2011新乡商业市场调查报告28p.ppt

,2019/11/2,新乡商业市场调查报告,版权声明： 本项目是新乡伟业置地有限公司与深圳市众厦实业发展有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,新乡市商业宏观市场分析,新乡市商业市场商圈分布,新乡市商业市场个案详析,新乡市商业市场总结,2009年新乡国民经济发展指数表,（图表数据来源：2009年政府工作报告）,新乡市社会消费能力分析,随着新乡城市的不断发展，整体经济快速发展带动人均可支配收入的提升，消费能力快速增强。,近年新乡商业市场供应、需求量走势分析,供应：05年较04年井喷式增长，07、08年供应量超过40万 ； 需求： 需求低水平走势，其中两年出现负增长； 供需比：0608年连续三年供需比超过5，竞争日益加剧，09年由于市场供应量的迅速减少，供需比大幅回落。,新乡市商业市场供需分析,近年新乡商业销售价格走势分析,0408年销售价格集中在45006500元/之间，总体保持平稳，07年、09年因为核心商圈商业供应减少，开发区等区域供应拉低商业价格，导致总体销售价格略有下滑。,新乡市商业市场销售价格分析,新乡市商业宏观市场分析,新乡市商业市场商圈分布,新乡市商业市场个案详析,新乡市商业市场总结,新乡市商业业态的表现形式，在某种程度上相当丰富。从专卖店到专业市场，从批发市场到大超市、百货商场，自由业态和统一经营管理业态都比比皆是，但在整个新乡市的商业中，缺少能够引领潮流、时尚与优雅环境完美融合的亮点商业项目；商业项目过于集中，竞争激烈，传统商区整体环境不佳，道路滞塞，楼体陈旧，难以提升城市整体的商业形象。,从全局来看，新乡市各种商业业态的形成和自然组合，形成了目前的两个商圈，即：,以平原路、人民路为龙头的内城区商圈。,以豫北家具大世界、银基商场为主体的东站城市次商圈。,内/老城区商圈,城市次商圈,新乡市商业市场两大商圈,目前内城区是新乡市最繁华、最古老的商业区域。但由于城市早期发展的规划性不强，导致整体商圈的商家过于集中，商业街区购物环境不佳，路面狭窄，人流通行不畅。内城区商业目前基本上被胖东来所主导。 内城区商圈主要由平原路、人民路、胜利路组成。,大型商场： 平原商场、胖东来（平原路店和生活广场）、百货大楼、新天地购物广场、丹尼斯、千盛百货、大商新玛特； 专业批发市场：金田服装批发市场； 新兴商业形态：东方文化商业步行街； 在建待建商业项目： 银马保利城、今秀商业步行街、新乡国际购物公园、普利商贸城；,主要商业物业 ：,老城区主商圈分析,由于位于新城区与内城区的结合部，其商业氛围明显劣于内城区，人流量远低于内城区。但同时也因其规划适当，周边新型住宅小区开发量增多，也吸引部分中高收入群体逐步集中到此区域，消费群体的整体消费力和消费意识在日益提高。因此，部分品牌经营户也在开始入驻该区域，其中以家具与建材为主；新飞路与金穗大道交叉区域为其核心区域。,大型商场：富达商业广场（银基商场）； 专业批发市场： 豫北家具大世界、新美家建材世界、 金港花卉工艺品市场； 在建商业项目：金谷东方商业广场；,东站次商圈分析,主要商业物业 ：,新乡市商业宏观市场分析,新乡市商业市场商圈分布,新乡市商业市场个案详析,新乡市商业市场总结,新乡典型大规模商业经营模式分析,新乡大型商业体主要集中在老城区，经营业态主要以百货、服装、饮食、家电等生活型消费品为主。,商业项目个案分析,位置：新飞大道、金穗路交汇处 物业规模：总体量15万，商业面积9万； 销售价格：一期商铺低价入市，临街单层铺面单价1.21.6万之间； 销售率一期开发8000的商铺已经销售了90% 大面积的商铺主要以新乡包括县区的高端投资者为主，其他商铺以公务员和个体经营者投资为主,销售难点,在售商业项目个案分析金谷东方广场,项目基本情况,销售支撑点,未来城市向东发展的趋势将赋予该项目更多升值潜力空间； 通过空中连廊与走廊形成内街和双街面，创造出层层都是独立街铺的效果；,工程进度：项目所在地块有一定的旧城改造量，汽车东站需要拆迁，受项目拆迁因素影响导致投入使用时间不能明确。 商圈成熟度：目前该片区商业尚未完全成熟，商业发展还处于培养期，商铺投资收益率近期不会太高。,商业项目个案分析,位置：南干道与新一街交汇处 物业规模：建筑面积120万，目前在售为一期临湖风情商业街，面积2.7万 90套;商铺为两层和三层； 铺位面积： 88-430，主力面积区间为：120-140 销售单价：1.31.5万/ ； 销售率：90%,销售难点,项目基本情况,销售支撑点,规模优势，120万大社区，近10万平米的大型购物商场，集餐饮、娱乐、购物、休闲等一体的大型shopmall； 城市综合体的聚核：项目集写字楼、五星级酒店、居住、大型集中商业与一体，形成东区商业、商务中心； 品牌优势，商业地产品牌发展商，拥有成熟的商业地产运营经验及广泛的商家资源；,商圈成熟度：目前东区商业尚未完全成熟，东区目前的居住人口基数较小，虽然其做为东区商业的龙头，但是客户对其信心仍会受到较大影响。 