最新判例——物业费受诉讼时效的限制.doc

最新判例物业费受诉讼时效的限制 物业费起纠纷时应尽快催缴超过时效不予保护。要求的未超过诉讼时效部分的物业费请求依法予以支持，对超过诉讼时效部分的物业费请求不予支持。物业公司在提供物业服务时，面临业主无端不缴纳物业费情形时，应积极行使履行催缴义务，否则会面临承担怠于行使权利的败诉风险。 【为您推荐】瓯海区律师 长宁县律师 滕州市律师 富顺县律师 新河县律师 镇雄县律师 新泰市律师 【摘要】物业公司与业主就物业管理服务中缴纳物业费事宜发生纠纷，后物业公司起诉要求业主支付近10年的物业费，业主委托本律师，经过悉心准备、积极应诉，最后法院仅支持了两年的物业费。温馨提示：物业公司在提供物业服务时，面临业主无故不缴纳物业费情形时，应积极行使履行催缴义务，比如电话通知、书面快递通知或者请求业主委员会代为催缴等方式，否则会面临承担怠于行使权利的败诉风险。【案情简介】原告诉称，被告于2000年10月24日入住其购买的位于北京市朝阳区某公寓，双方签订了某公寓房屋使用、管理、维修公约对物业费等进行了约定。原告持续为被告提供物业服务至今，但被告拖欠物业费16万元。现诉至法院，要求被告支付所拖欠的物业管理费16万元(2002年12月至2012年2月)、滞纳金14万元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告提供的物业服务存在瑕疵;第二，原告未告知被告物业费交纳标准，也从未催缴过物业费，原告的大部分请求已经超过诉讼时效;第三，原告主张的滞纳金无事实和法律依据，即使产生违约责任，此部分也超过了诉讼时效。另外，被告对原告收费标准和物业费的计算金额没有异议。经审理查明，被告是某公寓的业主，原告是某公寓的物业管理企业。2000年10月，被告与原告签订了某公寓房屋使用、管理、维修公约，约定由原告为被告的公寓提供物业管理，并约定物业管理费收费标准为8月/建筑平米/月，以及其他费用的收费标准。原告表示2005年5月以后，物业费的收费标准调整为6月/建筑平米/月。原告为被告提供了物业管理服务，被告自认欠付原告2002年12月至2012年2月的物业管理费。庭审中，被告主张原告的诉讼请求大部分已超过诉讼时效，原告提交了其起诉其他业主要求支付物业费案件的(2009)朝民初字第19864号民事判决书，以证明原告一直在向本公寓业主催缴物业费，被告对此不予认可，认为不能以该判决推定原告向包括被告在内的全体业主催缴过物业费。另，被告以原告的物业服务存在严重瑕疵为由，要求酌减物业费。【本院认为】原告与被告签订的某公寓房屋使用、管理、维修公约系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。原告为被告提供了物业服务，被告亦接受了服务，被告应按照合同约定支付物业服务费。被告抗辩原告的请求超过诉讼时效，原告经本院询问未能举证证明其向被告进行了催缴，故本院对原告要求的未超过诉讼时效部分的物业费请求依法予以支持，对超过诉讼时效部分的物业费请求不予支持。被告抗辩物业服务存在瑕疵，但未能向本院提交相应的证据加以证明，故本院对该抗辩意见无法采信。关于原告要求滞纳金一项，因合同对滞纳金未作约定，故原告的该请求没