2011北车烟台项目可行性研究78p.ppt

北车烟台项目可行性研究,第 1 页,目录,1,2,3,4,投资环境分析,市场分析,地块分析,取地可行性,城市定位,第 2 页,烟台,环渤海经济圈,华南经济圈,东北亚经济圈,城市特性,区位优势：烟台市位于环渤海经济圈、东北亚经济圈内，同时也是沿海城市群重要组成城市之一，城市群组团发展将进一步推动区域间产业分工，促进烟台市产业结构优化升级； 海洋及港口优势：烟台全市现有港口10处，6处为国家一类开放口岸，已与70多个国家和地区的100多个港口直接通航。港口及海洋产业发展，将强化烟台市的集散功能，并同时带动其他相关产业，如旅游业、制造业发展； 旅游资源优势：烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海，有大小基岩岛屿63个，海岸与海岛交相辉映，海光山色秀丽，适宜人类居住，烟台市辖区内自然、人文景观丰富，是游览避暑胜地烟台市不仅拥有丰富的旅游资源，同时在城市基础设施建设和环境建设等方面投入较大，旅游业将继续维持其主导地位 。,烟台是环渤海经济圈中的重要城市和中国最具竞争力城市之一,城市经济,第 3 页,经济发展全市及人均生产总值、增长率,烟台市是国家首批沿海开放城市之一，是21世纪中国重点开发的环渤海经济圈内的重要生长点，近几年经济持续高速发展。 2008年烟台市人均gdp达到57307元（合美元7171元）, 根据世界银行1999年的划分标准：低收入国家为760美元以下，下中等收入国家为760-3030美元，上中等收入国家为3031-9360美元，高收入国家为9361美元以上。按这个标准，烟台市的人均gdp已达到上中等收入国家水平.,2005-2009年全市生产总值及增长率,2005-2008年人均生产总值及增长率,经济发展,单位：亿元,烟台经济持续发展，已达到中等收入国家水平,城市经济,第 4 页,产业结构变化,经济发展,第三产业比例的优化、合理及各产业总值快速增长，烟台市已进入新的高速发展阶段，经济发展及城市化建设提速,产业结构：经过不断调整，烟台市第一产业比例有所下降，第二产业比例增长，第二产业比例的提高更进一步奠定烟台市沿海工业城市的地位。 第一产业实现增加值285.9亿元，增长3.6%；第二产业实现增加值2255.22亿元，增长13.8%；第三产业实现增加值1187.56亿元，增长15.3%。 因此，未来烟台市经济增长方式和经济结构均有待升级调整，在优化升级现代制造业的基础上加快旅游业、会议会展业、体育产业等第三产业的发展，从而刺激相关酒店、会议和商务物业市场发展。,城市经济,第 5 页,投资与消费（20052009）,注：数据根据烟台统计局,投资为主导,消费市场发展潜力较大,烟台市稳定的经济发展环境和良好的消费环境，为社会消费品零售总额的稳定增长提供了支撑。而且，随着消费需求的优化升级，消费对于经济增长的贡献度预计将显著提高，未来商业物业市场发展仍有较大潜力。,自2005年起，烟台市开始启动建设等一系列基本建设项目，固定资产投资增速显著提高，投资对经济的拉动作用作用益发显著。,经济发展,随经济发展阶段变化，投资型发展将成为主导，大力发展城市建设及固定资产投资,人民生活,第 6 页,人民生活 - 消费结构优化升级,居民收入与支出（2004-2009）,人民生活,城市居民收入和消费同步增长，2009年人均可支配收入比2004年上升95，消费性支出上升80,居民消费能力显著提高； 从消费结构分析，食品和居住类消费比重下降幅度较大，衣着、家庭设备、交通通讯、服务等享受发展型消费比重持续增加，消费结构优化调整显著，享受型、休闲型消费份额仍有发展潜力。,烟台居民收入水平稳步提高，已步入富裕行列，消费能力强,城市总体规划定位,第 7 页,烟台市概况,烟台市南、北双向临海，绝佳的滨海资源推动城市快速发展,山东省,烟台市,烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。