2011年3月冠捷地产河北沧州河间项目市场调研报告192p.ppt

冠捷地产河北河间项目 市场调研报告,厦门中天世纪 2011年3月25日,前言,新政调控与市场发展，促使地产主力市场由被动向三线、四线城市转移，改为主动转移。三、四线城市大盘开发成为房地产研究的要点之一。 冠捷河间项目，处于城市向东延续性保守式发展的中心地段小、大亮甲牌，其以居住为主的大型城市综合体的市场责任无可推卸；其对城市新架构的建立、优化、城市功能组合以及大力带动新城区乃至整个城市发展的战略地位无可替代，并将随着项目开发的推进而逐渐显现。 本报告，立足中国房地产开发的特殊国情，以城市和市场的多方面、多层次、多元化的实地精准调研分析为依据，汲取国内诸多大盘开发尤其是三、四线城市大盘开发的经验，提出项目开发不可避免的问题，提供项目开发可参考的市场依据、要点思辨、开发建议和产品建议。,汇报思路,1,汇报思路,城市背景,财务简析,项目建议,区域分析,宏观背景,2,3,4,5,6,住宅市场,商业市场,要点思辨,7,8,9,地块分析,我们在什么样的大环境和背景下开发？,1,宏观背景,密集政策 对房地产市场 的影响,中国房地产 市场发展 趋势简析,+,宏观背景,货币政策 对房地产市场 的影响,未来房地 产供求关系对 价格的影响,+,+,一、密集政策对房地产市场的影响1、政策已见成效,事不过三，如果2011年新一轮调控再不严，再不起效果，以后就不会有人相信“狼来了”！我司认为：包括2010年的调控在内，延续至2011年，本轮调控政府的决心非常大。,就2010年4月份以来的市场表现来看，2010年调控政策的出台，对楼市的影响还是显而易见的，基本扭转了自2009年下半年以来市场不健康升温的格局。 从成交量来看，4.15调控造成的市场波动大于9.29调控，全国市场成交量低迷期持续3个月左右，虽然9.29调控效果在各个城市间出现分化，但低迷期也持续有1个月左右。 就成交均价来看，2010年各个城市房价不健康上涨的趋势也基本得到抑制。,国务院三度发文调控楼市，抑需求、促供给力度空前,国十条,其他政策, ,国十一条 力争到2012年末，解决1540万户低收入家庭住宅问题 首套首付2成，利率7折；二套房首付4成 防范信贷资金、境外“热钱”冲击我国市场 合理确定商品住房项目预售许可的最低规模 落实地方人民政府责任, ,建立考核问责机制 首套90 以上首付3成 二套房首付5成，利率1.1倍 三套停贷、限购政策出现端倪 对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行 确保完成 2010年580万套保障房 限制有违法违规企业购地,国五条 房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定 时间内限定居民家庭购房套数 家庭首套首付3成，二套首付5成，利率1.1倍，暂 停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房 契税优惠仅适用于家庨首套普通住房，取消个税 优惠,违法违规记彔的房地产开发企业，要暂停其发行股 票、公司债券和新购置土地，银行停止对其发放新 开发项目贷款和贷款展期,双率上调： 金融机构存款准备l利率6次上调，累计上调3%至 18.5%（备注：目前已调至到20%） 存贷利率 2 次 上调， 一年期 存贷利率累计上调 0.5%，其它各档次利率相应调整 限购： 先后有18个城市实行楼市限购，其中深圳 、福 州最严，南京、兮州次之，其它城市较宽松,一、密集政策对房地产市场的影响2、2010政策回顾,10w34,10w1,10w10,10w13,10w16,10w19,10w22,10w25,10w28,10w31,10w37,10w4,10w7,10w40,10w43,10w46,10w49,10w52,11w3,11w6,10w10,10w1,10w4,10w7,10w13,10w16,10w19,10w22,10w25,10w28,10w31,10w34,10w37,10w46,10w40,10w43,10w49,11w1,11w4,11w3,11w7,10w1,10w4,10w7,10w10,10w13,10w16,11w3,10w52,10w19,10w22,10w25,10w28,10w31,10w34,10w37,10w40,10w43,10w46,10w49,10w13,10w1,10w4,10w7,10w10,10w16,10w19,10w22,10w25,10w28,10w31,10w34,10w37,10w46,10w40,10w43,10w49,10w52,11w6,除广州外，一线城市对政策调控非常敏感，4.15调控低迷期持续 3个多月，9.29调控低迷期持续1个多月,35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0,25 20 15 10 5 0,成交面积(万平方米),成交单价(元/平方米),18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0,80 70 60 50 40 30 20 10 0,成交面积(万平方米),成交单价(元/平方米),5000 