重庆华宇城商业整体定位及物业发展建议122p.ppt

商业物业发展建议,huayu city,华 宇 城,商业整体定位及物业发展建议,华宇集团 纬联地产二零零九年十一月重庆,2009.11.7,2009.10.24,项目市场调研,整体定位及物业发展建议,定位终稿及设计任务书提交,2009.11.17,2009.11.23,第一阶段工作,第二阶段工作,宏观经济背景研究 区域房地产市场调研 项目实地勘察 专业市场调研 商家访谈 消费者访谈 案例分析,内部研究分析 专业机构咨询 内部创意整合 项目方案创作 内部再讨论 方案修改整理,项目定位方案初稿讨论 项目定位方案修正 项目方案二稿讨论 项目方案再次修正 定稿,工作流程及内容,contents,设计配合,2010.2.24,商圈：成本高昂，漠视生态,项目机会,4_2,创建华宇理想城市社区 huayu city-community,功能复合（mixused) 紧凑(compact) 适宜步行(pedestrian-friend) 珍视环境(enviroment caring),华宇理想城市社区 huayu city-community,“非社区”的沙区,郊区社区：松散低密度、汽车优先、功能单一，易形成“卧城”,以项目为中心的区域动态实施计划 华宇理想城市计划区,外城 开放的城市功能,城市功能 多元化/开放/融合/高效 产业密切相关商务办公、商业活动、专业市场、社区服务体系,内城 相对独立私密的社区功能,社区功能 社区封闭/人车分流、安全、尊重、独立空间,项目公建形象定位,5_0,华宇中心,代言一座城市/一个时代,定位诠释： 通过自我中心化，打造一个集五星级酒店、商务办公、城市生活mall、汽配城为一体的多功能、高效率理想城市社区，从而建立新的价值体系，跳出区域竞争市场，形成项目持续核心竞争力。 走业态互动、功能复合化、使用全时段的发展战略，通过项目功能化体系的建立，规避市场风险。,物业发展建议,chapter 1,商务办公offices,华宇商务公园,business-park,6万方 普通写字楼 incubation 创意孵化楼,6.9万方 商务公寓 box-office 弹性商务空间,4.9万方 甲级写字楼 huayu building 华宇总部大厦,商务办公offices,华宇商务公园客户群 business-park,甲级写字楼主力客户群,创意孵化楼主力客户群,弹性商务空间主力客户群,挺拔/现代,华宇总部大厦发展规划建议,标志性根据市场需求分析，类甲级写字楼需求量在控制在5万方以内。 甲级写字楼建议为超高层（140米），构成项目标志性建筑之一。,生态化设计入户大堂生态化景观/部分楼层设置空中花园作为绿色共享空间。,华宇总部大厦发展规划建议,挑高尊崇车行主入口增加项目卖点，体现开发商注重品质的特征，让项目在同质产品中脱颖而出。,通过交通障碍物或围栏的设置实现人车分流,人行道,车行道,华宇总部大厦发展规划建议,共享空间商业顶部、公寓顶部与超高层室内生态空间融合，结合空中花园与架空层花园形成多层次生态园林。,华宇总部大厦发展规划建议,外立面,目前重庆b类写字楼外立面多采用玻璃、石材作为主要材料(如:国商中心、纽约纽约、嘉年华)；,本案在甲级写字楼的外立面打造上建议采用玻璃幕墙（low-e）作为主要立面材料，保证项目外立面的质感；,华宇总部大厦发展规划建议,大堂设计,目前重庆b类写字楼大堂面积主要集中在100-270平米,挑高在9米。,大堂面积不低于200； 大堂挑高应不低于9米；,华宇总部大厦发展规划建议,硬件设计（标准层高、面积）,目前重庆b类写字楼标准层面积在1200-1600左右,层高/净高在3.6/2.7米（不含智能地台）。