养老地产的全面风险管理研究-硕士论文

青岛理工大学工程硕士学位论文 目录 摘要I A b s t r a c t I I 第1 章绪论1 1 1 研究的背景及目的意义1 1 1 1 研究的背景1 1 1 2 研究的目的2 1 1 3 研究的意义2 1 2 论文的研究内容及技术路线2 1 2 1 研究内容2 1 2 2 技术路线3 1 3 论文的创新点及主要研究方法4 1 3 1 论文的创新点4 1 3 2 主要研究方法5 1 4 本章小结6 第2 章养老地产的研究现状及发展现状7 2 1 养老地产研究现状7 2 1 1 国外研究现状7 2 1 2 国内研究现状7 2 2 养老地产发展现状一9 2 2 1 国外养老地产发展现状9 2 2 2 我国养老地产发展现状1 0 2 3 本章小结1 2 青岛理工大学工程硕士学位论文 第3 章养老地产及养老地产风险管理概述1 4 3 1 养老地产概述1 4 3 1 1 养老地产的内涵1 4 3 1 2 养老地产的特点1 4 3 1 3 养老地产与一般房地产开发的区别1 5 3 2 房地产风险管理概述15 3 3 养老地产风险管理概述1 7 3 4 本章小结1 8 第4 章养老地产全面风险管理体系的构建1 9 4 1 养老地产全面风险管理体系框架的建立1 9 4 1 1 全面风险管理体系框架设置原则1 9 4 1 2 全面风险管理体系框架的建立2 0 4 2 养老地产全面风险管理体系文化的建设2 1 4 2 1 养老地产全面风险管理文化的建设原则2 1 4 2 2 养老地产全面风险管理文化的内容及建设途径2 1 4 3 养老地产全面风险管理体系管理组织的建立2 2 4 3 1 全面风险管理组织设置原则一2 2 4 3 2 全面风险管理体系组织架构设置2 3 4 4 养老地产全面风险管理体系管理制度的建立2 5 4 5 养老地产全面风险管理体系管理流程的建立2 6 4 6 养老地产全面风险管理体系的风险内部控制2 6 4 7 养老地产全面风险管理体系的激励机制2 7 4 8 养老地产全面风险管理体系的全寿命周期管理2 7 4 9 养老地产全面风险管理体系实施过程2 8 青岛理工大学工程硕士学位论文 4 9 1 养老地产开发风险识别2 8 4 9 2 养老地产开发风险评估3 0 4 9 3 养老地产开发风险分析3 5 4 9 4 养老地产开发风险控制3 5 4 1 0 本章小结3 6 第5 章养老地产全面风险管理体系实例分析3 7 5 1 新华锦长乐国际颐养中心项目概况3 7 5 2 新华锦长乐国际颐养中心项目全面风险管理实证分析3 7 5 2 1 养老地产开发风险的识别3 7 5 2 2 养老地产开发风险的分析评估3 8 5 2 3 养老地产开发风险的控制4 4 5 3 本章小结4 9 第6 章结论与展望5 0 6 1 研究结论5 0 6 2 存在的问题5 0 6 3 研究展望51 附录1 5 2 附录2 5 3 参考文献5 4 发表论文和参加科研情况说明5 7 致谢5 8 I I I 青岛理工大学工程硕士学位论文 摘要 截止到2 0 1 3 年底，中国老年人口数量超过2 亿，老龄化水平达到1 4 8 ， 使养老成为政府、社会共同面临的严峻问题。养老地产作为一种新型的养老方式， 实现了房地产和优质养老服务的有机结合。与此同时，养老地产是一个复合的地 产形态，涉及地产开发和经营管理两个高风险领域。具有投入高、回收慢、风险 高的项目开发特点，在开发过程中，受政策、经济、技术等因素的影响很大，存 在较多不确定性，盲目投资可能面临巨大的风险。从养老地产开发商的角度来看， 在投资、建设、经营管理等方面对潜在风险进行管理，从而回避或减少损失，是 十分必要的。养老地产风险比一般住宅项目的风险更多样化，而且养老地产物业 类型、经营模式都具有多种组合方式，涉及到多个参与者，各种风险相互影响， 风险之间具有较复杂的关系，对于养老地产开发企业，传统的风险管理收效甚微。 而全面风险管理理论是一种新的风险管理理论，用系统、全局的观点来进行风险 管理，代表了风险管理的发展方向。 本文以人口老龄化及养老地产发展为切入点，对养老地产研究现状以及发展 现状进行了概述，并深入分析了养老地产与普通房地产开发的区别以及其风险管 理存在的特点。将全面风险管理理论应用于养老地产的风险管理之中，提出一套 针对养老地产项目的全面风险管理体系。分析了养老地产的特殊性对项目开发风 险的影响，综合利用一系列风险分析方法来对风险进行识别和评估，建立了风险 评价层次分析模型，对模型的具体操作过程进行了阐述，并运用模型对具体养老 地产项目开发风险进行了实例分析。全面风险管理体系通过全面风险管理的组织 建设和管理流程设计，运用相关风险识别评估方法，使全寿命期、全方位的养老 地产风险管理得以实现。最后，本文从养老地产开发商的角度，给出了风险应对 的对策措施，从而使项目开发风险降低。 