0,20000 15000 10000,25000,30000,10 5 0,35 30 25 20 15,45 40,50,成交面积(万平方米),成交单价(元/平方米),北京周成交情况,上海周成交情况,5000 0,20000 15000 10000,25000,30000,10 5 0,35 30 25 20 15,45 40,50,成交面积(万平方米),成交单价(元/平方米),即期低 迷13周,即期低 迷7周,即期低 迷13周,滞后1周 低迷5周,9.29,4.15,9.29,4.15,广州周成交情况 9.29 滞后2周 无影响 低迷7周,4.15,4.15,深圳周成交情况 9.29 即期低 即期低 迷15周 迷6周,10w11,10w14,10w1,10w5,10w8,10w17,10w20,10w23,10w26,10w29,10w32,10w35,10w38,10w41,10w44,10w47,10w50,11w2,10w1,10w4,10w7,10w10,10w13,10w16,10w19,10w22,10w25,10w28,10w31,10w34,10w52,11w3,10w37,10w40,10w43,10w46,10w49,11w6,10w16,10w29,10w1,10w4,10w7,10w13,10w15,10w17,10w19,10w21,10w23,10w25,10w27,10w29,10w31,10w33,10w35,10w37,10w39,10w41,10w43,10w45,10w47,10w49,10w51,11w1,11w3,11w5,10w10,10w13,10w19,10w22,10w26,10w32,10w35,11w1,10w38,10w41,10w44,10w47,10w50,11w4,东部二线城市，对调控政策敏感度较高，4.15调控低迷持续23 个月，9.29调控低迷期小于1个月,6000 4000 2000 0,10000 8000,16000 14000 12000,18000,4 2 0,6,10 8,12,成交面积(万平方米),成交单价(元/平方米),4000 2000 0,8000 6000,12000 10000,15 10 5 0,25 20,40 35 30,成交面积(万平方米),杭州周成交情况,厦门周成交情况,10000 5000 0,20000 15000,30000 25000,35000,6 4 2 0,10 8,16 14 12,18,成交面积(万平方米),成交单价(元/平方米),即期低 迷10周,即期低 迷5周,即期低 迷5周,即期低 迷3周,即期低 迷14周,即期低 迷1周,9.29,4.15,9.29,4.15,天津周成交情况 9.29,4.15,10 5 0,20 15,30 25,成交面积(万平方米),即期低 迷15周,滞后2周 低迷4周,南京周成交情况 9.29,4.15,10w11,10w14,10w17,10w1,10w4,10w8,10w20,10w23,10w26,10w29,10w32,10w35,10w38,10w41,10w44,10w47,10w50,10w13,10w15,10w17,10w19,10w21,10w23,10w25,10w27,10w29,10w31,10w33,10w35,10w37,10w39,10w41,10w43,10w45,10w47,11w2,11w4,11w6,11w1,10w4,10w1,10w7,10w28,10w40,10w52,10w31,10w34,10w37,10w43,10w46,10w49,11w3,10w16,10w10,10w13,10w19,10w22,10w25,10w12,10w14,10w16,10w18,10w20,10w22,10w24,10w26,10w28,10w30,10w32,10w34,10w36,10w38,10w40,10w42,10w44,10w46,10w48,10w50,10w52,11w2,11w4,11w6,11w4,中西部二线城市及大连，对政策调控反应有所滞后，4.15调控低 迷期持续超过3个月，9.29调控低迷期非常短，长沙出现上涨,8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0,9000,35 30 25 20 15 10 5 0,40,成交面积(万平方米),成交单价(元/平方米),2000 1000 0,6000 5000 4000 3000,8000 7000,40 20 0,120 100 80 60,160 140,成交面积(万平方米),5 0,20 15 10,25,成交面积(万平方米),合肥周成交情况,滞后1周 低迷14周,即期低 迷17周,滞后3周 低迷2周,滞后1周 低迷13周,滞后3周 低迷7周,4.15,9.29 即期低 迷3周,重庆周成交情况 9.29,4.15,4.15,大连周成交情况 9.29,长沙周成交情况,6000 5000 4000 3000 2000 1000 0,7000,80 70 60 50 40 30 20 10 0,90,成交面积(万平方米),成交单价(元/平方米),上涨,4.15 