房地产业信息化评价指标体系的构建.pdf

2 o t 年第 2期 s i 小 d T。 蔷 毫 m 。 R 。 。 。 h 文章编号 ：1 0 0 07 6 9 5 ( 2 0 1 1 )0 2 0 2 0 9 0 3 房地产业信 息化评价指标体 系的构 建 赵华平 ，张所地 ( 山西财 经大学管理科 学与工程 学院，山西太原0 3 0 0 0 6 ) 摘要 ：房地产业是 中国国民经济 的支柱产业 ，直接 关系到 中国经济 的发展状 况。在知 识经 济时代 ，房地 产业信 息化的推进 ，影响着房地严业 可持续发展的进程 ，制约 着其他行 业的信 息化发展 。从房地 产业信 息化推 进过程 中涉及的基础设施 、信息资源 、信息技 术、行业 内外部环境 出发 ，有效结 合房地产 业整 个产业链 中各环 节信息 化的关键 因素 ，构建 了一套评价指标体 系，以便 于对各地 区房地 产业信 息化 的发 展现状 进行客 观评 价，提 出发 展 策略 ，推 进厉地产业信息化发展进程 ，实现房地产 业可持 续发展 的 目的。 关键词 ：厉地产业 ；信息化 ；评价指标体 系 中图分类号 ：F 、2 9 3 3 3 文献标 识码 ：A Con s t r uc t i o n o f Ap pr a i s a l I nd e x Sy s t e m f or Re a l Es t at e I nf or m a t i o n ZHAO Hu a p i n g， ZHANG S uo d i ( Ma n a g e me n t S c i e n c e a n d En g i n e e r i n g S c h o o l ，S h a n x i U n i v e r s i t y o f Iqn a n c e a n d Ec o n o n l i c s ，T a i y u a n 0 3 0 0 0 6，Ch i n a ) l 引言 随着计算机技术 、网络技术 和 3 s技术的飞速发 展，整个社会的信息化水平 突飞猛进 ，然 而由于行 业之间的差距 、各地经 济之问的差距 和区域 资源的 不平衡 ，使得 中国各行业之 间 、不 同地 区之 间在信 息化发展进程和途径上存在着一定的差异。房地产 业是中国国民经济的支柱产业 ，直接关 系到 中国经 济的发展状况。在知识经济时代 ，房地产业信息化 的实施具备了先进 的技术条件 ，同n C x 于地方政府 管理部门、房地产开发商 、房地产 中介机构 以及房 地产需求者而言 ，房地产业信息化 的实施存在着必 要性和迫切性。房地产 业信息化的实施有助于地 方 政府管理部 门通过网络信息快速便捷地获取 中央及 其他各省市有关房地产 的政策 信息 ，及时学习兄弟 省市 在发展 房 地 产方 面 的 先进 经 验 ，将 房 地 产行 政 主管部门职责 、业务 流程 、政 策法规等信息公布于 众 ，增加办公 的透 明度 ，提高办事效率 ，推进廉政 建设 ；有助于地方政府 管理部 门利用及时反馈的信 息跟踪房地产 发展 的供求状况 ，及时调整土地供应 政策和房地产发展政策 ，掌握房地产价格动态变动 情况 ，建立城市房地产预警 系统 ，促进房地产业 的 可持续发展；有助 于房地产开发商及时掌握房地产 市场需求状况 ，为投资决策 提供服务 ；有助于房地 产 中介机构拥 有更多 可靠 的信息 ，降低业务 成本 ； 有助于房地产需求者了解市场供给 ，为购房决策提 供支持和服务。因此 ，对于房地产业 信息化 的研究 是房地产业发展过程中的一个重要课题。 目前，国外学者的多数研究集中在对美 国、欧 洲房地产业信 息化发展 中成功经验 的总结 以及房地 严业信息化对促进可持续发展的作用等方面的研究 ， 国内学 者的研 究 集 中在 对 中 国房 地 产 业 信 息 化 发展 收稿 日期 。