投资性房地产纳税会计处理分析.pdf

财会研究 Finance Research 131质量管理 【文章摘要】 对于房地产企业来说， 投资性房地 产是其经营的一种重要业务类型， 涉 及到的税种非常多， 并且金额也非常 大。 因此， 房地产企业一定要密切关注 纳税会计处理规范， 对投资性房地产 纳税会计进行有效的处理， 这样有利 于房地产企业减少税务支出， 提高经 济效益。 基于此， 本文笔者将结合自己 的工作经验谈一谈投资性房地产纳税 会计处理的有关问题， 希望可以发挥 一定的现实意义。 【关键词】 投资性房地产 ； 纳税 ； 会计处理 ； 分 析 随着社会经济快速发展和城市化建 投资性房地产纳税 会计处理分析 陆惠文 陕西省西安市西京学院会计学院 710123 设水平的不断提高， 我国的房地产行业发 展迅速， 已经成为国家税收的主要来源， 国家也出台了一些政策对房地产纳税会 计进行有效的监督。 投资性房地产是房地 产企业经营的一项非流动资产， 主要的目 的就是收取租金和实现资本的增值， 投资 性房地产主要包括以下几种类型 ： 已经出 租的建筑物、 土地使用权以及准备在增值 后转让的土地使用权。 目前， 企业开始实 施新的投资性房地产会计准则， 在这种情 况下引入了公允价值计量模式， 导致房地 产企业的纳税会计处理发生了很大的变 化， 为了帮助企业更好的进行纳税会计处 理工作， 下面本文就主要针对投资性房地 产纳税会计处理的有关问题进行研究， 以 供参考。 1 影响投资性房地产纳税会计处理的 因素 1.1 投资性房地产涉及到的主要税种 方面 投资性房地产涉及到的税种主要包 括房产税、 企业所得税以及土地增值税， 这其中每一个税种都会对投资性房地产 纳税会计处理产生重大的影响， 下面我们 就一一进行分析。 （1） 房产税对投资性房地产纳税了解 处理的影响。 房产税属于财产税的一种， 这种税目基于房屋而产生， 也就说其征税 对象为房屋， 主要包括两种计税方式， 即 从价计征方式和从租计征方式， 这两种方 法存在一定的差异性， 从而导致企业对投 资性房地产纳税会计处理也会有所不同。 从租计征方式对税基不会产生影响， 从而 不会对纳税会计处理产生太大的影响， 但 是采用从价计征的方式就没有对房屋中 增值的部分进行全面的考虑。 目前， 会计 准则允许投资性房地产在后续的处理中 可以采用公允价值模式， 如果资产负债表 日公允价值和账面价值出现差异， 则表明 税务处理和会计处理存在差异。 （2） 企业所得税对投资性房地产纳税 分离科目， 进而增加企业环境和经济返回 的说服力。 2.4 强化对绿色会计实施过程的研究 绿色会计的实施会影响市场规律、 能 源价格、 商品流通准则、 经济制度等内容， 所以应当充分重视绿色会计实施的过程。 在现阶段的制度中， 还没有核算煤炭等资 源使用和开发所带来的资源浪费和环境 污染成本， 实施绿色会计会影响煤炭市场 和煤炭资源成本。 所以， 我们应当看到绿 色会计与商品流通准则、 经济制度之间的 问题， 是全中国全世界的问题。 所有人都 应当将绿色会计的实施当做一项长期的 任务来抓， 并且将实施细节进一步细化， 并将现行会计核算体系和绿色会计核算 体系利用 “双轨制” 融合起来， 其中传统会 计发挥主要作用， 绿色会计对企业生产经 营情况进行辅助性反映。 2.5 对专业人员素质和专业教育进行 优化 实际当中我国家会计人员包括财务、 审计、 会计、 其他工作人员， 他们从事会计 工作运用的都是传统会计模式， 很少涉及 环境问题和政策。 