常熟古里B013地块前期策划建议报告78p.ppt

real estate planning program,常熟古里2011b-013地块 前期营销策划建议报告,谨呈：凯泰房产,目录 contents,第二部分 市场分析,第三部分 项目本体分析,第四部分 项目定位,第五部分 规划设计与开发策略,第六部分 营销策略思考,第七部分 推广方案,第一部分 区域背景,区域背景,一、常熟印象 典型的长三角区域县级市,常熟市位于江苏省东南部，属于长三角经济发达地区，区位优越，与上海、苏州、无锡等构成一小时经济圈。,常熟印象 宏观经济,经济实力强劲，以服装业为龙头的私营经济发达。 社会固定资产投资额每年有10%左右的增速，表明常熟得到各方的大力的支持。,国际权威机构研究证明：城市gdp的增速超过5%，该城市即适合房产开发。,常熟印象 宏观经济,常熟居民可支配收入发展情况（单位：元）,常熟居民的富裕程度较高，将会增加改善型住房及投资型产品的需求量。 改善性需求的购房及投资型产品需求量的增大，将极大促进当地房地产的发展。,常熟市城镇居民家庭消费结构,常熟印象 区域交通,铁路：京沪铁路 公路：204国道、205省道，在建中的苏嘉杭高速公路、沿江高速公路、苏虞张公路、苏通大桥、锡太一级公路 港口：37.5公里的长江黄金水道 航空：距上海虹桥国际机场、浦东国际机场1小时车程。,常熟印象 城市规划,依据常熟城市总体规划2010-2030，常熟未来发展仍将延续“一市双城”的格局，规划将全市分为城市规划区范围、中心城区、旧城区、古城四个层次。其中中心城区城市性质为：国家历史文化名城、山水生态城市与文化旅游城市，长三角重要的先进制造业基地和商贸中心。规划总用地面积526平方公里，预测至规划期末，中心城区人口规模为200万人。 城市发展以虞山镇为城市中心。依托周边城镇，形成多组团同时发展。城市扩展方向主要向东北、正北。东北方向作为工业发展轴，正北作为生活发展轴。 规划确定：中心城区规划用地范围为虞山镇、梅李镇、原碧溪镇、海虞镇的一部分（周师公路以南部分），古里镇的一部分（苏嘉杭高速公路以西部分。,常熟城市重点发展方向是向东和向北发展，而本项目处于古里，在城市向东发展的主轴线上，可以享受因城市规划发展而带来的利好。,二、古里印象 中国羽绒服装名镇、中国针织名镇、中国市场名镇、国家卫生镇、全国环境优美镇、中国民间艺术之乡,区位交通： 东至上海仅80公里，北接常熟港15公里、南邻苏州40公里，西靠常熟市区仅5公里。苏嘉杭高速公路、204国道在镇中交汇互通；锡太一级公路和苏嘉杭高速公路复线又在镇域交汇；一级航道白茆塘及环城河航道横贯全境。 宏观经济： 全镇拥有各类企业800多家，纳税超百万企业85家，形成了以波司登、雪中飞、常铝铝业等为龙头的服装针纺、有色金属、生物医药、轻工机械四大产业，经济综合发展指数名列全市前茅。 行政区划： 位于常熟市东郊，面积116.6平方公里，人口7.5万人，下辖2个办事处，18个村（社区）。,二、古里印象 中国羽绒服装名镇、中国针织名镇、中国市场名镇、国家卫生镇、全国环境优美镇、中国民间艺术之乡,城市发展： 古里镇总体规划（20102030）将古里全面接轨常熟主城区，融入中心城乡和东南开发区框架。 项目位于一个新兴的区域，距东南开发区中心区位约5分钟车程，距常熟市区约1520分钟车程； 常熟今后的重点发展区域将是城北片区和城东片区，而项目地块所在位置隶属城东南片区，属于次重点发展区域，今后是古城区功能延伸的补充。,目前古里中心区位开发趋于完善，本项目处于镇区苏嘉杭高速的东侧区位，尚未直接划入主城区范围，受市中心发展辐射的影响较小，短期内客群的导入呈一定发展瓶颈。,三、源动力观点,常熟整体经济实力很强，且连年保持着较为稳定的高增长率。参照联合国相关指标，已属于比较发达地区。 常熟公路、水路交通十分发达，随着规划中的城际高铁、沪通铁路的相继施工，常熟的交通将更加便利，将更加紧密地融入“大上海”。 