滞后1周 低迷7周,9.29,10w1,10w4,10w7,10w10,10w13,10w16,10w25,10w19,10w22,10w28,10w31,10w34,10w37,10w40,10w46,11w3,10w43,10w49,10w52,11w6,10w10,10w13,10w1,10w4,10w7,10w16,10w19,10w22,10w25,10w28,10w31,10w34,10w37,10w43,10w40,10w46,10w49,10w52,11w3,10w1,10w4,10w7,10w10,10w13,10w16,10w19,10w22,10w25,10w28,10w31,10w34,11w1,10w37,10w40,10w43,10w46,10w49,11w4,东部及东南部三线城市，部分城市对政策调控反应滞后，4.15调控低迷期持续23个多月，9.29调控低迷期持续1个月左右,4000 2000 0,10000 8000 6000,12000,10 5 0,25 20 15,30,成交面积(万平方米),成交单价(元/平方米),4000 2000 0,6000,12000 10000 8000,14000,10 5 0,25 20 15,30,成交面积(万平方米),成交单价(元/平方米),苏州周成交情况,无锡周成交情况,5 0,20 15 10,25,成交面积(万平方米),3000 2000 1000 0,8000 7000 6000 5000 4000,10000 9000,10 5 0,30 25 20 15,40 35,成交面积(万平方米),成交单价(元/平方米),滞后1周 低迷14周,原位 震荡,滞后2周 低迷7周,滞后4周 低迷7周,即期低 迷14周,即期低 迷3周,即期低 迷12周,即期低 迷2周,9.29,4.15,佛山周成交情况 9.29,东莞周成交情况 4.15,9.29,4.15,4.15,9.29,2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议最后确定了包括“落实地方政府责任，合理确定地区年度新建住房价格控制目标、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建设力度”等八项措施，被业内称为新“国八条”。,一、密集政策对房地产市场的影响3、“国八条”解读,国八条,一季度公布住房价格控制目标 执行不到位将问责约谈,11年保障房建设1000万套 增加公共租赁住房供应,家庭购二套房首付6成，利率1.1倍,个人住房不足5年转手交易的全额征收营业税,要求：户籍限购2套，非户籍最多1套 范围：35个大中城市和房价过高、上涨过快的城市 时间：2月中旬前出台细则,政府责任,税收,保障房,信贷,限购,一、密集政策对房地产市场的影响3、“国八条”解读,相较之前出台的政策，新“国八条”的力度有所加大，但本质上依旧是前期政策的延续和已有成果的巩固，即调控目标依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降；房地产市场的发展需要稳定，而非快速、过热。 同时，我们可看到，虽然本轮调控的重点依旧是打压投机、投资性需求，但相较之前的政策，改善型需求或将被更大程度的误伤。 综合考虑，从2010年的两轮调控效果持续时间来考虑，加上1季度春节因素的影响，随着“国八条”的地方细则不断出台，2011年上半年市场走势不容乐观。 下半年，随着政策的逐步消化、通胀的调控及信贷政策调整等因素的变化，市场将会存在走量的机会，但全年房价走势若想上行仍然存在较大的压力。,一、密集政策对房地产市场的影响3、“国八条”解读,限购,信贷,税收,供给,监管,违法违规用 地处罚和收 回 土地供给的 进一步扩大 保障房的保 质保量,打击房地产 开发企业违法 违规行为 规范房地产 预售行为，进 行预售制度取 消的试点,问责,保障房 房价上 涨过快城 市是否限购 是否出 台房价控 制目标,限购城市的 扩大化 限购力度的 加强, 首套房首付款的 提升和贷款利率 的上调 银行信贷总量和 流向的控制, 土地增值 税的严格清 算 营业税、 契税优惠的 全面取消,纵观近几年尤其是2010年和今年年初的政策，政府的调控逻辑和方向已经十分明朗，进一步加强调控，未来政策储备基本定型。,未来调控的几个方向,一、密集政策对房地产市场的影响3、调控方向,一、密集政策对房地产市场的影响3、调控方向,2011年行业政策三架马车限购、限贷、保障房。,一、密集政策对房地产市场的影响3、新政影响,限购政策对需求的影响,限购会导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月，部分,一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨。,限购令导致部分二三线城市成交下降，但影响时间在两个月以内。,限购或即将限购的二三线城市开始必然带来成交量的回落，相反限购前或,使成交量放大。,一、密集政策对房地产市场的影响3、新政影响,限贷政策对需求的影响,从全国一百个大型房地产项目销售实况来看，现行的信贷首付政策理论上将导 致59.9%的投资客流出房地产市场，所有购房需求中将有14.8%受到影响。