2013开封市场简报.pptx

开封市场简报,2013年3月27日,城市概况 区位简析 资源分析 规划指标 地块素质 基本属性界定,城市属性四线城市，在河南省各地市的发展水平较低，尤其是中原城市群中排名比较靠后；在郑汴一体化提出后，近年经济增长速度较快。,城市发展定位：国务院批准的开封市城市总体规划（19952010）确定开封的城市定位是：“河南省东部地区重要的中心城市，国家历史文化名城、旅游胜地”。 城市功能定位：国家历史文化名城，国际文化旅游城市，中原城市群的文化、旅游、教育、休闲中心，纺织、食品、化工、医药、机械设备制造基地。 开封市的规划范围为：北至连霍高速公路，南至310国道，西至中牟边界，东至大(庆)广(州)高速公路。城市空间结构为：东西向簇状组团式结构形态。其发展模式近期是东西拓展、多向承接，远期以生活轴、服务轴、产业轴为联接，东西联动，南北疏导。规划形成中心组团、汴西新区、开封东区3个相对独立的组团片区。开封市城区面积将扩大到195平方公里，可容纳人口200万。 城市发展方向：支柱产业为旅游文化产业，城市发展方向将突出东部工业区和西部新区；,区位属性汴西新区，未来发展主流方向，郑汴一体化规划核心区域，未来价值凸显；目前项目所在区域发展较弱。,郑汴新区规划范围包括郑州新区和开封新区，东起开封市金明大道，西至郑州市中州大道，南起中牟县、尉氏县南边界，北至黄河南岸，总面积约2077平方公里。 郑开大道分南北两区，北区以教育、文化和居住性质为主，是新城发展重点区域；地块所在南区以发展工业为主（奇瑞汽车等），生活氛围相对较弱。,郑汴一体化规划图,区位简析,区位：地块位于城市未来发展边缘区域，距离老城中心区约7公里； 交通：主干道已修建，通达性好，但缺少交通工具，便利性较差； 配套：新城区边缘区域，生活配套暂时匮乏；,开封市整体房地产市场 区域市场扫描 市场小结,开封整体房地产市场发展2010年以前出现整体供不应求势态，随着政府城市规划力度加大，各开发商瞅准时机开始大量建房，导致2012年市场在售待售楼盘达50余个，市场开始出现供大于求势态。,在08年底实施的保增长政策之后，房地产市场开始转暖，出现了09年以来严重的供不应求，由于08年危机影响，各开发商相继减少新开工面积，直接导致09、10年新增量的急剧下降，而各类刺激政策的影响又导致压抑已久的刚性需求集中爆发，种种原因导致09、10年楼市的火爆。12年的刚性需求仍然强势，供求关系呈上升趋势。,开封整体房地产市场发展2007-2011年，开封市住宅销售面积从62万平增至182万平，市场需求量大大增加，市场活跃度增加，随着政府土地供应的增加，各区开发项目将大量增加。,各区域属性,开封市房地产市场以房地产版块分为五个版块，其中本项目所处位置汴西新区是开封新城区； 本区域楼盘特点：多以高端产品为主，大部分项目借力于西区强势资源开封西湖和新市政府，且新城区东部较成熟区域资源配套相对齐全，而第四大街以西区域尚未开发，基础配套匮乏，短期内区域价值不高。,楼盘分布,开封市区房地产市场明显的表现为五个大区域。中心城区以商业为主导；东区以多层项目居多，北区以多层、别墅为主，南区以多层为主，汴西新区产品涵盖了多层、小高层、高层、别墅等。 开封市西区的住宅售价明显高于其他区域， 由于西区是新建城区，在供暖、供电、交通等配套设施上比老城区更加齐全，西区已成为开封人住宅消费的主要趋向。,本区域市场扫描新龙御都国际,项目名称：新龙御都国际 项目位置：郑开大道与第四大街交汇处 开发商：河南新龙集团 全案代理：合胜沟通 总建面积：35万平 占地面积：20万平 总户数：2996户 建筑风格：新古典主义建筑风格 建筑形态：27f、28f高层住宅加2f底商，11f商业综合体（1-3层大型商超,4-11f办公用房） 社区内配：双水（地下1500米热水）双气，商业综合体、金牌物管、七重职能安防 社区外配：开封高中、开封西湖、国际金融中心、三中、福朋喜来登酒店、方塘瑞圣园、小学、大河动漫城、规划科技馆 产品：从90两房至175四房，产品线丰富 销售情况：尚未开盘，预计下班年开盘，预计首批均价约5200元/,新区市府旁，核心发展区大体量高档物业，周边资源完善，具备强势市政资源，未来居住和投资价值高。,本区域市场扫描新龙御都国际,销售动态2013.3.23日9#开始认筹，内部认购，截止3.27日已认筹200余组；客户意向134左右房源较多； 认筹规则：客户缴纳2000元认筹金，获得认筹卡（非选房顺序，仅为资格认证），下半年开盘，开盘前有次产品大定活动。,9#产品配比： 东单元27f为两梯四户，西单元28f为两梯三户；,本区域市场扫描新龙御都国际,9#户型,推出的楼栋为9#楼，本栋楼上产品较为丰富，从91两房到151四房均有涉及；户型均为经典户型，附加利益点较少。