,标准层面积不低于1200； 层高/净高不低于3.7/2.7米（不含智能地台）；,希尔顿商务大厦,国际商务中心,华宇总部大厦发展规划建议,硬件设计（电梯配置、标准层走廊宽度/电梯等候区宽度）,目前重庆b类写字楼电梯配置的服务面积在5000-6500/部左右,标准层走廊宽度1.5米，标准层电梯等候区宽度2.2-3.6米,电梯配置不高于5000/部； 标准层电梯等候区宽度不低于3米； 标准层走廊宽度的打造上应不低于1.8米；,华宇总部大厦发展规划建议,b类甲级写字楼设计建议,华宇总部大厦发展规划建议,华宇创意孵化楼,华宇创意孵化楼,成长即是不断创新的过程，创意是成长型企业孵化成长的原动力； 创意孵化楼应该是： 颠覆沙区旧有办公环境； 颠覆旧有设计标准，与城市融为一体； 颠覆对顶级写字楼的崇拜，强调效率与舒适并重。,重庆主要cd类写字楼产品信息,创意孵化楼产品设计建议,大堂,大堂面积80-100平方米； 大堂挑高应不低于6米；,层高,普通层净高不低于2.7米,电梯数量,客梯6部上，货梯2部以上,车位,200-250个,注：目前市面上的c/d类写字楼（近5年推出），他们在硬件上与b类写字楼相比并无太大差距，因此在产品硬件上有较多可借鉴之处。,标准层面积,1200平方米左右,创意孵化楼产品设计建议,全面升级沙区商务办公空间box-office,可变：空间多向可变，方式菜单选择,box-office 弹性商务空间,box-office产品打造关键词：,共享：除了传统意义的空间共享，甚至功能都可以共享,节约：全面契合目标客户群对成本敏感的特征，量身定做,空间可变,loft办公空间,平面组合的多样性,&,菜单选择,清水办公室,装修办公室,装修 + 办公用具,装修 + 办公用具 + 商务服务,or,or,or,可变：空间多向可变，方式菜单选择,box-office弹性演绎平面菜单式组合, 由小户型公寓向studio或soho转变,可变：空间多向可变，方式菜单选择,box-office弹性演绎纵向菜单式组合, 由小户型公寓向loft和大面积办公空间转变,可变：空间多向可变，方式菜单选择,办公空间共享,办公设施共享,商务设施、打印、复印等共享,共享：除了传统意义的空间共享，甚至功能都可以共享,办公成本低 交通便捷 昭示性强,节约：全面契合目标客户群对成本敏感的特征，量身定做,box-office弹性形象,魔方造型，内外兼修,box-office 弹性商务空间,重庆主要商务公寓类写字楼产品信息,弹性商务空间产品设计建议,大堂,大堂面积50-80平方米； 大堂挑高4-6米；,层高,普通层层高不低于3米，净高不低于2.6米,电梯数量,客梯4-6部，货梯2部,车位,150个左右,注：目前市面上的公寓类写字楼，大都配置较低，已经不能满足客群的商务需求，因此在配置上除了保证其商务公寓的基本设置外，还要在硬件设施上往舒适性发展。,标准层面积,600-800平方米,弹性商务空间产品设计建议,装修状况,基本以清水房为主，可部分装修,单层户数,以15-20户为主,分割面积,分割面积不等，建筑面积从40-200不等,空调设置,自行安装,网络设置,可接入各运营商网络,弹性商务空间产品设计建议,商业中心commerce,项目商业发展方向,集超市、专卖店、文化休闲娱乐、餐饮、社区服务于一体的 区域级商业中心,项目商业市场形象,项目商业市场形象的定位应以提高项目整体形象，并保持与项目整体形象的一致性：,项目整体中高端形象； 项目住宅以中高端需求客户为主； 引领沙区文化休闲娱乐、餐饮文化的新潮流；,时尚、活力的 理想城市生活体验中心,理想城市 生活mall 引领城市生活新风向,中高端形象入市 复合型业态组合,中高端的入市形象目的在于保证前期对市场的影响力，奠定良好的消费心里感受。 定向型产品组合更多从销售经营考虑，定位契合目标客户群需求，为后期变现奠定基础。,项目商业档次定位,本项目业态主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消费者来进行定位，最后根据商家实证来排除某些业态的可能。 业态定位强化项目文化休闲娱乐、餐饮以及特色定向服务类型。