而非财务类人员接触的 就更少， 这在很大程度上抑制了绿色会计 的推行。 所以为了实现绿色会计的有效推 广， 就应当在重视相应工作的基础上采取 树立观念、 企业培训、 社会培训等方面的 工作， 例如开展与高校的合作办学， 在高 校中设立相应的绿色会计专业 ； 对于在职 会计工作人员进行专项的绿色会计培训， 最终实现会计核算人员专业素质的提升。 煤炭企业应当从煤炭行业具体情况出发 重点培训财务人员， 让会计人员在掌握相 关会计专业知识的基础上， 了解和把握国 家相关的煤炭环境政策， 进而实现煤炭企 业财务人员综合素质的全面提升。 3 结语 煤炭作为我国重要的基础性行业， 不 仅为其他行业的发展提供了能源基础， 还 创造了大量就业岗位， 所以推动煤炭行业 的健康可持续发展意义非凡。 各级部门、 行业机构、 煤炭企业应当强化对开展绿色 会计的重视， 在绿色会计工作的指导下实 现煤炭行业的健康发展。 【参考文献】 1 王婷 . 关于绿色会计信息披露的 探讨以煤炭企业为例 J. 时代 金融 ,2012,(12):49-50. 2 张志杰 . 我国煤炭上市企业环境 会计信息披露的现状及对策 J. 会 计之友 ,2012,(11):62-64. 3 田祥宇 , 贺贝贝 . 煤炭上市公司 环境会计信息披露研究以山 西省煤炭上市公司为例 J. 会计之 友 ,2014,(08):81-85. 4 张帅 . 基于绿色会计视角探讨煤 炭企业的成本核算优化策略 J. 现 代国企研究 ,2015,(11):76-77. 5 李福香 . 试论煤炭企业绿色成本 会计核算的实施 J. 河北能源职业 技术学院学报 ,2015,(09):41-43. 财会研究 Finance Research 132质量管理 会计处理的影响。 企业所得税是一项企业 比较的税目， 其中有些部分可以在交税之 前进行列支。 对于企业所得税， 税法规定 ： 如果企业按照税法规定的方式对折旧和 摊销的生产费用进行计算， 那么这些费用 可以进行税前列支， 从而在此基础上对应 该缴纳的税款进行计算。 但是在会计准则 中规定， 如果企业在对投资性房地产的后 续计算采用了公允价值模式， 则在计算折 旧和生产费用摊销时需要企业根据资产 负债表的日公允价值来对账面价值进行 调整， 两者存在的差异计入企业当期的损 益。 （3） 土地增值税对投资性房地产纳税 处理的影响。 土地增值税就是一种针对土 地使用权在流转的过程中增值部分收取 的一种税目， 属于流转税的一种。 在税法 规定下， 增值税是对增值收入进行收税， 而在会计准则下， 如果企业使用公允价值 模式， 则需要根据公允价值来调整企业的 账面价值。 1.2 投资性房地产初始计量以及后续 处理方面 （1） 从投资性房地产初始计量方面 进行考虑。 在税法处理规则下， 企业在对 投资性房地产进行初始计量时需要在历 史性成本的基础上进行， 并且这各历史成 本是不可以随意进行更改的。 在对投资性 房地产进行初始计量时需要根据类型的 不同而采取相应的计量方式， 如对于买入 的投资性房地产需要根据买入的价款和 相关的税费作为计量的基础， 而对于自建 的投资性房地产， 则需要按照竣工结算之 前的一切收入为计量标准。 而在会计准则 下， 需要根据投资性房地产的成本进行计 量。 （2） 从投资性房地产的后续计量进 行考虑。 在后续计量当中可以采用两种计 量的方式， 即成本计量模式和公允价值模 式。 对于成本计量模式需要在事前就确定 成本和费用， 并且对于折旧费用和费用的 摊销都需要在税法规定的标准之内进行 扣除。 