城市产业结构调整效应明显，但与gdp数值相比，产业结构优化程度还不匹配，未来第三产业将迎来较快增长。 参照gdp数值，城市化建设步伐亦相对落后。未来，城市化进程也将得到快速的发展。 随着中心城区房地产发展逐渐成熟，结合常熟“双城式”的城市规划来看，未来房地产发展将大规模向外扩散，尤其是向东、向北扩散。,市场分析,一、政策背景 2011年房地产政策回顾,一、政策背景 2011年金融政策回顾,央行上调存贷款准备金率一览表,央行加息一览表,市场流动资金减少。 将在一定程度威胁开发商资金链。,普通购房者月还款额大幅增加。后市加息预期明显，抑制购房。,一、政策背景 2011年通货膨胀情况,本轮调控旨在打击投机、投资性购房，虽对改善型、刚需置业和外来购房有误伤，但影响范围有限。 央行频繁上调存贷款准备金率与加息，市场流动性资金大幅减少，对开发商及购房客户均形成压力。更为重要的是其所带来的心理预期影响大于实际影响，会使更多客户驻足观望。 在短期内，房价会受政策影响产生波动，购房意愿有一定的影响，购房时间有往后延伸趋势。,源动力观点：,二、常熟楼市概述,11年初以来总销售面积不断下滑，从一月份的总销售32.74万平方米连续4个月下滑至10万平米左右，成交量下滑70%。,从销售量来看在经受了2、3月份的持续低迷后，4月份开始经济适用房的大量置换上市，使总销量略有上升但价格却出现了下滑，因此后市价格压力巨大。,2011年1-5月常熟房地产成交数据,施工面积的增长由于目前高层住宅数量较多工期普遍较长，因此，保持6-7的增幅。 新开工面积的同比下降说明，接下来预售面积的不断减少，开工少预售少呈正比关系。 新开工面积的同比下降说明，接下来预售面积的不断减少，开工少预售少呈正比关系。,二、常熟楼市概述,源动力观点： 1、从政策打压开始，房价始终保持上升趋势，主要是由于市场供应量不足，且刚性需求的存在，故商品房价格虽然遭到政策面打击，但价格始终保持增长的原因。 2、银行利息的调整说明通胀高，高通胀带来不动产的升值，如果目前不进行政策性打压那么市场将会飞速翻倍，因此进行打压。这也说明了若干时日后价格的再次上涨难免。,2011年1-5月常熟房地产市场供给情况,1、截止5月底，累计商品房施工面积626.31万平方米，同比增长7.74%；商品房新开工面积59.7万平方米，同比减少25.69%；商品房竣工面积72.15万平方米，同比减少11.03%。 2、截止5月底，累计商品房施工面积626.31万平方米，同比增长7.74%；商品房新开工面积59.7万平方米，同比减少25.69%；商品房竣工面积72.15万平方米，同比减少11.03%。,二、常熟楼市概述,常熟楼市主要可分为古城区、新城区、新世家大道行政区及东南开发区四个板块； 古城区板块与新城区板块是目前常熟房地产市场发展风向标； 东南开发区板块房地产的开发处于起步的阶段，未来两到三年内，区域市场的房地产发展将逐渐进入一个高峰期。 从现在发展态势，新的行政区的变化使得城市向东发展态势明显，特别是以大盘为代表的新世纪大道板块。,三、古里楼市概述,整个古里规划形成一座“功能配套、产业关联、错位发展、特色鲜明的现代化轻工业城镇”； 目前区内各项基础配套设施趋于成熟，喜来乐家居生活广场、汽车城等一些大型商业项目均已竣工投用。 古里是距离新世纪大道行政区和东南开发区最近的区域，得益于两大板块辐射，具有深厚的房地产发展潜力。,四、竞品分析,万禾金域蓝湾,1、项目指标,四、竞品分析,2、项目销售进度,3、项目优势分析,区位环境： 项目位于常熟市古里镇银河路地块内，东靠银河路，西靠城市绿地，北靠规划道路，南靠城市河道。交通便捷，周边拥有30000平方米双水岸式自然水景，西侧城市绿化景观带，南侧紧邻古里商业广场，为该镇重要商业配套设施，配套设施完善，自然环境优美，交通便利。 建筑规划： 项目别墅为地中海建筑风格，采用三重庭院设计，户户有花园、阳光休闲层。边套4层带电梯，中间套3层，主力面积380468平米，公寓户型92139平方米。 