最大横距214公里，最大纵距130公里，全市土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2722.30平方公里,海岸线长909公里，海岛曲长206.62公里 。到2010年，中心城区建成区人口175万人 。,城市总体规划定位,第 8 页,烟台市总体规划,城市总体形成“一核、一轴、三片”大布局结构,规划对组团式结构形态加以调整完善，形成“一核、一轴、三片”的布局结构。 一核：城市核心区，西北至四突堤烟大轮渡码头，西到西炮台山，东到市行政中心，面积约17平方公里。 一轴：城市的发展轴线，沿海是城市的东西向发展主轴，城市中心、副中心、轻轨交通均沿城市发展轴线布置。 三片：城市的三个功能片区，即西部片区，西至大季家、东至夹河、南到绕城高速、北至海岸，是城市的产业片区。中部片区，西至夹河、东至辛安河、南到莱山机场、北至海岸，是城市的中心职能片区。东部片区，西至辛安河、东至大窑水库、南到外环路、北至海岸，是城市的生活休闲片区。,内外部交通,第 9 页,206、204国道规划为一级专用路。022、044省道达到一级公路标准。,全市形成以206、204为骨架的公路网，快速链接半岛及内陆各主要区域，大大提高城市的对外吸引力与辐射力。,对外交通,公路,内外部交通,港口,烟台港在国家水运主通道中起着重要的枢纽作用。龙口港、海庙港、蓬莱港、长岛港、牟平港、凤城港等,铁路线路分布分散，连接各主要港口等交通枢纽 港口遍布全部海岸线，推动全市旅游业、制造业等行业快速发展,对外交通,线路：规划完成蓝烟铁路复线、德龙烟铁路。烟大铁路轮渡近期在珠玑站出线至芝罘湾港区轮渡码头，后期将八角轮渡码头与德龙烟和蓝烟铁路相连接，形成我国东部南北海上铁路通道。 规划站场：烟台站以客运为主，兼有为市区承担服务功能：珠玑站为工业站，以接运专用线整车运输为主；芝水站，大型编组站和新客运中心站；福山、开发区站，一般通过站，福山站兼有危险品转运功能；八角站，港口工业站。八角港，为大型散货和集装箱运输港口。后期安排烟大铁路轮渡和货运滚装码头。,铁路,第 10 页,内外部交通,第 11 页,航空,目前烟台机场可起降波音767（含）以下飞机，开通了27多条国内航线和汉城、大邱、大阪、香港国际及地区航线，每周执行航班300多班. 客流量达到650万多人次。,航线遍布全国各主要城市及汉城、大阪，促进外向型经济发展,对外交通,内外部交通,第 12 页,根据自然地形和现状，城市道路形成以方格式路网为主、局部地段自由式路网的混合式道路系统。 城市主干道为四横五纵。由高速路和快速路组成城市快速交通系统。,城市主干道为四横五纵，交通网络四通八达覆盖全市,城市道路,城市中心区功能,第 13 页,各区功能,以商业、旅游、高新技术产业为主导，芝罘区作为城市核心，是商业、旅游的产业核心区域，同时承载城市居住中心的重任,烟台市城市性质是以高新技术产业、商业、旅游为主导的现代化、国际性港口城市。城市基础设施、配套不断完善、城市规模不断扩大、功能进一步增强。,土地一级市场,第 14 页,居住用地,土地市场近期明显回暖，特别是居住用地的放量，将带动未来2-3年房地产市场的快速发展,上述图表数据显示：受09年上半年房产销售低迷的影响，09年住宅土地成交面积都有部分萎缩；进入10年上半年，住宅土地市场呈现明显回暖迹象，成交活跃，开发商信心回复。