2 0 1 0 0 70 6，修回 日期 ：2 0 1 0 0 9一j 6 基金项 目：L U 西省软科学基金项 目 “ Ij J 房地 产业信息 化发展 的现状分析与对策研 究” ( 2 0 0 9 0 4 1 O l l 一 0 3 ) ；山西省研究生立项优 秀创新项 目 “ I J_J 西房地产业可持续发展动态评价体系研究” ( 2 0 0 9 3 0 9 4 ) 一 一 一 一 一 州 批 一 s U 止 i n n 一 一 川 啪 m _墨 协 量 _蚕 复 二暑 一 M 萋 l三 一至 叫 m e n n r k u 盯 e a e “ d e m 出 吲 川 一一 _- ； 0 d h e 董 _罩 一 一 一 O a a o 一 一 一 p n “ “ X U _至 _量 _蚕 一 一 一 一 一 一 一 h 三 m _ =薹 m ， 一 蓁 _圭 H “ n S 一 一 一 一 一 2 1 0 赵华平等：房地产业信息化评价指标体系的卡 勾 建 现状的定性分析、房地产业信息化标准体系的构建 、 房地产企业发展信息化或 电子政务 的方法等方 面的 研究 ，如：尚春明从信息化 自身的规律 出发，探讨 了房地产业信息化标准体系设置 的思路与框架 ； 黄曼慧从房地产业信息化建设的内容出发 ，给出 了 电子商务在房地产业信息化 中的具体应用 ，分析了 房地产企业、行业协会和政 府的作用 ；王要武从 房地产企业、政府和网站建设等方面定性分析了我 国房地产业信息化的现状 ，并通过国内外对 比提出 了我国房地产业信息化发展的趋势 ；迟旭锋从企 业微观层面出发，构建 了房地产 企业信息化的评价 体系，并利用 A H P对指标 的重要性进行 了排序 ； 宋丽珠从房地产管理的业务出发 ，以地理信息 系统 为平台，构建 了房地产管理信息 系统体 系结构 。 从中看到，很少有文献研究房地产业信息化评价指 标体系的构建和各地 区房地产业信息化发展现状的 评 价 。 2 房地产业信息化评价指标体系的设计 2 1房地产 业信息化 的界 定 房地产业信息化是指在房地产整个产业链 中全 面开发和应用现代信息技术 ，广泛深入开展信息资 源生 产 、收集 、交 流 、利 用 以及 增 值 服务 ，最 大 限 度地发挥信息 的社会效益和经济效益的过程 。房 地产业信息化是一个 系统工程 ，既包括房地产 产品 的信息化 ，如 “ 数字社 区” 、 “ 智 能化 小区” 的建 设 ，又包括房地产业务的信息化 ，如房地产投资决 策 、开发生产、经营管理 、中介服务、物业管理等 环节的信息化建设 。 2 2设计 原则 ( 1 )科学性。房地产业信息化评价指标体系中 的每个指标要有准确 的名称 、定义、解释和量化方 法 ，以便于利用指标体系能够对各地区的信息化现 状进行评价分析。 ( 2 )系统性。从产业链角度来看 ，房地产业包 括投资决策 、开发生产、经营管理 、中介服务 、物 业管理等，因此，房地产业信息化评价指标体系应 该涵盖所有这些环节 的信息化评价指标 ；从房地产 业信息化工程涉及的角度而言，由于信息化过程涉 及人 口、资源 、环境 、社会 、技术等诸多方 面， 此，房地产业信息化评价指标体 系应 该涵盖资源 、 技术、人才、环境等指标。所以指标体系的设置应 该将纵横方向有机结合 ，选择能够反映两方面信息 化程度的指标。 2 3 房地产业链条 中各环节信息化的关键 因素 在房地产投资决策环 节，信息化程度主要是考 察决策支持系统和 3 s技术在房地产投资 中的应用。 决策支持系统是 以计算机为： 具，通过 与系统直接 交互使用数据及分析模型 ，帮助决策者解决非结构 化决策问题的系统。房地产投资决策支持系统能够 对开发商所没计 的各种方案进行分析 ，并能综合各 方面的因素对投资项 目做 出一个合理的判断，从而 减少房地产投资中的盲 目性，提高决策者的决策水 平；3 S技术可以方便快速地获取各城市的地籍 、土 地利用现状 、房地产建设状况等信息 ，而且通过调 查获得的房地产价格 的影响因素状况，利用地理信 息系统的空间数据管理 、运算和分析功能 ，能够适 时生成各城市的房地产价格波动曲面和波动范 围图 形 ，从而有助于房地产投资者进行选址分析 ，也有 助于房地产管理部 门对土地 的出让进行有效控 制， 实现城市的房地产业开发与环境的协调发展，进 而 保证房地产业的可持续发展。 在房地产开发生产环节 ，信息化程度主要是考 察在规划设计 中采用的软件技术 、建设过程 中关键 路径的确定技术 、开发产 品的信息化程度。