项目档次： 金域蓝湾定位于高端住宅项目，项目性价比高、配套齐全、自然资源稀缺，售楼处豪华气派，彰显品位，二期预计10月份开盘，公寓售价7500，联排10000元 。,五、源动力观点,供求总量,项目本体分析,一、区域概况,本案,项目位于古里镇苏嘉杭高速以东。苏嘉杭高速公路与204国道在镇中心交汇形成互通；锡太一级公路、苏嘉杭高速公路、绕城一级公路和通港二通道公路在此形成枢纽；白茆塘及环城河航道横贯全境。 项目周边主要以服装、纺织企业为主，累计拥有超1000万元的规模企业195家，有81家企业纳税超百万元。 项目周边企业多为劳动密集型，员工大多以外来务工人员为主，购买力有限。,从整体来说本案具备打造高端住宅的外在环境，如能在项目自身修足内功，必将能赢得市场的热捧。,二、规划指标,项目位于古里镇文学街以南，青墩塘河以北，金华路以东 。,本案,三、swot分析,交通优势：交通便捷，金华路是市区进入古里的重要城市道路。 环境优势：项目南面为青墩塘河，古里生态公园、文化中心广场 配套优势：紧邻古里商业广场，为该镇重要商业配套设施，配套设施完善，,项目地块受地形影响，不够方正，不利于进行规划； 项目只有西、北两侧有人行道路，对项目现场展示形成一定障碍； 城乡一体化，大量动迁房进入市场，对本案的高价销售产生一定抗性。,常熟主城区规划东扩，为古里楼市发展提供广阔空间，购买力有待释放。 苏州城区限购，为,政策制约将不利于房产炒作，银根紧缩、贷款利率的提高，期房贷款的控制， 项目商业体量大，近7万方，区域人口小，难以支撑； 城乡一体化，大量动迁房进入市场，对本案的高价销售产生一定抗性。,优势,劣势,机会,风险,本案若要抢占市场,需从常熟整体房地产市场角度，寻求项目发展的价值点和机会点,项目定位,一、目标客户定位,本项目房产客户细分,产品最终是要面对客户,客户的需求是决定产品的唯一标准; 综合对本区域同档次楼盘住宅客群的梳理,加之源动力旗下多个在售楼盘的购房群体分析,并根据对常熟房产市场消费主流群体的多年观察,我们认为本项目在未来推出时:,购房主体： 古里外还有3大市场、建材市场、汽车市场、汽配市场，未来还有东南食品城、农贸批发市场，都在附近，还有市区内需要买别墅的高端客户,一、目标客户定位,一、目标客户定位,客户群总量划分,本项目住宅目标客户 对项目目标客户群体进行大致描述： a:核心客户群工薪阶层(60%70%) b:重点客户群本地人群、政府公务员、私营业主(15%25%) c:游离客户群投资客(10%20%) d:偶得客户群其他人群(5%10%),目标客户定位：,本项目产品涵盖别墅与普通住宅两类产品。两者之间的目标客群存在较大差异。以下针对不同产品进行客群分析：,别墅产品：,目标客户定位：,公寓产品：,一、目标客户定位,源动力观点：,项目的客户主要定位为在古里熟区域内客户，包含古里本地人和在古里经商、工作的外地客户，推广重点为打造品牌，和快速去化，实现资金回笼，随着项目品牌效益的显现，后续产品的陆续投放，客群组成将会发生一定的改变，客群范围将由古里扩大到周边镇区。,二、产品定位,想突围？,没有亮点, 就必然陷入与竞争楼盘肉搏的泥潭,本案必须在“差异化卖点”上作突破！,二、产品定位,住宅差异化途径,内在改变,外在提高,结构,价格,面积,采用低价策略,只能做市场主流性产品,偷面积,赋予产品新特征,景观房,精装房,配套房,二、产品定位,以高赠送率(20-30%)为主要卖点 拥有可灵活组合的自由空间,打造舒适型居家社区,历次宏观调控及信贷收缩,首先冲击的是大面积户型. 通过控制套内面积规避开发进程中可能出现的调控和信贷收缩,又通过高赠送率使实际使用面积达到自住型客户所乐于接受的面积. 主要针对自住型客户,随着家庭人口的变化,可自由分隔所需房间,使其具备很强的舒适性. 客户以略高于(如10%)普通产品的均价,获得更大的实用空间;而开发商又获得更多的可销售面积,客户和开发商均可实现双赢. 