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第二章 房地产市场供求分析,房地产市场供求分析,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,第二节 我国房地产经济周期,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,第一节 房地产市场需求与供给 一、房地产市场的需求 二、房地产需求的特点 三、影响房地产需求总量的主要因素 四、房地产的供给 五、房地产供求关系均衡分析,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,一、房地产市场的需求 房地产需求是指在一定的时期内，在某一价格水平下，房地产的消费者在市场上愿意且能够购买的房地产数量。,人们的货币购买力,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,二、房地产需求的特点,区域性,多样性,层次性,与城市住房制度关系,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,区域性,方便工作学习,交通便利,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,交通运输业、邮电业,其他行业,餐饮,批发、零售,制造业,居住,多样性,房地产市场供求分析,社会需求总量的不同形态 房地产现实需求：消费者在 当前愿望而且能够在房地产 市场上购买房地产商品所形成 需求，它直接参与当前房地产 市场的交易活动，决定当前市 场上房地产的销售量。 房地产潜在需求：按当前社会 收入水平和生活水平而计算出 来的房地产商品应有的需求量 ，它包括当前由于各种原因没 有实现的需求,偏好方面 普通员工：生存、安全、 方便 经理阶层：社会交往、 体现身份,第一节 房地产市场需求与供给,层次性,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,与城市的住房制度有很大关系 取消福利分房，通过市场来分配住房资源，人们对房地产的正常需求才开始逐步显现，这是今年来房地产市场繁荣的主要原因之一,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,消费者收入水平和消费结构,城市人口数量和结构变化,国民经济发展速度,影响房地产需求总量的主要因素,国家有关经济政策,消费者对未来的预期,房地产本身的价格,三、影响房地产需求总量的主要因素,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,国民经济发展速度： 1.经济发展的良好预期导致投资规模的扩大，从而对工商企业用房需求的增加。 2.人均可支配收入提高相对较快，人们改善生活的愿望使对住房的需求增长。,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,城市人口数量和结构的变化： 1.人口数量：自然增长人口、外来人口 2.人口结构：平均寿命、适婚人口数量 3.城市基础设计建设要求：商店、银行、学校、医院,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,消费者收入水平和消费结构 1.在其他条件不变的情况下，人们对住房的需求与其收入水平正相关。 2.根据发达国家的经验，人均年收入达到1000美元以后，人们的消费需求开始升级，对住宅、汽车、文化教育、医疗卫生、养老保健、环境保护以及生活质量等方面的需求有明显提高。,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,房地产本身的价格： 1.房地产的价格应该和人们收入水平相对应，如果房价过高，则会阻碍房地产市场的正常运转。 2.按照国际经验，房地产的价格不应该超过家庭收入的36倍。,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,消费者对未来的预期： “买涨不买跌”房市如同股市 在住房价格下跌时，及时跌幅很大，如果消费者预期还会下跌，则他们会持币待购，迟迟不肯入市；当住房价格上涨时，若消费者预期还会上涨，即使价格偏高，消费者还是会购买住房。,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,国家有关经济政策 土地政策 货币政策 财税政策 1998年以来，我国银行开始发放的个人住房贷款，使得很多的潜在需求释放出来变成了现实需求，导致了近年来房地产市场的繁荣，但是当房地产市场出现过热的苗头时，国家立即采用了控制信贷的政策来减少市场中投机的需求。,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,四、房地产市场的供给 1.概念：是指在一定时期内，在一定价格条件下，房地产开发企业愿意生产并租售房地产商品的数量。,房地产供给具备两个条件,有租售的愿望,有供应能力,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,土地供应刚性、一级市场垄断,滞后性、风险性,供给的时期性,不同长短时期内房地产供给所呈现出的不同特征和规律,房地产开发周期长，至少需要一两年，房地产的供给滞后于房地产的需求,代表国家利益的各级政府及成了城市土地使用权市场的唯一供给主体，垄断土地的一级市场,2.房地产供给的特点,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,土地价格、供给数量,建筑材料供应能力、建筑能力,房地产市场价格,国家的有关政策,房地产开发商对未来价格的预期,3.