房地产第三章习题.doc

第三章 房地产开发程序与管理（一） 单项选择题1.实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（D）负责。（2007年试题） A.开发商 B.监理单位 C.分包单位 D.总承包单位2.根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（A）。（2007年试题）A.目标定价法 B.成本加成定价法 C.随行就市定价法 D.价值定价法3.编制工程进度计划的方法有横道图法和（A）。（2001年试题）A.网络图法 B.表格法 C.竣工图法 D.坐标法4.建设工程施工合同按计价方式可分为：固定价格合同、成本加酬金合同、可调价合同和（C）。（有变动）（2001年试题）A.总包合同 B.包工包料合同 C.单价合同 D.包工不包料合同5.横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（B）的方法。（2002年试题） A.质量控制 B.进度控制 C.合同管理 D.成本控制6.建筑工程招标文件中，不包括（A）。（2002年试题）A.工程标底 B.工程数量 C.设计图纸 D.合同条件7.房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（A）。（2002年试题） A.开发商 B.承包商 C.监理单位 D.相关的政府部门8.在房地产定价方法中，名牌策略属于（C）。（2002年试题） A.成本加成定价法 B.目标定价法 C.认知价值定价法 D.领导定价法9.a.规划设计条件通知书、b.建设用地规划许可证、c.选址规划意见通知书、d.建设工程规划许可证，他们在房地产开发过程中的核发顺序为（D）（2002年试题）10. 房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（A）。（2002年试题） A.开发商 B.设计单位 C.承包商 D.监理单位11.根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（B）。（2007年试题）A.成本加成定价法 B.目标定价法 C.价值定价法 D.认知价值定价法12.当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可采用的定价法是（B）。（2003年试题）A.领导定价法 B.挑战定价法 C.随行就市定价法 D.渗透定价法13.房地产投资决策分析主要包括（B）和财务评价两个部分。（2004年试题） A.价格分析 B.市场分析 C.产品分析 D.成本分析14.开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（B）。（2004年试题） A.20% B.30% C.40% D.50%15.有城市规划管理部门核发的（C）主要规定了用地性质、位置和界限。（2004年试题） A.选址规划意见通知书 B.规划设计条件通知书 C.建设用地规划许可证 D.建设工程规划许可证16.房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（B）。（2004年试题）A.成本导向定价法 B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法 D.市场导向定价法17.承包商收到竣工结算价款后，通常应在（A）内将竣工工程交付给开发商。（2005年试题） A.半个月 B.一个月 C.一个半月 D.两个月18.在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（A）。（2005年试题） A.目标定价法 B.价值定价法 C.挑战定价法 D.成本加成定价法（二） 多项选择题1.招标文件按通常包括（ABC）等。（2001年试题） A.合同条件 B.招标须知 C.招标方式 D.工程标底2.开发商确定商品房售价可采用（ABD）导向。（2001年试题） A.成本 B.购买者 C.策略 D.竞争3.控制工程进程网络图的表现形式有（ABD）。（2001年试题） A.单代号网络 B.双代号网络 C.三代号网路 D.时标网络4.工程项目管理的主要内容包括控制和管理两个方面，期中管理是指（CD）。（有修改）（2001年试题） A.进度管理 B.投资管理 C.合同管理 D.安全管理5.在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法有（ACD）。（2001年试题） A.随行就市定价法 B.认知价值定价法 C.领导定价法 D挑战定价法6.依代理委托方的不同，物业代理可分为（BDE）。（2002年试题） A.联合代理 B.买方代理 C.独家代理 D.卖方代理 E.双重代理7.房地产投资决策分析的主要工作包括（BD）。（2003年试题） A.投资机会寻找 B.市场分析 C.投资机会筛选 D.财务评价 E.规划设计8.开啊尚在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟卡发项目的（ABCD）。（2003年试题） A.施工方案 B.工期 C.质量目标 D.报价 E.市场售价9.企业确定广告预算的主要方法包括（ABCD）。（2003年试题） A.量力而行法 B.销售百分比法 C目标任务法 D.竞争对等法 E.协商谈判法10.下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（CDE）。（2003年试题） A.认知价值定价法 B.价值定价法 C.领导定价法 D.挑战定价法 E.随行就市定价法11.制定租售方案的工作内容主要包括（ACE）。（2004年试题） A.租售选择 B.宣传手段选择 C.租售进度安排 D.广告设计及安排 E.租售价格确定12房地产开发前期的规划管理包括（ABCD）。（2004年试题）A.开发项目的选址定点审批 B.规划设计条件审批C.规划设计方案审批 D.核发建设用地规划许可证E.核发建设用地批准书13.开发商的合同关系主要包括（CD）等。