,但实际上，限贷对需求的实际影响并没有想象的大， 信贷首付政策松紧程 度与一次性付清比例高度相关，新政出台后，相当一部分城市的一次性付 清比例均有所提升，说明客户购买实力仍然较强。,单价越高、面积越大、总价越高的项目，一次性付款的比例越高。,一、密集政策对房地产市场的影响3、新政影响,保障房政策对需求的影响,保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求。,保障房将分流商品房8%的有效需求，导致全国商品房销售面积萎缩3.2%。,二、现行货币政策对房地产市场的影响1、整体影响,央行对部 分中小银 行实施差 别准备金 率,回收流劢性,公司 名称 瑞安房 地产 华南城,日期 12月16 日 1月4日,融资 方式 债券融 资 优先票 据,融资金额 30亿元 2.5亿美元,利率 6.875% （3年期） 13.5% （6年期）,中骏臵 业 恒大地 产 合生创 展 复地地 产,1月7日 1月14日 1月17日 1月12日,债券融 资 债券融 资 优先票 据 信托基 金,20亿元 92.5亿元 3亿美元 4000万美 元,10.5% （5年期） 7.5% （3年期） 9.25% （5年期） 11.75% （6年期） ,回收流动性将导致房地产业资金将全面收紧， 中小开发商或受到限制,预计未来将对中小开发商是一个大考验。由于 银行在房贷规模受限的情况下，大多偏向优质 客户。在此情况下，中小房地产企业将会比大 型房地产企业融资更加艰难。,商务部：加强监管外资进入房地产领域,二、现行货币政策对房地产市场的影响3、影响融资,政府的杀手锏在于“紧资金”，开发商如何顺应形势、根据各自资金情况做好销售回款。,三、未来房地产供求关系对价格的影响1、整体影响,根据市场机制的基本原理，政策本身并不能导致价格涨跌，政策的主要作用是通过对房地产流通环节中的政策作用客观改变市场的供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。因此，供求关系将是决定市场未来价格走势的重要因素。 影响需求因素：政府通过政策限制需求并影响市场预期，这些正包括限贷（首付提高、加息）、限购和保障性住房等。 影响供给因素：新开工的商品房将会在1-3年内影响有效供应，我们以滞后一定时期的新开工面积作为未来潜在供应。政策可以多方面改变新开工面积与施工面积以影响有效供给。 对供给与需求的双重影响，便可有效影响供需比例，以影响成交量和成交价格。,潜在供应和房价的测算,从全国来看，2011年第二季度潜在供应面临放大态势。,从城市来看，多数城市从2011年第二季度潜在供应面临放大态势。 从供销差角度来看，未来房价面临较大的下行压力。,三、未来房地产供求关系对价格的影响1、整体影响,备注：供销差=实际需求-潜在供应=销售面积-滞后1.5年的新开工面积。 供销差越大，说明市场供小于求，价格上涨动力足，反之面临下跌。,-5000,-4000,-2000 -3000,3000 2000 1000 0 -1000,98,98.5,99.5 99,102 101.5 101 100.5 100,07.9,07.12,08.4,08.7,08.10,09.2,09.5,09.8,09.11,10.3,10.6,10.9,10.12,11.4,11.7,11.10,12.2,12.5,住宅销售价格指数,供销差,通过计算，2011年第二季度开始，,供销差将逐步会低亍2008年的水 平，价格面临较大的下行压力,供销差价格：从供销差角度来看，在未来供大于求的局面下，局部供大于求的地区价格面临较大的下行,2008年,2011年,三、未来房地产供求关系对价格的影响2、下行压力,未来全国供销差走势模拟,四、中国房地产市场发展趋势简析,1、土地市场 供应力度继续加大，热点区域或中心城市地块竞争激烈。截止2010 年11 月底，全国仅完成18.5 万公顷土地供应计划的约65%，预计增加土地供应仍将2011 年房地产调控的重要内容，2010 年土地出让计划完成率低的省市将会在2011 年加大土地供应，给开发企业拓展土地储备提供更多机遇。由于行业龙头企业2010 年销售业绩较好，资金较为充裕，热点区域或中心城市地块仍将得到广泛关注，地价或将继续创出新高。 2、 房产市场 供求关系得到改善，价格涨幅下降 在m2增长率16%、新增贷款7万亿元、加息4 次共计100 个基点、房地产政策环境依然从紧等一系列假设条件下，根据中国房地产业中长期发展动态模型对2011 年全国商品房市场进行预测。 模型预测结果如下页所示：,预测结果显示：2011年中国房地产供给、需求、价格仍将继续保持增长，但增幅渐趋平稳， 随着2010年新开工项目的上市，预计全国供求关系将在2011年发生转变，价格渐趋平稳。,四、中国房地产市场发展趋势简析,3 、保障房建设力度继续加大，“双轨制”逐步形成，供应结构分化 中央经济工作会议提出2011年要加大保障性安居工程建设力度，逐步形成符合国情的保障 性住房体系和商品房体系，这一政策将在十二五期间得以延续。近日住建部提出2011 年计划建 设保障性住房1000 万套，较2010 年增加420 万套。