“万达商业地产”项目市场调查招标技术导则.doc

“万达商业地产”项目市场调查招标技术导则发展部 【目的】：万达商业地产项目选址的市场调查招标技术指导性文件。【范围】：适用于所有万达商业地产项目。【职责】：本导则由商业开发管理公司发展部负责编制、修订和执行。一、“万达商业地产”的项目简介（略）二、“万达商业地产”项目市场调查成果报告内容要求1、 城市商铺市场调查分析1.1 城市宏观经济指标调查城市人口数量及分布情况？城市国民生产总值（gdp）？城市及各区年财政收入？年社会零售总额？ 1.2 城市商圈分布和特点（应附地图说明）1.2.1传统、新兴或潜在的商业圈分布情况? 城市商圈是单中心型还是分散型？ 1.2.2中高档百货、高档品牌店、专卖店、大型超市、商业步行街等的分布情况？ 1.2.3 就每个商圈消费力独立分析：常日和节假日人群流量？消费层次和习惯？1.2.4 城市规划中对商业发展的规划设想以及城市商业步行街的规划和实施情况？1.3 就每个商圈独立分析：已经、正在租售以及将要发展商业物业的市场情况分析（包括开发模式、引进主力店调查、商铺租售价量、经营情况、购物人流量统计分析）。（结合附表“商业楼盘考察记录表”）（应附地图汇总说明）1.4近三年该城市商业物业的年开发总量、年销售总面积、年销售总额？当地城市租、售价格最高的商铺调查（租、售两项分别选择前10位）。1.5近年来国土部门公开拍卖商业地块的成交价格及成交地块的相关描述。1.6当地城市商铺投资者目标客户群的特点的描述。1.7目标地块周边商铺调查分析（应附地图说明）存在的主要商业点、业态以及业种，与目标地块的步行距离？周边商铺租售价量？2、 涉及目标地块的规划、政策及成本调查摸底（应附相关文件确认）2.1 周边交通分析（应附地图说明）地块与城市节点的出行便利性？地块周边市政道路等级、高峰时间交通流向流量与拥挤分析？2.2 周边土地与建筑2.3.1周边土地利用现状调查与未来规划（应附相关文件确认）（调查确认周边土地正在或者将要发展的物业的性质用途；调查确认周边市政设施的远景规划情况是否有立交桥、封闭快速路、道路拓宽、市政管线等工程设施的建设情况；调查确认周边是否有城市商业步行街、市政绿地的改造规划等等）2.3.2周边建筑调研（应附地图示意和照片说明）（调查建筑性质、使用年限、改造变更用途的可能性；调查周边建筑物对本地块的影响，包括：遮挡、噪音、污染、交通、服务等方面）2.4 可利用资源分析：（应附地图说明）地铁、轻轨站？停车场？城市广场、公园？2.5 当地城市的规划图册和土地级别图册？涉及目标地块的控制性规划要点？2.6 涉及项目开发的前期规费标准文件？（如市政配套费、人防工程异地建设费标准等）2.7 项目地块所属土地级别以及相应的土地出让金标准？2.8 涉及目标地块所属区域拆迁安置补偿标准的拆迁文件？三、调查成果要求1、 市场调查内容满足上述第二条要求；2、 须提交市场调查报告书装订成册5本以及电子文件；3、2002年 月 日之前提交初稿；4、2002年 月 日之前提交正式市场调查报告。四、联系方式（略）附表：商业楼盘考察记录表（应附地图汇总说明） 所属城市商圈： 时间:项目名称开发商 项目概况项目位置总建筑面积总占地面积主要柱距设备系统（有无中央空调，采取方式）停车位（地上停车位和地下停车位）层数和每层层高垂直交通（步道、扶梯、乘客电梯、货运电梯的数量、规格）平面设计（商铺是否分隔及分隔形式；主入口的设计处理；有无中庭及中庭的设计处理；室内装修标准及公共区域环境的舒适性；商业步行流向合理性；商场使用率）商业管理（采取怎样的商业管理方式，如是否有统一的招商管理等） 主力店商（业态、经营楼层、面积、租售价格、开业时间）租售统计（不同部位和