纯板式设计,户户南北通透.,二、产品定位,面积赠送方式建议7种武器,根据本项目的特点,除常规的方式外,可采用以下几种方式实现面积的赠送,建议对每种户型设计采用以下3-4种组合的赠送方式:,二、产品定位,特色户型应用示例,根据本项目的一些规划特点,因地制宜的设计一些高赠送率的户型,通过赠送车库、露台、花园庭院或者入户花园的方式,以低建筑成本(或零成本)的面积赠送,来拉升项目的单位销售均价.,私家电梯入户“豪宅” 百变户型 n+x户型,二、产品定位,1.私家电梯入户“豪宅”,私家入户电梯,私家入户电梯厅入户花园,设计思路: 在较高楼层的单位,将原电梯外的公共空间, 转换成入户花园,赠送给业主,打造成独树一帜的“空中豪宅”.,卖点: 减少公摊面积,提高赠送率; 体现业主的尊贵感和独特居住体验.,二、产品定位,设计思路: 充分利用建筑设计规范不计入建筑面积的规定,通过错层设计超高层高的露台、空中格栅形成赠送面积,以及常用的多凸窗、多阳台设计,以较低的建筑成本形成更大的使用空间,给客户以实惠感. 同时利用赠送利于抬高销售单价.,卖点: 赠送率非常高,可达到20%以上的赠送率; 户型百变,2房变3房、3房变4房.,奇偶层跳层赠送的露台,可改房,空中格栅改成的房间,凸窗,阳台,2.百变户型(示例一),二、产品定位,卖点: 赠送面积大,实用率高; 2房可以改成3房; 南北通透,采光通风极佳,百变户型(示例二),二、产品定位,设计思路: 充分利用电梯间不计入建筑面积的空间,通过巧妙修改设计形成赠送面积,该面积表面上是用来悬挂空调等设备的，实际可作为使用空间。,卖点: 赠送率非常高,可达到10平米以上的赠送面积; n+1,2房变3房、3房变4房.,设备阳台,3、n+1户型(送设备阳台),二、产品定位,说明,每户房型均为n+1户型,将入户花园、阳台等改造为方便住户的房间,满足客户的生活需求. n+2、n+3户型,使“小”户型变成实际的“大”户型,客户在节省成本前提下,用增加落地门窗的省钱方式,改造成工人房或书房或卧房. 每户家庭根据自身的情况或享受室内庭院空间,灵活地使用n+x房间,既节约了生活消费,保证了生活质量,又提高了住宅实用率,吸引客户的兴趣. n+x的改造:对立面无影响,增加的落地玻璃窗或玻璃门,由发展商提供统一改造方案,对样式进行控制;由物业公司进行材料及色彩控制,与整体门窗材质及色彩统一. n+x的改造位置: 有阳台栏杆的统一退后阳台栏杆300mm; 与露台相连无栏杆处,外墙居中;施工中注意地漏等管线应在可改造的范围外.,二、产品定位,在缺乏更多利好因素支撑的前提下 送面积是为了增加项目产品附加值 最终目的,是为了快速去化项目内所有住宅产品,三、项目总体定位,根据目标消费群体和产品的功能，我们建议将项目定位为：,古里镇欧派原生水岸尊邸,将项目在产品品质、景观资源及楼盘形象方面全方位超 越竞争对手金域蓝湾，从而确定高于金域蓝湾的价值地位 确保丰厚的利润回报。,产品规划建议,一、建筑风格,高层建筑artdeco风格,高层建筑，目前国际都市中最为盛行的artdeco风格，该建筑风格强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势。立面讲究简洁明快，推崇现代感、尊贵感，我们建议项目采用artdeco风格。,一、建筑风格,花园洋房现代简欧风格,现代简欧风格是欧式装修风格的一种，多以象牙白为主色调，以浅色 为主深色为辅。相对比拥有浓厚欧洲风味的欧式装修风格，简欧更为 清新，也更符合常熟人的审美情趣。 同时高层住宅的简洁明快的artdeco风格相匹配,一、建筑风格,联体别墅新古典主义风格,新古典主义建筑作品超越了“欧陆风”的生硬与“现代简约”的粗糙，设计更加精细，品位更加典雅细腻。新古典主义 是古曲与现代的结合物，在色彩上以大面积线色为主。 新古典主义经典、优雅、庄重、人性、理性的部分为高端住宅的消费阶层所接受，因此有可能（或正在）成为当今中国高端住宅市场最强势的声音。