2011年9月合肥商业项目价格分析报告.ppt

,合肥商业项目价格分析报告,前言概括 合肥商业项目案例 总结,前言概括,2011年9月份合肥市区商业项目成交套数900套左右，成交量3.77万平米，近几个月，合肥市区商业成交套数和成交面积均环比增加。根据分析，这都是一些小户型商铺销售体推动的，如9月10号开盘当日去化率最高的港汇场琳琅街项目，推出套数199套，主力商铺面积为3050平米，当天销售180套；以及销售较好的豆瓣汇步行街项目，9月24开盘，共推出200多套8-30内铺，100多套40-360外铺，当天去化率40%左右；可以看出合肥小户型商铺市场前景良好。 以下是9月合肥几个重点商业项目的价格情况。,基本信息,案例一 世纪天乐广场,本案,项目总建筑面积7.8万平米，由合肥现代物流园区投资发展有限公司着力打造集购物、美食、文化。休闲、娱乐等多功能于一体的城市商业广场。,买点分析,主力店带动苏宁电器、大地数字影院、万国百货、音乐魔方等品牌主力店强势入驻，获得消费者良好口碑，从而提升项目人气和品质，提高区域商业价值； 交通位置项目紧邻城市主干道铜陵北路八车道，驶向和合六叶高速仅10分钟路程； 生态环境项目周边环绕生态公园、瑶海公园、新海公园、天水公园、陶冲湖公园等，周边生态环境较好； 市场需求项目北侧为合肥以京东方为主导最大的“显谷”，为该项目市场需求提供了发展空间； 投资回报有保障大体量综合体，统一招商、统一经营，开发商自持商业比例高达30%，投资安全有保证； 产权50年； 小面积，低总价； 未来规划利好项目是合肥“十一五”、1346工程重点建设项目，且在政府的规划下，轻轨1号线2012年通车，本项目紧邻1号线东侧100米，交通发达，给项目未来带来机会。,销售情况,项目概括项目近期于7月24日开盘，推出2号楼三层部分商铺，30-120平米，70套房源，均价8500元/平米。2011年9月份交付； 项目铺位数一层为141个商铺，2层为199个铺位，3层为175个铺位,4层为183铺位； 项目业态一层主要有超市、银行、美容美体、医药专柜、餐饮、百货、品牌店；二层主要有超市、服装 、饰品；三层主要有大型餐饮、工艺品店面；4层主要有 美食街、影城、电玩、ktv等业态； 户型区间项目整体户型区间为37120平米，主力户型在4050平米左右，户型整体分割较为合理，主力户型总价不高，从而减少了商业风险，易于销售； 客户分析80%客户来自合肥本地，90%以上客户用以投资使用，多以商人为主； 产品认可点交通位置、品牌商家的入驻、业态的合理分布。,销售政策项目目前在认筹的为1栋的一层，一次性付款98折，按揭付款99折，按揭首付50%。项目认筹期缴纳认筹金一万抵三万；该项目属产权式商铺，采取售后返租形式进行销售，返租5年，5年后可以再续约5年，前3年租金抵房款，以项目开业时间2011年12月23日为起算时间，1-5年返租年回报率5%，5-10年返租年回报率10%，10年后可以选择继续委托经营、自营、出租、卖给第三方或按照合同价120%回购。 项目均价项目整体一层外铺均价为35000元/平米，内铺均价为15000元/平米；二层均价为9500元/平米；三层均价为8500元/平米；四层均价为6500元/平米； 目前在售情况目前项目1栋的一层正在认筹阶段，街铺35000元/平米，内铺15000元/平米，面积20-40平米，本月价格与上月相比基本无变化。,价格走势,基本信息,案例二 豆瓣汇步行街,项目总建筑面积13万平米，由三亚国光投资置业有限公司着力打造，项目集写字楼、住宅、公寓及商铺为一体的城市综合体,本案,买点分析,位置好该项目位于繁华的北一环与合瓦路交口，坐拥濉溪路商圈，承接宿州路商圈、四牌楼商圈及元一商圈新老商圈交汇，地段价值显著； 人流量大项目位于北一环（濉溪路）拥有双向8车道，东侧和西侧分别为城市主干道阜阳路和蒙城路，直通市中心，人流量较大； 自身配套齐全项目自身整体业态齐全，写字楼、住宅、公寓及商铺为一体的城市综合体，且周边配套较为完善； 开发商以往开发经验； 投资回报有保障大体量综合体，统一招商、统一经营，开发商自持商业比例高达60%，投资安全有保证； 小面积，低总价； 市场环境合肥商铺价格出现不断上升趋势，且北一环濉溪路商圈正在升级中，未来物业升值空间大。