,项目位置：集英街与金耀路交汇处 占地面积：160亩 建筑面积：22.4万方 容积率：2.1 项目分期：共分三期，在售二期剩余房源 建筑风格：新古典主义建筑风格 建筑形态：7层电梯洋房，11层小高层，18层高层 户型面积：84平两房，104137平三房 销售价格：均价4900元/ 销售情况：一期售完，二期西半部分基本售完，东半部分已售部分剩余120130平面积三房销售，小面积房源基本售完，上月刚开盘一栋高层，销售30%，还有一栋高层未售，处于认筹中，认筹金五千，计划下月开盘；二期销售一年半，共销售不足700套房源，平均单月销售约33套。 客户来源：开封市区和周边县城客户为主，基本各占一半，郑州客户相对较少。,本区域市场扫描伟业香堤湾,本区域市场扫描伟业香堤湾,伟业香堤湾在售产品在83-137之间，其中90以下两房产品仅占5%，100-110三房仅占13%，120以上产品占比较多，为项目主流产品，其中其中83两房，104三房为热销户型，120-130之间的产品销售情况并不乐观。,热销户型84两房，两卧朝南，客厅朝南，采光效果好,137三房，客厅为东西向，仅两卧朝南，南北双阳台设计，干湿分离设计,122三房，东西厅设计，但餐厅面积过大，严重浪费，干湿分离设计，南北通透,本区域市场扫描伟业香堤湾,浪费,项目位置：郑开大道与集英街交汇处西北角 占地面积：65亩 建筑面积：14万方 容积率：3.19 项目分期：共分两期开发，目前在售二期二批 建筑形态：28、32层高层 户型面积：65平1+1房，8889平2+1房，118135平三房 销售价格：初期价格在4000元/平之下，目前在售均价5400元/平 销售情况：除了最南部的两栋楼目前处于认筹期之外，其余基本售完，多剩余首层和顶层。整个项目从2012年开始销售，至今销售约800套，平均单月销售速度为70套，单月最高销售为140套。 客户来源：3-4%来自郑州，50%左右来自周边县城，40%以上来自市区，不足5%为外地投资客户。近期客户多是受首付分期吸引而来，证明区域刚需较多。,本区域市场扫描蓝湾国际,本区域市场扫描悦都,项目位置：郑开大道与三大街交汇处 占地面积：300亩 建筑面积：100万方 容积率：4.9 项目分期：共分三期，在售一期剩余房源 建筑形态：28、32层高层住宅，写字楼，酒店，soho，公寓及大商业 户型面积：88平两房，98103平小三房，128-140平三房，180平四房和230平一梯一户4+1房 销售价格：表价60007500，但据现场客户口中推断实际成交均价在5000以下，项目有内购炒房嫌疑。 销售情况：一期12栋于2011年推出至今基本销售完毕，剩余11#楼王在售以及10#楼王未售，除此之外10栋楼售完。 客户来源：开封市区和周边县城客户为主，基本各占一半，郑州客户占比约20%,本区域市场扫描碧水蓝城,项目位置：集英街与郑开大道交汇处 占地面积：348亩 建筑面积：52万方 容积率：1.74 项目分期：共分三期，一期售罄，在售二期剩余房源，三期未动工 建筑形态：6f多层洋房，10层小高层，19层高层 户型面积：90两房，128三房，160四房等 销售价格：高层均价5400元/，多层均价5800元/ 销售情况：一期售完，二期多层产品仅余9#90产品，均价5800元/，23日开盘17、19#小高，27、29#高层，共356套房源，当天销售80%左右，月均流量约50套 客户来源：开封市区和周边县城客户为主，基本各占一半，外地客户相对较少。,121 -128三房，南北通透，全明设计,136.5三房，南北通透，全明设计，南北双阳台,96两房，南北通透，全明设计,本区域市场扫描碧水蓝城,本项目高层、多层均为1t2户设计，得房率高且舒适度高，客户认知度较高； 户型面积96两房，108-140三房，160四房，客户对三房需求较高，改善和刚需为主流需求；,160四房，南北通透，附加利益明显,市场小结： 供求：开封市在售项目较多约50余个，本区域项目数量10余个，且体量均较大，后续开发量较大； 物业类型：以居住类产品和商务类综合体构成较多且较集中， 在政府导向利好下开发量也较大； 建筑形态：以低密度（西区、北区）和高层两种形态同时存在，随着土地成本的增加，高层产品将逐渐占据市场主流； 户型：面积而言，大面积复式和大平层等高端改善居多，且有一定的市场；经济类紧凑户型热销，改善型产品销售相对不十分乐观；区域内户型设计相对合理，一线城市出现的创新户型（错落阳台、观景阳台等）在此均有体现； 价格：区域价格处于市场高位，本区域内同类产品价格制定较为混乱（碧水蓝城高层期房均价5400元/，伟业香堤湾现房均价4900元/），个案属性对价格制定的影响要远大于产品属性； 销售情况：经济型产品相对热销，改善型户型销售情况不十分乐观。客户价位关注度较好，低总价产品走俏，市场月均去化量50套以上，属于合理的市场流量。 客户：周边城镇进城置业人群和市区置业人群为主，各占40%，郑州等外地置业客户不足20%。刚需及高端置业者对本区域关注度较高，改善型需求相对更关注配套更为完善的老城区。 区域内竞争激烈，产品同质化使得客户争夺成为核心问题，本区域存在大量待开发地块，未来竞争已现苗头。,项目机会点分析,本体机会： 区位优势较弱资源支撑不足，郑汴一体化的实施使本区域具备未来持续发展的价值，整体区位优势不明显；项目规模优势可转化为项目持续