上海海泰时代商业广场项目定位及市场研究（42页）.ppt

海泰时代商业广场,前 言,一个商业项目的成功与否，首先取决于当地消费人群及消费力，通过研究消费人群的需求细分定位，再去做主题定位，乃至于业种业态定位及业态布局规划；只有真正契合消费需求，商家才能获利，从而商业项目才能良性运营，并逐步扩大营业半径，最终形成目的性消费地，而非区域型商业； 所以前期的思考显得十分重要，只有定位准确无误，招商才可能成为“选商”（筛选合适的商家），而非痛苦的“邀商”，招商成功了才有可能有“市”有人气，有了人气才能通过运营管理慢慢 “旺市” 。 因此，我们先应来研究一下：我们的消费需求在哪里，消费环境又是如何的？,区域商业市场分析 区域人口分析 项目分析 项目定位,五. 业态布局 六. 业种分类 七. 租金预估 八. 经营管理,一、区域商业市场分析,四川北路商业档次缺乏有号召力的商业项目，主要以中低档品牌为主、购物环境也相对较差,中段,南段,北段,商业中低档次 品牌多以本地品牌为主，满足中年消费需求；,商业中高档次 综合消费，兼顾各年龄段消费客群,商业中低档次 消费客群向年轻客群转型之中,四川北路商业租金水平各段差异较大 不同商铺租金参差不齐,虹口足球场,北段,海伦西路,中段,海宁路,南段,苏州河路桥,一楼租金水平： 12-35元/平米/天,一楼铺租金水平： 10-28元/平米/天,一楼租金水平： 5.5-15元/平米/天,四川北路沿线商业租金情况呈现三个特点： （1）商业街由北往南逐渐走低；呈倒金字塔型； （2）南段和北段租金差距较大； （3）商铺租金参差不齐，租金规律凌乱。,二、区域人口分析,经营商家 商圈内的原有经营者 附近商铺品牌商家 人群描述 大多为有一定经营经验的经营者 具备一定的供货渠道 承租心理 对于一些已经成熟的具有经验的经营者来说，经营商铺的风险和机会 已经得到充分认识，他们入租时较少犹豫，主要关注商业项目管理者 经营能力 面对小经营者，市场在养铺期间的租金对他们的决策影响较大羊群效 应明显，通常是一个有号召力的品牌商家入住，多数都会跟进,消费人群：,主要是周遍办公楼宇里的商务人群， 以及来四川路逛街购物的消费群体。,三、项目分析,项目概述,本项目位于四川北路武进路口，是集商业、办公为一 体的17层综合楼。 海泰时代广场占地面积为5812平方米，总建筑面积 33973.17平方米。1-3楼规划为商业配套，4-17楼为写 字楼部分。 1f建筑面积为：1815.23，2f建筑面积为：2956.85 ，3f建筑面积为：2824.42，地下一、二层为车 位，车位数量地下122个。 物业管理费：40元/月（商业）,项目紧靠四川北路，属核心商圈，周边商业氛围浓郁； 交通便利，公交站点、轨道交通齐全； 本项目是“海泰地产”的重点工程，具有良好的开发 背景； 项目周遍商办楼宇密集，白领阶层云集，为商业的整 体打造奠定了基石；,项目所在区域，目前仍处发展改造阶段，商业网点较为分散，配套设施不够完善，以中档消费为主； 本项目建筑形态属不规则状，对招商业态带来影响 目前项目临街的武进路以车流为主，人流量较少； 停车位较少，无法满足商业及办公的需求；,四川北路商业街历史悠久，具有良好的人文环境和商业底蕴； 区域办公人流较多，白领阶层具有一定消费能力； 该区域为四川北路cbd核心区域，商务楼云集，缺乏有规模的餐饮娱乐 和商务洽谈场所；,四川路整体商业经营状况一般，区域商业还未复苏 ； 盛邦国际大厦毗邻本项目，对本案产生一定的视觉障碍，对本案的经营和形象面的展示有一定的影响； 政府近几年重点在打造北外滩商业，四川路商业整体打造还未启动； 竞争对手浮现，同质化竞争日趋激烈；,swot分析,strengths-优势,weakness-劣势,opportunities-机会,threat -威胁,总结： 综上所述，我司认为本项目在区域内有着自 己独特的地理位置和商业优势。 但也存在着风险和机遇，如何对本项目合理 的定位，将决定着项目的成与败。,四、项目定位,本项目为办公楼宇下的裙房商业，在区域市 场竞争日趋激烈的情况下，如何和市场同类 产品做差异化区隔，更能体现为区域办公楼 宇里的商务人群提供优质的配套服务，彰显 项目的高贵不“贵”的气质，引领四川路楼 宇商业的潮流。 具有品位、格调餐饮之楼宇商业,五、业态定位,业态布局,超市、娱乐,便利店,酒店大堂,银行,餐饮,邮局快递,酒店公寓大堂,特色、餐饮,秀森大厦一层招商业态图,娱乐、ktv,餐饮、娱乐,银行、邮局,特色餐饮,秀森大厦二层招商业态图,特色餐饮、娱乐,超市、娱乐,秀森大厦地下一层招商业态图,1f面积:1815.23,1f面积：1815.23,2 f面积：2956.85,2f面积：2956.85,3f面积：2824.42,3f面积：2824.42,六、业种分类,餐饮67%,商务配套33%,餐饮：5087.21，占67% 商务配套：2509.29, 占33%,七、租金预估,1f：8元/平方/天 1815.23 =14521.84元 2f：5元/平方/天 2956.85 =14784.25元 3f：3元/平方/天 2824.42 =8473.26元 37779.35元7596.5 =4.97元/ /天 本项目整体均价： 4.97元/ /天,本项目整体定位为办公楼宇的商业配套，结合周遍区域的租金价格，以及按项目业态的排布，我司认为本项目,招商周期,1、蓄水准备期 1个月 2、强招期：4个月 3、整体开业准备：1个月 至2011年1月1日签约率90%，整体开业率80%,2010年56月,2010年710月,2010年1011月,八、经营管理,运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升 的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多 样的消费形态，统一到一个