新一轮国家宏观调控新政对烟台这个三线城市的地缘市场而言，影响可谓微乎其微,房地产二级市场,第 15 页,开竣工面积,整体房地产，特别是住宅产品的开竣工面积稳步攀升,房地产竣工面积,2009年烟台商品房施工面积3760.57万，增幅为83.7%，商品房竣工面积为679.91万，增幅为72.61%，商品房施工面积和竣工面积对市场形成有效供给,第 16 页,销售面积,经历08年的稳健调整，自09年开始整体市场呈现量价双升,（烟台地区） 资料来源：烟台市统计局,房地产销售面积,2008年受大环境影响烟台市房屋销售面积有所下滑，但伴随09年的报复性增长，整体市场从销售面积及价格两个层面均有明显的反弹趋势，同比销售面积增长20%，价格指数上涨2.7%,房地产二级市场,投资环境分析小结,第 17 页,烟台近几年经济持续高速发展，产业结构不断优化，消费能力不断提高。 城市总体形成“一核、一轴、三片”大布局结构，绝佳的滨海资源推动城市快速发展。 便捷的交通路网，对于优化各区功能发展及对资源引入起到推进作用。 住宅土地市场明显回暖，开竣工面积稳步攀升，房地产市场供应情况稳步发展。 09年房屋销售面积下滑，市场供应情况稳步攀升，预示着房地产市场竞争日趋激烈。,从烟台到芝罘区，城市、区域及市场大环境支撑房地产快速发展,第 18 页,目录,1,2,3,4,投资环境分析,市场分析,地块分析,拿地建议,整体市场概况,根据功能不同，定位不同，烟台市区共划分为四大片区 定位为商业、居住中心的芝罘区 定位为工业中心的福山区 定位为外向型、现代工业化中心的经济开发区 定位为行政、居住、文化、教育中心的莱山区,烟台整体市场按地域划分为四个区域,芝罘区 一线海景11000均价 住宅：6000-9000 建筑形式：高层、小高层,莱山区 一线海景均价12000 住宅：5000-6000 建筑形式：多层、高层,福山区 均价4000 建筑形式：小高层、多层,经济开发区区 一线海景均价7000 二线海景4000-5000 建筑形式：小高层、高层,整体市场概况,各区域近期房地产走势,各区域房地产价格涨幅迅猛，受国家整体调控影响小，城市年涨幅超过10%,数据来源胶东在线 ,幸福板块,南城板块,只楚板块,中心城区板块,各区域特点,芝罘区板块划分,各区域特点,芝罘区特点,芝罘区作为城市中心，是烟台的经济、文化和交通的中心，经济发达、交通便利、人口众多，加之市中心土地越来越少，所以芝罘区的平均房价目前在市区中是最高的，均价已在7000元/平方米左右。 芝罘区的高价房主要集中在中心区内，特别是滨海广场附近及南大街沿线，已成为高档公寓和写字楼的集中区域，世茂海湾1号323米的山东第一高度以15000元/平米的价格推出，更是树立了烟台顶级地产项目的标杆。 南部以及幸福一带，因为受到交通不便或周边环境的限制，影响了房子的价格，所以使得房价与市里有着不小的差距。但是随着交通状况的不断改善，城市基础设施的建设，这一情况正在慢慢得到改变。,莱山区板块划分,北部海景度假酒店区,各区域特点,各区域特点,莱山区特点,莱山区有着得天独厚的海景优势，位于滨海路一线的海景豪宅（如：星海湾、南山世纪城、御园、金海岸花园、东上海赋、银河怡海山庄等）价格昂贵，拉高了莱山区的整体价格。目前一线海景12000均价，住宅6000左右。 其次，烟台市政府以及其它一些政府机构的落户使莱山成为烟台新的城市中心，行政、文化、商业、体育、金融等方面的配套日益健全完善，对莱山区的房地产市场产生了很大影响，很多人都看好莱山区的发展潜力，因而选择在烟台未来的城市中心安家落户。 目前市府区域开发项目扎堆，且体量巨大，相互产生竞争压力，除促使开发商提高项目品质，完善营销思路外，对价格攀升也产生了一定的抑制作用。,经济开发区板块划分,一线海景房,普通住宅,各区域特点,各区域特点,经济开发区特点,开发区近几年发展迅速，集中了烟台绝大部分的工厂企业，辖区内人口众多，特别是外来工作人员不断增加，为开发区的房地产市场带来了巨大的发展潜力和购房市场，进而吸引众多的房地产投资商越来越关注开发区的房地产市场，并在此投资。 