（2005年试题） A.保险合同 B.分工合同 C.销售合同 D.勘察设计合同 D.加工合同（三） 判断题1.与横道图法相比，采用网络图进行工程进度控制，最大的优点在于能够表明各项工作之间的相互联系和相互制约的关系，并能找到关键工作和关键线路。（）（2001年试题）2.开发项目竣工验收由承包商组织进行。（）（2001年试题）3.在开发商与承包商之间的各种合同文件的履行过程中，有关工程的洽商、变更等书面文件，优先于合同通用条款。（）（2002年试题）4.在招标工程交底及答疑时，开发商应该想投标人介绍过程概况、明确质量要求、交代工程标底。（）（2002年试题）5.档项目竣工后，由开发商和承包商共同签发工程竣工证书。（）（2002年试题）6.土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权。（）（2003年试题）7.居住区总用地是指除公共建筑用地外的用地面积。（）（2003年试题）8.目前我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。（）（2005年试题）9.在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。（）（2005年试题）四、强化训练题库 （一） 单项选择题1.（A），是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。A.投资机会选择与机会分析 B.前期工作 C.建设阶段 D.租售阶段2.土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的（B）。A.1% B.2% C.3% D.4%3.在政府授权开发企业负责实施土地开发是，由（D）负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。 A.政府部门 B.建设部门 C.房管部门 D.开发企业4.随着政府土地储备制度的建立，（A）划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备中心的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。A.存量 B.增量 C.流量 D.减量5.政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的（D）。A.1% B.2% C.3% D.4%6.可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（B）的工作。 A.投资机会选择与机会分析 B.前期工作 C.建设阶段 D.租售阶段7.房地产开发项目的施工许可证由（B）向发证机关申请领取。 A.施工单位 B.建设单位 C.监理单位 D.设计单位8.（A）是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。 A.投资机会选择与机会分析 B.前期工作 C.建设阶段 D.租售阶段9.规划设计条件通知书及其附图或审定方案通知书及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。确需变更的，必须经（B）批准。 A.政府 B.城市规划行政管理部门 C.城市建设行政管理部门 D.城市土地管理部门10.房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是（C）。 A.选址规划意见通知书，规划设计条件通知书，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证 B. 规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，建设用地规划许可证, 建设工程规划许可证 C. 选址规划意见通知书，建设用地规划许可证,规划设计条件通知书， 建设工程规划许可证 D. 规划设计条件通知书，建设用地规划许可证, 选址规划意见通知书， 建设工程规划许可证11.下列关于招标而说说法，不正确的是（C）。 A.房地产开发商可以开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式 B.通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和角度按工期的承包商作为承包单位 C.开发商公开招标项目应授标给最低报价者 D.邀请招标是用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目12.邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在（D）。 A.3个以上 B.510个之间 C.5个以上 D.310个之间13.竞争导向定价法不包括（D）。A.领导定价法 B.挑战定价法 C.随行就市定价法 D.价值定价法14.某开发商所开发的物业质量与市场领导者的午物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（B）。A.领导定价法 B.挑战定价法 C.随行就市定价法 D.价值定价法15.进度计划管理通常采用横道图和（B）。 A.资金流动计划图 B.网络图 C.直方图 D.控制图16.工程成本控制的主要对象是主要费用的（A）。 A.变动费用 B.固定费用 C.材料费用 D.人工费用17.制定进度计划时，（A）法从图中看不出来各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。 A.横道图 B.网络图 C.进行图 D.工序图18.（B）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。 A.承包商 B.开发商 C.监理机构 D.建设主管部门（二） 多项选择题1.房地产开发的四个阶段包括（ABDE）。 A.投资机会选择与决策分析 B.前期工作 C.招标阶段 D.建设阶段 E.租售阶段2.