海口琼珠海岸生态度假村项目提案.ppt

琼珠海岸生态度假村 项目策划提案,2,住宅市场营销现状,3,房层住宅施工面积：500.99万平方米比同期增长23% 住宅新开工面积：143.57万平方米比同期增长5.5% 房屋住宅销售面积108.84万平方米比同期增长43.3%,从上面表格中我们可以得出以下结论： 从销售面积来看，从2004年开始，销量增长较快，说明需求在增长， 从空置面积来看，从2004年开始，空置面积迅猛增长，增长了88。83% 从施工面积和竣工面积来看，施工面积远远大于竣工面积，12852682-3149528=9703154平米 说明供大于求,4,海口楼盘供需状况,5,从上图中可以看出:目前海口在售楼盘有4420005平米, 其中有63.2%, 2794075.2平米的楼盘集中在龙华区,6,各均价建筑面积,7,如果把房屋档次分为 低:2000 中:2001-2999 高:3000-3999 极:4000以上,总结: 以海口每年的销售量为 1328480平米来衡量海口的房地产住宅供应情况:供大于求,且结构有些失调.,我们可以看出: 低档房只占3% 中档房占52% 高档房有:1295648平米,占31%,8,由于此表中房租全部为小区住宅租金,没有民房的资料,所以此租金不能准确 反应海口市的需求状况 但从房租的供应情况来看:龙华区和美兰区的需求最旺.,从房租看需求:,9,海口市楼盘户型供应情况：,10,海口房价收入比:,11,12,注：数据来源于海口市统计局，一户家庭人口数用 3 代替，以上房价为住宅的价格； 2005年的“人均可支配收入”和“住宅价格”数据根据2005年1-7月的相关数据进行预测。,13,我们从这里可以看出: 海口的房价收入比还是较合理,远远低于其他城市,特别是过热城市,从房价来看,海口的房地产还是较为健康的,只要降低供应量或加大需求,海口的房价还有很大上升的空间.,14,豪宅的理解,稀缺性、唯一性、尊贵、神秘。,1、中国前100名富人平均年龄46岁，美国前100名富人平均年龄65岁。 2、美国1%最富有的人拥有全国财产的40%，80%的人拥有财富60%； 美国贫富差距是24倍；而中国20%的富人拥有55.5%的财富，20%的 穷人拥有1.5%的财富，中国的贫富悬殊34倍；中国财富分配的集中 性，高于发达国家的水平。 3、中国目前豪宅的业主在不断的迁徙。 4、豪宅就是金字塔间的极少一部分，其价格比普通家庭的年收入在60 倍以上，即一套豪宅的售价约是普通住宅的6-10倍。,15,（1）步行指数：“步行社区”以成为国际城市发展的一个新趋势， 人们开始重新追求生活的社区内部、社区之间生活与工作场 所、以及休闲娱乐场所之间的步行或非机动车联系。 （2）商务指数：强调投资保值的功能。 （3）人文指数：集中体现在街区价值上，一个安全的具有公共生 活活力和趣味的街道，应该包括优良的教育配套，适宜行人 的密度，浓郁的生活气息，并充满交流感。 （4）自然指数：自然景观，空气指标和安静指数的综合。,豪宅的三大指数：步行指数，商务指数，人文指数，自然指数,16,（1）地段； （2）郊区豪宅依赖于自然指数，城市豪宅偏重于便利指数和人文指数； （3）城市中的自然环境较容易受到污染，就适用性而言，便利指数大于 人文指数大于自然指数；,豪宅含义,17,（1）先于市场而波动，市场以豪宅为风向标； （2）国内一个普遍的特征是：一入住就降价，入住两年一般降 20%-30%； （3）豪宅的静态收益率5.5%-9%（深圳），8%-12%（上海）。 （4）国内豪宅承担这样的职责，其二手楼价为片区标定了新盘 价格的上限。 （5）价值引领销售：视野最开阔，最具空间感的高层户型被最 先卖掉，尽管这些户型单价和总价超高。无论将优势单位 与劣势单位的价差拉得多大都不过分，它们本来就不是同 一类产品，并各自服务不同的客户群。,豪宅表现,18,（1）地段价值指数和产品价值指数构成了完整的住宅价值指标体系。 （2）产品价值指数分：硬件指数和奢侈指数。 a.硬件指数：容积率、梯户比、户均面积、户型面局、 园林、立面效果、会所、通行指标。 b. 奢侈指数：单元户均人数、人均面积和单元空间面积等。 （3）户均面积均大于普通住宅50%。 （4）产品指数越高，户均居住人数越少，从一个侧面表现出高端客 户的超前消费意识。,城市豪宅的产品指标,19,目标客户,岛外投资、度假者,岛外养老者 （东北、北京、上海）,岛外富豪、岛内新富阶层,重点客户群,核心客户群,游离客户群,20,核心目标客户分析岛外富豪,寻找休闲,21,核心目标客户分析-岛外养老者,寻找健康,22,核心目标客户分析本岛新富阶层,寻找证明,23,购买人群结构,35岁以上，大专以上的省外新富阶层购房者已形成了消费主力，买房欲望强烈。 一线海景、万绿园最能打动他们，购房考虑的因素依次是景观、价格、户型 、配套、交通等。,24,本地市场分析,a、在真正的海南人心里，有钱的概念是： 买自己的地，建自己的房。购买高档商品 房是不经济和实用的，在海口工作的富人 们把很大部分购房资金带回文昌、琼海等 出生地购地建房，光宗耀祖。 b、外来定居者是本地购买群体的中流砥 柱，购买欲望强，购买力相对薄弱。,25,岛外市场分析,作为全国唯一的热带海岛，海南拥有独特的地理资源，是旅游度假的首选之地，海南的房地产业也因此受益。 在提倡健康生活的今天，海南洁净的空气为渴望健康的人们提供了良好的栖息场地。 海南房价偏低为外地购房者提供了良好契机，候鸟式的生活、海南养老成为时尚。 据统计，海口外省购房者以东北、西北及华东沿海较多，遍及全国所有城市及地区，有强大的市场开发潜力。,26,购买目的,27,购买第一考虑因素,28,长信海岸水城,海口市高档楼盘调查,29,西海岸高尔夫温泉别墅,30,宝安江南城,31,鲁能-海蓝椰风,32,比华利山庄,33,美源日月城,三栋18层高层 150-321平方米户型,主力户型为套内150的四房两厅单位，少量顶层