影响房地产供给的 主要因素,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,(1)土地的价格和供给数量： 土地是房地产开发中必不可少的要素 当土地价格上升时，开发商可能会提高房屋的容积率，促使单位面积所含的地价比重下降，以消化地价成本的上涨 （2）建筑材料供给能力和建筑能力： 钢材、水泥等重要的建材价格大幅上升，导致房地产开发成本的上升，从而使房地产的供给扩大的趋势得到了一定程度的遏制。 成本的转嫁,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,（3）房地产的市场价格： 在成本一定的情况下，房地产的价格越高，则开发房地产的盈利，就会刺激房地产供给的增加；反之，房地产的供给就会减少。 （4）房地产开发商对未来价格的预期： 开发商真正关系的是房地产商品面向市场时的经济形势，它主要包括对通货膨胀率的预期，对房地产需求和房地产价格的预期。 （5）国家的有关政策： 土地政策、金融政策、税收政策对市场进行干预。,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,五、房地产供求关系均衡分析 1.房地产的需求和供给曲线 qd：房地产的市场需求量 p：房地产价格 y：消费者的收入水平 e ：消费者对未来的预期 w：国家有关经济政策的影响,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,2.房地产需求量与价格之间的变化规律,价格 p,o,需求量qd,d,一般情况：价格下降，需求量增加，价格上升需求量下降,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,价格 p,o,需求量qd,d,特殊情况：投机需求 价格上升需求量上升,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,（2）房地产的供给曲线 qs：房地产开发企业在一定时期内愿意向市场提供的房地产数量 p：房地产价格 c：房地产成本 e：房地产开发商预期价格变化 w：国家有关政策的影响,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,价格 p,o,需求量qs,s,房地产价格下降时，开发企业愿意向市场提供的房地产数量就会减少；价格上升时，开发企业愿意向市场提供的房地产数量就会增加。,长期供应曲线,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,价格p,s,需求量qs,价格p,需求量qs,s,o,o,房地产商品的特短期供给曲线,房地产商品的短期供给曲线,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,2.房地产的供求均衡分析,价格p,o,数量q,p1,p0,p2,d,s,e,剩余m,短缺n,房地产市场供给与需求的均衡,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,价格p,o,数量q,d1,s1,d2,s2,房地产市场供给和需求变动对均衡的影响,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,(2)房地产的动态均衡 蛛网模型(两个假定条件)： 市场信息极不灵通，生产者对产品的预期需求和价格一无所知，只能以目前的价格作为决定生产量的依据，目前的产量也是由上期的价格决定的。 供给函数：,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,需求量随市场的价格随时变动 需求函数：,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,.房地产的需求曲线和供给曲线的价格弹性相同,价格p,o,数量q,价格p,o,t,p1,p2,q3,q2,p1,p2,1,2,房地产的需求曲线和供给曲线价格弹性相同时的动态均衡 房地产的价格和供给量的波动既不远离均衡点，也不能到达均衡点,d,s,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,.房地产需求曲线的价格弹性大于供给曲线的价格弹性,价格p,o,数量q,价格p,o,t,q1,q3,q2,1,2,3,p3,p1,p2,s,d,p1,p3,p2,房地产逐年的成交价格和交易量将环绕均衡值波动，且波动的幅度逐渐变小。在达到均衡值以后，这种均衡状态将年复一年地保持下去，不在变化,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,.房地产的需求曲线的价格弹性小于供给曲线的价格弹性,价格p,价格p,t,q1,q3,q2,1,2,3,p1,p3,p2,s,d,p1,p3,p2,q4,失衡状态，竞争机制不但不能使其恢复均衡，而且会使房地产价格和产销量的变动在时间序列中呈发散型，越来越偏离均衡。,o,o,数量q,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,商铺 商场 酒店 宾馆 娱乐用房,甲级 乙级 丙级,低档住宅 中档住宅 高档住宅,住宅,写字楼,商业用房,工业用房,（3）房地产的结构均衡按功能分类,房地产市场供求分析,第一节 房地产市场需求与供给,低档、中档、高档开发应按比例进行。,社会总供给与总需求差距不大，时能够通过市场调节。投机盛行，为防止房地产价格产生泡沫，只有依靠宏观经济调控,廉租房、经济适用房,实现供求总量的均衡,实现供求结构均衡,合理解决中低收入居民住房问题,3.