,项目商业功能定位,永辉,muji,watsons, 定向主力店,物美价廉的大众生活超市， 在市场中有强大号召力的watsons、muji 构成项目精致、国际、前沿、时尚的调性 永辉约10000 watsons约300 muji约200 , 餐 饮,大型主力中餐,茶餐厅,主题中西餐,大型中餐为主力，布农阿奴、面包新语、肯德基、麦当劳构成的 时尚食乐园； 面积13000-14000,新概念服饰,潮流精品,家居馆,品牌专卖, 购 物,新概念招商方向：西班牙款式多样、设计感强、低价格的时装品牌pull & bear、童装新概念店pumpkin patch、新概念首饰店coulisse，打造新概念领袖秀场。 品牌专卖：所向披靡的addidas、nike专卖 面积10000-11000 , 休闲娱乐,ktv,浴足/保健中心 个性护理,健身中心,网络会所,茶楼,咖啡厅,主题酒吧,院线影院,沙区首家五星级院线,趣玩吧,视音室,情趣图书馆,咖啡屋是一个场所，一种氛围， 进入社区开始风靡中国,趣玩吧，智力休闲,面积9000-10000 , 定向型服务,儿童培训中心,儿童游乐中心,成人降压室,社区服务店,药店 诊所,金融机构,定向型服务除了社区服务性店面之外，越来越受到家长重视的儿童培训中心、儿童游乐场有着广泛的市场需求， 还有针对写字楼部分的创意展馆以及创意发布中心 面积6500-7000,成人培训中心,商铺的价值,与人流状况关系较通常弱,与楼层关系较通常弱,与业态承租能力相关,与商家经营状况相关,项目租售 比例原则,主力店和旗舰店不出售,面积较大的店不进行分割出售,承租能力较低并需要培育期的 店不进行出售,项目租售比例建议,从经营的角度来说建议本项目只租不售，从发展商资金回笼的角度建议有原则的进行出售,项目租售比例建议,根据本案5万方业态设置，销售面积在3万方左右,华宇地产,风险保障之品牌,有责任感,升值,可信任,品质,严谨,高档,目 的： 通过专业经营公司对商业街的统一经营运作，吸引消费者，保证经营前景；,操作关键点： 引入知名品牌的经营公司，给客户以信心； 明确发展商、经营公司、小业主之间的权责和利益关系；,时间要求： 商业推广期间正式销售之前确定。,风险保障之引入品牌经营管理公司，保障经营,目 的： 帮助商家进行整体宣传和营销，聚集人气，营造商业氛围; 促进一期商业销售； 促进后期住宅增值；,操作关键点： 早期大量投入； 辅助并配合一期商铺销售；,风险保障之建立商业推广基金，帮助商家旺场,风险保障之引进品牌主力店，带旺人气,目 的： 通过品牌商家树立项目形象，并给客户及其它商家以信心，产生聚集效应 发挥营销作用；,操作关键点： 确定商业街主题； 通过商业街经营公司或专业招商机构进行招商；,宣传策略高调、广泛： 新闻发布会暨签约仪式 户外广告/软文/万客会会刊 /楼书/形象墙/售楼处展板/橱窗；,商业开发机会访谈 1.餐饮类,商家1：巴渝红,商家简介：重庆本土知名餐饮企业 选址要求：商圈地段，有较大的人流量，昭示性强的位置，依托高端购物场所经营； 物业要求：总经营面积1500-2000平方米，层高在4.5米以上，有直升电梯到达，有独立停车位； 经营模式：以租赁物业为主，能承受的月租金要在40-60元/平方米，独立经营。 对本项目的评价：比较认可，新型商圈，未来高端商务人群集中，适合有一定品牌和文化的餐饮经营。,商家2：麦当劳 商家简介：经营快餐，目前在主城各商圈均有开店，正在加速重庆拓展“得来速”式快餐。 选址要求：商圈核心地段，人流量大，昭示性强的位置，依托百货商场经营。“得来速”快餐店要求汽车容易停靠、有较大的露天停车场、车流大的位置； 物业要求：总经营面积400平方米左右，临街位置； 经营模式：以租赁物业为主，月租金要求在100-200元/平方米，独立经营。 对本项目的评价：目前状况位置较偏，目前人流量还不能支撑，但未来发展较好。,商业开发机会访谈 1.餐饮类,商业开发机会访谈 2.