房地产开发项目管理.ppt

9 房地产开发项目管理,导 读 房地产开发项目日益大型化、复杂化，因此必须对开发项目的工程建设阶段给予高度重视。本章分别站在开发商、设计方、政府、银行、监理单位的不同角度，阐述了如何在房地产开发阶段实施项目管理以保证房地产目标的实现，其中学习的重点是房地产开发商的项目管理，理解的难点是不同参与者的项目管理之间的关系。,9 房地产开发项目管理,9.1 房地产项目管理概述 9.1.1 房地产项目管理含义 （1）定义。房地产开发项目管理是运用系统工程的观点、理论和方法，以实现项目投资、进度和质量目标为目的，以项目经理责任制为基础，按照房地产项目内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。 广义的房地产项目管理涵盖了房地产项目运作的全过程，从投资机会寻找、可行性研究、前期准备、项目设计、报建、施工、竣工验收、销售、物业管理直到拆除。本章的房地产开发项目管理，以设计和施工两个阶段的项目管理为主。,9 房地产开发项目管理,（2）特点。复杂性。房地产项目涉及投资、监理、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电信、银行、消防、环保等几十个部门，十分复杂。变化性。各种不可测因素时有发生。专业性。必须有专业人士的参与才能保证项目与公司的主动运作。主动性。房地产开发项目中开发商占有核心地位，必须具有较多的主动性以促进项目的实施。,9 房地产开发项目管理,9.1.2 房地产项目管理模式 （1）自行建设管理。 （2）委托建设管理。 （3）代建制管理模式。代建制是指由投资方选择有资质的项目管理公司作为项目建设期法人，全权负责项目建设全过程的组织管理，通过专业化项目管理最终达到控制投资、保证工期质量、提高投资效益和管理水平的目的。作为投资方委托的代建公司，实现交钥匙工程的代建项目管理模式。,9 房地产开发项目管理,9.1.3 房地产项目管理目标 房地产项目管理归结为三大目标的管理：投资目标、进度目标、质量目标。,图9-1 进度、投资、质量三大目标对立关系示意图,9 房地产开发项目管理,9.1.4 房地产开发项目参与者 （1）开发商。 （2）勘察设计单位。 （3）施工单位（或项目承包商）。 （4）咨询单位。 （5）材料设备供应商。 （6）其他参与单位。包括银行等。,9 房地产开发项目管理,9.2 开发商项目管理 9.2.1 开发商的合同管理 房地产开发项目合同关系复杂，总承包模式下可能有十几份合同，而平行承发包模式下可能会有几十份合同。 （1）开发企业的合同管理任务 主要包括建立合同管理机构、合同立项、合同订立、合同的履行控制、合同备案与存档、合同纠纷处理等。,9 房地产开发项目管理,（2）项目合同管理的主要任务 项目合同管理贯穿于整个房地产开发项目过程之中，合同管理的主要任务如下：,9 房地产开发项目管理,合同策划：合同策划主要考虑的因素包括以下几点：合同应有利于竞争投标，标包内容按工程量大小接近，不同标包之间的工作内容具有近似性或者区别性；材料设备标的发布应和施工计划紧密配合，且应结合市场情况做出合理的批次安排；合同发包时机应和企业的资金计划紧密结合。 合同签订：通常开发企业要与承包单位、监理单位、堪察设计单位、材料设备商、金融机构等分别签订合同。,9 房地产开发项目管理,合同分析：界定承包人和开发企业的主要权利、义务和任务；对每个合同采用的计价方法及合同价格的范围、工程结算程序、合同价格的调整条件、拖欠工程款的责任等进行认真的分析整理；分析工期的拖延直接导致投资的增加和索赔事件发生；验收责任的理解，在机械、材料和设备的现场验收交接、隐蔽工程验收、单项工程验收、全部工程验收中的责任。违约的处理规定，便于在出现任何情况时迅速找出解决的办法。,9 房地产开发项目管理,合同交底：合同管理人员向项目管理人员和企业各有关职能部门进行合同交底，将合同的内容做出阐释，把合同事件的责任分解到人。 