关键词养老地产；风险管理；全面风险管理体系；A H P 层次分析法 青岛理工大学工程硕士学位论文 A b s t r a c t B yt h ee n do f2 0 13 ，t h en u m b e ro fC h i n e s ee l d e r l yp o p u l a t i o no v e r2 0 0m i l l i o n ， a g i n gl e v e lr e a c h e d1 4 8 ，m a k i n gt h ep e n s i o np r o b l e mb e c o m e ss e v e r eg o v e r n m e n t ， s o c i e t yf a c i n g O l d a g er e a le s t a t ea san e ww a y st oa c h i e v et h ec o m b i n a t i o no fg o o d q u a l i t yr e a le s t a t ea n dp e n s i o ns e r v i c e s A tt h es a m et i m e ，o l d - a g er e a le s t a t ei sar e a l e s t a t e p e n s i o nf o r mac o m p o s i t e ，t w oh i g h - r i s ka r e a si n v o l v e di nr e a le s t a t e d e v e l o p m e n ta n dm a n a g e m e n t H a sp u tah i g hr e c o v e r ys l o w , h i g h r i s kp r o je c t d e v e l o p m e n tc h a r a c t e r i s t i c s i nt h e d e v e l o p m e n tp r o c e s s ，t h ei m p a c t o f p o l i c y , e c o n o m y ，t e c h n o l o g ya n do t h e rf a c t o r sg r e a t l y , t h e r ea r em o r eu n c e r t a i n t i e s ，b l i n d i n v e s t m e n tm a yf a c ee n o r m o u sr i s k s F r o mt h ep e r s p e c t i v eo fo l d a g er e a le s t a t e d e v e l o p e r s ，i n v e s t m e n t ，c o n s t r u c t i o n ，o p e r a t i o na n dm a n a g e m e n t ，m a n a g e m e n to f p o t e n t i a lr i s k s ，t h e r e b ya v o i d i n go rr e d u c i n gt h el o s s ，i ti sv e r yn e c e s s a r y O l d a g er e a l e s t a t er i s ki sm o r ed i v e r s et h a nt h er i s ko fr e a le s t a t er e s i d e n t i a lp r o je c t si ng e n e r a l ， a n do l d - a g er e a le s t a t ep r o p e r t yt y p e s ，o p e r a t i n gm o d e sw i t hav a r i e t yo fc o m b i n a t i o n s ， i n v o l v i n gm u l t i p l ep a r t i c i p a n t s ，t h ei n t e r a c t i o no fv a r i o u sr i s k s ，w i t ham o r ec o m p l e x r e l a t i o n s h i pb e t w e e nr i s kF o ro l d - a g er e a le s t a t ed e v e l o p m e n tc o m p a n i e s ，t r a d i t i o n a l r i s km a n a g e m e n tw i t hl i t t l eS u c c e s s A n dc o m p r e h e n s i v er i