品牌专卖类,商家简介：中国知名男性服装品牌，全国连锁，目前在重庆各大百货和主要商圈均开设服饰专卖店； 选址要求：作为专卖店会选择位置较好，人流量大，而且有服装商业氛围的位置，主要为商圈的步行街等区域； 物业要求：专卖店面积最大可选择的140-200，必须为一楼，或者一至二楼，要有较好的展示位置； 经营模式：以租赁为主，租约期5年以上，黄金地段可以承受的月租金为400-600元/平方米，独立经营。 对本项目的评价：当项目形成一定商业规模和商业氛围的时候会考虑。,商家1：劲霸男装,商家2：jack jones 商家简介：流行品牌服饰，在重庆主要在百货商场进行销售，随着在重庆市场的地位稳定，开始有独立专卖店的打算，目前已在江北等区域开设分店； 选址要求：作为专卖店会选择位置较好，位于商业或商务核心区域，能够保证较大的人流量； 物业要求：专卖店面积最大可选择的1000，一般卖场则在200-300，达到交房标准后，自行进行装修设计。 经营模式：以租赁为主，租约期5年以上，黄金地段可以承受的月租金为500-700元/平方米，独立经营，希望有专业管理公司统一管理。 对本项目的评价：要看整个商圈的定位，如果商业氛围较好，而且商圈形象复合我们产品的形象，我们就会入住。,商业开发机会访谈 2.品牌专卖类,商业开发机会访谈 3.大型超市类,商家：永辉 商家简介：永辉超市股份有限公司创办于1998年，是中国大陆第一家将生鲜农产品引进现代超市的流通企业，经过十多年的发展，已成为以零售业为龙头，以现代物流为支撑，以食品工业和现代农业为两翼，以实业开发为基础的大型企业集团； 选址要求：商圈周边或居住区密集处，人流量要求大，要方便客户到达； 物业要求：总经营面积要8000-12000平方米，有独立卸货平台、净空高不低于4.5米、柱距7.2米，荷载450kg以上 经营模式：以租赁为主，长期性租赁，愿意支付的租金不会很高，一般会在20-30元/，与各品牌商家联营的盈利模式。 对本项目的评价：未来发展潜力较大，适合大型综合性的超市发展，但目前还不能支撑,商业开发机会访谈 4.健身类,商家：力美健 商家简介： 力美健健健身俱乐部创办于2001年，作为国内连锁式大型健身会所，目前在广州市、深圳市、佛山市、上海市、重庆市已经拥有28家旗舰规模的直营健身俱乐部。 选址要求：商圈地段，有较大的人流量，昭示性强的位置，有餐饮、美容、影院、购物等商家互动经营； 物业要求：总经营面积2000-3000平方米，净空高不低于4.5米，柱距7.8米以上，裙楼顶层，层高 要求4.6米，有2部直升电梯到达； 经营模式：连锁经营模式，以租赁物业为主，月租金要求在25-35元/平方米（含物管费），独立经营。 对本项目的评价：比较认可，属于商圈范围，未来商务人群集中，适合康体健身行业经营。,商业开发机会访谈 5.酒店类,商家：7天连锁、锦江之星 选址要求：商圈地段，有较大的人流量，昭示性强的位置 物业要求：总经营面积2500平米6000平米，电压至少在250kv以上，要有30立方的化粪池，具备2个消防楼梯，普通层层高2.8米以上，拥有便捷的停车条件； 经营模式：连锁经营模式，以租赁物业为主，月租金要求在15-30元/平方米（含物管费），独立经营； 对本项目的评价：比较认可，属于商圈范围，在对于沙区来讲，发展酒店的潜力比较大。,商业开发机会访谈 6.培训中心,商家简介：春之声艺术培训中心，是重庆市著名儿童艺术教育连锁机构，重庆市文化先进单位，共设有钢琴、古筝、小提琴、吉他、舞蹈、美术、跆拳道等30余个专业，8所分校，遍布重庆主城各区。 选址要求：商圈周边最好，或者少年宫、文化馆、公园等区域； 物业要求：总经营面积500平米左右，对其他设施并无太多要求； 经营模式：以租赁物业为主，月租金要求在25-35元/平方米（含物管费），独立经营； 对本项目的评价：周边有重庆市图书馆，还有三军医大等学府，有良好的教育氛围，还有众多的住宅小区，适宜发展培训产业。,商家：春之声,商业开发机会访谈 7.