投资回报的周期难于估量，导致客户更加忧郁。,在售商业项目个案分析宝龙城市广场,商业项目个案分析,定位于社区型商业：商业缺乏大型商业的支撑，定位于社区商业。 营销推广：是目前世纪村的主力在售产品，认知度较高。 片区商业：随着东区商业氛围的提升增强了投资者的投资信心。,平 原 路,人民路,新 二 街,新 中 大 道,南 干 道,世纪村,商业项目个案分析,区位价值：位于东区核心区具备一定的商业价值明显。 周边高端住宅项目众多，消费客户群体稳定。 商铺整体包装氛围较好,销售支撑点,销售难点,项目基本情况,位置：东区平原路与新中大道交汇处 物业规模：一期48套单层社区底商，主力面积200-260； 销售价格：一期价格区间为5000-9000(一个75，售价为9200,另有3000-4000 大面积价位为5000), 以7000为均价，二期在排号，3月26日开盘，预计价格7000元。,在售商业项目个案分析世纪村底层商业街,沿街商铺主要位于人民路、南干道和新一街、新二街沿线和部分社区内商铺； 商铺主要是以单层商铺为主； 价格区间： 3800-7800元/ 目前入驻率很低只有40%。 客户：主要以东区公务员和新乡市个体经营者投资购买,社区规模：占地700亩，建筑面积超过60万，居民总户数达到5000户。 东区价值：位于新乡市东区，升值潜力巨大。 单层商铺实际使用价值较高，是目前东区唯一相对成熟的社区商业。,缺乏主力店：没有主力店支撑整个社区商业的人气。 商业氛围：整体区域餐饮休闲功能需要引导与培养 转租率极高：商铺普遍无法赢利，转租率极高，影响投资者的信心。,新乡市商业市场分析,销售难点,项目基本情况,销售支撑点,在售商业项目个案分析辉龙阳光城商铺,在售商业项目个案分析天安名邸商铺,紧邻公务员小区，商铺沿牧野大道布局 一期60套单层社区底商，主力面积40-90. 价格区间：7300-8000元/ 客户：因面积较为适中，总价相对较低，客户面相对较广，主要以东区中高收入的公务员和中高端个体经营者投资购买,区位价值：东区和老城区结合处纽带价值明显。 比邻公务员小区：主力商铺位于公务员小区西大门，共享公务员小区客户，消费客户群体稳定。 单层商铺实际使用价值较高,社区规模：总建筑面积只有7.7万社区规模太小。 营销推广：没有相应的推广宣传，造成认知度较低。 片区商业竞争：公务员小区商业无法承租的现状阻碍了投资者的投资信心。,销售难点,项目基本情况,销售支撑点,新乡市商业市场分析,商业竞争分析总结：,现在东区在售商业项目推售单位主要单层商铺为主力产品。 新乡东区商业氛围严重不足，商铺租金与商铺价格严重脱节，进而影响商铺的价格。 东区的商铺进驻率去年开始出现明显上涨，公务员小区商业的入驻率经过5年的发展；目前入驻率已经超过90%。 地段、租金价值和商业氛围是决定商业售价的主要因素，当前东区商业租金不高，商业氛围上明显不足，商业售价普遍较低。,新乡市商业市场分析,新乡市商业宏观市场分析,新乡市商业市场商圈分布,新乡市商业市场个案详析,新乡市商业市场总结,新乡商业市场总结,供需走势：,2004-08年均约31万平方米，供需比超过5:1，商业市场严重自我膨胀，脱离市场需求； 09年由于供应量的增长，且销售量大幅增长，供需比逐步平衡，2010年以来，新推出的商业项目特别是大规模商业项目又有所增长，如宝龙城市广场、汇金城等项目陆续开发，商业竞争环境日趋激烈。,价格走势： 0408年销售价格集中在45006500元/之间，总体保持平稳，07年、09年因为核心商圈商业供应减少，开发区等区域供应拉低商业价格，导致总日销售价格略有下滑。 就东区而言，宝龙城市广场的商业启动、世纪村的借势推出，都将大幅度提升东区的商业热度，在刺激投资这将目光转移至东区的同时，也将对东区的商业销售价格有较大拉升。,价格走势：,新乡商业市场总结,客户需求：,新乡市场目前商铺的客户主要靠新乡市大型企事业单位的高层领导及周边八个县市的干部和中型企业老板及中高端的个体经营者为主，做为长线投资产品，外地的投资客户极少，总体来看商铺的客户面较窄。,新乡商业市场总结,商圈发展：,老城区商圈以胖东来、步行街等商业集群构成，是新乡商业核心，但随着城市人口的逐步东移，也面临着东区未来商圈分流的压力；与其他城市相比火车站的商业氛围并不浓厚，且商业形象较差，以小商品批发做为主力业态；东站商圈则以家具、建材等专业市场为主；随着东区居住人口的增加，东区则会成为未来城市的另一主力商圈，以宝