s km a n a g e m e n tt h e o r yi sa n e wr i s km a n a g e m e n tt h e o r y , u s i n gt h es y s t e m ，t h eg l o b a lr i s km a n a g e m e n tp o i n to f v i e w , r e p r e s e n t st h ed e v e l o p m e n td i r e c t i o no fr i s km a n a g e m e n t I nt h i sp a p e r , a na g i n gp o p u l a t i o na n dr e t i r e m e n tr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ta sa s t a r t i n gp o i n t ，d e s c r i b e st h ec u r r e n ts i t u a t i o na n dt h ed e v e l o p m e n ts t a t u so fo l d a g e r e a le s t a t er e s e a r c ho v e r v i e wa n di n d e p t ha n a l y s i so ft h e d i f f e r e n c eb e t w e e nt h e o l d - a g er e a le s t a t ea n dg e n e r a lr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ta n dr e a le s t a t ea sw e l la si t s r i s km a n a g e m e n tc h a r a c t e r i s t i c se x i s t T h ec o m p r e h e n s i v er i s km a n a g e m e n tt h e o r y u s e dt oo l d a g er e a le s t a t er i s km a n a g e m e n t ，o l d - a g er e a le s t a t ep r o j e c t sp u tf o r w a r da c o m p r e h e n s i v er i s km a n a g e m e n ts y s t e m T h ei n f l u e n c eo ft h es p e c i a ln a t u r eo f p e n s i o nr e a le s t a t ep r o j e c td e v e l o p m e n tr i s k s ，u t i l i z a t i o no fas e r i e so fr i s ka n a l y s i s a p p r o a c ht or i s ki d e n t i f i c a t i o na n da s s e s s m e n t ，r i s ka s s e s s m e n ta n a l y s i st oe s t a b l i s ha h i e r a r c h i c a lm o d e lo ft h es p e c i f i co p e r a t i o nm o d e l sa r ed e s c r i b e d ，a n dt h eu s eo ft h e I I 青岛理工大学工程硕士学位论文 m o d e lr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t sf o rs p e c i f i cp e n s i o nr i s ka n a l y s i se x a m p l e s C o m p r e h e n s i v er i s km a n a g e m e n ts y s t e mt h r o u g h t h e d e s i g n ，b u i l d i n g a n d m a n a g e m e n to fc o m p r e h e n s i v er i s km a n a g e m e n tp r o c e s s ，i d e n t i f y i n gr i s k sa s s o c i a t e d w i t ht h eu s eo fa s s e s s m e n tm e t h o d si nt h ef