若落实到位，全国总开工面积将达到6 亿平方米，占整个住宅施工面积的比重提高到10%，以套数计算则接近20%。保障房建设力度持续加大，将使得住房市场的“双轨制”逐步形成，加大住宅供应结构的分化。,四、中国房地产市场发展趋势简析,4、 普通商品住房、高端住宅、商业地产等不同物业价值继续分化 从不同物业类型来看，普通商品住房代表的自住型需求将长期大量存在，价格有望较为平稳，而高端住宅在满足高收入群体的特殊需求上具有不可替代性，未来价格有可能更大幅度地攀升，而商业地产作为经营性物业，其供求与住宅市场存在显著差异，不同物业的分化将更加明显。 2010 年，全国住宅销售面积比增长7.4%，而同期办公楼和商业营业用房的销售面积增速分别为25.9%和35.2%，表明商业地产市场受政策影响相对较小。另一方面，在住宅市场，越来越多的企业开始提升产品品质和价格水平。目前北京成交均价超过5 万元的住宅项目超过20 个，而2009 年仅为7 个。在普通住宅可能遭遇保障性住房的冲击之外，预计商业地产和高端住宅市场将得到更多开发企业的关注。但商业地产市场对开发企业专业能力要求高、资金投入多，高端住宅市场更容易受宏观调控影响，开发企业更多转向这两类物业，可谓机遇与风险并存。,四、中国房地产市场发展趋势简析,关系项目开发的河间城市背景综合认知,2,城市背景,城市概况,城市规划,+,城市背景,城市经济,+,人口特征,+,一、 城市概况中国历史文化古城,中国历史文化古城 河间市古称瀛州，地处冀中平原腹地，位于今河北省内，属沧州市管辖。地处华北平原腹地，居京(北京)、津(天津)、石(石家庄)三角中心，环渤海经济区，距北京189公里，距天津183公里，距石家庄176公里。东与沧县、青县接壤，北与大城县、任丘市交界，西与肃宁县、高阳县相邻，南与献县相连。辖20个乡镇，615个行政村，总人口78万人，城市人口15万人全市总面积1333平方公里，耕地面积136万亩。1990年10月撤县设市。,一、 城市概况中国历史文化古城,中国历史文化古城 河间历史悠久，其名始于东周，距今有2700年历史。历代在此设郡、立国、建州、置府，是京南政治、经济、文化、军事重地，素有“京南第一府”的美誉。 河间古郡的名称已久，取名河间的原因，就是因为它在徒骇河、大史河、马颊河、覆釜、简盘河、鬲津河等九河之间。 目前多已干涸。,一、 城市概况历史沿革,历史沿革 河间在春秋属燕国之域，战国时期分属燕、赵二国，秦属巨鹿郡。 秦始皇废封建为郡县，沿袭春名置县，这就是河间县的前身。 直到隋炀帝大业初，以武垣县境介于沙（子牙河）唐（古寇水）两河之间，才把武垣县改为河间县。 从西汉文帝至武帝400余年间，4次建河间国，其间时国唐属河五代丹辖，宋抚使。 大观二年（1108年）罢瀛州改府，河间属之。 元改府为路，仍领河间。明去路存府，河间属京师河间府辖。 抗日战争时期伪政府和抗日民主政府并存，伪县政府先后属伪河北省津海道尹公署、渤海道尹公暑、河间县抗日民主政府于1938年2月建立，先后属冀中区一、三、九、八公署。 建国后河间属河北省沧县专区。 1958年改隶天津专区，后又改隶天津市。 1961年5月津、沧分后，称沧州专员公署，河间属之。 1990年，河间撤县设市，由沧州地区代管。 1992年沧州地市合并，河间市由沧州市代管。,一、 城市概况历史沿革,近40年城市发展过程,70年代,1991年： 人口6.2万人， 用地7.97平方公里,2005年： 人口13.5万人 用地16.85平方公里,一、 城市概况社会事业,教育 河间是全国“普九”和“双基”达标市，“全国写字教育实验区”。市一中占地面积398亩，设有图书馆、阅览室、科技馆、实验楼、教学楼和电化教学等多功能配套的先进设备及一流的体育场，可容纳学子5000余名，是河北省规模最大、设备最全的县（市）级中学。 文体 市内建有文化馆1座，影剧院3座，文物保管所1座。书画、音乐、舞蹈盛行，民间戏剧社和大鼓队较为普遍。河间是著名曲种西河大鼓发源地，形成几个派别门类，河间是全国文化先进市、中国诗词之乡。全市学校体育设施完备，在市区东部有现代化体育场一座，建有全民健身设施和大型广场，形成完备的社会体育网络。河间市为“河北省体育先进市”、“全国体育先进市”。,一、 城市概况城市交通,市域综合交通规划图,至2020年，将形成以主城区为中心，呈放射状辐射各乡镇的一级公路网络，各乡镇间也基本实现一级公路相同的良好交通状况。,一、 城市概况城市交通,中心城区道路断面规划图,中心城区道路系统规划图,目前河间城区交通，已形成四环相绕、六横六纵路街网状结构，南北入市口环岛遥相呼应的道路实况。 根据规划，至2020年，将形成工整、系统、健全的城市交通网络，全市区无交通死角。,一、 城市概况城市交通,二、 城市规划上位规划,河间市是以电力通信器材制造为主的城市。沧州西部地区商贸物流业基地。 计划到2020年城市城镇化水平达到48%左右，中心城区实际居住人口27万人，城市建设用地规模28.3平方公里。,河间市城市空间规划结构为“两心三区”： 两心：保留现状城区公共设施中心格局，规划在城市东部新区城垣路东段布置城市东部中心，重点布 置市级文化、体育设施。 三区：依据城市发展时序和功能分区，结合自然条件，城市分为三片区。 以团结大街和古洋河为界，由西向东分别为城市西部生活居住区、中部生活居住区和东部工业区。