合同跟踪：合同跟踪的主要任务是对合同实施情况进行分析，找出偏差，以便采取相应的措施，必要时调整合同的实施条件。 合同结项与评价：合同执行后，将合同签订和执行过程中的利弊、经验教训总结出来，提出分析报告，作为以后工程合同管理的借鉴。合同评价：签订情况评价、合同执行情况评价、合同管理工作评价。,9 房地产开发项目管理,（3）合同变更 广义的合同变更是指合同的主体和内容发生变更。狭义的合同变更仅指内容发生变更。 变更原因。 设计变更； 施工方案变更； 计划变更； 条件变更； 新增（减少）工程。,9 房地产开发项目管理,变更的程序。工程参与各方均有可能提出变更。承包商提出的变更，由监理工程师审查并批准；业主提出的变更一般由监理工程师代为发出；监理工程师可以在业主授权范围内提出变更。 监理工程师应向承包商发出书面的变更指示。承包商接到变更指令后，应迅速、全面和系统的落实指令，并及时修改图纸、施工计划等各种文件。 价格的调整。,9 房地产开发项目管理,注意事项 开发项目进行过程中，对于合同中未曾约定的新情况的出现或对事先约定的事项进行部分变更的，均要及时形成书面文字，由双方以补充协议、签证或会议记录形式，使之成为合同附件，并由双方签字盖章认可。这些书面资料的实质是在合同履行过程中合同双方意思表示一致的结果，是整个建设工程施工合同的组成部分，而且具有更高的效力。,9 房地产开发项目管理,（4）合同索赔 索赔的概念。工程索赔是指签订工程承包合同的开发商或承包商在履行合同过程中，根据法律、合同规定及惯例，对并非自己的过错，而是应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求。 索赔的特征 索赔是双向的，开发商和承包商都可以向对方索赔。 开发商处于相对有利地位。,9 房地产开发项目管理,索赔的程序。索赔的程序因合同而产生，图9.2是某开发项目索赔处理程序，可供参考。,图9.2 某房地产开发项目索赔处理的程序,索赔的预防。 向承包商索赔。也常称反索赔，不过，当一方提出索赔时，对方就处于反索赔地位，但不一定就提出反索赔。,9 房地产开发项目管理,9 房地产开发项目管理,9.2.2 开发商的进度控制 进度（工期）是房地产开发商最为关心的目标之一，非常重要。 （1）论证与分析开发项目建设总周期。 （2）编制开发项目建设总进度计划、年度计划。 （3）核准施工进度计划。 （4）编制配套进度计划。 （5）检查与纠偏。 （6）督促监理工程师。,9 房地产开发项目管理,9.2.3 开发商的投资控制 开发商投资控制是在保证工期和质量的前提下，利用组织、经济、技术和合同措施将成本控制在计划范围之内，并且寻求最大限度的投资节约。 （1）编制投资计划。 （2）设计阶段投资控制。 （3）招投标与施工阶段投资控制。 （4）投资分析。 （5）投资约束。 （6）督促监理工程师。,9 房地产开发项目管理,9.2.4 开发商的质量控制 对于开发商来说，是通过对开发项目的全过程、全面的监督管理、协调和决策，保证竣工项目达到决策和设计文件中的标准。 （1）质量管理的基本任务。项目全过程的质量监督、协调和决策。 （2）工程质量控制计划。 （3）主要质量控制要点。 （4）确立有关质量文件的档案制度。 （5）对监理工程师的督促。,9 房地产开发项目管理,9.3 设计方项目管理 设计方项目管理主要服务于项目的整体利益和设计方本身的利益。由于项目的投资目标能否实现与设计工作密切相关，因此，设计方项目管理的目标包括设计的成本目标、设计的进度目标和设计的质量目标，以及项目的投资目标。设计方的项目管理工作主要在设计阶段进行，但也延伸到设计前的准备阶段、施工阶段、动用前准备阶段和保修期。,9 房地产开发项目管理,9.3.1 设计管理的特点 （1）设计项目管理的主体是开发商通过招标或直接委托选定的设计单位。 （2）设计产品必须体现开发商对建设项目的诸多要求，以满足出售出租的必要条件。它也是建筑、结构、暖通空调、给排水、电器、智能化、造价等多个专业协同的工作过程。 （3）设计项目管理是一个和开发商、施工单位反复协调的过程，设计图纸可能会发生多次内容变化并对最终产品造价和功能带来重大影响。,9 房地产开发项目管理,9.3.2 设计管理流程 （1）设计计划。设计文件的深度；设计内容（范围）；设计总说明；工程投资估算与经济分析书；结构配筋及混凝土含量等主要控制指标等。 （2）设计的组织实施。在组织上应建立一个强有力的指挥系统，项目负责人组织指挥整个项目的设计工作，各专业负责人负责组织协调本专业工作。 （3）设计评审。设计评审是房地产企业对设计单位提供成果的最终把关，可靠程度决定了后面设计变更和工程签证的多少 。,9 房地产开发项目管理,9.3.3 设计质量 设计文件资料，必须完整、准确、可靠、经济，质量和安全符合规范要求，方案科学合理。 （1）设计质量直接目标。直接目标是指符合规范要求、满足业主功能要求、市政要求、设计规范的要求深度等。 （2）间接目标。间接目标是建筑新颖性、合理性、结构可靠性等。 （3）内控目标。内控指标是指设计本身的质量标准，如图纸出错率、接口不协调性、审图公司反馈意见等。（下图9.3）,图9.3 设计质量控制目标,9 房地产开发项目管理,9.3.4 设计变更控制 （1）设计变更原因：设计风格变更；营销部门提出进行变更；施工单位因材料设备使用问题而提出来的变更；施工单位发现图纸设计失误而提出来的变更；由于国家新规范、新标准的推行而带来的变化。 （2）变更控制 设计单位完善型变更。在不改变原使用功能和不提高原造价的前提下，由设计单位自行出变更图（或变更通知），经项目业主确认后下发。,9 房地产开发项目管理,前述条件下，如果提高了工程造价，应事先书面征求项目业主意见并填写设计变更申请报告，经项目业主批准后，方可出设计变更图（或变更通知）；经项目业主确认后下发通知。 项目业主提出的设计变更要求。由项目业主填写设计变更报告并通知设计单位，由设计单位做出设计变更图（或变更通知），经项目业主确认后下发。 承包人或监理人要求对施工图做出变更，应报业主审批后通知设计单位做出变更。设计单位提交的设计变更图（或变更通知）经项目业主确认后下发。,9 房地产开发项目管理,重大设计变更由项目业主有关职能部门提出意见报分管领导批准后，书面通知设计院做出变更。重大设计变更指：涉及结构安全。影响使用功能。因设计变更造成费用超支和工期延误超过合同约定。改变了原平面布置或外观效果。 设计变更应与工程进度同步，不得事后补图。若遇特殊情况，按有权部门协调会议纪要先行施工，但应及时补办设计变更手续。 为加强施工图纸管理和办理竣工结算，设计单位发放管理部门的责任人和现场代表应按单项工程认真建立图纸设计变更台帐。,9 房地产开发项目管理,9.4 政府对项目的管理 政府城乡规划、国土资源、房地产等行政主管部门从宏观控制、行政许可、公示、监督审查等方面实施管理。 9.4.1 宏观控制 （1）房地产开发项目应该符合城市总体规划、近期建设规划、住房建设规划的要求。 （2）健全房地产开发用地计划供应制度。 （3）房地产项目应符合住房建设计划的要求。,9 房地产开发项目管理,9.4.2 行政许可 根据建筑法规赋予的主管机关的行政许可权力，开发商只有取得行政许可之后才能进行下一步的工作。开发过程主要有投资许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、采伐许可证等，有关内容参见本书的开发程序章节。,9 房地产开发项目管理,9.4.3 公示 通过信息公开，将政府行为和开发商的意图公之于众，采用相关者和社会监督的模式，提高政府办事的公正公平性和办事效率，规范开发商的建设行为。目前，经常使用的是现场公示和网络公示两种方法，前者多用于城市建设工程规划许可公示，后者主要是设立的各