其 中， 在房地产开发前期 的规 划设计 阶段 ，G I S 、V E G A、 C A D、C A S S等软件技术的使用能够使房地产规划设 计具有可视性 、立体性和直观性 ，测绘精度大大提 高 ，布线路径达到最优化，这样不仅可以有效降低 后期的开发建设成本，保 证房屋质量，而且可 以使 用户及早介入开发环节 真正实现房地产开发满足 用户的有效需求 ；在房地 产建设过程中，关键路径 的确定可以使得开发商集 中力量解决关键活动 ，从 而保证开发建设工作如期完成 ，降低市场风险、金 融风险等不确定 因素对房地产成本 的影响；对于开 发完成后的产品，其信息化程度的高低直接决定着 房地产业的可持续发展。智能建筑 是 目前大力倡导 的建筑产品，是集节能与绿色为一体的建筑物。智 能建筑的开发是以建筑节能与环保为标准的，对建 筑物的给排水 、照明、电梯等机电设备 的使用进行 实时监测与控制 ，在满足需求 的前提下，优化设备 运行 ，在能源应用 中尽量采用太 阳能、天然气等无 污染能源 ，从而达到节能减排 的目的，推动城市的 可持续发展。 在房地产经营管理环节，信息化程度主要考察 城市的房地产产权产籍管理 系统、交易信息管理系 统等的应用范围。其中，房地产产权产籍管理系统 可以实现房屋档案资料 的数字化输入 、房产产权产 籍登记与管理 的信息化 、产权产籍更新的简单化 ， 克服重产权轻产籍 、有属性无图形 的管理 弊端 ，实 现各级房地产交易所 档案 的资源共享 ，达到降低成 本和提高效率 的 目的；房地产交易信息管理系统可 以利用电子商务的手段在网络上公开发布房地产 的 供需信息，并利用数据库获取 消费者 的需求 信息， 从而有针对性地提供房源 ，以促成交易 ；同时 ，还 能够利用信息系统实现交易双方 的租赁合同或买卖 合同，简化交易者的操作手续 ，提高企业利润。 在房地产中介服务环节，主要从房地产评估机 赵华平等：房地产业信息化评价指标体系的构建 2 1 1 构 、房地产投资咨询机构、房地产经纪人等从事 的 各项业务中利用信息资源的程度方面进行 考察 。由 于房地产中介服务贯 穿在房地产业经济运行 的全过 程之中 ，所 以中介服务环节 的信息化程度仍然体现 在评估机构 、投资咨询机构 、经纪人等对于 3 s技术 的利用程度 、对 G o o g l e E a c h提供的数字信息 的利用 程度 、对电子商务的利用程度等方面。 在物业管理环节 ，主要是对 于住户资料 、业务 数据 、住户的投诉 、楼宇设 施的使用状 况、停车场 的收费等信息进行电子化管 理 ，对小区的治安消防 人员 、卫生清洁人员 、楼宇 的维修保养等进行系统 安排 ，对住户的应付款项和公司 的应收款项进行统 计和汇总 ，因此 ，这一环节的信息化程 度主要体现 在物业管理信息系统的使用情况和管理水平上。 2 4房 地产 业信 息化 评价 指标 体 系 由于信息化过程涉及资源 、技术 、人才 、环境 等诸多方面 ，所 以，房地 产业信息化评 价体系应该 从不同的侧面和层次 ，将 房地产业各 环节的信息化 关键因素和信息化涉及 的方 面相结合 ，建立一整套 指标体系 ，如图 1所示 。 r 一 工 作 人员人 均拥 有计 一 计 算机 联 网状况 卜 一 房地 门户网站的建 L 信息 交 换接 口的标 准 厂- k - l- L 算 机 量 J一3 S技 设 状 况 I L G 0 o g lo E a n h 集 成 技 术 F 厂一房地产法律法规政镱的规范化管理 一产权产 籍管 理信 息 系统 l厂 一房 地产 空易系 统 L 斗一 房地产评估系统 L - I电子 商务 的利 州 图 1 房地产 业信 息化 评价指标 体系 上述指标体系中部分指标可通过统计 数据库或 实地调查的方式获得数据 ，部分指标需要 通过其他 一 些能获取数据的指标计算得 到，还有部 分指标必 须采用工具变量的方式来解决量化 问题。经过这些 量化方法就可以利用该指标体系对各地 区房地产业 信息化发 展现状予 以评 价 ，寻找问题 ，探 索对策 ， 加速信息化进程的推进，进而促进房地产业 的可持 续发展 ，带动国民经济的可持续发展。 3 结 束语 房地产业的信息化建设可 以有效提高房地产产 业链的投资决策 、开发生产 、经营管理 、中介服务 、 物业管理等各个 环节信 息传递 的集 约化 、高速化、 透明化 ，规范房地产市场 ，促进房地产业 的可持续 发展。本文构建 的房地产业 信息化评价指标体系