u l ll i f e t h ef u l lr a n g eo fr i s km a n a g e m e n t C a nb ea c h i e v e d F i n a l l y , f r o mt h ep e r s p e c t i v eo fo l d - a g er e a le s t a t ed e v e l o p e r s ，g i v e n t h er i s kc o u n t e r m e a s u r e st od e a lw i t h ，S Ot h a tt h ep r o je c td e v e l o p m e n tr i s kr e d u c t i o n K e y w o r d so l d a g er e a le s t a t e ；r i s km a n a g e m e n t ；c o m p r e h e n s i v er i s km a n a g e m e n t s y s t e m ；A H P I I I 青岛理工大学工程硕士学位论文 第1 章绪论 1 1 研究的背景及目的意义 1 1 1 研究的背景 据统计我国2 0 1 3 年底老年人口已经达到了2 0 2 亿，占全国人口总量的 1 4 8 ，人口老龄化形势日益严峻，养老问题成为一个迫在眉睫、亟待解决的问题 【1 1 。解决养老问题，首先面对的就是养老机构的建设。养老机构包括养老地产、 养老院、专给老年人居住的普通社区等，养老地产是指适合老年人居住、符合老 年人心理及生理特点，为老年人提供良好生活服务保障的老年住宅产品。养老地 产在众多类型养老机构中具有居住环境好、服务质量高、功能全面、配套完善等 优势，因此我国养老地产蕴藏着巨大市场，但目前我国在养老地产的建设方面供 应远远不足。随着我国人口老龄化的发展，决定了我国必然会对养老地产有大量 的实际需求，这就预示着养老地产在将来有着比较明朗的发展前景。不少大型房 地产企业、保险企业、实业公司等纷纷开始布局发展养老地产。然而养老地产不 同于普通住宅开发项目，养老地产投资规模大、资金回收期较长而且需要长期持 有经营，因此必然伴随着高风险。其开发投资运营存在市场不成熟、定位不清、 经营管理模式不完善等诸多风险。 统计数据显示，2 0 1 3 年底，我国老年人口达到2 0 2 亿，占到总人口1 4 8 。 据研究推测到2 0 1 5 年，老年人口将达到2 2 1 亿，约占总人口的1 6 ；2 0 2 0 年达 到2 4 3 亿，约占总人口的1 8 【2 1 。我国人口老龄化形势日益严峻，但目前我国包 括养老地产在内的养老机构数量严重不足，远不能满足社会需求。 嚣国老年人口增长图 阿；丽司 l 一2 0 1 s 年I I 旦垫进I 鼢1 3 年底中国意攀A 门比例图 图1 1 中国老年人口统计分析图 ：5 2 5 王 S 0 & L 识 青岛理工大学工程硕士学位论文 以山东省为例，2 0 1 3 年全省老年人口己达1 6 8 2 万，占全省总人口的1 7 3 7 。 根据相关研究报告，全省有1 0 8 5 的老年人愿意入住养老地产，4 2 3 的老人打 算在5 年内入住养老地产有8 1 3 4 万人，那么“十二五”末山东省需要建设规模 达8 1 3 4 万张床位的养老地产。而目前，全省养老地产项目及其他所有养老机构 能提供的床位总共只有3 2 6 万张，缺口达4 8 7 4 万张。 1 1 2 研究的目的 在养老地产研究不深入，尤其是开发风险研究较少且偏重风险的辨识评价的 情况下，对养老地产进行进一步研究，将最新的全面风险管理理论引入到养老地 产项目风险管理中，以全寿命周期、全方位、全面组织措施为特征，以全面风险管 理体系为依托，实现养老地产项目开发的全面风险管理。为我国养老地产行业风 险研究领域做补充，为后续养老地产开发提供理论基础和指导。 1 1 3 研究的意义 在人口老龄化的时代背景下，社会化养老日趋主流以及目前传统的养老机构 数量不足、类型单一、设施简陋的情况下，养老地产迎来重要的发展机遇期。基 于养老地产风险管理中存在的问题，本文的研究意义有以下几点； ( 1 ) 通过研究养老地产开发风险的管理，来降低开发风险带来的损失，间 接创造社会效益和经济效益。 ( 2 ) 养老地产在我国作为一个新兴事物，发展时间短，定位不明确，项目 开发周期长，涉及方面广，养老地产开发面临的风险复杂多样，从全面风险管理 的角度，对养老地产风险进行风险识别、评估、分析、控制并制定有关应对措施， 具有一定的理论意义。 ( 3 ) 通过实际案例分析对研究成果进行检验，归纳总结研究成果，对养老 地产的开发具有一定的实践意义。 