开发区房价的增长比例是市区当中最大的，均价现已达到每平米五千左右，特别是西部近期一系列靠近金沙滩的高品质海景住宅投入市场，如维亚湾、天马相城等，更是激发了开发区房地产价格的快速增长。 目前均价在5000左右，与莱山、芝罘仍有一定差距。,福山区板块划分及区域特点,福山区因为与芝罘区较远，自身大型的商业圈也没有形成，又没有开发区靠海的优势，因此住宅的价格相对较低，所以就成为了许多工薪阶层购房者和不少在开发区上班的购房者的第一选择。 正是由于没有外在的优势，因此福山区的楼盘多以低价格、高品质来赢得消费者的青睐。但是随着整个市场的价格上涨，福山的房价也随之快速走高，目前均价已达3700元/平米左右。当价格优势在慢慢减弱，提高住宅品质，正成为福山区楼盘冲出重围的重要出路。,各区域特点,各区域分析,小结,福山区地处内陆没有海景，因此对本项目借鉴意义不大； 经济开发区房地产市场初级，与本项目客群不同，因此也不具备借鉴意义； 莱山区发展潜力高，未来可能对本项目形成影响； 本项目处于芝罘区，因此研究的重点应是芝罘区,莱山对项目构成影响，但不足以形成竞品，研究的重点区域应是芝罘区,芝罘区区域市场,第 29 页,芝罘区大体可以分为四个板块 南大街板块是指南至红旗路，西至新桥，东到虹口附近的区域，基本属于烟台的老城区，也是烟台传统的市中心； 南城板块指南山公园、塔山以及师范学院以南的区域，包括世回尧、曲家、大东夼、黄务一带； 只楚板块是指以只楚村为中心的区域，包括只楚、珠玑、凤凰台等； 幸福板块包括幸福及芝罘岛在内的区域。幸福板块是芝罘区的主要居住区之一，也是烟台外来人口的大量聚居点，人口流动量大，交通便利，配套相对齐全。,幸福板块,只楚板块,南大街板块,南部板块,对我项目区域影响较大的板块为南大街板块及南部板块，其中南大街板块是重中之重,分四个板块,各板块均价,第 30 页,注：代表楼盘主要依据有参考意义的楼盘选取，背离区域价格的楼盘不做参考。,各版块价格差别明显，存在较大差价,芝罘区区域市场,南大街板块,第 31 页,南大街板块项目由于是发展市区，整体档次非常高，海景房价格到了一万以上，商铺配套等非常齐全 市场供应量较大 均价在8000-10000元/m 客户来源主要是市区居民，外地客户比例少 目前发展态势良好，有进一步发展的趋势,板块特点,南大街板块代表项目振华国际广场,第 32 页,项目基本信息,目前在售b区与d区，两区总建筑面积约16.8万平米。项目先期销售b区。 开盘时间：2009年3月28日 开盘共推出两栋26层 总户数：约600户。 户型面积：90平米、108平米、59平米/55平米、60平米、138平米。 09年销售情况良好。,南大街板块代表项目振华国际广场,第 33 页,项目点评,振华国际项目有很大优势，市场竞争能力强。 首先，地段优势无法超越，位于南大街显赫位置，仅凭地段一点，该项目就有绝对的市场立足点。 其次，配套齐全，不管是项目自身、项目周边、还是市政化配套，无一例外的完善。 第三，属于塔楼产品，面积大小搭配，满足自住客与投资客等的多种需求。 第四，经过09年价格调整，性价比较高，升值潜力大。,南大街板块,第 34 页,板块其他代表性项目,御金台,世贸海湾一号,南大街板块,第 35 页,板块其他代表性项目,阳光100,天鸿凯旋城,项目区域大高层颇多，高层在当地成为客户所能接受的普遍现象,南部板块,第 36 页,南部城区的发展可谓迅速，目前芝罘区主要在售住宅项目大多集中在这板块域，黄务一带有在售的山水龙城和通世新城两个大规模项目，由于项目规模都比较大，分几期开发，将使这板块域在1-2年左右的时间里，仍是芝罘区住宅供应的主力军。 市场供应量一般 均价在7000-8000元/m 客户来源主要是市内中等 收入居民， 未来发展潜力高,板块特点,南部板块代表项目山海云居,第 37 页,项目基本信息,总建筑面积150000平方米 规划六栋商住楼，地上22、27、28层，地下2层，第一层至第二层为商铺，其余为住宅。 