武汉玫瑰馨苑产品物业发展建议及经济测算47p.ppt

玫瑰馨苑 物业发展建议及经济测算,武汉浦江筑城房地产顾问有限公司 2010年6月17日,商业调整建议,立面建议,目录,小品建议,自然的人流动线商业街“硬”件 内部街道设计需符合人们逛街行走的习惯，无“死角”、“偏角“出现。 内街中心区域构建“广场”模式，用来举行各种活动，以此吸引外街人流进入内街，盘活内街商铺。,具有吸引力的业态组合商业街“软”件 业态要较为丰富，以吸引周边各类消费群体。 各业态之间互动性要强，利用合理的业态规划来提高较偏区域的商业气氛。,内街模式成功的关键人气,商业调整建议,“硬件”：商业布局优化建议,“软件”：商业业态规划建议,商业布局优化建议,8m,8m,8m,4m,4m,4m,一层优化方式： 两条人流主动线，四个主出入口，通过各通道将其连通构成一个整体。主出入口调整为8米左右，加强两侧商业互动性。次通道调整为4米左右。 主出入口处商铺设计为梯形商铺，以使主街道口更加开阔，提升内街商铺价值。 一层商铺层高不小于5米。,商业布局优化建议,玫瑰广场,8m,8m,8m,4m,4m,4m,一层优化方式： 内庭楼梯取消，以换取大空间，用于打造“玫瑰广场”，成为玫瑰大社区居民的日常休闲娱乐、聚会用途。,商业布局优化建议,玫瑰广场,8m,8m,8m,4m,4m,4m,一层优化方式： 临街商铺面积控制在400方左右，面积划小，后期可灵活组合，利于销售。 在可能的情况下，商铺要设计为前后开门，起引流作用。,1,2,6,4,3,5,露台,露台,露台,露台,露台,露台,露台,二层优化方式： 二层商业分为六个岛，每个二层铺四面临街。 二层每个商铺面积较大，需预留上下水、卫生间管道等。二层商铺空高在4米左右即可。 为了保证商铺价值，吸引人流进入内街，楼梯设置需在内外街两侧都可上去。,商业布局优化建议,1,2,6,4,3,5,露台,露台,露台,露台,露台,露台,露台,二层优化方式： 每个二层商铺在内街设计露台，增加商铺昭示性，提高一二楼互动性，并制造卖点。,商业布局优化建议,小户型,还建住宅,2,露 台,1,露台,三四层优化方式： 三四层布局为小户型（商业）、还建住宅，其中三层布置1、2号商铺。 一二号商铺在临街位置设置露台，增加昭示性，并起到引流作用，制造销售卖点。 商铺空高在4米左右即可，有电梯直达，预备上下水、排污、排烟、充足电量。,商业布局优化建议,商业调整建议,项目经济测算,商业业态规划建议,商业布局优化建议,玫瑰广场,8m,8m,8m,4m,4m,4m,主力店,主力店,品 牌 商 业,食,街,配套,服饰,居,生活,美,主力店： 特点：需求面积大，代表街区形象。 业态：银行、超市、药店、知名餐饮等；,服饰,家,一层业态规划建议,玫瑰广场,8m,8m,8m,4m,4m,4m,主力店,主力店,品 牌 商 业,食,街,配套,服饰,居,生活,美,服饰,家,美食街： 特点： 利用餐饮业所具有的高人气来盘活此“街道”，并以此造势进行销售； 解决与楼上住宅的冲突，提前预留排烟、排污、上下水、电量等； 业态：美食、小吃、水吧等；,一层业态规划建议,玫瑰广场,8m,8m,8m,4m,4m,4m,主力店,主力店,品 牌 商 业,食,街,配套,服饰,居,生活,美,服饰,家,品牌商业： 特点：新型品牌商业，填补玫瑰大社区 商业空白，满足社区居民高端精致生活 所需。 业态：品牌蛋糕房、知名美发机构等 家居服饰区： 特点：有特色，形象好。 业态：男女装、童装、家居店 生活配套： 特点：满足社区居民日常生活所需。 业态：便利店、干洗店、水果店、小型诊所,一层业态规划建议,1,2,6,4,3,5,露台,露台,露台,露台,露台,露台,露台,主力店,美食 娱乐,品 牌 会 所,休闲养生,主力店： 特点:业态不受限制，但需形象好，人气旺。业态规划可与一楼整体考虑。 业态：餐饮类、会所类 品牌会所： 特点：知名度高，能提高项目知名度。 业态：美容、美发、咖啡厅、茶座、棋牌等。