1 2 论文的研究内容及技术路线 1 2 1 研究内容 本文的主要内容是对养老地产实施全面风险管理进行研究，论文共分为六 = 凸 早： 第一章绪论，介绍本文的研究背景；阐明了本文的研究目的及意义，介绍了 青岛理工大学工程硕土学位论文 文章研究的主要内容及其技术路线，论述了本文的创新点及主要的研究方法。 第二章介绍了国内外有关养老地产的理论研究现状，并对其进行总结分类。 论述了外国及国内养老地产的发展现状，介绍了不同国家的老年住宅的模式，分 析了我国养老地产发展的特点和存在的问题，并阐述了我国养老地产风险管理领 域的研究现状。 第三章概述了养老地产的内涵与特点，分析养老地产与普通房地产的联系与 存在的区别，阐述了养老地产风险管理的特点与管理过程中存在的问题，论证了 在养老地产的风险管理中施行全面风险管理的必要性。 第四章是本文的重点内容，根据养老地产风险管理的特点和功能要求，进行 全面风险管理，建立了养老地产全面风险管理体系，设置了全面风险管理的组织 架构及工作流程，从全组织、全寿命周期等方面制定风险管理措施，从而使养老 地产风险管理工作合理有序进行。 第五章是以新华锦长乐国际颐养中心项目为例，对养老地产全面风险管理 体系进行实证研究，采用A H P 层次分析法进行风险分析评价并制定了相应的风 险应对策略及措施。 第六章是总结本文对养老地产全面风险管理研究的主要结论，分析了本文研 究的不足，并对养老地产全面风险管理的进一步研究进行展望。 1 2 2 技术路线 论文的研究流程从问题的提出和资料的搜集开始，然后对养老地产及其风险 管理进行研究概述，研究并建立养老地产全面风险管理体系以及全面风险管理体 系在养老地产开发案例中的实证研究。本文的技术路线图如下： 青岛理工大学工程硕士学位论文 图1 - 2 技术路线图 1 3 论文的创新点及主要研究方法 1 3 1 论文的创新点 ( 1 ) 将最新的全面风险管理理论引入到养老地产项目风险管理中，完善了以 全寿命周期、全方位、全面组织措施为特征的全面风险管理，有助于实现养老地 4 青岛理工大学工程硕士学位论文 产高效合理的风险管理。 ( 2 ) 建立了一套合理可行的养老地产全面风险管理体系。对体系的组织、 制度、流程、机制做了详细设计，并运用A H P 层次分析法建立养老地产风险分析 模型，进行养老地产风险的辨识评价，并在全面风险管理体系内制定养老地产开 发风险的应对策略。 1 3 2 主要研究方法 1 文献研究法 根据本论文的研究方向，搜集阅读养老地产方面相关文献资料，并通过对文 献的研究形成对养老地产的全面正确的认识。通过文献研究法，( 1 ) 了解养老地 产的历史与现状，辅助确定研究课题。( 2 ) 掌握关于养老地产风险管理的理论及 发展方向。( 3 ) 保证获得最新最合理的研究资料，从而能在此基础上做进一步研 究。 2 比较研究法 对比分析养老地产风险管理与原有的房地产风险管理，包括从概念、理论、 原则、方法等多个方面来对比两者的区别与联系，从而更全面认识养老地产风险 管理，在房地产风险管理研究的基础上，对养老地产风险管理进行研究。 3 借鉴改造法 在养老地产风险管理过程中从金融工商领域借鉴全面风险管理理念，还将学 习金融工商领域全面风险管理的组织措施、风险文化等，并在养老地产的风险管 理中尝试应用。 4 A H P 层次分析法 本文在进行养老地产风险分析时，将问题分解为目标层( 养老地产开发的风 险) 、准则层( 一级风险指标) 、方案层( 二级风险指标) 的层次模型，通过定性 指标分类量化方法，算出层次权重和层次总排序，确定具体风险因素的相对重要 性权重值，以做出风险管理的优化决策。 5 案例分析法 以青岛地区新华锦长乐国际颐养中心项目为例，对建立养老地产全面风险 管理体系进行实证研究，对相关企业进行养老地产开发有一定的参考价值和指导 作用。 青岛理工大学工程硕士学位论文 1 4 本章小结 伴随着老年人口数量的逐步增加，人口老龄化现象日趋明显，我国已经进入 老龄化社会，养老服务产业市场巨大，为老年人提供一站式养老服务的养老地产 迎来发展契机。我国养老地产发展处于初期探索阶段，经营环境、市场机制尚不 完善，面临的不确定性因素较多，风险复杂多样，这就要养老地产开发企业在开 发经营时进行有效地风险管理，以避免造成损失。 本章为下文养老地产风险管理概述以及养老地产全面风险管理体系的建立 奠定了基础。 6 青岛理工大学工程硕士学位论文 第2 章养老地产的研究现状及发展现状 2 1 养老地产研究现状 2 1 1 国外研究现状 随着人口老龄化日益突出，老年人养老己成为一个世界性难题，许多国家为 此进行了积极的探索。国外关于养老地产的研究有： 1 9 4 3 年，瑞典出版斯德哥尔摩老人住宅的规划与建造一书，最早开始 了对老年住宅的研究；通过1 9 6 7 年的西方国家的老人住宅和1 9 6 9 年的给 老年人更好的建筑两本书建立了老年住宅的基本理论框架 3 1 。1 9 7 5 年的老年 住宅：开发与设计过程一书，对老年住宅规划选址、设施配套、无障碍设计以 及技术标准等方面做了介绍；2 0 0 8 年，卡农马特耐德在美国倡导投资养老地产 项目，重点阐明了养老地产的社会化福利效益，并指出养老地产与其他类型住宅 一样同样可买可租。 