目前项目在售的1#、2#楼，其他楼座因为拆迁速度慢，近期不会面向市场销售。,南部板块代表项目山海云居,第 38 页,项目点评,本项目地理位置优越，位于烟台市传统中心城区，商业聚集地；交通方便，配套齐全；名校林立；户型可供选择余地较多； 本项目18层以上的户型对小户型进行了合并，户型扩大到150-240。目前本项目的小户型已全部销售完毕，大户型例如，155、161、205有较多剩余，但整体销售状况良好。本案消化速度快很大程度上得益于玉皇顶附近的拆迁，当地原居民基本会选择留在原地。 市区比较喧嚣的地段适宜做经济适用的小面积户型，很多消费者之所以选择市区，正是看中市区学校、医院、商场的便捷性。,只楚板块,第 39 页,只楚目前是烟台低档房比较集中的区域，因此户型也是以小户型为主。 在此购房的也主要是一些低收入者。 这种现象还将会持续一段时间，随着只楚片区的规划越来越完善，配套、交通等条件有所改善后，这种现象才会得以缓解。 市场供应量大且低端 均价5000元/m,代表项目玺萌橘子洲,板块特点,幸福板块,第 40 页,幸福区域目前新推的在售项目并不算多，所以当前幸福片区大部分项目主要是旧城改造项目，如坤宇佳苑就是非常典型的旧城改造项目。根据现状推测，幸福片区今后发展的主要精力还会是旧城改造。 幸福区域的项目面积区间并不集中，小户型和中户型占据大致相等的比例，但是较大户型也没有。幸福历来较差的环境阻碍了不少置业者的脚步，一些小户型主要客户是年轻人和低收入人群。但是因为有一些中等收入人群，工作或者自己的生意在幸福区域，为了工作生活的方便而就近购房，也就催生了一部分中户型。,代表项目三水合一花园,板块特点,区域大开发商进驻,第 41 页,芝罘区多家国内品牌进驻，带动区域市场发展的同时也将加速产品竞争时代的来临,万科,华润,首开,阳光100,龙湖地产,世茂,市场小结,项目处于烟台市芝罘区，位于城市核心区内 芝罘区定位为烟台商业、居住中心，地产市场发展情况较好，大品牌争相进驻 芝罘区整体房价在烟台属于最高的层次，利于项目推售 项目所处的南大街板块在芝罘区内又是烟台的传统市中心，在四大板块中又具有独特的溢价优势 南大街板块区域市场供应量大，存在一定竞争关系，本项目需寻求差异化空间 非海景房客户来源主要是市内居民，价格提升空间不大,第 42 页,市场发育良好，区域市场价位高，发展速度快，未来具备很大潜力，本项目机会很大 但同时需要注意存在较为激烈竞争，特别是来自国内大牌开发商的直接竞争关系,第 43 页,目录,1,2,3,4,投资环境分析,市场分析,地块分析,拿地建议,项目位置,第 44 页,城市核心区位,项目位于山东省烟台市芝罘区最核心的地段周边，北望烟台的”长安街” 南大街；东临连接青岛和莱山机场的要到 大海阳路。可谓是中心片区中的中心区,项目位置,第 45 页,市中心的中心区,项目位于烟台市中心最中心的地段，临近南大街和大海阳路的交汇处，距南大街400米，距烟台莱山机场15公里,片区规划,第 46 页,市中心的居住区，打造高品质的宜居大型综合性居住社区,本项目地块处于芝罘区老城区片区，此片区以居住功能为主要功能并且配以齐全的配套，是当地居民最喜欢的居住片区。 图中蓝色部分现状为老居民楼，政府表示要在近期内进行旧城改造，使得整个旧城区在不久的将来得以焕然一新。 