,二层业态规划建议,1,2,6,4,3,5,露台,露台,露台,露台,露台,露台,露台,主力店,美食 娱乐,品 牌 会 所,休闲养生,美食娱乐： 特点：中型餐饮、娱乐，与一楼小吃美食结合，以营造该“人造街道”的商业气氛；解决与楼上住宅的冲突，提前预留排烟、排污、上下水、电量等。 业态：中西餐、休闲会所、棋牌室、网吧等,二层业态规划建议,1,2,6,4,3,5,露台,露台,露台,露台,露台,露台,露台,主力店,美食 娱乐,品 牌 会 所,休闲养生,休闲养生： 特点：老居民区的必备业态，以不影响住宅品质为前提。 业态：保健、按摩、诊所等,二层业态规划建议,小户型,还建住宅,2,露 台,1,露台,业态规划 1、2号商铺： 特点： 临街，昭示性好； 上方无住宅布局，业态选择不受限制。 楼层高，价值体现难度大； 业态：培训机构、办公、休闲娱乐、西餐厅等,三层业态规划建议,如何增加两条“新街”的人流量？,8m,8m,8m,4m,4m,4m,新街一区 把最能够聚集人气的餐饮业布置在该区域，以盘活此街道。,玫瑰广场,内街区域,1,2,新 街 1 区,新 街 2 区,业态的合理布置带动人气,在一区楼上安排住宅，强制性导入人流,小户型,还建住宅,2,露 台,1,露台,新 街 1 区,新 街 2 区,入口,8m,8m,8m,4m,4m,4m,新街一区 新街一区商铺对面为玫瑰西苑小区护栏，商业气氛差。建议可设置桌椅、太阳伞、雕塑等小品，把商业活动引到户外，增加商业气氛。,玫瑰广场,内街区域,1,2,新 街 1 区,新 街 2 区,休闲小品摆放增加参与性,8m,8m,8m,4m,4m,4m,新街二区 多个通道与内街连接，形成互动。 新街2区北边的住宅项目建议通过新街2区与本项目做连通，把新街2区打造成居民区中的开放街道，成为真正的临街商铺。,玫瑰广场,内街区域,1,2,新 街 1 区,新 街 2 区,与临街社区进行连通,8m,8m,8m,4m,4m,4m,在内街区域打造“玫瑰广场”，成为玫瑰大社区居民休闲、活动的首选去处。可考虑搭建顶棚以打造“全天候的商业体”。,玫瑰广场,内街区域,1,2,打造人气广场,商业调整建议,商业布局优化建议,项目经济测算,商业成功条件分析,8m,8m,8m,4m,4m,4m,1,1,2,2,3,3,3,2,项目经济测算,注：四区位置较偏，人流动线较差，但通过所选业态（餐饮娱乐）的价值提升，并通过上层住宅带动，致使该区价值得到体现，所以拉小与三区的价值差距。,一层内街均价（3区和2区部分）：1.453万元,一层市值测算：,3,3,1,2,6,4,3,5,露台,露台,露台,露台,露台,露台,露台,a,a,b,b,c,c,二层内街均价（c区和b区部分）：0.83万元,二层市值测算：,项目经济测算,小户型,还建住宅,2,露 台,1,露台,项目经济测算,三四层市值测算：,第三层商业市值,公寓市值,项目经济测算,项目整体经济测算：,销售收入：18090万元 净利润：3915万元 净利润率：27.62,商业部分均价（含小公寓）：1.1万元/平 商铺部分均价：1.4万元/平 商业市值（含小公寓）：9090万元,立面建议,造型,颜色,用材,商业调整建议,小品建议,立面选取的原则,多种色彩搭配，建筑立面沉稳而不失活泼,项目自身两大特质,本案为居家型住宅（不同于王one、顶琇广场）,本案有商业，应该运用一定的暖色来增加氛围,住宅多采用多种颜色搭配，以增加活泼感,一线城市优秀项目立面颜色特点,高档项目都会采用一些深色点缀，增加项目沉稳感,多采用冷暖色系搭配,冷暖色系搭配使用，整体采用偏暖色系,结合以上两方面因素，本案立面色彩颜色采用原则如下：,华远九都汇,浅菊黄色,深灰色,浅红色,三种颜色组合 冷、暖色系互补 运用一定深色系，使建筑显得沉稳,主荐颜色,赭（红褐色）,深黑色,浅灰色,华润mo+,赭,赤土也。说文,浅菊黄色,深黑色,浅灰色,万科金域蓝湾,深黑色,两种颜色组合 冷、暖色系互补 深色系使建筑显得更加沉稳,龙湖春森彼岸,赭（红褐色）,灰白色,灰黑色,空调机位采用橘红色档灰板,优品道,外立面建议,造型,用材,颜色,商业外立面用材,干挂石材 （深灰色、赭色）,玻璃门,住宅外立面用材,四层以下干挂石材 四层以上贴面砖,无框阳台（玻璃、彩铝栏杆奇偶组合）,外立面建议,用材,造