投资决策分析主要包括（CDE）工作。 A.机会寻找 B.机会筛选 C.市场分析 D.财务评价 E.投资决策3.随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有（ABCD）等方面的知识。 A.城市计划 B.建筑设计 C.建造技术 C.风险控制与时间管理 D.项目管理4.按照规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，须以（ABC）方式出让，特殊情况下才允许协议方式出让。 A.招标 B.拍卖 C.挂牌 D.划拨 E.协议5.以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的有（ABDE）。 A.城市基础设施用地 B.公益事业用地 C.重要旅游项目用地 D.经济适用房用地E.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目的用地6.申请领取施工许可证应具备的条件有（ABCD）。 A.获得了国有土地使用权证和建设用地规划许可证 B.取得了建设工程规划许可证 C.签署了施工合同 D.签署了委托监理合同7.房地产开发项目的前期工作的主要内容包括（ABCD）。A.获得土地使用权 B.确定规划设计方案并获得规划许可C.建设工程招标 D.开工申请与审批E.建筑安装施工8.下列各项中，属于房地产开发前期工作的有（ACD）。 A.安排短期和长期信贷 B.项目的市场分析 C.初步确定目标市场、租金或售价价水平 D.签订施工合同 E.开挖基槽9.开发商定价方法有（ACD）。 A.成本导向定价法 B.目标导向定价法 C.竞争导向定价法 D.购买者导向定价法 E.市场导向定价法10.宣传作为促销组合因素之一，在（ABC）等方面，起着十分重要的作用。 A.刺激对企业产品的需求 B.改善形象 C.提高知名度 D.提高产品品质 E.降低新产品开发成本11.确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（ABD）方面。 A.对各项职工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪表，保证在测量计量方面不出现严重误差 B.控制混凝土质量C.对工程中的配套设备进行检验 D.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法 E.实行科学合理施工进度控制安排12.考发项目竣工验收的的工作程序一般分为（ABD）。 A.单项工程竣工验收 B.综合验收 C.单位工程验收 D.竣工验收备案 E.分部工程验收13.在项目施工阶段，质量控制的任务主要是（ABCD）。 A.在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定 B. 对所选用的材料和设备及你想念个质量评价 C.对整个施工过程中的施工质量进行评估 D.将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判 E.确定质量控制的对象14.建设工程进度控制的主要内容包括（ABCE）。 A.施工现场的调研与分析 B.编制项目建设工程进度计划 C.监督项目施工进度计划的实行 D.制定勘察计划 E.对项目建设总周期目标的论证与分析15.网络图有（ABD）表现形式。 A.单代号网络 B.双代号网络 C.复合网络 D.时标网络 E.三维网路16.成本计划可分解为（ABCE）。 A.材料设备成本计划 B.管理费成本计划 C.人工费成本计划 D.不可预见成本计划 E.施工机械费用计划17建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括（BCDE）的结算方式等。 A.按日结算 B.按月计算 C.竣工后一次计算 D.分段计算 E.其他双方约定18.房地产开发项目的主要合同关系有（AB）。 A.开发商的主要合同关系 B.承包商的主要合同关系 C.建筑商的主要合同关系 D.监理机构的主要合同关系 E.供应商的主要合同关系19.建设阶段的项目管理，包括（ABCD）的管理。 A.质量 B.进度 C.成本 D.合同 E.工程20.技术资料的内容包括（ABC）。 A.前期工作资料 B.土建资料 C.安装方面的资料 D.设计文件及变更资料 E.招标方面的资料21.开发商定价方法有（ACD）。A.成本导向定价法 B.目标导向定价法 C.竞争导向定价法 D.购买者导向定价法 E.市场导向定价法 （三） 判断题1.通过初步投资分析，开发商可以找出一系列必须在事先估计的因素，在购买土地使用权和签订建设合同之前，必须设法将这些因素尽可能精确的量化。这样做的结果，可能会使得初步投资决策分析报告被修改，或者在项目的收益水平达不到目标要求时被迫放弃这个开发投资计划。因此，我们说前期工作是整个开发过程中最重要的一个环节。 （）2.房地产开发可以划分为四个阶段，投资计划选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段，房地产开发的阶段划分是一成不变的。 （）3.拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据投标结果确定土地使用者的行为。 （） 4.在公布的地段上，同一块地只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。 （）5.土地使用权受让方在办理建设用地规划许可证时，必须持有具城市规划行政主管部门提供的规划设计条件的土地出让合同。 （）6.规划设计条件通知书主要规定了用地性质、位置和界限。 （）7.开发商向当地建设主管部门办理建设工程开工审批手续，经批准后就可进行招标活动。 （）8.投标截止后，开发商应按规定的时间开标。开发会议由招标主管部门人员主持，邀请各投标人和当地公证机构以及招标管理部门参加。 （）9.双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于前两种代理形式。 （）10.判断房地产经纪公司过往的业绩主要是看其公共