随着一些大开发商进入烟台，如万科、世茂、首开、华润等，旧城区的发展前景将会更加光明，整个片区的整体形象将会得到大幅度提升,周边配套,第 47 页,由于地处市中心地带，地块周边配套一应俱全，图为烟台最好的仁爱医院,周边配套,第 48 页,烟台十三中,周边配套,第 49 页,百盛&大润发,周边配套,第 50 页,烟台火车站商业街,周边配套,第 51 页,振华国际商城&华夏银行大厦,周边配套,第 52 页,沃尔玛&中心大酒店,项目周边道路,第 53 页,项目地块周边道路干净整洁，并且地块周边道路被纳入市政重点规划道路,地块四至及现状,第 54 页,地块四至及现状,第 55 页,地块四至及现状,第 56 页,大厦,幼儿园,地块四至及现状,第 57 页,地块四至及现状,第 58 页,地块四至及现状,第 59 页,用地内部存在大量拆迁，是项目开发最大的不确定性因素,项目区位优越，位于烟台市芝罘区核心区，周围商业氛围浓郁，利于进行大规模商业开发 项目控规指标可调性大，对于项目产品设计和排布都有很大优势 四至道路干净整洁 由于地段优势，各类配套十分齐全，适宜居住 老城区旧城改造规划已经明确，有利于项目品质的提升 地块内楼宇密集，拆迁难度和成本较大，存在不确定性,第 60 页,小结,原城市化居住属性明显，具备一定商业开发基础，用地资源条件理想，具备较好的开发条件 但作为旧城改造项目，涉及大量拆迁，存在难度及很大不确定性,第 61 页,目录,1,2,3,4,投资环境分析,市场分析,地块分析,拿地建议,第 62 页,综合分析,烟台近几年经济持续高速发展，产业结构不断优化，消费能力不断提高。 城市总体形成“一核、一轴、三片”大布局结构，绝佳的滨海资源推动城市快速发展。 便捷的交通路网，对于优化各区功能发展及对资源引入起到推进作用。 住宅土地市场明显回暖，开竣工面积稳步攀升，房地产市场供应情况稳步发展。 09年房屋销售面积下滑，市场供应情况稳步攀升，预示着房地产市场竞争日趋激烈。,投资环境,其他因素,用地资源,市场条件,项目区位优越，位于烟台市芝罘区核心区，发展前景光明 项目控规指标可调性大，对于项目产品设计和排布都有很大优势 四至道路干净整洁 由于地段优势，各类配套十分齐全，适宜居住 老城区旧城改造规划已经明确，有利于项目品质的提升 地块内楼宇密集，拆迁难度和成本较大 政府回迁政策优越，有利于拆迁的顺利进行,项目处于烟台市芝罘区，位于城市核心区内 芝罘区定位为烟台商业、居住中心，地产市场发展情况较好 芝罘区整体房价在烟台属于最高的层次，利于项目推售 项目所处的南大街板块在芝罘区内又是烟台的传统市中心，在四大板块中又具有独特的溢价优势 南大街板块区域市场供应量大，存在诸多具有强烈竞争关系的竞品如万科 非海景房客户来源主要是市内居民，价格提升空间不大,荣成与烟台相隔不远，由于北车集团已于荣成拿地，在某种程度上两地可以做到资源共享 当地土地方与政府关系非同一般，指标和控规的可调性变得很大，项目自由度非常有优势 现在芝罘区处于土地资源紧缺阶段，许多开发商在芝罘区是有钱没好地块可拿，对于任何开发商来说，这个地块本身和当地合作土地商与政府的关系，都是一个很好的条件和机遇,第 63 页,核心问题,项目性质：本项目属于旧城改造项目 规划指标：目前有一轮控制性规划，据当地政府及地主方所述，方案可调整，依据开发商的方案进行报批调整。 辖区面积统计：用地性质较为多样，复杂。有居住用地、办公用地、教育用地、商业用地、厂房用地。 现有2次粗略统计 一：青华社区辖区面积统计： 青华社区共54幢楼，总户数2171户.，住户建筑面积140840平方米 网点房共156个，面积共45487平方米 二：三中与青华街区片改造规划 拆迁政策：采用一事一议的原则，相对有一定的不可控性 配套费：减半 具体政策：回迁房行政事业收费、服务性收费优惠政策 拆迁补偿方式：1.原地安置1：1.36或1：1.4 2.货币补偿 按周边商品房90%计算,本案具备较好的区域发展环境和市场开发基础，但作为旧城改造项目，核心问题集中于拆迁安置问题，包括拆迁安置成本、拆迁完成时间、以及相应的一些政府扶植政策均存在不确定性,项目指标,第 64 页,a01,a02,a03,a04,a05,b01,d01,d02,c01,c02,c04,c03,(1),(幼),(小),(2),(3),(8f),第 6