院线类,商家：保利万和影院 商家简介：重庆保利万和电影院线是由国家电影局、重庆市文化局批准成立的,是重庆市唯一拥有进口分帐影片放映的跨省院线，2006年该院线进行了资产重组，目前隶属北京保利影业投资有限公司。日前其成员单位有：环艺电影城、沙坪坝电影院、重庆保利影城、建设电影院、郑州保利影城、遵义佳合影城、西安朱雀国际影城、北京保利万源影城、银星影视、艺朮电影院等11家影院，院线网络遍及重庆主城各区和部分区县城市及北京、贵州、陕西、河南等地； 选址要求：商圈范围，不一定黄金口岸，500米范围内辐射的居住人口和流动人口较多，有主力百货店更好，能够互动经营； 物业要求：总经营面积要4000-5000平方米，最好同一楼层经营，有一个当道的出入口，可以是裙楼顶层位置，柱距12-14米，层高要求8米，能够容纳8-12个影厅、1600个座位，至少2个厅空高达到8米，其余6米即可； 经营模式：以租赁为主，长期性租赁，主要采取保底抽成方式进行独立经营，一般租赁方会在总票房收入中抽取10%-20%作为商业租金（月租金约40-50元/平方米）。 对本项目的评价：比较认可，属于未来的重点商圈范围，适合影院经营。,专业市场markets,重庆西部汽配城,创建平台、集聚功能、叠加优势,依托汽博高端产业，结合华宇城集商业、商务、酒店功能为一体的多功能平台，打造高效率紧凑型的专业汽配城,4s店 汽修、美容 汽配 汽博 服务机构,4s店,汽修、美容,汽配,汽博展示,服务机构,经营面积大，可视性要求高，是汽配城整体形象的外围展示。因此应布局在汽配城的外围。 汽车城的主要功能区，对其本身还要进行区分，因大车脏乱，小车环境要求高，因此须将大小车的汽修和美容进行区域划分。商铺要求挑高在3.5米以上，满足汽修升降的要求。单层面积在60平米左右，可设在负一楼，配合大量仓储空间。 作为汽车城的主要构成板块，由于汽配的批发与零售之分，应根据两种不同经营方式的要求对其经营区域进行严格划分。汽配批发、经销商有固定的客源，对区域可视性要求不是很高，而汽配零售商客源相对分散，因此汽配零售商应设置在临街主干道上，批发、经销商可设置在内部。 前沿车模、创意饰品、艺术珍品，绝对珍藏，打造成项目亮点，提升品质 为搭建汽车城一站式的功能体系，建议将与汽车行业相关的政府单位在此设立分支机构，如处理交通事故，车辆曝光缴款等统一至本案办公地点办理。,五大功能模块,重庆西部 汽配城 6万方,汽车销售 2万方,汽车维修/美容/养护 1万方,汽配/汽车用品 3万方,专业市场业态设置,专业市场规划,销售中心：沿道路临街面设置，最大化形象展示,汽配中心：井字形设置，方便物流通达，便于人流通行,入口：多入口设置，最大化汇集人流,汽博广场：设置中心广场，汇聚人流，为客户提供休憩场所,4s店设计解读,专业市场规划,二层展厅设计：一二层展示，三层办公,层高变换设置：一层层高4.5米，舒适、大气，二、三层层高3.0米，经济、实用,汽车展示,汽车展示,办公,3m,3m,4.5m,汽车维修,3m,1f,2f,3f,-1f,地下层设置：汽车仓储、维修、美容、养护，节约空间，避免形象影响,三层建筑，一层商业，二层仓库，三层办公或住家。从各汽配市场规划，三层建筑最适合该市场的需求，多则空，少则不足； 多入口设计，尤其可设置至二层人、车道路设置，规避常规二层商业冷清现象，提升二层商业价值，增强项目吸纳性；,二层商业入口,入口,主干道,专业市场规划,汽配店设计解读,二层入口,依托汽车产业，打造汽车创意展览馆,专业市场增值建议汽博展示,前沿车模、创意饰品、艺术珍品，绝对珍藏,专业市场增值建议汽博概念展厅,对招商客群进行细分，以便对后期的招商政策及招商步骤提供指导和依据，我们对本项目所有的招商潜在客群进行了初次等级划分，其中级别越高，说明越是本项目的主力客群，一系列的招商优惠措施和招商步骤也基本按照级别由高到底的原则来执行。,实力汽车服务品牌 经销商、代理商,项目周边正在运营的汽车配件销售等商户,区域内正在运营的汽车修理、装修、养护等商户,项目周边及老顶坡一带汽车服务经营户,招商客群定位,项目租售比例建议,汽配市场需要相对较长的培育期，更需要品牌商家的聚集效应。