,二、 城市规划变迁方向,用地现状 目前用地现状土地效率较低，多为一层平房，高层建筑很少，城中村较多，空间资源浪费严重。 部分工业用地杂乱分布在城市中心区，部分偏于城市东部区域。,二、 城市规划变迁方向,变迁方向 1、城市生活中心向东移，形成新的城市副中心； 2、中部生活区向东设定为东部工业区，作为工业产业聚集区；工业区的人口生活居住问题由城市副中心承担 即：两心三区。,二、 城市规划变迁方向,各城区面积与功能分布,古城区：2.5平方公里 主要功能：商业、居住、办公 城市主中心：17.7平方公里 主要功能：行政、商业、居住、办公,城市副中心：10.6平方公里 主要功能：商业、居住、办公 工业区：11平方公里 主要功能：工业区,二、 城市规划变迁方向,变迁方向的弊端 限与城市地理环境与交通背景，城市向北、向西发展被阻断，向南发展需要非常大的跨度。所以最好的方向是向东发展。 但现有的规划，如果城市现在十几年后进一步发展，将会受到东部工业区的阻挡。 城市的框架被限制在目前划定的区域范围之内。,二、 城市规划水韵古城,打造水韵古城 河间市自身水系资源丰富，并有古洋河南北贯穿城市，现状瀛海公园水质较好。 规划两条环形水系，一条以瀛海公园为中心的“小环”景观水系；一条环绕城市主中心城区和城市副中心城区的“大环”景观水系。 理想状态为：将河间建设成为环境优美、生态良好，具有浓郁历史文化氛围和水体景观特色的城市。,三、 城市人口人口数量,人口数量 河间市辖20个乡镇，615个行政村，总人口78万人，其中城区人口15万人，重要乡镇镇区人口数量如下图所示：,三、 城市人口人口特征,少数民族较多 河间人口密度为559人/平方公里，有汉、回、壮、满、蒙古、朝鲜、苗、土家、藏、彝、布依、侗、瑶、白、傣、黎、傈僳、纳西、达斡尔、仫佬、羌、仡佬、京族等23个民族，以汉族居多。 民间财富主要聚集于乡镇 1985年政策鼓励发展乡镇企业，乡镇、村、联合体、个体一齐上，陆续形成了保温材料、汽车配品、品加工、通讯器材、建筑材料、服装表、塑料制品等多个行业，并发展成为河间的支柱产业，成为带动地方经济的龙头。由于这些企业大多聚集乡镇，从而使得民间财富也主要聚集于乡镇。 勤于创业，敢于消费 历史上长期形成的民风便是勤于创业，有钱人也敢于消费，购房、娱乐相对都舍得花钱。 缺少外来人口，外来人口以低端打工者为主 城市长期缺少外来人口，外来人口多以低端打工者为主，商品房基本内部消费，外扩比重有限。没有多元化的人口，意味着缺乏多元化的市场需求。,四、 城市经济,河间房地产住宅市场现状及发展变化特征,3,住宅市场,房地产市场分析,住宅市场分析,住宅市场,市场 特征,+,政策 研究,+,基本 特征,+,楼盘 个案,供需 特征,一、 房地产市场分析1、市场特征,一、 房地产市场分析2、政策研究,二、 住宅市场分析1、基本特征,二、 住宅市场分析2、供需特征,为了进一步了解河间城市居民的住房消费特征，2011年3月份，我司针对河间市不同区域进行了问卷调查。共投放问卷500份，历时一周，收回有效问卷425份。 被调查的居民年龄结构、家庭成员结构分别为：,a、被调查者背景,突出特征：四口及五口以上的家庭组成比例较高，由此看出两代分巢或者三代分巢的刚需比例较高。,a、被调查者背景,被调查的居民家庭年收入情况、目前居住情况，如图所示。 从收入情况可以看出：河间居民年收入水平较高，主流群体的家庭年收入5-10万的可以占到38%。 河间居民拥有自己房子的比例偏低（32%），一套以上的房子比例较高（14%）； 租房与与父母同住的比例较高，（分别为24%和19%）。 由此判断：目前居民住宅差距已经初步分化；改善型需求和刚性需求都很大。,b、购房时间与目标区域,购房时间：问券统计显示，一年内（含近期）有购房打算的占到（26%+23%）49%，比例超高！三年和五年内有购房打算的分别占到20%和19%，比例也远远超出一般城市。市场中、长、短期的需求都非常强烈。 购房区域：虽然河间传统城区已经很小了，但是购房者对区域的选择上仍然相对集中的表现为对老城区的青睐，对位置稍偏的一中片区的选择比例也达到了19%，能从侧面反应市民对此片区有一定程度的认可。,c、购房目的,从购房目的的直接统计上来看，改善型需求和刚需的表现更为明显。 以改善居住条件为再购房目的的占到47%，由此也可以验证河间长期的较为低下的居住条件没能得到较大程度的改善。,首次置业的15%、婚房18%、子女住7%，合计约40%，可以统一认为是刚性需求，比例较大。 出租和明确为投资的，两项之和为7%，统一看待为投资性，比例较小。,综合分析，改善型、刚需、投资的比例为43：:40：7。这个比例基本符合政策密集调控之后国内一般城市购房目的的比例。,d、住宅形态与建筑风格选择,由图可见，目标市场对住宅物业形态的选择体现较为丰富，多种物业形态均有喜好，但以小高层和多层为主，分别占到38%和25%；对别墅、花园洋房等高端物业的选择比例较高，分别占到8%和13%；对高层的选择也表现出了偏高的16%。 对住宅风格的选择，与国内大多城市的调查结果基本吻合，表现为以现代简约为主41%（以中青年为主），中式古典风格和中西结合的比例分别为28%和24%。为产品风格的设定提供了较为广阔的空间。