关于房地产风险的研究。国外在风险分析评价方面做了大量研究，提出了多 种较成熟的研究方法和工具。埃里克斯奥斯本提出的头脑风暴法、托马斯塞蒂 提出的层次分析法、美国贝尔电报公司的电话实验室提出的故障树分析法等奠定 了房地产开发风险评价的基础理论。针对房地产的投资风险，彼得约万诺维奇【4 】 和大卫斯伯丁在投资风险的辨识、评估和预警等方面进行详细的研究【5 1 。随着 研究的推进和技术的发展，多目标决策树模型、蒙特卡罗模拟等方法出现并使用 在房地产风险的分析评价中，房地产风险分析研究逐步完善。 然而从研究现状来看，对房地产风险的研究偏重与前期的风险识别评价，对 风险的具体应对方法和管理过程的研究较少。对风险的合理处置是成功进行风险 管理的重要一步，需要进一步加强研究。 2 1 2 国内研究现状 国内关于养老地产的研究起步较晚，上个世纪9 0 年代，我国人口老龄化现 象逐步显现，才促使国内学术界开始对人口老龄化产生的问题进行研究。现在还 处于探索阶段，尚未出现关于养老地产开发风险的系统研究，也没有特别成功的 案例可供借鉴。目前国内关于养老地产的研究己取得一定的成果，大致可分为以 青岛理工大学工程硕士学位论文 下几类： 第一类是对国外养老房地产开发的先进经验进行借鉴。本类研究主要集中在 研究发达国家养老地产开发运作的过程，为我国养老地产开发提供有益的参考。 第二类是关于我国养老模式的研究。该方面的研究只是说明现阶段我国人口 老龄化问题日益严重以及传统的居家养老模式己不能适应养老需求，社会化养老 成为必然趋势，而养老地产的发展有助于解决养老问题。 第三类是关于养老地产的规划选址与细部设计的研究【6 1 。本类研究从社会 学，心理学，建筑学，管理学等角度入手，结合老年人的生理和心理特点，从规 划选址，无障碍设计等方面出发，规划和设计养老地产，以满足老年人的住房需 求。 我国关于养老地产的研究主要有：谈华丽阐述了人口老龄化形势下，我国进 行集居住、医疗、服务为一体的养老地产建设的必要性【7 】；宋言奇通过分析我国 养老地产发展情况，对养老地产养老的投资模式、入住方式、服务内容、市场认 知等问题进行了分析研究【8 】；张进对专住型和混住型两类养老地产的居住空间布 局形式进行了深入研究【9 】；门佳蓬分析了我国发展养老地产的可行性及目前发展 中存在的问题，并借鉴国外养老地产发展经验，对我国养老地产发展提出了建议 1 0 】；刘美霞对我国养老地产项目投资与开发情况进行了介绍，并对养老地产项 目投资与开发进行了建议【1 1 】。 随着我国房地产业的稳步发展，有关房地产项目开发风险的研究日益增多。 高辉讨论了基于风险评价的层次分析法、熵权法、多目标线型模型、风险度净现 值分析等多种风险分析方法，对各种方法进行了较为细致的阐述，为做出合理的 风险决策提供辅助作用，使项目管理者对项目决策方法有了较为系统的了解【1 2 】； 柴光文在定性分析的基础上，运用灰色关联度模型对房地产投资风险进行了分 析，得出了房地产投资风险影响因素，并分析了风险因素之间的关系【1 3 】。在风 险管理领域，王伟，王铁铮介绍了企业全面风险管理的主要内容、必要性及实施 应用三个方面，展示了在企业中进行全面风险管理的程序、内容及要求【1 4 】。李 树敏阐述了目前我国金融企业在风险管理方面的现状及风险管理过程中存在的 问题，并针对风险管理过程中存在的问题提出了相应的措施和建议，包括建立先 进的风险管理文化、建立健全风险管理体系、提高风险管理的技术水平等【”】。 青岛理工大学工程硕士学位论文 国内关于养老地产的研究，虽然取得了一定的研究成果，但仍存在许多不足， 目前养老地产的研究主要集中在现状、问题、模式等方面，而在其他如养老地产 投融资、风险、运营等方面的研究比较少。在开发风险研究上，层次分析、灰色 关联度、蒙特卡罗模拟等方法在房地产领域较为广泛的应用，但将这类方法应用 于养老地产风险分析的研究还较少。以及研究仅局限于开发风险的识别评价阶 段，对后期风险的控制管理研究较少，没能系统全面的对养老地产的风险管理进 行研究。近几年兴起的全面风险管理理论在风险管理领域较受欢迎，研究也日趋 成熟，在我国金融工商领域己获得较为成功的应用并取得了不错的效果。因此， 将全面风险管理理论引入养老地产风险管理中，并进行广泛和深入的研究，以完 善养老地产风险管理的理论体系是十分必要的。 2 2 养老地产发展现状 2 2 1 国外养老地产发展现状 在美国，养老地产发展已经较为成熟。它们大多为私人投资并进行商业化运 作，服务全面、设施完善，逐步形成了规模较大的养老地产发展基地。如太阳城 中心是美国较大的养老地产项目，现在入住老年人达有1 6 0 0 0 名，且入住人数持 续增加。美国养老地产的发展趋于专业化和规模化【1 6 1 。 