建议专业市场租售比例采用分阶段策略。,第一阶段：推出市场2万方左右，主力品牌商家采用出租方式，同时结合销售，租售比约为1：1；,第二阶段：有了品牌主力店的带动效应之后，后期全部采用销售方式，实现资金回收。,酒 店hotels,项目酒店发展计划,华宇自营五星级酒店与设计主题概念酒店组合互补,自营五星级酒店对项目整体品质、形象有着极为重要的支撑作用； 主题概念酒店提升项目品味、多元化发展，与五星级酒店形成互补；,五星级酒店发展计划,建设目的：1、利用五星级酒店提升项目形象，拉动项目商业、住宅、商务办公楼等业态价值；2、完善项目整体功能；3、满足沙区高端商务、政务需求。 经营模式：华宇品牌自行经营 经营关键：组建酒店专业管理团队，全程参与酒店设计、经营管理工作。 酒店定位：,华宇酒店 ,五星级酒店发展计划,酒店房间数： 根据前期市场调研分析，华宇大酒店房间数控制在220-250间较为合适；,酒店房间面积： 华宇大酒店按照准五星级标准打造，套内面积在40平方米左右；,酒店装修标准： 华宇大酒店按照准五星级标准打造，装修标准在5000元/平方米左右（3500元/平方米的装修费用，1500元/平方米的机电、管网等配置费用）；,五星级酒店发展计划,沙区酒店会议客户群表现出对酒店会议的强烈需求，预计本项目会议需求客户以学术研讨、政务会议为主导，,国际 会议中心,14个40-80 多功能厅,1个500 大型宴会厅,2个200 多功能厅,五星级酒店发展计划,其他酒店功能设置,商务中心 1000,餐饮中心 2000,娱乐会所 3000,风味中餐厅、主题西餐厅,夜总会、spa中心、室内恒温泳池、康体中心,行李寄托/旅游闻讯/租车服务/干/湿洗中心/电话传真打印宽带上网等商务功能,五星级酒店发展计划,酒店规模设置 3.0-3.2万方左右,客房2.0万方,国际会议中心0.16万方,其他约1.0万方,五星级酒店发展计划,标志性 品质感 特色化,新概念酒店特色文化主题精品酒店：个性独特差异化 约设置200个房间，总规模在1万方以内,主题概念酒店发展计划,规划建议,chapter 3,以项目为中心的区域动态实施计划 华宇理想城市计划区,外城 开放的城市功能,城市功能 多元化/开放/融合/高效 产业密切相关商务办公、商业、专业市场、社区服务体系,内城 相对独立私密的社区功能,社区功能 社区封闭/人车分流、安全、尊重、独立空间,外城,内城,蜂巢连接内城与外城,外城：城市功能（功能混合/夜生活丰富/夜间照明指数高/方便停车）,内城：社区功能（私密/独立/与城市隔离）,关联：蜂巢。地下系统自然采光，城市行为与社区行为复合的mix空间开放城市社区,蜂巢提供了较为舒适的大量可停车空间，可将部分住宅车位与商业共享，即增加了商业停车位，提升了商业档次，又保证了总体车位满足规范要求，减少车位资金积压。 蜂巢将内城和外城有机划分和关联性连接，保证了住宅的纯粹性和城市人流、车流、信息流之间的共享,地面层：与城市功能相融合,架空层：社区功能的复合串接,社区俯瞰,参考案例： 北京中信城,连续的、相互连接的地面系统为城市行人提供便利、安全的商业活动。地面系统基本是半公共开放空间，市民在营业时间都可以抵达，地面层内自然的日光、标识清晰且视线明亮，并有效与住区隔离,蜂巢将住宅平面抬高有效区隔住宅步行、城市步行和城市车行，为通勤车辆设置独立停置区，创造更方便的人行和车行环境,通勤车辆设置独立停置区,住宅活动标高,车行活动标高,城市活动标高,蜂巢下所界定的公共空间是社区内的住户最佳活动场所（街道/广场/庭院形成多重无限可能的场所），而在内部散落的小型商业街，主要以服务于社区的日常业态为主，与社区会所结合。有效地与城市公共商业形成区隔,社区商业 会所,外城规划发展建议 华宇中心,峰值地价与土地承租能力模型：商业、商务承载核心区最高地价功能,根据地价峰值理论，商业及休闲娱乐物业能够实现较高的地价，属于硬核（hard core）区，其次是商务办公区，能够提升区域的整体形象，处于核心区最核心的位置。