,销售情况,项目概括项目与于9月24日上午开盘销售，200多套8-30内铺，100多套40-360外铺，有商铺将会上下连体出售， 当天去化率40%左右； 项目主要业态百货,服饰,箱包鞋帽,餐饮,ktv,健身会所,美容spa,酒吧,沐足桑拿,珠宝首饰,化妆品,眼镜,药妆店,运动用品,床上用品,图书音像等； 项目商铺数量440间，其中a、b座，1f门面40间，2-3f内铺350间；c、d、e座一拖二为50间； 户型区间整体为20-80平米，其中a、b座1f门面主力户型为40平米，2-3f内铺主力户型为20平米；c、d、e座一拖二主力户型为80平米左右； 客户分析70%以上客户来自合肥本地区，30%左右来自其他省市，80%客户为公务员或商人，主要都是用于投资使用。,价格走势,付款方式按揭（首付50%），一次性付款； 优惠活动一次性付款98折，按揭付款优惠99折。认筹优惠1-2%，按时签约优惠1%，其中a、b座内铺十年包租，1-2年6%的年回报，3-10年8%年回报，前3年租金抵房款.超额部分80%分红。10年后可以选择继续委托经营、自营、出租、卖给第三方；a、b座门面和c、d、e左一拖二，包租2年，每年6%的年回报，前2年租金抵房款，2年后可以选择继续委托经营、自营、出租、卖给第三方。 项目均价项目总均价3万每平米，a、b座一层门面商铺均价4-5万每平米，二层内铺均价3万每平米，三层内铺均价2万每平米：c、d、e座一拖二为4万每平米； 目前在售情况目前主要开盘在售的为2#和3#商铺，面积为20平米，共200个商铺，均价3000左右，本月价格与上月相比基本无变化。,9月24日开盘,基本信息,项目总建筑面积9.5万平米，由浙江中翔集团着力打造集购物、美食、文化。休闲、娱乐等多功能于一体的城市商业广场。,案例三 合肥工艺饰品城,买点分析,位置好项目位于瑶海区，在城市交通主干道长江东路与铜陵北路交叉口，昭示性好，多条公交布局，且交通便利； 周边配套齐全项目周边配套有居多大型消费市场。如好又多超市、日之惠、 环宇家居、 金太阳国际家具广场 ，因处于发展成熟的老城区，所以超市、银行等齐备； 投资回报有保障大体量综合体，统一招商、统一经营，项目定位为合肥“义乌中国小商品城“依托义乌强大的后备资源，享受浙江中国小商品的专线物流配送、商家无缝对接等优势 ，吸引了合肥多家知名企业入驻； 浙江中翔集团的实力信誉保证； 小面积，低总价；,销售情况,项目概括项目一期开盘于2010年10月份，目前为项目认筹期，预定2011年10月29号，项目正式开盘，目前项目总推出铺位1000个左右，去化率90%以上； 项目均价现在商铺在售-1到5层，面积是20-50平米，负1层均价28000元/平米、1层均价46000元/平米、2层均价35000元/平米、3层均价29000元/平米、4层均价26000元/平米、5层均价15000元/平米； 户型区间2050平米； 主力户型2030平米； 住宅户数住宅为六至三十一层 户数825； 商铺铺位数商业为地下一层、地上一层至五层，总铺位在1000间左右； 客户分析80%以上客户来自合肥本地区，客户的主要为公务员和商人，置业目的基本都是用于投资使用。,产品规划,合肥工艺饰品城规划建设净用面积13040.83，规划总建筑面积95162.68，其中商业建筑面积39815。项目建筑总层数为地上31层，地下2层的双子楼结构商住楼，其中负二层为地下车库。住宅户数825户，商业为地下一层、地上一层至五层。 商业业态规划如下： 负一层主要是家居生活用品区，经营类别为：卫浴日用品、陶瓷器皿、酒店用品、简易家具、日用工具、布艺家居等； 12层是珠宝首饰区，经营类别为： 珍珠首饰、玉石翡翠、贝壳饰品、合金首饰、布制饰品、亚克力饰品、天然水晶饰品、金银类首饰等； 34层是工艺礼品区，经营类别为：雕刻工艺、相框、画类、仿真山水、人造花、干花、水晶工艺品、旅游工艺、装饰工艺、喜庆工艺、圣诞礼品、竹木工艺、树脂工艺、陶瓷工艺、织绣工艺、文房四宝等。 5层为生产企业直销中心及配套服务区商场内部有400中庭、2000广场、新品展示区。,负一层,一层,二层,三层,四层,五层,价格走势,营销模式：该项目属产权式商铺，采取售后返租形式进行销售，前三年每年返还租金为总房款的：6%、7%、8%，三年共计返还租金为总房款的21%，这个租金在购房时直接从房款总价中直接扣除，三年后总房款6%作为保底租金对实际出租金额高出保底租金的部分，按照业主90%，商管公司10%的比例进行分红，10年后按总价150%回购； 销售优惠：1、购铺者一次性付款，可享受每间2000元房款优惠； 2、前期认筹vip客户，可享受99折优惠； 3、自认筹之日起到10月28日止，可享受按照实际天数计算200元/天的房 款优惠； 目前仅有负1层房源在售，20-50平米，均价28000元/平米，预计2011.10.30为项目开业时间。