,一、建筑风格,第六代联体推荐：生活是一种品味，更是一种品魅,1、创造“多维景观生活”，利用建筑的错、落、退，形成丰富的地面或空中庭院，由上而下，层层叠落，丰富的露台景观视角； 2、一、二层地下室的设计，使得洋房空间更具情趣化，具有更高的舒适度、附加值和吸引力；,一、建筑风格,第六代联体之户型建议：,奇、偶层相错，赠送大量超值面积是6代洋房主要特征,一、建筑风格,第六代联体之户型建议：,底层送花园、地下室，顶层送露台，层层有卖点，户户大景观！,二、项目布局建议,a区： 高层、花园洋房,b区： 联体别墅,沿街底商,建议住宅部分以小区内东西向道路为界，分为a、b两个区，a区靠北侧，规划为高层和花园洋房；b区在南侧，靠近水岸，拥有绝佳位置资源，规划为联体别墅，从而实现土地价值最大化。 此种分区首选兼顾到了北高南低的布局原则，保证充足的光照。 建议商业以二层业态为主，沿文学街的商业向内引入小区，形成内街格局，以充分聚集人气。,营销策略思考,一、营销总策略,高举高打，高端致胜,高姿态入市，高产品组合，高水平操作,在入市姿态选择上，站在古里房地产市场的肩膀上，以全新的生活方式与高品质的产品品质强势面市，夺取市场制高点，使客户形成与项目相匹配的高端产品印象。 以市场稀缺产品首先面市，再度吸引客户的关注，引发购买的欲望，并体现出项目的稀缺性，传递出本项目不仅是一个住宅产品，更是不可多得的社会资源。 营销环节始终体现出超高驾驭水平，营销活动始终保持高水准。,二、入市时机选择,考虑因素,整体市场大势：目前全国楼市受宏观调控影响趋于不稳定，住宅销量下跌，但价格依然坚挺，下半年走势仍不明朗，别墅难以独善其身。 房地产旺季/淡季：传统旺季一般在4-6月与9-11月春秋两季，适合举行大型营销活动，便于营销工作的开展 。 楼盘自身的时机：当工程进度进行到一定水平时，有助于增强客户信心，如样板区或样板房开放等。本项目距离市区较远，在市中心的展示中心设置犹为重要，展示中心的开放是选择入市的较好时机。 竞争对手的动作：本项目的主要竞争对手金域蓝湾的动向值得我们密切关注。若竞争项目高价推售，本项目则以相对低价入市， 即能抢夺竞争者客源，促进项目自身的成交。,二、入市时机选择,入市时机建议：,考虑入市时机选择的各项要素、内部认购和开盘的基本条件, 结合目前的工程进度和竞争市场条件，源动力认为:,本项目进场宜定在2012年4月下旬 2012年5月上旬正式开盘,项目接受咨询、预约登记从2012年春节后开始，因此我们建议本项目入市开盘，应抓住春季房展会和售楼处开放双重利好的契机，抓住常熟房产传统旺销季节，在10月中下旬强势推出。,三、关于产品推售顺序的思考：,本项目住宅产品可销售建面约82458平米，依据常规考量，高层类产品占到的比重远大于别墅。 从施工顺序与回款速度角度考虑，别墅的建造时间更短，更容易在较短的时间内回笼资金。但从现阶段的施工计划来看，地块以东的别墅与高层将同时动工，因此，处理好别墅与高层推售顺序的问题是推广面临的首要问题。,三、关于产品推售顺序的思考：,先别墅后高层,先高层后别墅,别墅高层同时,项目面市期间，首先需要向外界建立鲜明的市场形象，便于客户识别与选择。而别墅与高层差异极大的产品面向的客户群体差别也较大，因此，只能选择一前一后来化解产品与客户间的冲突。 本项目总建面约8万平米，属中等规模楼盘，从销售周期来看，别墅的销售周期应小于高层。 从产品定位来看，本项目作为古里镇高品质楼盘项目，别墅更易于拉升项目的档次与市场地位，且别墅产品是目前楼市中的稀缺产品，更容易实现资金的回笼。,“先别墅，后高层”并不是完全意义上的把别墅销售完毕再销售高层，而且在市场推广与开盘顺序上一先一后，结合项目的施工进度有序交替，产品不断推陈出新，销售高潮接连不断。