,e、期望面积,关于调查者对期望面积的选择，进一步验证了其对物业形态的选择，160平米以上的比例占到了5%，属于对高端物业的需求类型；131160平米区间的中高端比例占到20%，体现了改善型需求对大户型的钟爱，也与近几年市场上大中户型销售良好的实情相吻合。,101130平米面积区间的比例占到35%，是主力需求面积，多为期望一步到位的刚需和实力有限的改善型需求。 81100平米的刚需区间比例占到29%，目标客群明显为年轻或受经济条件限制的刚需客群。 对面积区间需求的多样均衡性，要求大盘开发过程中，要制定户型的动态计划。尤其要与房屋的单价、总价综合衡量后确定动态计划。,f、能够接受的价格,能够接受的单价：限于消费者对目前市场价格的认识，问券显示市场能够接受的单价主要集中在30003500元/平方米，占到52%。这个价格区间低于目前市场上高端项目的价格，而属于中低端项目的价格。 同时，能够接受35004000元/平方米区间的占到28%，这个比例让人兴奋，同时也可以验证目前市场上此价格区间的项目销售良好的实际情况。 能够接受的总价：基本与面积需求和单价承受能力吻合，30-45万的占到52%，45-60万的占到32%。对超过60万的房子，市场表现为缺少心理准备。,g、影响购买的因素,选择项目因素：表现较为复杂所谓，但集中表现出来的是看重工程质量与地段，分别占到29%和20%，对价格、周边配套和开发商实力也较为看重，在10%左右；表现异常的是对教育条件不看重，只占2%，应该与河间良好的教育资源有关。（问券为多选） 选择房屋因素：对各项指标的要求较为均衡，表现较为突出的是要求安静、户型、景观绿化、通风采光。其中以对安静的要求比例最高，占到23%以上。由此可以进一步表现目前河间较为低端的人居现状。（问券为多选）,h、关于车位/库的认知,是否选择：对于车库/位选择与否的比例为72:28，基本为7:3。这个数据基本可以真实体现目前市场上购房者对车库/位是否选择的真实比例。也是比较理想的市场数据。 接受价格：对车库/位的价格接受程度，以78万的比例为最高，达到70%，这个价格略低于目前市场的价格810万，但差距不大。 建议近2年内的车库比例略低于70%执行。,i、关于储藏室的认知,是否选择：对储藏室的需求明显低于对车库/位的需求比例，是否购买的比例为56:44，约为11:9. 接受价格：对储藏室单位面积价格的接受程度也较低10001500元/平方米与15002000元/平方米两个区间的比例几乎为1:1。这与目前市场上高端项目的储藏室单价多为2000元/平方米左右形成较为强烈的对比。 建议2年内储藏室的配比保持在40%左右。,j、物业费接受程度,调查结果统计显示，目前河间市场对物业费的接受程度偏低，接受3到5毛的约占6成，接受5到8毛的约占4成。 分析其原因，其一，与目前各个高中低档项目项目承诺的物业管理费偏低有关（多层一般3-5毛，小高层、高层一般5-8毛）；其二，与河间历史上物业管理水平较低、物业费较低有关；其三，与当地居民很少接触更难以感受高档物业管理服务有关；其四，此前河间当地人居水平偏低，短时间内难以对与高档人居环境密切相关的物业管理服务有深入认识有关。,k、对目标地块的认知,从调查结果来看，市民对目标地块区域（大、小亮甲牌）的认识较为客观全面。 离市区较远、不是传统居住、离学校较近孩子上学方便，分别占到16%、11%、22%，比较平均； 同时有41%的人认识到这里将是未来的城市中心，有10%的人认识到这里将来将会有许多生活配套，适合居住。说明部分人对未来城市规划、对目前实施着的部分配套计划比较了解。 同时从侧面反映出，目前有很大一部分人关注城市规划与未来发展方向。（问券为多选）,市民对项目目标地块区域的动态、客观的认识，将会成为未来项目营销推广的重要财富。,l、对目标地块的认知,对于“如果目标地块区域做房地产开发、目标客群是否愿意购买” 的问题，问券表现出了目标客群冷静和较为接受的态度（问券为多选） ： 有好的房子一定买的占到24%。,看区域发展的占到16%； 看城市规划的占到19%； 这两者依据于客观条件。 看品质的占到18%， 这一点决定于客户对项目的认识。 看时间的占到19%， 这一点依据于客群的主观条件。,m、对目标地块的认知,问券统计结果显示，大部分被访者看好项目目标地块的居住价值： 认为区域项目价格能在35004000元/平方米的超过一半，达到52%； 认为能在40004500元/平方米的，有12%； 另外有36%的人认为价格应该在 30003500元/平方米， 这部分属于不看好项目区域价值的。 但有超过64%的人认为目标区域的 项目价值能够超过3500元/平方米， 说明地块未来做高端项目具有较好 的价格空间和市场空间。,n、对房子特殊优势要求,为了进一步挖掘客户潜意识中对于理想住宅的设想，问券增加了一项“如果您购买一套房子，您希望您的房子在什么方面超出别人的房子”的问题，虽然与前面的问题有一定的重复，但是这个问题更注重于挖掘客户潜意识层面的想法，也将问题上升到市场对人居的精神审美层面。,结果显示，市场最注重的依然是建筑质量与材料，其次在景观绿化、安防系统、物业服务等几个方面表现的比较平淡和平均。 所以建议，在项目的开发和推广中，应该注重项目建筑质量与材料方面的施工、选择与宣传。,o、认知产品的途径,为了给项目下一步的营销推广选择推广媒体，问券设置了客群认识房地产项目的主要途径的问题。 （问券为多选）,结果显示，除了广播之外，其他几个方面的媒体，体现出了效果的均好性，除报纸高于20%达到25%外，其他几种媒体基本都在10%15%；另外车体和海报的比例偏低，在56%。需要说明的是，海报在三线四线城市的项目推广中效果一般较好，应该高于这个数字。造成这种差距的原因应该是目前河间还较少采用海报和客户对海报的概念认识未必与我们的吻合所致。,二、 住宅市场分析3、楼盘个案,福瀛门,二、 住宅市场分析3、楼盘个案,御府江南,二、 住宅市场分析3、楼盘个案,大川世纪城,二、 住宅市场分析3、楼盘个案,瀛海花园,二、 住宅市场分析3、楼盘个案,天昕太阳城,二、 住宅市场分析3、楼盘个案,阳光现代城,二、 住宅市场分析3、楼盘个案,阳光国际城,二、 住宅市场分析3、楼盘个案,瑞驰家园,二、 住宅市场分析3、楼盘个案,恒泰丽景,二、 住宅市场分析3、楼盘个案,旺佳华庭,二、 住宅市场分析3、楼盘个案,瀛秀园,河间房地产商业市场特征,4,商业市场,基本特征,在售商业,+,商业市场,价格认知,+,商业网点分析,+,一、 商业市场基本特征1、商业布局,河间商业市场表现为明显的原始四线城市商业状态： 1、只有一个中心商圈：以京开路与城苑路交叉口和老城中心为中心的核心商圈。 2、离商圈较近有一个综合性的商贸城：河间商贸城。 3、中心商圈之外的商业全部沿路分布，且全为路边店铺的业态形式，各种业种无序掺杂分布其中。（见下页图）,中心商圈,商圈,商业路,一、 商业市场基本特征2、商圈变迁,1990年之前河间的商圈是以老城区为中心，以东、西、南、北大街为轴放射状的区域， 1990年之后，逐渐向东北方向小距离转移并放大，形成了现在以京开路与城苑路交叉口和老城中心为核心的新商业圈，此商圈的作用和核心地位抑制保持至今。（见下页图） 一个15万人口的城市的商业支点，十余年来缓慢的增长。 由此可以推测，河间商业的发展是在强劲的需求市场的支撑下发展的，供小于求的态势明显。,老商圈,老商圈,中心商圈,现商圈,一、 商业市场基本特征3、业态业种（商圈）,核心商圈的业态业种 因为河间的商圈仅此一个，所以商圈也表现出了原始的“包罗万象”，多种业态业种无序罗列其中。 （见下页表格）,一、 商业市场基本特征3、业态业种（商圈）,核心商圈的业态业种 因为河间的商圈仅此一个，所以商圈也表现出了原始的“包罗万象”，多种业态业种无序罗列其中。,一、 商业市场基本特征3、业态业种（商业街道）,商业街道的特点（尚且不能称之为商业街）： 1、受城区地域较小且较为方正的影响，各条街道的商业业种依然以混杂为主，兼具专业业种和生活配套 双重功能，自然形成为主； 2、物业形态均为路边固有建 筑，开间小、低矮是物业基本特征； 3、个别街道以特色业种为主。,1,2,5,3,4,胜利路,6,7,8,9,10,中心商圈,6,9,9,一、 商业市场基本特征4、发展趋势,商业中心将向东移 受城市规划、城区地域、传统城市人口聚居特点、历史习惯等几个因素影响，形成了目前的核心商圈；但是随着城市新框架的快速的形成、城市副中心开发建设、工业区的开发等几个因素影响，城市中东部的人口势必快速增加，这已经逐渐形成一种共识。 再综合城市对商业的迫切需求的市场实况，新的商业中心势必将会在城市中部（即城市副中心）形成。 虽然政府对各个城区的功能设定中，依然设定原城区为“商业生活中心”，而仅仅将城市副中心设定为“生活居住中心”，但是这个设定有失偏颇，也必将被市场所改变。 新的商业中心形成后，其对整个城市的辐射作用将超过之前商业中心的作用。 （见下图）,二、 在售商业情况1、物业形态,除规划中项目，没有大型商业中心开发，目前在售商业，全为住宅项目的配套商业,目前销售的商业全为住宅项目的配套商业。 几乎每个项目也都做沿街商业配套 一般为2-3层的沿街商铺，多沿项目周边建设，或者做成住宅的底商，少数做成社区内部商业。 开间一般4米左右， 进深8-12米居多。,二、 在售商业情况2、价格分析,1、河间市商业2年前一直处于低价状态，一般的沿街商业售价在40006000元/平方米； 2、近1年时间沿街商业出现快速增长趋势，但限于产品较少，价格上涨特征不明显； 3、传统商业中心附近的新沿街商业物业价格较高，好的位置单价突破万元。,三、 商业网点分析1、一层层高,一层层高,一层层高对河间40个楼盘商业网点进行统计分析，40%的商业网点一层层高在3.33.6米，明显属于老物业形态，35%的商业网点一层层高在3.94.2米，一层层高最高5.4米，最矮3米。 但新物业及规划建设中物业的一层3.9-4.2米的比例在明显提高， 4.5-4.8米的比例也有增长。,三、 商业网点分析2、二层层高,二层层高,统计分析显示，45%的商业网点二层层高在3米左右，属于老物业形态；35%的二层层高在3.33.6米，二层层高最高5.4米，最矮3米。 但3.33.6米的比例有明显增长趋势。,三、 商业网点分析3、进深,进深,统计分析显示，35%的商业网点进深在比较合理的912米；25%的在78米，非常实用；20%在1315米，偏深；另外有15%的在1620米，对于一般商铺不算适用，但对于河间需求仓储功能的业种和商家来说，倒是更为实用。 新商业 9-15米的区间的比例有明显升高趋势，7-8