宏观调控财政政策、货币政策、土地政策,房地产市场供求分析,第二节 我国房地产经济周期,第二节 我国房地产经济周期 一、房地产经济周期概述 二、我国房地产经济波动的特征和传动机制 三、我国房地产经济周期的表现形式,房地产市场供求分析,第二节 我国房地产经济周期,一、房地产经济周期概述 经济周期是指国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，又称国民经济周期,房地产市场供求分析,第二节 我国房地产经济周期,经济周期是建立在经济增长率的相对变化上，其所指的经济周期是指经济增长率上升和下降的交替运动过程，而不是经济总体水平的波动，即我们讨论的经济周期是“增长周期” 对于房地产商：有助于选择合适的投资时机 对于政府：有助于根据周期性发展的规律而采取适时的反周期调控手段，保证房地产业在正常的轨迹上健康地发展。 供给、需求、国家宏观调控共同决定我国房地产经济波动与周期。,房地产市场供求分析,第二节 我国房地产经济周期,二、我国房地产经济波动的特征和传动机制 经济波动主要是指消费需求与投资需求的共同扩张与收益造成的。 影响因素： 人口、购买力、消费偏好、投机因素 房地产经济波动具有其自身的特征与传动机制,房地产市场供求分析,第二节 我国房地产经济周期,房地产经济学认为，在一般市场经济前提下，由房地产总供给与总需求的波动及其相互作用产生周期性房地产经济波动。,需求和供给,房地产经济的周期性波动,时间（年）,o,供给线,需求线,房地产经济波动线,房地产市场供求分析,第二节 我国房地产经济周期,三、我国房地产经济周期的表现 1.我国房地产的经济波动是在政府计划和市场机制双重作用下产生的。与西方国家情形有很大的不同。,房地产市场供求分析,第二节 我国房地产经济周期,萧条,不动产供求失衡,市场趋于活跃,繁荣,紧缩,房地产市场供求分析,第二节 我国房地产经济周期,房地产市场供求分析,第二节 我国房地产经济周期,四、我国通货膨胀与房地产经济周期之间的关系 一方面，通货膨胀带来房地产市场租金的飙升，售价的上扬、实际利率的下降与名义投资汇报增加；另一方面，由此导致的建筑成本、营运成本的上升又会降低名义投资回报。同时，如果通货膨胀过高导致政府因此而施行宏观紧缩政策市，通胀率开始下降，实际利率上升，销售价格下降；通货期间所低估的债务负担与高估的市场价值加剧了投资者的财务危机，并导致整体市场竞争激烈与投资回报率的下降，房地产市场在总体层面上不可避免地出现过多的“套牢”现象。,房地产市场供求分析,第二节 我国房地产经济周期,房地产经济波动与通胀波动的差异性刻画与房地产经济周期的五个阶段划分具有相当的吻合度。 我国房地产供给与需求的非均衡产生的经济波动，是由供给和需求与政府供给和需求共同作用决定的。,房地产市场供求分析,万科公司,一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2009年公司完成新开工面积560.9万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2009年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。2009年在欧洲货币评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。,房地产市场供求分析,万科公司,万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批iso9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。,房地产市场供求分析,万科公司,自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2009年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2009年中国最佳雇主”评选中，万科成为10家上榜企业中唯一的房地产企业。 公司致力于不断提升产品品质。至2009年，万科共有19个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。 公司持续推进住宅产业化。2009年，万科北京假日风景项目b3#、b4#楼被授予“北京市住宅产业化试点工程”称号。东莞市万科建筑技术研究有限公司获得由广东省科学技术厅、广东省财政厅、广东省国家税务局、广东省地方税务局联合颁发的高新技术企业证书，是行业内第一家被认定的高新技术企业。,房地产市场供求分析,万科公司,公司积极参与绿色建筑的研发和推广。2009年6月，深圳万科城四期项目荣获“绿色建筑设计评价标识”三星级奖。2009年财富（中文版）公布的“十大绿色公司”名单中，公司因在探索工业化与城市低收入住宅方面的成绩入选。 公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。2009年，万科捐资并建设的遵道镇中心幼儿园、遵道镇便民服务中心、向峨乡政务中心以及遵道梨花广场先后建成交付，均达到最高抗震设防等级。,房地产市场供求分析,万科公司,二、企业文化 万科核心价值观：创造健康丰盛的人生 客户是我们永远的伙伴 人才是万科的资 “阳光照亮的体制 持续的增长和领跑,房地产市场供求分析,万科公司,万科企业宗旨：建筑无限生活 这个宗旨有几方面的含义： 对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理想空间。 对投资者，意味着了解你的期望，回报一份令人满意的理想收益。 对员工，意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台。 对社会，意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象。,房地产市场供求分析,万科公司,万科企业愿景：成为中国房地产行业领跑者 要实现这个愿景，我们需要做到： 不断钻研专业技术，提高国人的居住水平。 永远向客户提供满足其需要的住宅产品和良好的售后