,四、价格策略,平开高走，构筑价格箱体，稳步提升,以项目的优秀品质和独特卖点为依托，以略高于当地同类产品市场均价的价格入市； 以这种高性价比的姿态入市，利于项目入市之初吸引客户，迅速聚集人气，形成良好的市场氛围以抢占市场先机； 随着工程进度的跟进/园林环境的呈现/高档配套的完善，逐步提升整体实现均价，给客户以“物业升值”感，增强观望客户的购买信心。,1.平开高走,四、价格策略,2.构筑价格箱体,第一阶段：先通过中档产品入市，对市场消费潜力/产品市场融合度进行试探，并获得市场对项目价格定位的认同，进而确立价格基数，夯实价格箱体底板； 第二阶段：再以部分顶级/稀缺产品确立价格标竿， 拔高市场对项目价格定位的认知，构筑价格箱体的第一个顶板； 第三阶段：通过主力产品(高档公寓和洋房)的入市，使其在既有的价格箱体内逐步爬升推高实现均价，获取市场利润； 第四阶段：再次通过最顶级的稀缺产品“楼王”的推出，推高价格箱体的顶板，再次拔高市场对项目价格的认知，同时给前期客户以“物业升值”的感受，增强客户购买信心； 第五阶段：在新的价格箱体内，推出后续主力产品，进一步推高实现均价甚至超过目标实现均价，扩大实现投资开发利润。,五、营销推广节点,2011.12,围墙与现场大牌出街,2012.02,临时售楼处开房、预约,2012.05,5.1房展会亮相、售楼处开放,预约 登记,正式开盘（别墅）,2012.10,十一房展会,2012.11,二期正式开盘（高层）,2012.06,推广建议,一、案名&slogon,案名建议：,凯泰泊爵府,泊：停泊，暗示项目位于水边的地理特征，停泊，也象征着栖息、港湾，给人以家的温暖。 泊爵：与伯爵同音，伯爵在西方是一种贵族的等级，身份和地位的象征。 府：代表豪门，有助于树立项目在古里的豪宅地位。,主推：,一、案名&slogon,案名建议：,澜波湾,澜波湾，number one,第一，她是一个符号，定义豪宅，分界阶层 别人在古里建造房子，而我们在古里建立标杆。,澜，ran。是北欧神话中，远古海神埃吉尔的妻子， 九名扬波之女的母亲。她是海的女神。 澜,大波也。说文 大波为澜,小波为沦。尔雅 天下安澜。四子讲德论 观水有术,必观其澜。孟子尽心上 至若春和景明,波澜不惊。岳阳楼记,备选：,一、案名&slogon,案名建议：,天御,天，代表天空，形容很高的境界，代表至高无上的地位。 御，泛指与皇家有关的一切，代表地位；御还可谐音为： 域：领地； 寓：居所。 天御，体现了本案高端地位和贵族血统，有利于树立项目在古里的豪宅形象。,备选：,一、案名&slogon,slogon建议：,泊岸 泊心 泊天下,备选,主推,新古典家园，名流生活场,二、推广思路,开盘前,开盘后,整体形象筹备，让客户对稀缺资源概念充分认同,1、步步为营的推广主线，从资源稀缺到产品稀缺,结合产品规划的品牌用心，从稀缺资源本身，转入产品规划对资源尊重的推广，突出产品稀缺,2、兼顾形象树立与销售支持，大众与小众媒体有效结合,大众媒体,户外系统、平面媒体等，作为形象树立的主要途径,短信、dm、圈层聚会等，作为销售信息发布的主要渠道,小众媒体,三、阶段性媒体攻击组合,蓄水,开盘,二期蓄水,二期开盘,收官,11.12-12-5,12.6-12.10,12.10-12.11,12.11-13。5,13.5-13.10,临时售楼处开放 五一房展会,售楼处开房 开盘仪式 秋季房展会,秋季房展会,春季房展会 二期开盘仪式 样板房开放,秋季房展会,网络、现场包装 户外大牌、平媒 媒体,平媒为主 电视、户外、 短信、网络 dm,平面、电视、 户外、短信、 网络、口碑 dm,户外、短信、 网络、dm 口碑,巅峰豪宅，登陆古里,完全n+1空间，震撼入市,样板房体验豪宅生活,现场实景，炫彩绽放,完美收官，臻藏之选,时间段,重要节点：,媒体选择：,平媒为主 电视、户外、 短信、网络,推广主题：,四、特殊推广活动,1、圈层营销-团购,阶段：项目开盘前 目的：以目标客户团购来支撑项目的价位,出台相应团购策略,尤其是价格策略 目标客户：项目周边厂区、古里镇、东南开发区及三大市场客户 手段：配合建立有效的销售渠道与媒体投放，主动出击