德国在二十世纪九十年代提出并推广“照料护理式住宅”，并发展成为德国 老年住房的主流形式【1 7 】。这种住宅在提供给老年人居住的同时，提供看护的功能， 可根据老年居住者的需求，提供照料、护理和医疗服务，在保证养老服务到位的情 况下，使老人的生活更加独立自由。其特点和优势是护理费用较低，但如果居住 的老年人有需要，也可以提供全时段护理等服务。 日本老年住宅借鉴西方发达国家的老年住宅模式，结合本国孝敬老人的传 统，形成了特色的老年社区，有两代居和养老院两种形式【1 8 】。强调自理自助， 借助先进技术和高电气化设施实现自理和自助。具有完善的配套设施和优质的服 务，能满足老年人需求，使老年人舒适的生活。 英国老年住宅有老年人公寓、老年人院和暂托所几种形式，老人公寓是政府 针对有生活自理能力，但无人照顾的老年人设计的1 1 9 】；老年人院是针对生活不 能自理的老年人设计的，数量共有6 0 0 多个，分散在全国各社区中；暂托所是为 减轻家庭的赡养压力而为老年人设置的一种短期护理机构。在英国为了使老年人 9 青岛理工大学工程硕士学位论文 得到更好的照顾，在社区内配套设置了各种相关服务机构，包括家庭照顾、居家 服务、医护和心理服务等服务内容，具有丰富完善养老服务体系。 2 2 2 我国养老地产发展现状 通过对现有养老地产项目资料的收集分析，目前我国养老地产的发展具有以 下几方面的特点( 见表2 - 1 ) 。 表2 - 1 我国养老地产发展特点 主要方面特点 主流模式房企涉足养老地产大部分停留在初级阶段，真正以后期运营管 理为目的还很少； 土地获取多与政府合作取得土地用于养老地产的开发，但因为产权的不 完整对项目后期销售和融资都会形成障碍； 理想选址 环境优美且交通便利，配套齐全； 优惠政策 低价获地、政府补贴、税费减免等； 经营方式出售或出租，出租型物业仍以会员费+ 租金的形式较为常见； 对医疗整合能力和运营能力有特殊要求，实际操作中需要整合 运营管理一些医疗和运营资源；从房产开发企业角度考虑，更适合开发 和运营分离； 市场反应 虽然老年人口规模有，但因观念问题有效需求有限； 规划设计从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点 和需求。 ( 1 ) 由于养老地产市场巨大，发展前景广阔，相关机构或单位对养老地产 都具有明确的投资意向和参与热情。房地产开发商、保险企业、实业公司，国外 养老地产投资运营机构等都己涉足或计划进入国内养老地产市场。 l O 青岛理工大学工程硕士学位论文 表2 2 国内各类型企业涉足养老地产现状 投资及服务运营商代表性企业养老地产规划或开发项目 万科2 0 1 0 年底健康养老地产发展计划全面启动 房产公司类保利 2 0 1 1 年推出保利地产和基金善居养老计划，并 与安平投资共同出资成立养老产业专业管理公 司 绿地集团2 0 0 4 年起开发运营了绿地城孝贤坊 康泰人寿2 0 1 0 年3 月取得保监会首张投资养老社区资格 保险公司类 书布局全国养老地产产业 中国人寿在河北廊坊筹建养老社区项目总投资为1 0 0 0 亿元 燕达实业集团开发建造了绿色生态医疗健康和老年养护基地 实业公司类 一中国燕达国际健康城 世纪爱晚投资致力于建设全国连锁大规模综合性养老社区，在 有限公司全国2 0 个中心城市建设综合社会养老基地 新华锦集团与日本长乐集团合资在青岛投资兴建了国际标 准的高端社会化养老机构爱丁堡国际颐养中心 房地产私募基金类挚信资本投资1 亿元入股亲和源股份有限公司，合作进行 养老产业的投资与运营，标志着养老产业发展进 入资本运作时代 日本长乐集团具有近3 0 年养老产业运作经验和成功运营模 式，在青岛合资兴建国际标准的高端社会化养老 国外养老投资运营 机构爱丁堡国际颐养中心 机构类 德国奥古新诺德国最著名社会福利企业在上海打造了顶级养 颐养中心老社区德国奥古新诺颐养中心 美国假日老年全球最大的老年公寓运作公司，开办了国内第一 公寓集团座中外合资示范性老年公寓一上海假日老年公 寓 ( 2 ) 对于国内养老地产项目来说，其经营模式一般是采用项目建设与后期经 营相结合的形式【2 0 1 。这种模式下开发商实现了养老地产的多角度立体化经营， 全方位提供居住、医疗、养生等产品及服务，利润来源多元化，除住宅外还包括 完善的养老服务收入。但同时也存在经营要求高，管理复杂的特点，这种情况下 养老地产的经营风险较大。 青岛理工大学工程硕士学位论文 ( 3 ) 我国的养老项目由于投融资结构不完善，部分养老地产开发商成本回收 压力大，采用以销售为目的经营模式，严格意义来讲销售模式下的养老地产仅相 当于普通房地产的一个分支。而出租型的经营项目，其主要融资方式有收取会员 费、反按揭等模式。会费模式，即向入住老年人一次性收取较高的会员费，取得养 老地产的各项服务使用权，之后再按月或年缴纳适量的管理服务费。