用； 2、勘察设计及前期工程费； 3、建筑安装工程费； 4、基础设施费； 5、期间费用； 建设成本=总投资+期间