,高档零售商业、休闲娱乐物业,商务办公物业,居家物业及其它物业,临时住所、酒店,高档零售商业、高档娱乐业承载区域峰值地价点功能； 商务办公区域承载提升区域形象功能,功能分区理论依据,地块价值解析 劣势：相对掉角，紧邻新桥立交，噪音影响较大。 优势：昭示性好，外部交通优势明显，与石新路、上桥新街相连；,地块价值与功能分区,发展方向考虑： 汽配城 地块相对独立，方便货运交通组织，规划专业市场较少对其他业态的影响。,石新路,高架立交桥,新桥立交,高层建筑,破旧建筑,破旧建筑,凤凰广场,凤 西 路,汽车展销中心,地块价值解析 劣势：有高架桥影响； 优势：昭示性好，交通便利，通达性强。,地块价值与功能分区,发展方向考虑： 酒店 商务 商业,石新路,高架立交桥,新桥立交,高层建筑,破旧建筑,破旧建筑,凤凰广场,凤 西 路,地块价值解析 优势：昭示性好，交通便利，通达性强。,地块价值与功能分区,发展方向考虑： 酒店 商务 商业,石新路,高架立交桥,新桥立交,高层建筑,破旧建筑,破旧建筑,凤凰广场,凤 西 路,几何型城市网络，分为6个block和一个中心，每一个block有不同特征，为在此工作、生活、休憩娱乐、购物的人群提供了特定的身份,理想城市block构想 以销售为导向的商业建筑规划,石新路,高架立交桥,新桥立交,高层建筑,破旧建筑,破旧建筑,凤凰广场,凤 西 路,block1,block2,block4,block3,block5,block6,block 1构想,凤 西 路,block1,block2,block4,block3,block5,block6,重庆西部汽配城,center,block 2构想,华宇总部大厦 甲级写字楼 140米超高层地标,凤 西 路,block1,block2,block4,block3,block5,block6,华宇酒店 品质标杆,center,轴线的营造：“第五大道”式的符号意义轴线,凤 西 路,block1,block2,block4,block3,block5,block6,center,center:创新业态（体验型商业街区）的聚焦点,新产品、新创意、新理念的集中展示区 潮流发布中心 信息发布站 品牌橱窗 主题推广区 投资会联络处 标志性等候点,凤 西 路,block1,block2,block4,block3,block5,block6,center,center 的建筑形式及理念,磁力效应：核心景点，为消费者提供独一无二的经历 运用现代、夸张的建筑手法创造包括表演场、媒体展示馆以及富含文化意义的场所,城市之门,媒体展廊,center,block 3构想,地下层 大型超市,结合center 半地下广场,半下沉式广场，聚集人气，与超市相连,凤 西 路,block1,block2,block4,block3,block5,block6,操作方式 商业价值拓展区将一楼做成半地下架空层，架空层与道路存在一定高差，与下沉式商业广场相通； 作 用 一方面架空层可免计容积率，实现了增值； 另一方面，大大增加了半地下层的商业价值,地下车库,超市,以销售为导向的商业建筑规划 半地下广场设置,商业向架空层下蜂巢周边拓展,以销售为导向的商业建筑规划 半地下广场设置,block 3构想,street mall以销售为导向的商业建筑规划 从造“街”到造“铺”/层层临街,center,凤 西 路,block1,block2,block4,block3,block5,block6,与传统的shopping mall不同，并非由大型的百货主导，而是包括一组中心，（例如小型电影院/俱乐部），餐饮中心（数个精致餐馆），以及带有“情景化服务”（show case stores)的一组名牌专卖店,建筑形式的原创性垂直与道路方向的商业，做“铺”而不是做“街”，大大减小销售压力,各平面利用街铺形式， 利用轻轨、道路等各个方向的人