反按揭模式， 即在与入住老年人签订协议将老年人的原有住房进行出租，用老年人自由房产的 租金收入支付入住养老地产的费用； 综合我国养老地产发展情况，可知当前我国尚没有出台针对养老地产发展的 规范，扶持政策较少，开发面临着政策不确定性风险，投融资模式不完善、市场 不够成熟以及租售经营模式多样不固定等因素使项目经营面临较大不确定性。但 目前我国养老地产开发商在开发过程中，存在对开发风险认识不足，应对措施较 少，风险管理能力薄弱的现象，在今后养老地产发展中应着重进行养老地产开发 风险的管理，提高养老地产开发企业的风险管理水平和效率，从而使养老地产项 目经营目标成功实现。 2 3 本章小结 人口老龄化是全世界共同面临的问题，世界各国都在研究和探索老年人的养 老问题。本章总结归纳了国内外关于养老地产的研究现状以及目前养老地产的发 展现状。目前国内外对养老地产的规划设计、功能定位、服务提供、设施配套、 技术标准等方面的研究比较成熟，并形成了理论体系。而在养老地产投融资、风 险、运营等方面的研究比较少，尤其是在养老地产风险管理领域的研究较为贫乏。 现有风险的识别评价研究已经较为成熟，风险分析及评估方法较多，但将这类方 法应用于养老地产风险分析的研究还较少，以及已有研究局限于开发风险的识别 评价阶段，对后期风险的控制管理研究较少，没能系统全面的对养老地产的风险 管理进行研究，以至于造成风险遗漏、风险管理缺失、风险管理片面等现象，使 风险管理效率不高以及管理成效较差，从而影响养老地产项目的正常运营。因此 对养老地产进行全面的风险管理十分必要。 从养老地产发展情况来看，开发过程中面临的风险因素较多复杂多样，但相 应的风险管理方法、管理措施单一，缺乏系统全面的管理手段、风险管理水平不 高。良好的风险管理工作是实现养老地产经营目标的基础和保证。而近几年兴起 青岛理工大学工程硕士学位论文 的全面风险管理理论，以全寿命周期、全方位、全面组织措施为特征，从全局角 度出发，系统全面的进行风险管理。针对目前养老地产风险管理薄弱的情况，养 老地产开发经营企业将全面风险管理理论引入养老地产的风险管理中，并对养老 地产的全面风险管理展开深入研究，必将推动养老地产风险管理理论的完善，为 我国养老地产的健康发展提供理论基础。 青岛理工大学工程硕士学位论文 第3 章养老地产及养老地产风险管理概述 3 1 养老地产概述 3 1 1 养老地产的内涵 养老地产是指适合老年人居住、符合老年人心理及生理特点，为老年人提供 良好生活服务保障的老年住宅产品【2 1 1 。养老地产是可以使老年人获得生活照料、 餐饮、医疗保健、娱乐等基本内容的居住场所。它的基本形式有以下几类：老年 社区、老年公寓等。养老地产是一种将养老与地产开发相结合的新型模式，将老 年人的生活方式融入到房地产的设计、建设、经营服务的全过程中，提供给老年 人更加舒适的生活居住环境。 3 1 2 养老地产的特点 ( 1 ) 养老地产是涉及养老服务、地产开发和商业经营等多个领域复合地产 开发。 首先，与一般的住宅开发相比，它对经营管理水平要求高。因为住宅建设只 是一部分，后期运营还要提供专业化的养老服务。其次，养老地产经营难度大， 与商业地产简单的租售结合经营方式不同，其经营方式比商业地产更加复杂。 ( 2 ) 养老地产与传统的住宅开发模式不同，需要进行长期经营。 在养老地产开发中，快速收回成本，短期经营获利是很难实现的。养老地产 的利润是复合性多样化的，来源包括地产的开发经营利润、租金收入、养老服务 收入以及物业资产增值。 ( 3 ) 养老地产需要提供专业全面的综合养老服务。 养老地产在住宅及基础设施建设完成后需要建立一支专业的管理服务团队， 为入住的老年人提供专业化服务。在生活居住、医疗保健、休闲娱乐等方面提供 良好的服务，使入住养老地产的老年人能够健康舒适的生活。 ( 4 ) 养老地产目标客户群体单一，具有针对性。 养老地产将老年人作为目标客户，以老年人为服务对象进行针对性设计和设 施配套。由此可知，养老地产的成败关键在于老年人对养老地产是否接受并满意 其提供的服务，而且有相应经济能力进行购买。 1 4 青岛理工大学工程硕士学位论文 3 1 3 养老地产与一般房地产开发的区别 本文通过结合对养老地产相关文献与案例研究，分析得出养老地产与一般房 地产开发之间存在区别，而且这些区别为养老地产的开发带来普通房地产开发中 未曾遇到的风险，需要在养老地产风险管理时加强对这类特殊风险的监测和预 防。具体有以下几方面的区别： ( 1 ) 养老地产的开发主体不同于传统房地产项目，除了房地产企业投资外， 保险资金、实业公司、基金、外资等资金也已经进入养老地产。开发商类型趋于 多元化，各自具有不同的行业背景，不可避免的在经营管理中存在管理经营能力 的短板，经营管理者水平风险可能对项目目标的实现造成影响。 ( 2 ) 养老地产的经营方式不同于一般住宅开发，与商业地产经营也存在明 显不同。一般住宅的开发经营模式是在项目建成后将住宅销售一空，就完成开发 流程，短时