本月价格与上月相比基本无变化。,2011年10月29号开盘,2010年10月开盘,基本信息,案例四 华地香颂道,项目总建筑面积2万平米，由新华阳光集团着力打造集打造合肥首家以情景主题精品餐饮为主，娱乐休闲为辅等多业态商业house情景主题街区。,本案,买点分析,位置好项目位于城市主干道潜山路与望江路交口； 政府规划项目位于蜀山区“5422”规划的五大黄金商圈“黄潜望板块”，政府城市规划利好，未来物业升值空间大； 交通项目位于城市主干道潜山路与望江路交口，南北贯通，东西纵横，20分钟直达市中心，项目东侧200米是合作化路高架，东北侧300米是五里墩立交桥，给业主出行带来很大的便利； 人气旺周边高端住宅云集，随着住宅的交房使用，人气也将越来越旺。再加上周边乐购、西环中心广场、港汇广场、1912商业街等商业的建成和发展，黄潜望也将形成新的繁华商圈； 70年产权； 主力店带动红府超市、肥西老母鸡、仟吉西饼、王仁和米线品牌主力店进驻强势入驻提升项目人气和品质，也提高了区域商业价值，增强投资者信心。,项目规划,项目打造合肥首家以情景主题精品餐饮为主，娱乐休闲为辅等多业态的12000平米的商house情景主题街区 ； 项目a区和b区为单层独立沿街商业区，主要业态规划为精品超市和餐饮； 项目c区为5#和7#楼两层的底商部分，主要业态规划为休闲广场和社区配套； 项目d区为19#和20#楼两层的底商部分，主要业态规划为餐饮和咖啡茶艺。,a区和b区,c区,d区,销售情况,项目概括：项目与2010年12月6日份开盘，开盘当天推出a区1-2层50-800平米商铺，均价价格3.8万元/平米，30个左右的商铺，去化率30%。目前商铺已全部推出，整体去化率90%以上，充分说明了该项目在市场定位、业态合理的划分、品牌主力店的招商方面把握的很好； 均价：a、b区独立沿街商业部分均价58000元每平米，c、d区双层均价28000元每平米； 户型区间：60800平米； 主力户型：60平米; 层高：一层5.8米，二层2.6米; 总铺数：102个； 客户分析：50%以上客户来自合肥本地，其他省市区也较多，主要为商人和公务员，90%以上客户置业目用于投资使用。,价格走势,销售政策该项目属产权式商铺，采取售后返租形式进行销售。由运营公司委托经营6年，前3年租金抵房款，收益金从签约当天起算，前3年每年年回报率8%，后3年每年年回报率9%，第6年委托经营期限届满，可以选择自营、出租、卖给第三方，不回购； 优惠政策一次性付款9.8折优惠，商业贷款（首付50%）9.9折优惠； 在售情况目前在售的为b区单层商铺和c、d区1.2双层商铺，面积从66到200平米不等，其中1、2双层的价格在2.8万元/平米左右，独立沿街商业b区1层商铺价格在3.84.5万元/平米左右； 本月价格与上月相比基本无变化。,12月16日开盘,基本信息,案例五 港汇广场 琳琅街,本案,项目总建筑面积11万平米，由安徽利港投资集团、安徽菲华房地产开发有限公司、安徽万基置业有限公司等着力打造集涵盖了主题商业街、高端写字楼、时尚公寓和高端住宅等多种物业形态的城市综合体，造就了一座集居住、游憩、办公、购物、休闲、美食、商务等全方位生活平台。,买点分析,位置好项目位于城市主干道望江路与潜山路交口； 人流量大望江东路双向八车道，流畅的交通带来较大的人流量； 政府规划项目位于蜀山区“5422”规划的五大黄金商圈“黄潜望板块”，政府城市规划利好，未来物业升值空间大； 主力店带动合肥百大集团旗下的时尚百货旗舰店、百大电器、合家福超市以及江苏广电旗下幸福蓝海国际影城，老凤祥银楼、金伯利钻石等多家实力商家品牌主力店的强势入驻，提升项目人气和品质，也提高了区域商业价值，增强投资者信心； 投资回报有保障大体量综合体，统一招商、统一经营，开发商自持商业比例高达75%，投资安全有保证 ； 小面积，低总价； 自身配套物业形态涵盖高层景观豪宅、高端写字楼、时尚公寓、一站式shopping mall，不同的物业形态在规划上依潜山路与望江路错落有致的分布，价值互为哺育聚合的内外在联系。,销售情况,项目概括项目于2011年9月10日开盘，推出底商1#、2#一、二两层；3#一层、二层；商业c、商业h13层，商业包括199套商业街和50套住宅底商，其中开盘当天商业街基本售罄，去化率达90%以上，底商也同步热销了90%； 面积区间23-300平米； 主力户型30-50平米； 销售均价底商均价为20000元/平米，一层均价为5000