而会计处理则需要重点考虑资产减 值的情况， 从而确定减值损失。 利用公允 价值进行计量， 则不可以将公允价值的变 动损益纳入应纳税所得额的计算当中。 1.3 投资性房地产转换和处置处理方 面 （1） 从投资性房地产转换处理进行考 虑。 在新的会计准则下， 投资性房地产纳 税会计处理和其它的资产进行需要满足 多种条件， 如投资性房地产的目的为自用 等。 在公允价值模式下， 如果企业将自用 的房地产转变为出租等， 企业则需要根据 转换当天的价值进行计价， 和账面价值的 差距则计入当期损益， 这种计价的方式同 样适用于将投资性房地产转换为自用的 情况。 但是在税务处理的模式下， 需要重 点区分不同类别分别计算纳税的基础。 （2） 从投资性房地产处置处理进行考 虑。 在会计准则下， 如果企业出售或者是 转让投资性房地产， 则需要将处置的收入 减去账面价值和相关的税费之后才可以 计入当期的损益， 而在税务处理方面， 如 果企业需要出售或者是转让投资性房地 产项目， 则需要将处置的收入纳入到转让 财产收入， 并且在计算所得税额时， 还需 要将此项资产的净值和转让的费用进行 税前扣除。 2 对进一步优化投资性房地产纳税会 计处理的建议 2.1 建立健全税法性格规定 健全完善的税法是企业进行纳税会 计处理的重要保障， 也是缩小税务处理和 会计处理差距的重要保障， 因此， 国家一 定要紧跟时代发展的形式对税法的相关 规定进行不断的完善， 改变其中不合理的 地方， 尽量实现新会计准则和税法的协作 应用。 首先， 我国的税法可以对整个房地 产项目的税收进行调整， 合理区分房地产 的性质。 明确规定什么是投资性房地产， 什么是经营性房地产。 其次， 国家可以介 入房地产的收益分配当中， 对房产所有者 的收入进行合理的调整， 维护房地产市 场的秩序。 最后， 随着市场经济的快速发 展， 市场信息的传递更加畅通， 在这种情 况下， 国家可以逐步推行公允价值模式， 将资产公允价值作为计税的基础， 对于增 值的部分需要全额征收所得税， 从而之间 缩小税务处理和会计处理两者之间的关 系， 充分发挥税法在市场经济中的调节作 用。 2.2 房地产企业一定要加强内部控 制， 提高纳税会计处理的水平 首先， 企业一定要加强对相关工作人 员的教育和培训， 提高工作人员的综合素 质， 从而保证纳税会计处理工作的质量， 维护企业的合法权益。 其次， 企业应该采 取有效的措施来加强内部控制， 并对企业 的财务管理和税务会计管理流程进步不 断的优化和改善， 从而提高企业的财务管 理水平以及税务会计处理水平， 提高企业 的经济效益， 从而促使企业更快更好的发 展。 3 结语 总而言之， 对会计处理准则和税务 处理准则进行全面的了解和掌握具有重 要的意义， 可以帮助企业做好会计处理和 税务处理的衔接工作， 提高会计处理的水 平。 因此， 企业一定要认真了解新的会计 准则以及影响投资性房地产纳税会计处 理的因素， 并加强对企业的内部控制， 保 证企业的经济利益不会损失， 促进企业获 得更好的发展。 【参考文献】 1 范卫玲 . 投资性房地产计量模式 转换会计处理与纳税调整探讨 J. 经 济 研 究 导 刊 ,2009,(34):108- 109,124. 2 符梅花 . 公允价值计量模式在房 地产开发企业将产品用于经营租赁 的会计处理与纳税调整 J. 经济研 究导刊 ,2010,(9):8-9. 3 孙志芳 . 公允价值模式下其他资 产转换为投资性房地产的纳税调整 J. 商业会计 ,2012,(21):20